JLL ระบุแนวโน้มการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาฯ อนาคตมีรูปแบบเป็นโครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น หลังการแข่งขันสูง ราคาที่ดินขยับสูงต่อเนื่อง ผู้ประกอบการต้องการลดต้นทุนก่อสร้าง เชื่อโครงการแบบประสมตอบโจทย์ต้นทุนราคาที่ดินที่-วงจรการขึ้นลงของตลาดอสังหาฯ ช่วยลดต้นทุนการพัฒนาโครงการ และใช้ประโยชน์ในที่ดินได้เต็มศักยภาพ
การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์บางประเภท และต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากตามราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้มีความเป็นไปได้น้อยลงที่การพัฒนาอาคารสูงที่มีประโยชน์การใช้ประเภทเดียวจะสามารถทำการตลาดได้ง่าย และให้ผลตอบแทนในระดับที่น่าพอใจในเวลาเดียวกัน ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์แบบประสม หรือมิกซ์ยูส (mixed use) มีแนวโน้มที่จะกลายเป็นรูปแบบการพัฒนาโครงการที่ได้รับความนิยมมากขึ้น ทั้งสำหรับโครงการคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ และอาคารเดี่ยว
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL กล่าวว่า การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบประสมไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับกรุงเทพฯ โดยขณะนี้มีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่มีการใช้ประโยชน์หลายประเภทรวมอยู่ในโครงการเดียวกันไม่ว่าจะเป็นสำนักงาน ศูนย์การค้า ห้องชุดพักอาศัย ตลอดไปจนถึงโรงแรม นอกจากนี้ ยังมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อีกหลายโครงการที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างขณะนี้ อาทิ วัน แบงค็อก, ดิ ไอคอนสยาม, เดอะ ปาร์ค (The PARQ), สามย่าน มิตรทาวน์ และ สิงห์ คอมเพล็กซ์ เป็นต้น
ข้อได้เปรียบสำคัญประการหนึ่งของการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส คือ การจัดสรรให้องค์ประกอบต่าง ๆ ในโครงการประสานประโยชน์ร่วมกันช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถใช้ทรัพยากรร่วมสำหรับทั้งโครงการลดต้นทุนการพัฒนาโครงการ และใช้ประโยชน์ในที่ดินได้เต็มศักยภาพมากที่สุด นอกจากนี้ องค์ประกอบต่าง ๆ ที่มีการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกันในโครงการมิกซ์ยูส ยังเกื้อหนุนกันและกันอีกด้วย เช่น ศูนย์การค้า หรือส่วนที่เป็นร้านค้า จะได้รับประโยชน์จากการได้ลูกค้าที่เป็นผู้อยู่อาศัยในโครงการ แขกที่มาพักในโรงแรม และพนักงานของบริษัทที่เปิดสำนักงาน ผู้อยู่อาศัยจะได้รับความสะดวกจากศูนย์การค้า หรือการอยู่ใกล้กับสถานที่ทำงาน
ขณะที่อาคารสำนักงานจะมีศักยภาพมากขึ้นในการดึงดูดผู้เช่า เนื่องจากรายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งสำหรับบริษัทเอง และพนักงานโรงแรม จะได้รับประโยชน์เพิ่มจากการใช้บริการห้องประชุม/สัมมนาโดยบริษัทผู้เช่าสำนักงาน ตลอดไปจนถึงการใช้บริการห้องพักโดยแขกของบริษัท ทั้งหมดนี้ยังสะท้อนให้เห็นด้วยว่า โครงการมิกซ์ยูสสามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของสังคมเมืองที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น
“โครงการมิกซ์ยูสไม่ได้จำกัดเฉพาะแต่โครงการขนาดใหญ่ที่ประกอบด้วยอาคารหลายหลังที่มีประโยชน์การใช้แตกต่างกันเท่านั้น แต่ยังรวมถึงอาคารเดี่ยวที่ถูกแบ่งการใช้ประโยชน์มากกว่าหนึ่งประเภทขึ้นไป ซึ่งพบว่าการพัฒนาเป็นโครงการอาคารเดี่ยวแบบมิกซ์ยูสกำลังเป็นที่นิยมมากขึ้น” นางสุพินท์ กล่าว
สำหรับทำเลชั้นดีในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ยังพอมีแปลงที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาอาคารสูง แต่มักเป็นที่ดินแปลงมีขนาดไม่ใหญ่มากนัก และสามารถรองรับอาคารได้เพียงอาคารเดียว เจแอลแอล ประเมินว่า ในอีกไม่ช้าก็เร็ว ที่ดินเหล่านี้จะถูกขาย หรือปล่อยเช่าระยะยาว ให้กับผู้พัฒนาโครงการ ไม่ว่าจะเนื่องด้วยเจ้าของถูกจูงใจโดยราคาเสนอซื้อที่สูง หรือความกังวลเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐฯ มีแผนประกาศใช้ คาดว่าที่ดินแปลงย่อมเหล่านี้ หากซื้อขาย ณ ปัจจุบัน จะมีราคาอยู่ที่ไม่ต่ำกว่าตารางวาละ 2 ล้านบาท โดยอ้างอิงจากที่ดินแปลงต่าง ๆ ในทำเลชั้นดีที่เพิ่งมีการซื้อขายไปในช่วงต้นปีนี้
นางสุพินท์ กล่าวว่า ด้วยราคาที่ดินตารางวาละ 2 ล้านบาท ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่จะสามารถสร้างขึ้นบนที่ดินเหล่านี้มีให้เลือกไม่มากนัก การพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี และซูเปอร์ลักชัวรี อาจเป็นทางเลือกที่จะให้ผลตอบแทนการลงทุนที่น่าสนใจมากที่สุด แต่การแข่งขันมีแนวโน้มสูงขึ้น เนื่องจากมีผู้ประกอบการหันมาพัฒนาอสังหาฯ กลุ่มนี้มากขึ้น ขณะที่การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอ อาจมีการแข่งขันต่ำ แต่ผลตอบแทนที่ได้อาจไม่คุ้มค่าการลงทุน ด้วยต้นทุนที่ดินตารางวาละ 2 ล้านบาท ค่าเช่าที่จะสามารถให้ผลตอบแทนที่น่าดึงดูดใจ จะต้องมีระดับที่ประมาณ 2,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่อาคารเกรดเอ ในทำเลพรีเมียมของกรุงเทพฯ ขณะนี้เรียกค่าเช่าได้ที่ประมาณ 1,000-1,300 บาทต่อตารางเมตร”
“ในภาวะที่ราคาที่ดินยังคงพุ่งทะยานสูงขึ้น และนักลงทุนหรือผู้พัฒนาโครงการต้องการลดความเสี่ยงจากวงจรการขึ้น และลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส จึงเป็นทางเลือกหนึ่งที่คาดว่าจะได้รับความนิยมมากขึ้นในอนาคต อย่างไรก็ตาม การจะพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสให้ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน จะต้องมีการกำหนดสัดส่วนรูปแบบการใช้ประโยชน์ประเภทต่าง ๆ ให้เหมาะสม นอกจากนี้ โครงการยังต้องมีการออกแบบที่จะเอื้อให้สามารถบริหารจัดการอาคาร และพื้นที่ส่วนกลางได้อย่างมีประสิทธิภาพด้วย” นางสุพินท์ สรุป
