พายุลูกใหญ่พลิกโฉมอสังหาฯ เอกชนงัดมาตรการรับมือ “ดีมานด์เทียม” ป่วนตลาดคอนโดฯ

อสังหาฯ ประเมิน ศก. ไทยมีการฟื้นตัว แต่ยังห่วงเรื่องหนี้ครัวเรือน ระบุโอกาสเกิดฟองสบู่คงยาก เหตุผู้เล่นรายใหญ่ครองส่วนแบ่งตลาด 61% ยอมรับมีสัญญาณเริ่มเห็นดีมานด์เทียมในตลาดคอนโดฯ ผู้ประกอบการงัดมาตรการคุมเข้มเปลี่ยนมือก่อนโอน ตัดสิทธิส่วนลด ป้องกันเก็งกำไร ลุ้นแก้ไข พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ์ เพิ่มมูลค่า และสร้างความมั่นใจให้กับแบงก์ปล่อยกู้ จับตาบิ๊กโปรเจกต์มิกซ์ยูส เปลี่ยนโฉมหน้าเมืองครั้งใหญ่ แถมมีที่ดินของรัฐอีกอีกมหาศาลรอทะลักเข้าตลาด ด้าน LPN ปรับตัวเล่นตลาดระดับราคาขายแสนบาทต่อ ตร.ม. ขยายฐานลูกค้าในซีบีดีมากขึ้น “ออริจิ้น” บริหารพอร์ตใหม่ เพิ่มสินค้ารายได้จากค่าเช่า ขยับเล่นโปรดักส์คอนโดฯ หรูในซีบีดี

ดร. อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานคณะกรรมการจัดงานสัมมนา “ทิศทางและกลยุทธ์ ธุรกิจคอนโดมิเนียม การปรับตัวของผู้ประกอบการ ปี 2560” กล่าวว่า เศรษฐกิจไทยค่อย ๆ ฟื้นตัว แม้ประเทศไทยจะมีหนี้ครัวเรือนที่สูง ซึ่งเกิดจากการที่ผู้บริโภคมีการใช้จ่ายเงินล่วงหน้า ขณะที่ผู้บริโภคมีการปรับตัว และการอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรง เนื่องจากผู้ประกอบการทุกขนาดต่างเข้าสู่ตลาด

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในปี 60 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล คาดว่าจะขยายตัวได้ 5% โดยมีมูลค่าอยู่ที่ 3.7 แสนล้านบาท ส่วนข้อห่วงใยเรื่องการเกิดฟองสบู่นั้น คงจะไม่ซ้ำรอยเหมือนปี 2540 เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ สามารถเข้าถึงข้อมูล ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ก็มีข้อมูลทั้งในส่วนของสินค้าคงเหลือ และความต้องการของตลาดที่วิจัยด้วยตนเองทุกบริษัท ทำให้มีการปรับตัวอย่างรวดเร็ว และส่วนแบ่งตลาดกว่า 61% อยู่ในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความระมัดระวังในการเติมสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาด อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการมีความมั่นใจในสภาพตลาดมากขึ้น คาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้นกว่าครึ่งปีแรก

“ในช่วงปี 2559 ต่อเนื่องถึงปัจจุบัน เกิดพายุใหญ่ของการเปลี่ยนแปลงในวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก แม้จะเฝ้ามอนิเตอร์ก็ยังแทบไม่ทัน ในตลาดเกิดการปรับโครงสร้างธุรกิจอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างของผู้เล่น และผู้ประกอบการจากธุรกิจอื่นเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ ต่อเนื่อง โครงสร้างความต้องการที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อ, รูปแบบของที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย จุดขายและรูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลง รวมทั้งสถานการณ์การขายและการโอน ที่สำคัญ กลุ่มทุนขนาดใหญ่ ที่เข้ามาเป็นผู้เล่นเพิ่มเติมในตลาด ทำให้การแข่งขันสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นบริษัท สิงห์ เอสเตท (ธุรกิจในเครือบุญรอด) บริษัทเคพีเอ็น บริษัทซีพี ขณะที่มีบริษัทขนาดใหญ่ได้พยายามสร้างการเติบโต โดยมีการร่วมทุนกับพันธมิตรจากต่างประเทศ เช่น ญี่ปุ่น ต้องเกิดการลงทุนอย่างต่อเนื่อง เกิดความคึกคัก เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับพันธมิตร และให้กับสถาบันการเงิน แต่วันนี้เราพบเห็นดีมานด์เทียมในบางโครงการ ผู้ประกอบการต้องระวัง เหมือนคล้าย ๆ ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯ ต่างจังหวัด ที่เคยเข้าคิวตั้งแต่ตี 5 แล้วขายหมดจนทำให้ราคาขายสูงขึ้น แต่หลังจากนั้นมา ลูกค้าไม่มาโอน จุดธูปก็ไม่มา วันนี้สต๊อกยังมีเหลือ ยังขายไม่หมด แต่สิ่งที่ระวัง เห็นสัญญาณบางอย่าง หากเราไปดูหน้าคนเข้าคิว หน้าแบบนี้ไม่ใช่คนจะซื้อคอนโดฯ ราคา 2-3 แสนบาทต่อ ตร.ม. แน่นอน ซึ่งในส่วนของพฤกษา ขายตลาดบน ขาย 5 เดือนทำได้ 5 พันล้านบาท ตร.ม. 2 แสนกว่าบาท ต้องมีเซอร์วิสที่ดี ลูกค้าถึงจะเลือก และตัดสินใจซื้อ”

