ลมหายใจของ “เพซ” ดิ้นหาเงินใช้หนี้ จับตา “คิงเพาเวอร์” เจรจาซื้อ"มหานคร"

บริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ PACE เป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแต่ละโครงการล้วนเป็นโครงการขนาดใหญ่ ระดับลักชัวรีถึงซูเปอร์ลักชัวรี โดยเริ่มพัฒนาโครงการแรกในปี 2547 คอนโดมิเนียม “ไฟคัส เลน” ภายใต้บริษัทชินคาร่า จำกัด หลังจากนั้น เปลี่ยนชื่อเป็นเพซ ดีเวลลอปเมนท์ ในปี 2552 เปิดขายโครงการ “ศาลาแดง เรสซิเดนเซส” คอนโดมิเนียมหรู ราคา 10-49 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาทอย่างเป็นทางการ และเปิดสำนักงานขายโครงการมหานคร โครงการมิกส์ยูสขนาดใหญ่ มูลค่าโครงการ 22,000 ล้านบาทที่ประกอบไปด้วยห้องชุดสุดหรูเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส จำนวน 209 ยูนิต ราคา 45-300 ล้านบาทต่อยูนิต ปัจจุบันขายไปแล้วประมาณ 156 ยูนิต, โรงแรม เดอะ บางกอก เอดิชั่น จำนวน 155 ยูนิต จุดชมวิวบนอาคารมหานคร (มหานคร ออบเซอร์เวชั่น เด็ค) รวมถึงศูนย์การค้า

ปี 2556 เปิดตัวโครงการมหาสมุทร วิลล่า ที่หัวหิน มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท วิลลา จำนวน 80 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 50 ล้านบาท ขายไปแล้ว 22 ยูนิต นอกจากนี้ ในปี 2556 เพซฯ ได้เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เมื่อ 7 สิงหาคม 2556

ในปี 2558 เปิดขายโครงการนิมิต หลังสวน คอนโดฯ หรู 187 ยูนิต ราคา 25-250 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 8,000 ล้านบาท มียอดขายแล้วประมาณ 170 ยูนิต บริษัทคาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้ในปี 2562 และได้ซื้อธุรกิจร้านอาหารและเครื่องดื่ม แบรนด์ดัง ‘ดีลแอนด์เดลูก้า’ ในราคา 140 ล้านเหรียญสหรัฐฯ นอกจากนี้ ยังได้เปิดขายโครงการ โครงการวินด์เซล นราธิวาส คอนโดฯ หรู จำนวน 36 ยูนิต ราคา 85-100 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท

แต่ละโครงการที่เพซฯ พัฒนาล้วนเป็นโครงการขนาดใหญ่ และเป็นโครงการะดับบนที่การขายไม่ได้เร็วนัก สวนทางกับเงินลงทุนที่ต้องใส่เข้าไป เพื่อให้การก่อสร้างแล้วเสร็จส่งมอบได้ และการที่เพซฯ เข้าไปซื้อดีล แอนด์ เดลูก้า ซึ่งเป็นธุรกิจอาหาร แม้ว่าจะขายดี แต่ธุรกิจนี้จะต้องมีเงินสำรองสำหรับลงทุนซื้อของในทุก ๆ วัน จึงนำเงินออกมาใช้ได้น้อย ในช่วงที่เพซฯ ต้องการเม็ดเงินที่ได้จากการโอนมาเพื่อชำระหนี้ งานก่อสร้างกลับล่าช้าไม่เป็นไปตามแผน ทำให้เพซฯ เจอมรสุมหนี้ก้อนโต จนทำให้มีความพยายามขายทรัพย์สินที่มีอยู่ในมือ เพื่อนำเงินมาใช้ชำระหนี้ และประคองธุรกิจไม่ให้ซวนเซ เพราะปัญหาขาดสภาพคล่อง

เจ้าหนี้รายใหญ่ของเพซฯ คือ ธนาคารไทยพาณิชย์ ให้สินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ 12,000 ล้านบาท และบริษัทยังได้ออกตั๋ว B/E หุ้นกู้รวมประมาณ 6,500 ล้านบาท ตามงบการเงินปี 2560 เพซฯ มีทรัพย์สินรวม 32,422 ล้านบาท มีหนี้สิน 30,160 ล้านบาท

