“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” คาดการณ์อสังหาฯ ปี 59 โครงสร้างธุรกิจเปลี่ยน กลุ่มทุนขนาดใหญ่บุกแย่งแชร์ตลาด เทรนด์ร่วมทุนมากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยเปลี่ยนจากกลุ่มผู้ซื้อที่หลากหลาย ขณะที่เปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วยดูดซับคอนโดฯ เหลือขายในตลาดได้มาก ส่วนมาตรการหนุนตลาดอสังหาฯ 4 เดือนแรกโตเท่าตัว คาดทั้งปีโต 5%
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS และนายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2558 ว่า ทั้งปีตลาดมีอัตราการเติบโตราว 21% โดยปัจจัยหลักมาจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่ออกมาในช่วงเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา รวมถึงการที่ผู้ประกอบการต่างออกบิ๊กแคมเปญช่วงโค้งสุดท้ายของปี โดยเฉพาะรายใหญ่ 5 รายแรกของตลาด ทำให้กระตุ้นยอดขายได้อย่างมาก
ทั้งนี้ หากพิจารณารายตลาดจะพบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในแง่ของจำนวนยูนิตเติบโตขึ้นประมาณ 15-20% ในแง่ของมูลค่าเติบโต 29% ส่วนตลาดบ้านแนวราบในแง่ของมูลค่าเติบโตประมาณ 28% ขณะที่ตลาดต่างจังหวัดติดลบ 10% แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมติดลบ 20% บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ โต 10% เนื่องจากภาคธุรกิจหลัก คือ ภาคการเกษตรยังไม่ดีขึ้น ทั้งปัญหาภัยแล้ง และราคาพืชผลทางการเกษตรตกต่ำทำให้กำลังซื้อลดลง ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมนั้นกลุ่มลูกค้ายังไม่ใช่ความต้องการซื้อที่แท้จริง ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มเก็งกำไร อีกทั้งยังมีตลาดบ้านแนวราบที่ราคาไม่ต่างกันมากนัก แม้จะอยู่ห่างจากใจกลางเมืองออกไป แต่การเดินทางยังสะดวก ผู้บริโภคจึงยังไม่มีความจำเป็นที่จะอยู่คอนโดมิเนียม
สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2559 เชื่อว่าจะเติบโตราว 5% เนื่องจากปัจจุบันมีฐานที่ใหญ่โดยโครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเปลี่ยนไปจากเดิมส่วนแบ่งตลาด 50-60% จะอยู่ในมือผู้ประกอบการรายใหญ่ 11-12 ราย แต่จากนี้โครงสร้างธุรกิจจะเปลี่ยนไป ดังนี้
1.กลุ่มทุนขนาดใหญ่ที่มาจากธุรกิจอื่น เช่น กลุ่มสิงห์แอสเตท กลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่เริ่มบุกตลาดอสังหาฯ มากขึ้น กลุ่มซีพี กลุ่มโรงพยาบาลกรุงเทพ เป็นต้น ซึ่งกลุ่มนี้มักจะลงทุนโครงการขนาดใหญ่ในรูปแบบผสมผสาน โรงแรม ค้าปลีก อาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย เป็นต้น
2.แนวโน้มการร่วมทุนของนักลงทุนเพื่อสร้างความแข็งแกร่ง จากเดิมที่จะลงทุนรายเดียว เช่น แสนสิริ ร่วมกับบีทีเอส กรุ๊ป นอกจากการร่วมทุนกลุ่มกับกลุ่มทุนภายในประเทศเท่านั้น แต่ยังมีการร่วมทุนกับกลุ่มทุนในต่างประเทศอีกด้วย ซึ่งแนวโน้มการร่วมทุนนี้จะเริ่มเห็นมากขึ้นในอีก 3-5 ปีข้างหน้า