สำหรับมาตรการป้องกันโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนนั้น จะมีการระบุตัวบุคคลที่ได้รับส่วนลด ห้ามเปลี่ยนมือก่อนวันโอน แต่หากโอนก่อนกำหนดจะถูกตัดสิทธิในเรื่องส่วนลด ซึ่งเป็นวิธีป้องกันดีมานด์เทียม และการขายลูกค้าระดับบน ทางพฤกษา จะขายเจาะจงลูกค้าที่ต้องการอยู่ และโอนจริง และการเข้าคิวจับฉลาก หากนำมาใช้กับโครงการระดับบนเมื่อไหร่ รับรองโครงการนั้น จะเจอลูกค้าเก็งกำไรแน่นอน

นายประเสริฐ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดทาวน์เฮาส์มีการเติบโต ซึ่งเป็นการเข้ามารองรับกับตลาดคอนโดมิเนียม เนื่องจากลูกค้าบางรายไม่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยข้อมูลพบว่า หน่วยคอนโดฯ เปิดใหม่เติบโต 8% มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 16% โดยระดับราคาที่มากกว่า 10 ล้านบาท มีการเติบโตถึง 56% อย่างไรก็ตาม จะเห็นว่า ครึ่งปีแรกตลาดทาวน์เฮาส์มีการเปิดเพิ่มขึ้น 62% ยอดขายโตขึ้น 11% และบ้านแฝดยอดขายโตขึ้น 40%

จับตาบิ๊กโปรเจกต์มิกซ์ยูสเปลี่ยนโฉมเมือง

นายประเสริฐ กล่าวถึงโฉมหน้าอสังหาฯ ใน 2 ปีข้างหน้าว่า จะมีการเปลี่ยนโฉม เนื่องจากวันนี้เห็นโครงการขนาดใหญ่แบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) ที่มีทั้งโรงแรม พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน และคอนโด อย่างน้อย 8 โครงการอยู่ระหว่างการพัฒนาบนที่ดินให้เช่ารวมกว่า 360 ไร่ เช่น ที่ดินโรงเรียนเตรียมทหาร (บนถนนพระราม 4) ที่ดินตลาดสามย่าน

นอกจากนี้ ยังมีที่ดินของภาครัฐที่จะทยอยเปิดประมูลให้เช่า เช่น ที่ดินโรงงานยาสูบ ประมาณ 400 ไร่ แปลงที่ดิน กม. 11 เนื้อที่ 359 ไร่ แปลงที่ดินสถานีแม่น้ำ 277 ไร่ แปลงท่าเรือคลองเตย ประมาณ 2,000 ไร่ ที่ดินมักกะสัน เนื้อที่ 497 ไร่ และที่ดินราชพัสดุแปลงวังค้างคาว ทั้งนี้ จะส่งผลให้อสังหาฯ มีแนวโน้มรูปแบบการปล่อยเช่ามากขึ้น ซึ่งรัฐบาลควรพิจารณาขยายระยะเวลาเช่าให้มากกว่า 50 ปี เพื่อให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตสามารถกู้สินเชื่อเพื่อซื้อคอนโด รูปแบบลีสโฮลด์ เนื่องจากราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมาก จนโครงการเปิดใหม่มีราคาที่สูงจนเกินความสามารถของผู้ซื้อ

