ทิศทางการพัฒนาตลาดอสังหาฯ !!!...ภายใต้เงื่อนไขผังเมืองใหม่และรถไฟฟ้า

…ภายใต้ผังเมืองรวม กทม. และระบบคมนาคมในอดีตที่ผ่านมา ทำให้ทิศทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการในตลาดให้นำหนักกับโครงการที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบมาอย่างยาวนาน แต่ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทิศทางการพัฒนาโครงกาอสังหาฯ เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว จนทำให้สัดส่วนการพัฒนาโครงการประเภทอาคารชุดแซงกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบขึ้นมา แต่อย่างไรก็ตาม ในปีที่ผ่านมา ต่อเนื่องมาถึงปี 59 ดูเหมือนว่าสัดส่วนโครงการที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบเริ่มปรับตัวดีขึ้น

ขณะที่ผู้ประกอบการเริ่มชะลอพัฒนาโครงการแนวสูงลง ทำให้ ..เกิดคำถามตามมาว่า จากนี้ไปทิศทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยภายใต้ ข้อกำหนดผังเมืองใหม่ และระะคมนาคมที่เปลี่ยนจากรถยนต์เป็นระบบราง จะมีผลให้ตลาดอสังหาฯ มีทิศทาง และแนวโน้มเปลี่ยนไปในรูปแบบใด

ทั้งนี้ ในประเด็นดังกล่าวข้างต้น ร.ศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ผู้เชี่ยวชาญ และคร่ำหวอดในวงการอสังหาฯ กล่าวถึง ผลกระทบระบบขนส่งมวลชนระบบราง และการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองใหม่ ที่ส่งผลต่อแนวโน้มการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคตว่า ภายหลังจากที่รัฐบาลมีการลงทุนพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้า และระบบขนส่งระบบรางอย่างต่อเนื่องตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน และอยู่ระหว่างการอนุมัติงานก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ เพิ่มเติม เพื่อให้โครงขายรถไฟฟ้าครอบคลุมทั่ว กทม. และปริมณฑลแล้ว จะส่งผลให้แนวโน้มการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตมีรูปแบบการเกาะตัว หรือขยายการลงทุนเกาะอยู่ตามเน็ตเวิร์กรถไฟฟ้าทั้งหมด

ซึ่งรูปแบบดังกล่าวไม่ได้หมายถึงเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัย แต่ยังรวมถึง ศูนย์การค้า อาคารพาณิชย์ คอมเมอร์เซียลต่างๆ จะเกาะอยู่ตามศูนย์กลางระบบโครงข่ายรถไฟฟ้า ทำให้ในปัจจุบัน ผู้ประกอบการอสังหาฯเน้นการพัฒนาโครงการในพื้นที่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าใหม่ๆ และเมื่อรูปแบบการขยายตัวของเมืองมีลักษณะในแบบนี้ ทำให้ผังเมืองรวมต้องเข้ามามีบทบาทในการชี้นำ หรือเป็นไกด์ไลน์ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ๆ

ดังนั้น จึงเชื่อว่าในอนาคตผู้ประกอบการอสังหาฯ จะเน้นการพัฒนาโครงการไปตามทิศทางของการขยายตัวของเมืองตามแนวรถไฟไฟฟ้า เพราะหากไม่ยึดเอาทำเลในแนวรถไฟฟ้าเป็นทำเลหลักในการลงทุน จะทำให้ต้องเหนื่อยมากขึ้นในการพัฒนาโครงการ และการขาย โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีทำเลที่ตั้งโครงการห่างไกล หรือไม่ระบบรถไฟฟ้ารองรับในการเดินทาง

“เราจะเห็นได้ว่า ในปัจจุบันมีผู้ประกอบการใหม่ๆ ที่ประสบความสำเร็จในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม มีกุญแจสำคัญของความสำเร็จอยู่ที่ทำเลที่ตั้งโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ หรือติดกับสถานีรถไฟฟ้าเป็นสำคัญ ส่วนรายไหนที่ออกไปซื้อพัฒนาโครงการในทำเลนอกเมืองจะเหนื่อยมาก เพราะต้องดึงเน็ตเวิร์ก หรือระบบคมนาคมไปหาโครงการทำให้มีต้นทุน และลงแรงมากกว่าโครงการในทำเลติดสถานีรถไฟฟ้า และเชื่อว่าแนวโน้มแบบนี้จะกระจายตัวไปถึงทุกๆ จังหวัดในอนาคตแน่นอน”

