อสังหาฯ แดนมังกรบุกไทย เอกชนผวา! รัฐเปิดกว้างลงทุน ดันสมาคมฯ เจรจาหวังเกิดประโยชน์

จับตาทุนอสังหาฯ จากแดนมังกรเคลื่อนทัพบุกอสังหาฯ และธุรกิจท่องเที่ยวไทย “EIC ธนาคารไทยพาณิชย์” เคยเผยผลวิจัยระบุโอกาสอนาคตอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่จีนเข้าตลาดไทยมหาศาล ด้านที่ปรึกษาการลงทุน เผยเชื่อศักยภาพตลาดเรียลเอสเตท-ท่องเที่ยว ช่วยดูดทุนจีนเข้าไทย ขณะที่นายกสมาคมอสังหาฯ แห่งหนึ่งเสนอให้สมาคมอสังหาฯส่วนกลางเจรจารูปแบบหากร่วมทุนในแต่ละจังหวัด สร้างศักยภาพในท้องถิ่น แต่ก็ไม่หนุนบีโอไอ ชี้ OPEN เกินไป!

การเคลื่อนย้ายของทุนจีนเข้าสู่ธุรกิจในประเทศไทยนับวันจะมีบทบาทมากขึ้น โดยเฉพาะการเข้ามาลงทุนในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การเคลื่อนเข้ามาของทุนจีนนี้ไม่ใช่เพิ่งเริ่มขึ้นในปีสองปีนี้ แต่เกิดขึ้นมานานกว่า 5-10 ปีแล้ว เพียงแต่การก้าวเข้ามาของกลุ่มทุนจากประเทศจีนในประเทศไทยนั้น เป็นไปแบบเงียบๆ และต่อเนื่อง ไม่ได้ทะลักเข้ามาแล้วเงียบหายไป เช่นเดียวกับกลุ่มทุนสิงคโปร์ และกลุ่มทุนโซนอเมริกา และยุโรป ที่จะทะลักเข้ามาเป็นช่วงๆ ตามสภาพเศรษฐกิจ

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน กลุ่มทุนที่เข้ามามีบทบาทในธุรกิจอสังหาฯ และทยอยเพิ่มมากขึ้นอย่างชัดเจนแทนกลุ่มทุนสิงคโปร์ คือ กลุ่มจากประเทศญี่ปุ่น ที่เข้ามาในรูปแบบการร่วมทุนกับผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่หลายๆ ราย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มมิตซูบิซิ เอสเตท ที่เข้ามาร่วมทุนกับ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) กลุ่มมิตซุย ฟุโดซัง ที่เข้ามาร่วมทุนกับบริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน), บริษัท บริษัท เซกิซุย-เอสซีจี อินดัสทรี ที่เข้ามาร่วมทุนกับบริษัทยักษ์ใหญ่ เอสซีจี

นอกจากนี้ ยังมีอีกหลายรายที่มีการจับมือร่วมทุนพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในเมืองไทย ซึ่งการเข้ามาดังกล่าวนั้น เป็นการเข้ามาประกาศการลงทุนแบบเต็มรูปแบบ มีการจัดตั้งบริษัทร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยในระยะยาว ขณะที่กลุ่มทุนจากประเทศจีน แม้จะมีการทยอยเข้ามาลงทุนอย่างต่อเนื่อง แต่ยังคงเป็นการร่วมทุนในรูปแบบรายโครงการ ทำให้ภาพการลงทุนของกลุ่มทุนจีนนี้ยังเป็นไม่มีรูปแบบที่ชัดเจนเท่ากับกลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่น