“ในส่วนที่รัฐบาลกำลังแก้ไขรายละเอียดใน พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ์ หมายถึงสัญญาเช่าฉบับใหม่ที่จะช่วยให้เศรษฐกิจมีสภาพคล่อง เพิ่มมูลค่าทางอสังหาฯ ให้เปิดกว้างและชัดเจนเกี่ยวกับสิทธิในการเช่าทรัพย์สินมากยิ่งขึ้น และจะช่วยให้สถาบันการเงินมีความมั่นใจในการนำสิทธิ์การเช่ามาขอสินเชื่อได้ ซึ่งระยะเวลาสัญญาเช่าที่ 50 ปี น่าจะเป็นสัญญาการเช่าที่ดี จะเพิ่มโอกาส และมูลค่าต่อสิทธิ์การเช่าที่สูงขึ้น”

สำหรับเรื่องโครงสร้างภาษีนั้น เป็นอะไรที่น่าคิด และเป็นเรื่องยุ่งยาก เพราะรัฐบาลกำลังผลักดันเรื่องกฎหมายลาภลอย และหากภาษีที่ดิน หากมีการปรับขึ้นไปถึง 5% ก็จะมีต่อราคาบ้านประมาณ 1.5-2% เป็นภาระกับผู้บริโภค

LPN ปรับโมเดลหันทำคอนโดฯ ราคาแสนกว่า

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวถึงภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันว่า ตลาดเปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างมาก มีการแข่งขันกันค่อนข้างสูง ผู้ประกอบการจึงต้องมีการปรับตัวเพื่อให้ธุรกิจเดินหน้าต่อไป ซึ่งที่ผ่านมา ในส่วนของบริษัทเองก็มีการวางแผนเพื่อรองรับ และสร้างความมั่นคงให้กับองค์กรมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการศึกษาความต้องการของผู้บริโภค ซึ่งพฤติกรรมการอยู่อาศัยมีการเปลี่ยนแปลงไป จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวเองเพื่อให้ธุรกิจเดินหน้าต่อไปได้

“ภายใน 3 ปีหลังจากนี้ หากบริษัท แอล.พี.เอ็น. ไม่มีการปรับเปลี่ยน เชื่อว่าจะหายออกไปจากตลาด โดยในช่วงที่ผ่านมา บริษัทมีรายได้ที่เพิ่มขึ้น แต่ในยุคที่ตลาดมีการแข่งขันสูง จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องมีการปรับตัว จากรายได้ที่ประมาณ 15,000-16,000 ล้านบาท แต่ในปัจจุบัน รายได้เหลืออยู่ที่ 7,000 ล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทจึงได้มีการนำกลับมาคิด โดยการปรับความคิดของภาพรวมองค์กร และต้องปรับแนวคิดในการพัฒนาโครงการ เพื่อให้ตอบโจทย์กลุ่มผู้บริโภคให้ได้มากที่สุด” นายโอภาส กล่าว

“สิ่งที่เราทำ คือ การเข้าสู่ตลาดในซีบีดีมากขึ้น ซึ่งก่อนหน้านี้เราปล่อยกลุ่มลูกค้า ทำให้เราเสียโอกาส เพราะเราบริหารองค์กร บริหารธุรกิจในสิ่งที่เราเชื่อ ทำให้เราขยับโครงการไปนอกเมือง เนื่องจากต้นทุนจากราคาที่ดิน อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เราทำ เรามีการปรับโมเดลมาเล่นราคาหลักแสนบาทต่อตารางเมตรมากขึ้น รวมถึงการมีพันธมิตรอย่างบริษัทอนันดา ดีเวลลอปเมนท์ฯ มาร่วมในบริษัทลุมพินี โปรเจค มาเนจเมนท์ เซอร์วิส จำกัด หรือ LPS เพื่อเป็นการเสริมสร้างความแข็งแกร่ง และเสริมจุดแข็งมากขึ้น”

