เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ฯ ชี้แนวโน้มตลาดอสังหาฯ กทม. ปี 61 ปรับตัวรับกลุ่มทุนต่างชาติ ผู้ประกอบการรายกลางและรายใหม่ตบเท้าเข้าตลาดเพิ่ม ขณะที่บิ๊กอสังหาฯหันเพิ่มพอร์ตลงทุนตลาดเช่าหวังสร้างรายได้ระยะยาว คาดการณ์ครึ่งปีหลังตลาดคอนโดฯ ระดับลักชัวรีกลางเมืองโตต่อเนื่องเหตุราคาที่ดินพุ่งสูง
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ยังคงคึกคักต่อเนื่อง และมีประเด็นสำคัญในตลาดที่น่าจับตามองอยู่หลายประเด็น ทั้งในแง่ของการลงทุน ราคาที่ดิน และแนวโน้มช่วงครึ่งปีหลัง และตลาดปี 2562
ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ โดยผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ และรายย่อย จำนวน 14,094 หน่วยจาก 31 โครงการ ซึ่งเพิ่มขึ้นใกล้เคียงกับที่ประมาณการไว้ก่อนหน้านี้ ทำให้มีจำนวนห้องชุดทั้งหมดในตลาดอยู่ที่ 564,000 หน่วย และจากการที่ที่ดินในใจกลางเมืองมีราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้พัฒนาไม่สามารถหาที่ดินพัฒนาโครงการได้เหมาะสม โดยสัดส่วนโครงการที่อยู่ย่านรอบใจกลางเมืองมีสัดส่วนถึง 76% ห้องชุดที่เกิดใหม่จึงเกิดขึ้นบริเวณโซนสุขุมวิทตอนปลาย (29%) โซนพญาไท-รัชดาภิเษก-พระราม 9 (23%) โซนตากสิน เพชรเกษม (17%) เป็นหลัก
สำหรับพื้นที่ชานเมืองจะมีสัดส่วน 20% โดยทำเลที่น่าสนใจในครึ่งปีหลังนี้น่าจะเป็นบริเวณแจ้งวัฒนะ และรามอินทรา มากขึ้น จากแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู ที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น และพื้นที่ใจกลางเมือง หรือมีสัดส่วน 4% อาทิ สาทร, สีลม, หลังสวน, เพลินจิต, สยาม และสุขุมวิท ไม่เกินทองหล่อ
อย่างไรก็ตาม คาดว่าภายในสิ้นปีนี้หรือต้นปีหน้า ราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรีกลางเมือง ทำเลสุขุมวิท ไม่เกินทองหล่อ จะมีโครงการคอนโดฯ ที่เปิดขายในราคาตารางเมตรละ 400,000 บาท เปิดขายมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ขณะที่ซิตีคอนโดฯ จะขยายตัวออกไปในส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามากขึ้น ทำให้ราคาไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก
นางนลินรัตน์ กล่าวต่อว่า ช่วงหลายปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาหลักในตลาดคอนโดมิเนียมจะเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งมีสัดส่วนมากกว่า 62% ของตลาด หรือคิดเป็นประมาณ 8,700 ยูนิต แต่สำหรับในช่วงไตรมาสแรกนี้ ผู้พัฒนาโครงการรายกลาง และรายใหม่ เริ่มมีสัดส่วนมากขึ้น รวมทั้งผู้พัฒนาจากต่างชาติด้วย โดยมีผู้พัฒนาโครงการรายกลาง และรายใหม่ เปิดตัวโครงการประมาณ 38% ของจำนวนห้องชุดใหม่ในตลาด หรือ 5,400 ยูนิต ซึ่งจะเห็นได้ชัดว่า ตลาดยังน่าดึงดูดให้ผู้ประกอบการรายใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ผู้ประกอบการขนาดกลางหลายรายยังมี Roadmap ที่จะนำบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯภายใน 1-2 ปีนี้อีกด้วย
ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่จะหันมาให้ความสำคัญกับตลาดที่มีความยั่งยืนมากขึ้น เปลี่ยนแปลงสัดส่วนการลงทุน ระมัดระวังการซื้อที่ดินกลางเมืองบ้าง โดยเพิ่มพัฒนาตลาดบ้านแนวราบที่การเช่าที่ดินระยะยาว เพื่อพัฒนาโครงการที่มีรายได้ค่าเช่ามากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม หรืออาคารสำนักงาน และเริ่มมองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศมากขึ้นด้วย
สำหรับการร่วมทุนกับชาวต่างชาตินั้น ยังมีให้เห็นอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา มีบริษัททุนขนาดใหญ่จากจีนที่เปิดตัวโครงการชัดเจน โดยมิได้อาศัยบริษัทไทยที่มีชื่อเสียงเข้าร่วมทุนถึง 20% ของจำนวนห้องชุดที่เปิดในตลาดกรุงเทพฯ และเป็นโครงการขนาดใหญ่ มูลค่ารวมมากกว่า 30,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในการลงทุนในประเทศไทย สำหรับต่างชาติที่เคยเข้ามาลงทุนก่อนหน้านี้ ไม่ว่าจะเป็น ญี่ปุ่น, ฮ่องกง, สิงคโปร์ ก็ยังคงมองหาโอกาสในการลงทุนอย่างต่อเนื่อง และเริ่มเห็นคอนโดฯ ที่ตอบสนองความต้องการของคนญี่ปุ่นมากขึ้น และในปีนี้จะมีกลุ่มทุนญี่ปุ่น ที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ต่อเนื่องอีกไม่ต่ำกว่า 4-5 โครงการ
