รายงานเจแอลแอล ชี้ดัชนีความโปร่งใสตลาดอสังหาฯ โลกของไทยดีขึ้น

“เจแอลแอล” เปิดเผยผลรายงานดัชนีความโปร่งใสตลาดอสังหาฯ โลกปี 59 ระบุไทยปรับตัวดีขึ้น เหตุสนับสนุนการเข้าถึงฐานข้อมูล ปรับกฎระเบียบการใช้ประโยชน์ที่ดิน มีทางเลือกในการลงทุน ขณะที่ไทยติดอันดับ 3 ในภูมิภาคอาเซียน ชี้ประเทศเมียนมามีดัชนีความโปร่งใสดีขึ้นมาก แต่ยังไม่หลุดจากกลุ่มตลาดอสังหาฯ ที่ไม่โปร่งใส

รายงาน Global Real Estate Transparency Index 2016 ระบุตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีดัชนีความโปร่งใสอยู่ในอันดับที่ 38 ของโลก จากตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 109 แห่งที่ได้รับการศึกษาในรายงานฉบับนี้

ข้อมูลในรายงานฉบับดังกล่าวยังแสดงให้เห็นด้วยว่า คะแนนดัชนีความโปร่งใสตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลมาจากการมีข้อมูลด้านต่างๆ เกี่ยวกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น ทั้งในแง่ของการเผยแพร่ และการเข้าถึงข้อมูล นอกจากนี้ การปรับปรุงการวางแผน และกฎระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และการมีพัฒนาการที่ก้าวหน้าขึ้นของนักลงทุนภายในประเทศ และการลงทุนรูปแบบต่างๆ อาทิ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) นับเป็นปัจจัยที่สำคัญอีกส่วนหนึ่งที่ช่วยให้ส่งเสริมให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความโปร่งใสมากขึ้น

รายงานฉบับ Global Real Estate Transparency Index จัดทำขึ้นทุกๆ สองปี โดยบริษัทที่ปรึกษา และบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์) โดยวิเคราะห์ปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อระดับความโปร่งใส อาทิ ปริมาณข้อมูลที่มีการเปิดเผยเกี่ยวกับปัจจัยพื้นฐานของตลาดบรรษัทภิบาล กระบวนการต่างๆ เกี่ยวกับการประกอบธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ และสภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เป็นต้น

รายงานฉบับดังกล่าวตั้งค่าดัชนีความโปร่งใสระหว่าง 1 ถึง 5 โดย 1 เป็นค่าความโปร่งใสสูงสุด ทั้งนี้ สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยในรายงานฉบับปี 2559 นี้มีค่าดัชนีที่ 2.65 ซึ่งปรับดีขึ้นมากเมื่อเทียบกับรายงานฉบับปี 2549 หรือ 10 ปีที่แล้วที่ไทยเคยมีค่าดัชนีอยู่ที่ 3.40

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า การมีดัชนีความโปร่งใสตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวดีขึ้น นับเป็นข่าวดีสำหรับประเทศไทย เนื่องจากหมายถึงการมีขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศที่สูงขึ้นด้วย

“ประสบการณ์จากประเทศต่างๆ ทั่วโลกแสดงให้เห็นว่า ระดับความโปร่งใสในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์โดยตรงกับปริมาณการลงทุน และเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยลดความเสี่ยงให้กับเจ้าของ นักลงทุน และผู้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ ในการตัดสินใจใดๆ ที่เกี่ยวกับการซื้อ ขาย หรือเช่า”

นายแอนดรูว์กัล แบรนด์สัน หัวหน้าฝ่ายวิจัย เจแอลแอล กล่าวว่า การมีข้อมูลตลาดให้เข้าถึงได้มาก และง่ายขึ้น ยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ช่วยให้ค่าดัชนีความโปร่งใสตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปรับตัวดีขึ้น นอกจากนี้ การเติบโตของบริษัทจดทะเบียน และกองทุน/กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีส่วนช่วยอย่างมากในการทำให้มีการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมการลงทุนต่างๆ รวมถึงผลประกอบการด้านการเงินเพิ่มมากขึ้นด้วย

ไทยโปร่งใสอันดับ 3 ในอาเซียน

ในรายงานฉบับนี้ มีประเทศในกลุ่มอาเซียนรวมอยู่ด้วย 7 ประเทศ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความโปร่งใสอยู่ในอันดับที่สามรองจากสิงคโปร์ และมาเลเซีย

ดร.ชัวหยาง เหลียง หัวหน้าฝ่ายวิจัยภาคพื้นเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ กล่าวว่า “เป็นที่น่าสังเกตว่า ครึ่งหนึ่งของกลุ่มประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่รายงานฉบับนี้ครอบคลุม จัดอยู่ในกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความโปร่งใสในระดับปานกลาง ซึ่งกำลังมีการเปลี่ยนแปลงทางด้านโครงสร้างอย่างมีนัยสำคัญเกิดขึ้น ทั้งนี้ กลุ่มประเทศเหล่านี้ยังมีโอกาสที่ดัชนีความโปร่งใสในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นได้อีก หากมีการปรับปรุงกระบวนการต่างๆ เกี่ยวกับการประกอบธุรกรรม กฎระเบียบ และการจัดสรรข้อมูลให้ดียิ่งขึ้น