ในจำนวนรถไฟฟ้า 10+3 สาย ซึ่งมีระยะทางยาวกว่า 430 กิโลเมตร จะมีสถานีที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ประมาณ 45 สถานี ซึ่งเป็นสถานีที่เป็นจุดตัดของรถไฟฟ้าตั้งแต่ 2 สายขึ้นไป ยิ่งมีสายรถไฟฟ้าตัดผ่านสถานีนั้นๆ มากเท่าใด พื้นที่รอบสถานนีนั้นๆ ก็จะยิ่งมีศักยภาพในการขยายตัวของเมืองสูง และมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการสูงขึ้นเท่านั้น เช่น สถานีบางซื่อ ซึ่งในอนาคตจะเป็นฮับรถไฟฟ้า และรถไฟทางคู่ขนาดใหญ่ ทำให้พื้นที่รอบๆ สถานีมีศักยภาพในการเกิดเมืองสูงมากๆ เรียกได้ว่า “โตเกียวแห่ง AEC” ซึ่งอนาคตจะมีคนเดินทางผ่านสถานีนี้ต่อวันกว่า 2 ล้านคน ซึ่งแน่นอนว่าจะก่อให้เกิดย่านธุรกิจในอนาคตแน่นอน

นอกจากสถานีบางซื่อ สถานนีที่มีศักยภาพสูงในการเกิดเมือง หรือมีการขยายตัวด้านการอยู่อาศัย ได้แก่ สถานีมักกะสัน และสถานีที่ติดแม่น้ำ ซึ่งเป็นสถานีขนาดใหญ่ ส่วนสถานีที่มีเส้นทางตัดกันของรถไฟฟ้า 2 สายที่มีศักยภาพ เช่น สยามสแควร์ จะเป็นสถานีที่มีการสัญจรของคนจำนวนมาก โอกาสจะเกิดเมืองสูงมากๆ จะทำให้มีโครงการเกิดขึ้นจำนวนมาก ซึ่งเป็นธรรมชาติของการเลือกทำเลในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ส่วนทำเลที่จะเกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ยกเว้นจะเป็นโปรดักต์อื่นๆ เช่น รีสอร์ต โรงแรม ดังนั้น ในทำเลติดสถานีรถไฟฟ้าจึงจำเป็นที่ต้องมีผังเมืองที่ดีเข้ามาควบคุมการพัฒนา หรือการเกิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ

….อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดในผังเมืองปัจจุบัน ทำให้หลายคนเกิดคำถามว่าในใจว่า ...ปัจจุบันผังเมืองเดิมมีข้อกำหนดไว้แล้วว่า ในแต่ละพื้นที่จะสามารถพัฒนาหรือก่อสร้างอะไรได้มากน้อยแค่ไหน ข้อกำหนดเหล่านี้จะกลายมาเป็นอุปสรรคในการพัฒนาโครงการในอนาคตหรือไม่นั้น ..?

ร.ศ.มานพ ได้ไขข้อข้องใจในปัญหาดังกล่าวว่า เมืองก็เหมือนกับบ้านของเรา.. พื้นที่ไหนเป็นห้องทานอาหาร พื้นที่ไหนเป็นสวน เป็นห้องน้ำ เป็นห้องนอน ต้องกำหนดให้ชัดเจน ไม่ใช่ใช้รวมกันทุกกิจกรรม ดังนั้น จึงต้องมีการแบ่งออกเป็นผังสีเพื่อใช้ประโยชน์ที่ต่างกันออกไป เพื่อป้องกันการเกิดปัญหา หากมีการไปเปลี่ยนผังสีในผังเมืองตามใจของผู้ประกอบการ ปัญหาก็จะตามมา แต่ในการจัดทำผังเมืองนั้น ก็จำเป็นต้องมีการยืดหยุ่น เพราะในบางครั้งผังเมืองก็แรงเกินไป เช่น ในบางพื้นที่วางข้อกำหนดสูงไปจนไม่สามารถพัฒนาอะไรได้

ส่วนในกรรณีที่รถไฟฟ้าก่อสร้างออกไปถึงพื้นที่ใหม่ๆ แล้ว แต่ผังเมืองยังใช้ข้อกำหนดเดิมทำให้ยากต่อการพัฒนา หรือเกิดเมืองได้นั้นจะแก้ปัญหาอย่างไร ..?