จากหนี้สินที่สูงแต่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานติดลบมาโดยตลอด ทำให้ เพซฯ ขาดทุนอย่างต่อเนื่อง จนทำให้ขาดทุนสะสมเกือบ 3,000 ล้านบาท มีส่วนทุนของผู้ถือหุ้นปรับลดลง อัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) อยู่ในเลขสองหลักมาโดยตลอด ด้วยฐานะการเงินดังกล่าวทำให้เป็นอุปสรรคในการขอก่อหนี้เพิ่มเติม และอาจจะกลายเป็นปัญหาขาดสภาพคล่องตามมา

ดังนั้น จึงทำให้เพซฯ ต้องเร่งแก้ไขปัญหาด้านสภาพคล่องให้เร็วที่สุด ซึ่งเมื่อปีช่วงต้นปี 2560 เพซฯ ได้ประกาศดึงกลุ่มผู้ร่วมทุนรายใหม่เข้ามา คือ อพอลโล เอเชีย สปรินท์ โฮลดิ้ง คอมปานี ลิมิเต็ด และโกลด์แมน แซคส์ อินเสน์เม้นท์ส โฮลดิ้งส์ (เอเชีย) ลิมิเต็ด มูลค่า 8,441 ล้านบาท แลกกับการเข้าไปถือหุ้นในบริษัทย่อยคือ บริษัทเพซ โปรเจ็ควัน จำกัด และบริษัทเพซ โปรเจ็ค ทรี จำกัด แต่คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) พบว่ามีข้อตกลงที่เพซฯ ทำไว้กับผู้ลงทุนรายใหม่ 2 กลุ่ม คือ การซื้อหุ้นบุริมสิทธิคืนในช่วงเดือน ส.ค. ปี 2561 มูลค่า 3,039 ล้านบาท จนเป็นที่มาของการสั่งให้ชี้แจง และทางเพซฯ ต้องยกเลิกข้อตกลงดังกล่าวไปในที่สุด

หลังจากนั้น เพซฯ ยอมแบ่งขายสินทรัพย์ที่สร้างมาให้กับผู้ประกอบการที่พร้อมกว่าอย่างบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI ประกอบด้วย โครงการนิมิตรหลังสวน ทั้ง 100% มีทั้งหมด 179 ยูนิต และที่พักอาศัยโครงการเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก ในโครงการมหานคร ที่เหลือทั้งหมด 53 ห้องชุด จากทั้งหมด 209 ยูนิต เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ให้กับสถาบัแต่เมื่อ 6 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา แสนสิริ ได้แจ้งยกเลิกเอ็มโอยูเสนอราคาซื้อสินทรัพย์ดังกล่าว โดยระบุว่า หลังจากขยายเวลาการตรวจสอบทรัพย์สินที่จะซื้อจะขาย (Due Diligence) ครั้งที่ 2 แต่การดำเนินการตรวจสอบทรัพย์สินของบริษัท ยังไม่ได้รับข้อมูลที่เพียงพอต่อการพิจารณาราคาซื้อขายและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง จึงแจ้งยกเลิกการเสนอราคาเพื่อซื้อทรัพย์สินดังกล่าว

ในวันเดียวกัน เพซฯ ได้แจ้งว่า คณะกรรมการบริษัทอนุมัติขายที่ดินในตำบลนิเซโกะ จังหวัดฮอกไกโด ญี่ปุ่น เนื้อที่ 87 ไร่ 3 งาน 33.295 ตารางวา ในราคา 2,050 ล้านเยน หรือ 594.65 ล้านบาท ให้บริษัท Richforest International Investments หลังจากบริษัทเพซฯ ได้ซื้อที่ดินดังกล่าวเมื่อปี 2559 ในราคา 529 ล้านบาท เงินที่ได้ครั้งนี้จะนำไปชำระคืนเงินกู้ยืมระยะสั้น และระยะยาว