ขณะที่นักลงทุนรายย่อยต่างชาติ ยังคงให้ความสนใจเข้ามาลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่องเช่นกัน และมีจำนวนมากขึ้น โดยปัจจัยหลักที่ทำให้นักลงทุนรายย่อยตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย มาจาก 4 ประเด็นหลัก คือ 1. ราคาสินค้าที่ยังคงถูกกว่ามาก เมื่อเทียบกับตลาดในประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนจากฮ่องกง และญี่ปุ่น ประกอบกับระยะการเดินทางก็ไม่ไกล 2. การซื้อคอนโดมิเนียมไว้เสมือนเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่อพักผ่อน และปล่อยเช่า ก่อนหน้านี้จะเห็นเทรนด์นี้ เฉพาะในสินค้าประเภทลักชัวรี และซูเปอร์ลักชัวรี เท่านั้น แต่ปัจจุบัน ตลาดไฮเอนด์ และตลาดระดับกลาง ก็เริ่มมีนักลงทุนให้ความสนใจมากขึ้น
3. การกระจายความเสี่ยงด้านการลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนจากประเทศจีน ยังต้องการย้ายเงินลงทุนมายังต่างประเทศ เพื่อกระจายความเสี่ยง ประกอบกับผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ในประเทศเองก็ออกไปนำเสนอสินค้าในต่างประเทศมากขึ้นเรื่อย ๆ อย่างต่อเนื่อง มีการสร้างความเชื่อมั่นด้วยการไปเปิดสำนักงานย่อย เพื่อบริการลูกค้าอีกด้วย จึงทำให้ตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะในเอเชียเติบโตอย่างต่อเนื่อง และ 4. อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในอัตราที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับบางประเทศ เช่น ญี่ปุ่น
นอกจากนี้ ยังมีประเด็นที่น่าจับตามอง คือ ในช่วงที่ผ่านมา มีนักลงทุนเข้ามามองหาซื้อห้องชุดในโควตาต่างชาติ 49% เพื่อไปเสนอให้นักลงทุนรายย่อยในต่างประเทศเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะมองเห็นโอกาสในการทำกำไร ขณะเดียวกัน ก็ยังเชื่อมั่นว่ามีผู้ซื้อรายย่อยในประเทศต่าง ๆ ยังคงมองหาคอนโดมิเนียมในเมืองไทยอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดนี้ก็น่าจะยังคงเติบโตได้ต่อไป
ส่วนนักลงทุนรายใหม่ที่มีเงินทุนจากธุรกิจครอบครัวรุ่นพ่อแม่เริ่มจับมือกันมาร่วมทุน เพื่อพัฒนาโครงการที่พักอาศัยแนวใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม หรือบ้านพักอาศัยระดับหรู โดยกลุ่มนี้ก็เหมือน Startup ในธุรกิจอื่น ๆ มีต้นทุนในการบริหารจัดการต่ำ มีความคล่องตัวสูง บางกลุ่มก็มีตลาดรองรับสินค้าที่พัฒนาอย่างชัดเจน ซึ่งอยู่ในเครือข่ายของธุรกิจหลัก และไม่เฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น ยังรวมไปถึงโรงแรมแนวใหม่, อพาร์ตเมนต์, Co-working space หรือ Lifestyle retail ต่าง ๆ
นอกจากนี้ หลายโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้นำ Platform การใช้ชีวิตที่ตอบสนองกับ Lifestyle คนไทยที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว มาเพิ่มเป็นจุดขายในการพัฒนาโครงการ ไม่ว่าจะเป็นระบบสั่งการ หรือการให้บริการผ่าน mobile application ต่าง ๆ smart robot หรือ smart locker เป็นต้น ซึ่งแน่นอน ก็จะตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ได้เป็นอย่างดี โอกาสในตลาดสำหรับคนที่มีที่อยู่อาศัยแล้วที่จะมี Platform ที่สามารถตอบสนองความต้องการของที่อยู่อาศัยเดิม น่าจะเป็นสิ่งที่น่าจับตามองในระยะเวลาอันสั้นนี้ ไม่ว่าจะเป็นการติดตั้งระบบ Smart locker หรือระบบการบริการต่าง ๆ ที่เพิ่มความปลอดภัย การพักผ่อนหย่อนใจ และความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม โอกาสทางการตลาดสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งปีหลัง ยังคงเห็นความเติบโตในตลาดต่างชาติ ขณะที่ราคาก็ยังคงปรับตัวสูงขึ้นจากต้นทุนที่สูงขึ้น คอนโดมิเนียม 7-8 ชั้นขนาดโครงการเล็กลงจากผู้พัฒนารายใหม่ยังคงเห็นต่อเนื่อง รวมถึงบ้านลักชัวรีระดับราคาสูงก็ยังคงมีความต้องการต่อเนื่อง และยังมีผู้ให้ความสนใจ ทำเลการพัฒนาโครงการ ถ้าเป็นโครงการกลางเมืองจะขยับจากทองหล่อไปเอกมัยมากขึ้น สุขุมวิท 31-49 ก็เริ่มเข้าไปในซอยที่ลึกขึ้น เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีต่างชาติเข้ามาซื้อและมาลงทุนมากขึ้น ดังนั้น สถานการณ์เศรษฐกิจ การเมือง และการลงทุน รวมทั้งค่าเงินของประเทศเหล่านั้น ก็จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาประเทศไทยมากกว่าแต่ก่อน