EIC เชื่อจีนลงทุนในไทยอีกมหาศาล

นายศิวกร ด่านอุตรา EIC ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากบทวิจัยของธนาคารไทยพาณิชย์ ท่ามกลางความผันผวนของราคาอสังหาฯ ในหลายเมืองใหญ่ของจีน ส่งผลให้ทุนจีนไม่ว่าจะเป็นกองทุน บริษัทประกัน นักลงทุนรายบุคคล หรือแม้กระทั่งนักพัฒนาอสังหาฯ เริ่มหาช่องทางการลงทุนใหม่ โดยออกไปลงทุนในต่างประเทศ ประกอบกับรัฐบาลจีนมีนโยบายสนับสนุนให้ภาคเอกชนไปลงทุนในต่างประเทศมากขึ้น ส่งผลให้มูลค่าการลงทุนในอสังหาฯ ทั่วโลกจากจีน ทั้งในอสังหาฯ ที่สร้างเสร็จแล้ว และการพัฒนาโครงการใหม่ เติบโตจาก 1.7 แสนล้านบาท ในปี 2555 เป็น 1 ล้านล้านบาท ในปี 2558 หรือเติบโตเฉลี่ย 82% ต่อปี

ขณะที่สัดส่วนการลงทุนอสังหาฯ ในไทย มีเพียง 0.2% และการรุกอสังหาฯ ต่างประเทศของทุนจีนส่วนใหญ่จะเป็นการเข้าไปลงทุนในอสังหาฯ ที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมให้เช่า เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม และศูนย์การค้า โดยประเทศที่จีนเข้าไปลงทุนมากที่สุดในปี 2558 คือ สหรัฐฯ ออสเตรเลีย และสหราชอาณาจักร ส่วนในไทย ซึ่งมีจำนวนนักท่องเที่ยวจีนสูงถึง 8 ล้านคน และเป็นประเทศที่ภาคอสังหาฯ มีสภาพคล่อง และมีเสถียรภาพ กลับมีมูลค่าการลงทุนจากจีนในปี 2558 เพียง 1.3 พันล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 0.2% เท่านั้น และรูปแบบเข้ามาในไทยจะเป็นร่วมทุนพัฒนาโครงการใหม่ และเป็นอสังหาฯ เพื่อขายมากกว่า

แม้มูลค่าการลงทุนในไทยจะยังน้อย แต่อัตราการเติบโตสูงมาก โดยจะเห็นได้จากมูลค่าการลงทุนจากจีน จำนวน 1.3 พันล้านบาทในปี 2558 ข้างต้นนี้ มีการเติบโตมาจาก 177 ล้านบาทในปี 2554 หรือคิดเป็นอัตราการเติบโตที่สูงถึง 65% ต่อปี ซึ่งสอดคล้องกับจำนวนบริษัทร่วมทุนไทย-จีน (จีนถือหุ้นมากกว่า 20%) จดทะเบียนใหม่ในธุรกิจอสังหาฯ ที่เติบโตขึ้นจากประมาณ 17 บริษัทต่อปีในช่วงปี 2550-2552 มาเป็น 83 บริษัทต่อปีในช่วงปี 2556-2558 โดยกว่า 54% เป็นบริษัทเพื่อซื้อ หรือขายอสังหาฯ 31% เป็นบริษัทเพื่อเช่า หรือให้เช่าอสังหาฯ และอีก 15% เป็นบริษัทนายหน้า หรือให้บริการเกี่ยวกับอสังหาฯ อื่นๆ สะท้อนถึงกระแสความนิยมในอสังหาฯ ไทยที่เพิ่มขึ้นมากในทุกประเภทจากนักลงทุน และผู้ประกอบการจีน

โดยจีนเน้นลงทุนในเมืองท่องเที่ยวเป็นหลัก โดยทำเลที่บริษัทร่วมทุนไทย-จีน นิยมลงทุนมากที่สุด คือ กรุงเทพฯ ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต และสุราษฎร์ธานี ซึ่งเน้นหนักไปที่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแบบห้องชุด เนื่องจากลงทุนง่าย คืนทุนเร็ว และสามารถขายขาดให้แก่นักลงทุนต่างชาติได้ โดยเฉพาะนักลงทุนจากจีนที่นับวันยิ่งมีมูลค่าเพิ่มขึ้น จากทั้งการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย เพื่อการลงทุน หรือเพื่อเป็นสถานที่พักตากอากาศ อย่างไรก็ดี หากเทียบกับมูลค่าตลาดอสังหาฯ ทั้งหมดของไทยอาจจะคิดเป็นสัดส่วนที่ยังไม่มากนัก แต่ด้วยแรงจูงใจ และความนิยมที่เพิ่มขึ้น อีไอซี เชื่อมั่นว่า มูลค่า และสัดส่วนทุนจีนในภาคอสังหาฯ ไทยจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต

ล่าสุด นางสาวอัจฉรินทร์ พัฒนพันธ์ชัย รองเลขาธิการคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) กล่าวว่า หอการค้าไทยในจีนได้ร่วมมือกับสมาคมทายาทนักธุรกิจแห่งสาธารณรัฐประชาชนจีน (China Youth Elite Association) จะนำคณะนักธุรกิจรุ่นใหม่จากประเทศจีน ซึ่งทั้งหมดเป็นทายาทของเจ้าของบริษัทชั้นนำในประเทศจีน เดินทางมาศึกษาโอกาส และลู่ทางการลงทุน ตลอดจนการสร้างเครือข่ายทางธุรกิจในประเทศไทย โดยบีโอไอ เตรียมนำเสนอนโยบายส่งเสริมการลงทุนของไทย และการอำนวยความสะดวกในการดำเนินธุรกิจในประเทศไทย โดยจะมุ่งเน้นในเรื่องที่นักธุรกิจจีนรุ่นใหม่ให้ความสนใจต่อประเทศไทยเป็นพิเศษ เช่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจด้านการดูแลสุขภาพ ด้านการศึกษา และอนิเมชั่น

เผยกลุ่มทุนจีนนำร่องลงทุนอสังหาฯ ไทย

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ก่อนหน้านี้กลุ่มทุนจากประเทศจีนที่เข้ามาร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการอสังหาฯในประเทศไทย ซึ่งมีการลงทุนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ไปแล้ว เช่น กลุ่ม “คิง ไว กรุ๊ป” กลุ่มอสังหาฯ รายใหญ่จากประเทศจีนที่มีนโยบายขยายธุรกิจอสังหาฯ ในประเทศไทย ได้เข้าไปซื้อหุ้น บริษัท เคปเปล ไทย พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัทในเครือของเคปเปล กรุ๊ป สิงคโปร์ จำนวน 100 ล้านหุ้น หรือ 45.45% มูลค่า 300 ล้านบาท เพื่อรองรับแผนการขยายตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทย โดยมีแนวทางการขยายอสังหาฯ ในไทย จะดำเนินการ 2 รูปแบบ คือ การพัฒนาโครงการเอง และการเทกโอเวอร์ เพื่อสร้างการเติบโตที่รวดเร็ว

นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มกรีนแลนด์ กรุ๊ป ซึ่งร่วมทุนกับแมกโนเลีย ควอลิตี้ ในเครือ CP เพื่อเตรียมเข้ามาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในไทย ซึ่งอยู่ระหว่างการกำหนดรายละเอียดรูปแบบการลงทุน ขณะที่ บจ.จุนฟา เรียลเอสเตท จำกัด ร่วมทุนกับ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ CI เพื่อพัฒนาโครงการ วิลลา ในจังหวัดภูเก็ต และอีกหลายราย (พิจารณาตารางประกอบ)

จีนเน้นลงทุนอสังหาฯ-ธุรกิจท่องเที่ยว

ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ระบุการเข้ามาลงทุนของนักธุรกิจชาวจีนมี 2 รูปแบบใหญ่ๆ คือ เข้ามาแบบนักลงทุนส่วนบุคคล และการเข้ามาลงทุนในรูปบริษัท ซึ่งทั้ง 2 กลุ่มนี้มีการลงทุนทั้งในระยะสั้น และระยะยาว โดยมากสนใจลงทุนในธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนเร็ว คือ การร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการไทยในโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อขาย หรือกลุ่มธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนระยะยาว เช่น ธุรกิจโรงแรม รีสอร์ต และกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยว

โดยการลงทุนในแบบบุคคลนั้น ส่วนใหญ่จะเข้ามาซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่าทำกำไร หรือขายต่อ ขณะที่กลุ่มบริษัทจะลงทุนโครงการขนาดใหญ่ โดยการร่วมทุนกับคนไทย ซึ่งกลุ่มนี้จะเน้นโครงการ คืนทุนเร็ว คือ การสร้างแล้วขาย โดยมากจะเป็นการลงทุนพัฒนาคอนโด ซึ่งโซนที่กลุ่มธุรกิจจีนสนใจเข้ามาลงทุนนั้นจะมีอยู่ 4 โซนหลักๆ คือ กทม. ภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่ โดยการลงทุนในโซนจังหวัดท่องเที่ยวนั้น จะเป็นการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยวเป็นหลัก ส่วนในพื้นที่ กทม.นั้น จะเป็นการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ซึ่งให้ผลตอบแทนเร็ว

ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมา มีกลุ่มนักธุรกิจจีนสนใจเข้ามาลงทุนในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในส่วนที่มีการดีลงานผ่านบริษัทนั้น สามารถปิดดีลไปแล้ว 4-5 ราย โดยมากสนใจลงทุนอสังหาฯ ซึ่งบริษัทได้มีการแมตชิ่งลูกค้านักธุรกิจจีน กับนักธุรกิจไทย และเจ้าของที่ดินที่ต้องการพัฒนาโครงการแต่ขาดเงินทุน ซึ่งทั้ง 2 ฝ่ายก็ได้ประโยชน์จากการร่วมลงทุนกับทั้งคู่ ทั้งนี้ โครงการที่จบดีลแล้ว ส่วนมากมีมูลค่าการลงทุนต่อโครงการไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างการดำเนินงานร่วมกันแล้ว

ชงสมาคมอสังหาฯ ร่วมเป็นแกนเจรจา

แหล่งข่าวนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง กล่าวกับผู้สื่อข่าวถึงการที่ภาครัฐจะเปิดกว้าง และอำนวยความสะดวกให้นักลงทุนจีนเข้ามาลงทุนในไทย โดยเฉพาะในเรื่องของอสังหาฯ ท่องเที่ยว เป็นต้นว่า เป็นเรื่องที่ดี แต่รัฐควรที่จะกำหนดเงื่อนไขของจีนมากกว่าไทย เนื่องจากการที่จะเปิดกว้างมากเกินไปจะทำให้ธุรกิจไทยประสบปัญหา ดังนั้น รัฐควรให้ทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์ของไทยเข้าร่วมในการเจรจา เนื่องจากเป็นองค์กรที่เป็นกลาง และยังมีแผนกลยุทธ์ และแผนปฏิบัติการ (Action Plan) อยู่แล้ว และเมื่อสมาคมต่างๆ ในแต่ละภาคได้เสนอแนวทางผ่านมายังสมาคมฯ จากส่วนกลาง จะยิ่งช่วยกำหนดทิศทางให้กับภาครัฐ และเป็นประโยชน์

“การลงทุนที่อาจจะเกิดขึ้น ควรเป็นประโยชน์ซึ่งกันและกัน และจริงๆ แล้วก็ไม่เห็นด้วยกับการโอเพนเกินไป เพราะจะทำให้ธุรกิจในไทยลำบาก เนื่องจากทุนจากจีนมีทั้งกำลังเงิน เทคโนโลยี กำลังคน ลองคิดดู ถ้าจีนต้องการเอาคนเข้ามาพักอาศัยในไทยหมื่นคน ก็เท่ากับเป็นอำเภอหนึ่งเลย และสิ่งที่จะตาม ต้องมีการตรวจสอบจะเข้ามาอยู่กี่ปี วีซ่ามีอายุกี่ปี แค่นี้ก็วุ่นแล้ว ยังไม่นับรวม การลงทุนของรัฐในการอำนวยความสะดวกต่างๆ ดังนั้น เรื่องเงื่อนไข และความชัดเจน เป็นสิ่งสำคัญที่รัฐบาลต้องทำให้เกิดขึ้น” แหล่งข่าว กล่าว