ลือสนั่นคิงเพาเวอร์ ซื้อ"มหานคร"

จากดีลตัดขายทรัพย์สินบางส่วนให้แก่บริษัทแสนสิริ ที่ล้มไปเมื่อต้นเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ก็มีกระแสข่าวการเจรจาซื้อขายกับกลุ่มคิงเพาเวอร์ เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพทางการเงิน และเป็นกลุ่มที่มีสายสัมพันธ์ที่ดีกับธนาคารไทยพาณิชย์ ที่มีความเป็นไปได้ว่าจะสามารถเข้ามาช่วยประคับประคองไม่ให้เพซฯ ล้ม ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อไทยพาณิชย์ที่เป็นเจ้าหนี้รายใหญ่อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ อย่างไรก็ตาม กระแสข้าวนี้อาจเป็นเพียงข่าวลือก็เป็นได้ เนื่องจากแหล่งข่าวทั้งวงในวงนอกไม่มีใครปริปาก โดยส่วนใหญ่ระบุว่าไม่มี หรือทราบเรื่องนี้มาก่อน

แม้ว่ากลุ่มคิงเพาเวอร์ จะมีเงินทุนมหาศาล แต่คิงเพาเวอร์ ไม่ใช่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาให้มีกำไรจึงเป็นเรื่องยาก เพราะอย่าลืมว่า แม้คิงเพาเวอร์ จะมีธุรกิจโรงแรมอยู่ในมือ ที่อาจมีความเป็นไปได้ว่าต้องการ โรงแรม เดอะ บางกอก เอดิชั่น จำนวน 155 ยูนิต ภายในโครงการมหานครมาบริหาร แต่เชื่อว่า เพซจะไม่ขายแค่โรงแรมเพียงอย่างเดียว จะต้องขายพ่วงทรัพย์สินอื่น ๆ ด้วย จึงอาจทำให้กระแสข่าวการเจรจาซื้อของคิงเพาเวอร์ อาจเป็นได้แค่ข่าวลือ

อย่างไรก็ตาม กระแสข่าวดังกล่าวยังคงมีเกิดขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่ราคาหุ้นของ เพซฯ ในวันที่ 5 และ 9 เม.ย. ปรับตัวขึ้นอย่างผิดปกติ ล่าสุด ได้มีการตรวจพบว่า บริษัท คิง เพาเวอร์ฯ ได้จัดตั้งบริษัทใหม่ ภายใต้ชื่อว่า บริษัท คิง เพาเวอร์ มหานคร จำกัด เมื่อวันที่ 27 มี.ค. 2561 ด้วยทุนจดทะเบียน 1 ล้านบาท และมีกรรมการบริษัท คือ นายอัยยวัฒน์ ศรีวัฒนประภา

ผู้สื่อข่าวได้มีการสอบถามไปยังบริษัทคิง เพาเวอร์ฯ แต่ได้คำตอบว่า “ยังไม่มีอะไร ถ้ามีข่าวก็จะมีการแจ้งไปยังตลาดหลักทรัพย์”

เพิ่มทุนได้เงิน 3,894 ล้าน ต่อลมหายใจอีกเฮือก

แม้ว่าข่าวการเจรจาซื้อทรัพย์สินของเพซฯ ของกลุ่มคิงเพาเวอร์ จะเป็นข่าวจริงหรือไม่ หรือเป็นเพียงแค่ข่าวลือ แต่เพซฯ ก็ได้ต่อลมหายใจได้อีกเฮือกใหญ่ หลังจากสามารถเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนและออกใบสำคัญแสดงสิทธ์ ที่จะซื้อหุ้นสามัญของเพซฯ ให้แก่ผู้ถือหุ้นสามัญเดิมและเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้แก่บุคคลในวงจำกัด ซึ่งการเพิ่มทุนแล้วเสร็จเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ได้เงินจำนวน 3,894 ล้านบาท โดยเงินที่ได้จากการเพิ่มทุนจะนำชำระเงินกู้ยืมระยะสั้นกับสถาบันการเงิน และหนี้ที่ครบกำหนดในเดือนมกราคม 2561