“ยกตัวอย่างเช่น ประเทศไทย ซึ่งอยู่ในอันดับต้นๆ ของกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความโปร่งใสในระดับปานกลาง อาจสามารถยกระดับสภาวะแวดล้อมด้านกฎระเบียบ และกฎหมาย ด้วยการสร้างฐานข้อมูลการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมสำหรับโฉนดที่ดิน และเปิดให้สาธารณชนสามารถเข้าถึงได้โดยง่าย ซึ่งจะช่วยให้ผู้ที่จะซื้อ ขาย เช่า หรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีข้อมูลประกอบการตัดสินใจได้ดีขึ้น ส่วนเมียนมา หนึ่งในปัญหาสำคัญที่พบ คือ การขาดความโปร่งใสในธุรกรรมการซื้อ-การขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรัฐบาลเมียนมาอาจช่วยบรรเทาปัญหานี้ได้ หากมีการจัดทำฐานข้อมูลการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมสำหรับโฉนดที่ดินที่ให้ประชาชนทั่วไปเข้าถึงได้ และมีการจัดตั้งหน่วยงานควบคุมดูแลการออกใบอนุญาตให้กับผู้ประกอบการด้านการประเมินราคาทรัพย์สิน และตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์” ดร.ชัวกล่าว

เอเชียแปซิฟิก มีดัชนีความโปร่งใสปรับเพิ่มสูงขึ้นมากที่สุด

เมื่อเทียบกับภูมิภาคอื่นของโลก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเอเชียแปซิฟิกมีดัชนีความโปร่งใสปรับเพิ่มสูงขึ้นมากที่สุด โดยออสเตรเลียยังคงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีดัชนีความโปร่งใสสูงสุดในภูมิภาค และนิวซีแลนด์เป็นหนึ่งในประเทศเอเชียแปซิฟิกที่ได้รับการจัดให้อยู่ในกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มี “ความโปร่งใสสูง” ของโลก

ส่วนประเทศเอเชียแปซิฟิกที่มีดัชนีความโปร่งใสปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุดในการศึกษาครั้งนี้ คือ ไต้หวัน ซึ่งได้ขยับจากกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความโปร่งใสปานกลาง ไปอยู่ในกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์โปร่งใส ประเทศอื่นๆ ที่มีดัชนีความโปร่งใสดีขึ้น รองลงมา ได้แก่ ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ อินเดีย และจีน โดยเฉพาะกลุ่มเมืองหลักของจีนที่เลื่อนขึ้นมาอยู่ในอันดับต้นๆ ของกลุ่มตลาดที่มีดัชนีโปร่งใสปานกลาง ส่วนเมียนมามีดัชนีความโปร่งใสดีขึ้นมากเช่นกัน แต่ยังไม่หลุดออกจากกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ดัชนีความโปร่งใสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเอเชียแปซิฟิกปรับตัวดีขึ้น คือ การมีข้อมูลตลาดให้เข้าถึงได้มากขึ้น และมีคุณภาพมากขึ้น ในขณะที่บางประเทศมีดัชนีปรับตัวดีขึ้นจากปัจจัยอื่นๆ ร่วมด้วย เช่น การปรับปรุงด้านกฎหมาย การยกระดับมาตรฐานด้านจรรยาบรรณ รวมไปจนถึงการออกกฎระเบียบสำหรับอาคารเขียว

ดร.เจน เมอร์เรย์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยเจแอลแอล ภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า นับเป็นเรื่องที่น่ายินดีที่ดัชนีความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกมีพัฒนาการที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ดี ประเทศส่วนใหญ่ในภูมิภาคนี้ยังไม่ได้ขยับขึ้นไปอยู่ในกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความโปร่งใส โดยในบางประเทศยังคงมีปัญหาในหลายๆ ด้าน อาทิ การขาดธรรมาภิบาลขององค์กร การทุจริตคอรัปชัน และความล้มเหลวในการบังคับใช้กฎระเบียบต่างๆ ซึ่งส่งผลที่ร้ายแรงต่อสังคม ธุรกิจ และการลงทุน

“ในอนาคต เชื่อว่าพัฒนาการที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องทางด้านเศรษฐกิจ และในภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศส่วนใหญ่ของเอเชียแปซิฟิก จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของภูมิภาคปรับตัวดีขึ้นต่อไปอีก ซึ่งในเรื่องนี้ แม้นโยบายต่างๆ ของภาครัฐจะมีส่วนสำคัญ แต่การมีส่วนร่วมของภาคเอกชนก็มีความสำคัญมากเช่นกัน”.