ก็ได้รับคำตอบว่า ...ในกรณีนี้ คาดว่าผังเมืองใหม่ที่ขณะนี้อยู่ระหว่างร่าง และแก้ไขปรับปรุงการใช้ประโยชน์พื้นที่ ซึ่งเป็นการปรับผังเมืองรวมครั้งที่ 4 จะเข้ามาแก้ปัญหาในอนาคตได้ เพราะผังเมืองฉบับใหม่นี้ ทราบมาว่าจะเป็นฉบับที่มีการปรับครั้งใหญ่ คาดว่า ปี 2560 จะเริ่มมีความชัดเจนออกมาให้เห็น โดยผังเมืองฉบับใหม่นี้มีสาระสำคัญ คือ การปรับเปลี่ยนระบบการเดินทางของประชาชน จากที่ใช้รถยนต์จำนวนมากมาเป็นการเดินทางด้วยระบบราง ซึ่งจะครอบคลุมพื้นที่ทั้งใน กทม. และปริมณฑล โดยจะทำให้ประชาชนหันมาเดินทางด้วยระบบรถไฟฟ้าเหมือนเมืองใหญ่ในประเทศที่พัฒนาแล้ว ซึ่งจะยิ่งส่งผลต่อการเกิดเมืองที่เกาะไปกับระบบรถไฟฟ้า

สำหรับผังเมืองใหม่ที่จะมีการปรับแก้ คือ จะเพิ่มความเข้มข้นสำหรับโครงการการในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า เช่น การขยายพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นเพิ่มจากเดิมกำนดให้พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นในรัศมี 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้า เพิ่มเป็น 1 กิโลเมตรรอบสถานีรถไฟฟ้า และอาจจะเพิ่มโบนัสจากเดิม 20% เป็น 40% และอาจจะเพิ่ม FAR 10 ต่อ 1 เป็น 12 ต่อ 1 แต่มีข้อแม้ว่าผู้พัฒนาโครงการจะต้องสร้าง หรือคืนประโยชน์ให้กับสังคม เช่น หากพัฒนาพื้นที่ขนาดใหญ่มากก็ต้องเพิ่มพื้นที่สีเขียวมากขึ้น หรือเพิ่มพื้นที่จอดรถต่อส่วนรวมมากขึ้น มีพื้นที่รองรับน้ำมากขึ้น นี่คือ ผังเมืองรุ่นใหม่ ซึ่งจะช่วยให้เกิดการกระจุกตัวในการอยู่อาศัยรอบสถานีรถไฟเพิ่มมากขึ้น

ดังนั้น เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงอย่างนี้แล้ว พื้นที่ที่กำหนดให้เป็นพื้นที่รองรับน้ำ หรือพื้นที่เกษตร หรือพื้นที่สีเขียวลายขาว ก็ไม่ควรจะมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยเกิดขึ้น ไม่ใช่ซื้อที่มาแล้วจะพัฒนาโครงการ จึงร้องขอให้เปลี่ยนสีผังเมืองเพื่อให้สามารถพัฒนาโครงการได้

...อีกสิ่งหนึ่งที่จะมีเพิ่มเติมในผังเมืองใหม่ นอกจาการเพิ่มโบนัส คือ “การขายสิทธิ์ทางการให้แก่เพื่อน” ซึ่งเป็นเทคนิคทางการของผังเมือง เช่น คนมีบ้านในสีลม สาธร เป็นบ้านโบราณ หรือบ้านที่อยู่อาศัยตั้งแต่รุ่นพ่อ แม่ ปู ย่า เป็นบ้านที่ใช้ FAR 1 ต่อ 1 ขณะที่ราคาที่ดินปรับสูงขึ้น มีโครงการที่อยู่อาศัยอาคารออฟฟิศเข้ามารายล้อม เจ้าของบ้านก็มีสิทธินำสิทธิ FAR ในส่วนที่เหลืออีก 9 ต่อ 1 นั้น ไปขายต่อให้แก่โครงการ หรืออาคารข้างๆ ซึ่งเป็นเทคนิคที่จะช่วยเก็บสถาปัตยกรรม และอารยธรรมเก่าๆ เอาไว้ในเมือง