ปรับพอร์ตรุกซีบีดี-ทำโครงการโรงแรม

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ตลาดไม่ได้เปลี่ยนแปลงเยอะ มูลค่าตลาดประมาณ 3 แสนล้านบาท แต่ที่มากระทบในปัจจุบันในช่วง 3 ปี เกิดจากผู้บริโภคมีหนี้ก้อนใหม่จากโครงการรถคันแรก และเป็นปัญหาที่เกิดขึ้น ส่งผลให้หนี้ครัวเรือนที่เคยอยู่ระดับ 40% ขยับเป็น 80% ประกอบกับในช่วง 8 ปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจของประเทศไทยก็เจอหลากหลายวิกฤต ทั้งวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์, จีดีพี, การเมือง และวิกฤตน้ำท่วม ดังนั้น แนวทางที่เราดำเนินธุรกิจ จะมีการจัดกลุ่ม และแบ่งแยกทำเลให้ชัดเจน ซึ่งที่ผ่านมา โครงการของออริจิ้นจะอยู่รอบนอกเมือง เป็นโลคัลดีมานด์ มีการแบ่งโซน A, B, C, D, E ซึ่งเราอาจจะมีโมเดลต่างกับผู้ประกอบการ เช่น หากออริจิ้นชอบทำเลไหน จะมองหา และจัดซื้อที่ดินในทำเลนั้นค่อนข้างมาก และเมื่อรถไฟฟ้าจะเริ่มมา ก็จะทำให้เราสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้น

“ออริจิ้นกำลังปรับพอร์ตเพื่อบริหารความเสี่ยง เรามีการเติมสินค้าระดับพรีเมียมผ่านโครงการ PARK 24 โครงการมูลค่า 17,000 ล้านบาท ซึ่งอยู่ในทำเลซีบีดี เป็นโครงการที่บริษัทฯ ได้เข้าไปซื้อโครงการมา ทำให้เรามีแบรนด์ PRAK เข้ามาเสริมตลาดระดับบน ล่าสุด ได้มีการวางเงินมัดจำไปแล้ว ตกตารางวาละ 1.6 ล้านบาท เพื่อต่อยอดในแบรนด์ PARK โครงการที่ 2 ในปี 2561”

นอกจากนี้ การปรับตัวของเรา ยังมีการใช้ระบบก่อสร้างสำเร็จรูปมาช่วย ซึ่งผลดังกล่าวทำให้การก่อสร้างอาคารชุดไปถึงชั้น 8 ใช้เวลาเพียง 10 เดือน ขณะเดียวกัน ทางออริจิ้นได้มีการเพิ่มพอร์ตธุรกิจรายได้จากค่าเช่า โดยมีโครงการโรงแรมที่แหลมฉบัง ซึ่งจะมีการจ้างเชนระดับสากลมาบริหารกลุ่มโรงแรมของออริจิ้น

ด้านนาย วรวรรต ศรีสอ้าน ประธานบริหาร บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด กล่าวว่า ในส่วนของบริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) ปัจจุบันมีโครงการกว่า 27 โครงการ มูลค่ากว่า 30,000 ล้านบาท ซึ่งมีกลยุทธ์ของการปรับตัว เพื่อรองรับอนาคตผ่าน 4 กลยุทธ์หลัก ได้แก่ Diversification การขยายตลาดคอนโดให้ครอบคลุม เข้าถึงฐานลูกค้า ทั้งตลาดบน กลาง และล่าง พร้อมทั้งแสวงหาโอกาสในการขยายการลงทุนไปยังธุรกิจที่เกี่ยวข้อง

Strengthen Brand Positioning พัฒนาแบรนด์ และสินค้า รวมถึงการสร้าง Brand Positioning ที่แข็งแรง นำเสนอความโดดเด่นให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายมากที่สุด และต่อเนื่อง

Leverage Core Competencies of Market Leaders บูรณาการในด้านต่าง ๆ เพื่อสร้างศักยภาพในการเป็นผู้นำในธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นการบริหารพันธมิตร การจัดบริหารธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกัน เพื่อการจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ หรือบริหารต้นทุนที่ดีกว่า รวมถึงการร่วมมือกับสถาบันการเงินที่มีความน่าเชื่อถือ พร้อมทั้งการต่อยอดในการบริหารจัดการกับลูกค้า เพื่อใหเกิด Brand Loyalty ในระยะยาว

Optimize Shareholder Return and Long Term Brand Equity การบริหารจัดการผลตอบแทนผู้ถือหุ้น รวมถึงสร้างความมั่นใจที่มีต่อบริษัทในระยะยาว เพื่อบรรลุวัตถุประสงค์ และการเติบโตอย่างยั่งยืน.