อสังหาฯ เขาใหญ่ชะลอหนักจัดสรรตัดใจยกเลิกโครงการเพียบ

คอลลิเออร์ส เผยผลสำรวจอสังหาฯ เมืองท่องเที่ยว พบเขาใหญ่ชะลอหนัก ครึ่งปีไม่มีโครงการแนวราบเปิดใหม่ ขณะที่คอนโดฯ เปิด 6 โครงการ ด้านยอดขายอืดแค่ 10-30% เหตุผู้ซื้อหวั่นปัญหาเอกสารสิทธิ์ ผู้ประกอบการยกเลิกโครงการ คืนเงินจองเพียบ ด้านตลาดเมืองท่องเที่ยวชะอำ พัทยามีแนวโน้มเติบโตสูง

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ภาพรวมครึ่งปีหลังตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองท่องเที่ยว 5 ตลาดหลัก ได้แก่ พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ ชะอำ-หัวหิน และเขาใหญ่ คาดว่าจะยังทรงตัวต่อเนื่องจากช่วงต้นปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งมาจากปัญหาภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั้งใน และต่างประเทศ ทำให้กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว ทำให้การซื้ออสังหาฯ เมืองท่องเที่ยว ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการซื้อบ้านพักตากอากาศ เพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง จึงไม่จำเป็นต้องรีบซื้อ อีกทั้งยังมีซัปพลายเหลือขายในตลาดเมืองท่องเที่ยวอยู่ค่อนข้างมาก

สำหรับเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ เขาใหญ่ เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักเป็นชาวไทยแทบจะไม่มีชาวต่างชาติมาซื้ออสังหาฯ นอกจากนี้ เขาใหญ่ยังเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ไม่ติดชายทะเล ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องการบ้านพักตากติดทะเล ทำให้เขาใหญ่กลายเป็นตัวเลือกท้ายๆ หากต้องการซื้อบ้านหลังที่สอง หรือซื้อเป็นหลังที่ 3 นอกจากนี้ ยังมีประเด็นสำคัญ คือ ปัญหาเอกสารสิทธิ์ที่มีการตรวจสอบนับตั้งแต่ปี 2557 ซึ่งผู้ซื้อเกรงว่าจะเป็นเอกสารสิทธิ์ปลอม หรืออยู่ในพื้นที่ของทางราชการ จึงชะลอการซื้อ

ทั้งนี้ จากการสำรวจตลาดอสังหาฯ ทำเลเขาใหญ่ พบว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ไม่มีโครงการบ้านจัดสรร หรือบ้านตากอากาศเปิดใหม่เลย ซึ่งปัจจุบันมีบ้านจัดสรร และบ้านตากอากาศเปิดขายสะสมในตลาดเขาใหญ่ จำนวน 2,251 ยูนิต ส่วนคอนโดฯ มีหน่วยขายสะสม จำนวน 4,037 ยูนิต และที่ดินเปล่า 2,990 แปลง

โครงการบ้านจัดสรร หรือบ้านตากอากาศในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ไม่มีโครงการเปิดใหม่เลย ส่วนคอนโดมิเนียม ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา พบว่า มีโครงการเปิดขายใหม่แค่ 5-6 โครงการ หรือประมาณ 485 ยูนิต ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้ากว่า 50% ขณะที่ยอดขายก็ถือว่าน้อยมากเช่นกัน เฉลี่ยประมาณ 10-30% เท่านั้น โดยโครงการที่เปิดขายใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนเขาใหญ่-วังน้ำเขียว

โครงการคอนโดฯ ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนเขาใหญ่-วังน้ำเขียวเป็นโครงการระดับ High-end หรือ Luxury ดังนั้น ราคาขายเฉลี่ยในทำเลนี้จึงมีราคาขายสูงที่สุด ราคาขายเริ่มต้นของคอนโดมิเนียมบางโครงการในพื้นที่ตามแนวถนนเขาใหญ่-วังน้ำเขียว มากกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตร และขึ้นไปถึงมากกว่า 155,000 บาทต่อตารางเมตร ในบางโครงการราคาขายเฉลี่ยของโครงการที่อยู่อาศัยในเขาใหญ่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ รวมทั้งโครงการในกรุเทพมหานคร และพื้นที่โดยรอบ ซึ่งราคาขายที่สูงมีผลกระทบโดยตรงต่อผู้ซื้อหลายรายที่เปรียบเทียบราคาขายกับเมืองชายทะเลอื่นๆ ของประเทศไทย นอกจากนี้ ทะเลยังคงเป็นตัวเลือกแรกของคนไทยส่วนใหญ่ในการหาซื้อบ้านหลังที่สองนอกกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล

“ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในเขาใหญ่ จะยังคงชะลอต่อไปในปีนี้ และปีหน้า เพราะว่าการที่มีโครงการเปิดขายใหม่มากเกินไปในช่วง 3-4 ปีก่อนหน้านี้ ทำให้ยังคงมีโครงการเหลือขายอยู่มากในเขาใหญ่ และทำให้ภาพรวมตลาดดูเหมือนโอเวอร์ซัปพลาย แต่ต้องไม่ลืมว่า โครงการบ้าน และที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่เป็นการขายแบบซื้อก่อนสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการที่นั่นยังคงพอมีเงินหมุนเวียนอยู่มีไม่มากที่สร้างเสร็จก่อนขาย แต่มีหลายโครงการที่ยกเลิกการขาย หรือว่าปิดการขายชั่วคราว เพราะว่าเปิดขายมานานแล้ว แต่ยังขายไม่ได้เลย อย่างไรก็ไรตาม หากรัฐบาลก่อสร้างถนนมอเตอร์เวย์ และโครงการรถไฟไฟความเร็วสูง ก็เชื่อว่า จะทำให้ตลาดอสังหาฯ เขาใหญ่กลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง” สุรเชษฐ กล่าว

สำหรับตลาดเมืองท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มฟื้นตัวขึ้น ได้แก่ ชะอำ เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยยังถือว่ามีราคาต่ำ เมื่อเทียบกับหัวหิน 20-30% อีกทั้งยังมีที่ดินริมทะเลยังสามารถนำมาพัฒนาได้ราคาไม่สูงมาก ส่วนที่ตลาดหัวหิน ปัจจุบันไม่มีที่ดินสำหรับพัฒนาแล้ว อีกทั้งสินค้าที่มีอยู่ในตลาดยังมีราคาสูงมากทำให้ตลาดทรงตัว

ขณะที่ตลาดพัทยา เป็นอีกเมืองท่องเที่ยวหนึ่งที่มีแนวโน้มการฟื้นตัว เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากกลุ่มผู้ซื้อ ชาวจีน และญี่ปุ่น ที่เข้ามาแทนตลาดรัสเซียที่หายไป นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มลูกค้าชาวสแกนดิเนเวีย ที่เป็นผู้ซื้อหลักอีก 1 ชาติ นอกจากนี้ มีเอเยนต์ชาวต่างชาติ ที่อยู่ในพัทยาจำนวนมาก ซึ่งกลุ่มนี้จะทำให้อสังหาฯในพัทยามียอดขายที่ดีขึ้น เช่น เอเยนต์ชาวจีน เริ่มมีการจัดทัวร์ดูอสังหาฯ ในพัทยา จากเดิมก่อนหน้านี้จัดทัวร์ดูอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ส่วนตลาดเชียงใหม่ และภูเก็ต ยังคงทรงตัวต่อเนื่อง โดยภูเก็ตมีสินค้าราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ยังไปได้ ส่วนสินค้าที่ราคา 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ไม่ค่อยมีการเปิดตัว และที่มีอยู่ก็ขายช้าลง