“ซึ่งเรื่องการขายสิทธิทางการนี้ มีการเสนอให้กำหนดลงไปในผังเมืองฉบับที่ผ่านมา แต่ไม่ผ่าน เพราะนักกฎหมายไม่เข้าใจ แต่ปัจจุบันเริ่มเข้าใจมากขึ้นแล้ว ซึ่งเรื่องนี้ในต่างประเทศ หรือประเทศที่พัฒนาแล้วเค้าใช้กันอยู่ ดังนั้น เริ่มการขายสิทธิทางการนี้น่าจะเกิดขึ้นในผังเมืองฉบับใหม่ได้แล้ว เพราะ กทม.มีการเปลี่ยนแปลงของเมืองไปรวดเร็วมาก”

ร.ศ.มานพ กล่าวอีกว่า จากแนวโน้มดังกล่าวจะส่งผลให้ในอนาคตคนจะย้ายเข้ามาอยู่อาศัยในเมืองใหญ่มากขึ้น และจะอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมมากขึ้น โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ ซึ่ง ณ ปัจจุบันนี้ การอยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่เองก็มีการอยู่อาศัยในคอนโดเกินกว่า 50% แล้ว และในอนาคตจะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 70-80% เศษ เหลืออีก 20% คือ คนรวยเท่านั้นมีโอกาส หรือมีสิทธิอยู่อาศัยบ้านเดี่ยวในกลางเมือง ทำให้คนที่ต้องการอยู่อาศัยในบ้านต้องย้ายออกไปอยู่อาศัยนอกเมืองเท่านั้น

“ขณะที่สถานีรถไฟฟ้าปลายทางเองก็เป็นอีกพื้นที่หนึ่งที่มีศักยภาพในการเกิดเมือง ซึ่งจะทำให้เกิดการเปิดพื้นที่ หรือทำเลในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เช่น เดียวกันเมืองใหญ่ในประเทศที่พัฒนาแล้ว”

และจากรูปแบบการเกิดเมืองที่อธิบายมาข้างต้นจะทำให้ในอนาคต กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ แบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม คือ กลุ่มนักพัฒนาโครงการแนวสูง ซึ่งกลุ่มนี้จะเน้นพัฒนาโครงการในเมืองเกาะสถานีรถไฟฟ้า และอีกกลุ่ม คือ กลุ่มนักพัฒนาแนวราบ ซึ่งจะออกไปซื้อที่ดินนอกเมืองเพื่อพัฒนาโครงการแนวราบ หรือบ้านเดี่ยว ซึ่งกลุ่มนี้จะไปเจาะทำเลใหม่ หรือทำเลบุกเบิก เป็นการพัฒนา หรือสร้างเมืองใหม่ นี่คือ รูปแบบการเปลี่ยนแปลงไปของเมืองในอนาคต

ปัจจุบัน การอยู่อาศัยใน กทม.นั้นแย่มาก เพราะผังเมืองเดิมออกแบบมาเพื่อรองรับการอยู่อาศัยของประชากร จำนวน 5.8 ล้านคน แต่ในความเป็นจริงแล้ว การอยู่อาศัยของประชากรใน กทม. และบริเวณรอบๆนั้น มีจำนวนสูงถึง 18 ล้านคน ตามตัวเลขของ UN ที่จัดทำรายงานขึ้น ทั้งนี้ ผังเมืองรวมเดิมจัดทำเพื่อรองรับการอยู่อาศัย 5.8 ล้านคน ซึ่งเป็นตัวเลขของประชากรที่มีทะเบียนสัมโนครัว แต่ในความจริงแล้ว กทม.มีประชากรแฝงเข้ามาอยู่อาศัย และทำงานมากกว่าประชากรตามสัมโนครัวกว่า 2-3 เท่าตัว ทำให้ผังเมืองเดิมใช้ประโยชน์ได้ไม่เต็มศักยภาพ