3.โครงสร้างผู้ซื้อเปลี่ยนไป ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดจะมีกลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเข้ามาในตลาดมากขึ้น หลังจากที่มีการเปิดเขตการค้าเสรีอาเซียน หรือเออีซี ซึ่งจะทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยจากชาวต่างชาติ และความต้องการเช่าอยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยซับซ้อนขึ้น เช่น การออกแบบมาเพื่อปล่อยเช่าให้กลุ่มลูกค้าเฉพาะ เป็นต้น นอกจากนี้ ยังจะมีกลุ่มนักเก็งกำไรที่เป็นชาวต่างชาติเข้ามาในตลาดอีกด้วย
4.การขายเปลี่ยนไป จากเดิมพัฒนาเฉพาะที่อยู่อาศัยก็จะพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ในรูปแบบผสมผสาน เพื่อสร้างจุดขาย หรือสร้างแลนด์มาร์ก
5.การเปลี่ยนสัญญาเช่าจากเดิม 30 ปี เป็น 99 ปี จะเกิดการเปลี่ยนแปลงของการลงทุนอย่างมาก และจะมีที่ดินในทำเลดีๆ ออกมาสู่ตลาดมากขึ้น นักลงทุนต่างชาติกล้าลงทุนโครงการขนาดใหญ่มากขึ้น เพราะระยะเวลาเช่าคุ้มค่าต่อการลงทุน
6.สถานการณ์การขายจะคึกคักมากขึ้น โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะเกิดความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น ทำให้ดูดซับคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวที่เหลืออยู่ในตลาดจำนวนมากออกไปได้ เนื่องจากความสะดวกสบายในการเดินทาง เปลี่ยนจากค่าเช่าเป็นผ่อนซื้อบ้านเป็นของตนเอง ตลาดทาวน์เฮาส์ จะมีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามาในธุรกิจมากขึ้น โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ราคาแพงใจกลางเมือง ส่วนบ้านเดี่ยวจะเป็นเซกเมนต์ไฮเอนด์
7.การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และการรับรู้รายได้จะเติบโตอย่างมาก โดยเฉพาะในช่วง 4 เดือนสุดท้ายถึงเมษายน 2559 ที่จะหมดอายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการสามารถระบายสต๊อกออกไปได้อย่างมาก คอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดผู้ประกอบการจะโหมแคมเปญแรงๆ ออกมาเพื่อให้ทันต่อมาตรการ และเร่งระบายสต๊อก ซึ่งผู้บริโภคที่ซื้อในช่วงนี้จะได้ประโยชน์อย่างมาก
“มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ถือว่าได้ผลอย่างมาก พิจารณาได้จากยอดขาย และยอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมาโตเกือบเท่าตัว โดยในส่วนของพฤกษา ยอดโอนคอนโดฯ เพิ่มจากประมาณ 3,500 ล้านบาท/เดือน เป็น 6,500-7,000 ล้านบาท/เดือน และจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งปีโตไม่ต่ำกว่า 5%” นายประเสริฐ กล่าว
นายประเสริฐ กล่าวต่อว่า แม้ว่าจะมีกลุ่มทุนรายใหญ่เข้ามาแย่งส่วนแบ่งตลาดเพิ่มมากขึ้น ซึ่งถือว่าเป็นความท้าทายอย่างหนึ่ง แต่ไม่กลัว เพราะการที่พฤกษาเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด ดำเนินธุรกิจมาเป็นเวลานาน มีความเชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี สามารถเจาะกลุ่มลูกค้า หรือหาทำเลใหม่ในการลงทุนเป็นอย่างดี ส่วนกลุ่มทุนขนาดใหญ่แม้ไม่จำกัดในเรื่องเงินลงทุน แต่ยังไม่มีความชำนาญในตลาดอสังหาฯ และมักมีข้อจำกัดในการลงทุน เน้นการลงทุนโครงการใหญ่ซึ่งต้องหาทำเลที่มีศักยภาพมากๆ จึงจะพัฒนาได้
