สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 58 นี้ นับแต่ช่วงต้นปีมา ผู้ประกอบการแทบทุกรายต่างออกปากว่า “ยังรอแสงสว่างที่ปลายอุโมง” เพราะในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องอัดแคมเปญ ลด แลก แจก แถม ซื้อ 1 แถม 1 เป็นต้น ขณะที่ภาพรวมตลาดบ้านจัดสรรยังพอมีแรง และเป็นความหวังของผู้ประกอบการ
แต่หลังจากที่รัฐบาลได้ประกาศมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การหักลดหย่อนเป็นเวลา 5 ปี และให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นแกนหลักปล่อยสินเชื่อวงเงินเพิ่มเป็น 20,000 ล้านบาท ตลาดเริ่มมีสัญญาณตอบรับต่อมาตรการที่ออกมา โดยเฉพาะมีการคาดการณ์ว่า ไตรมาส 4 ของปีนี้จะคึกคักต่อเนื่องไปยังปี 2559 โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรายใหญ่น่าจะได้รับอานิสงส์จากผลของมาตรการ และสามารถระบายสินค้า (สต๊อก) ออกไปได้อย่างต่อเนื่อง
ในมุมมองของ “วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต” ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF ยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาฯ ได้วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ผ่านบทสัมภาษณ์พิเศษต่อ “หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน360”
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีผลต่อแผนธุรกิจบริษัทยังไรบ้าง
ปีนี้เป็นปีที่สถานการณ์ต่างๆ ไม่ค่อยดีนัก อย่างที่หลายๆ คนทราบ เพราะไม่ว่าจะเป็นเรื่องของกำลังซื้อลูกค้า ภาวะเศรษฐกิจในประเทศไทย เศรษฐกิจโลก ล้วนแต่ไม่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือ “คอนโดมิเนียม” ภายใต้เงื่อนไขภาวะเศรษฐกิจ และตลาดที่ชะลอตัวลงตั้งแต่ต้นปี
ทำให้ในปีนี้บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคฯ ต้องมีการปรับแผนการดำเนินการในส่วนของโครงการแนวสูงใหม่ โดยได้ชะลอการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ออกไป จากเดิมมีแผนลงทุนโครงการคอนโดในแบรนด์ “ไอคอนโด” ในปี 58 อีก 3 โครงการ โดยทั้ง 3 โครงการดังกล่าวจะทำการเปิดตัวในปี 2559 เนื่องจาก “ไอคอนโด” เป็นที่อยู่อาศัยที่เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ระดับราคา 1 ล้านต้น ถึง 3 ล้านบาทเศษ ซึ่งได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ และหนี้ครัวเรือน โดยเฉพาะความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยจากสถาบันการเงินด้วย
ปัจจัยลบหลักๆ ที่เข้ามากระทบต่อตลาดอสังหาฯ และส่งผลอย่างชัดเจน
ต้องบอกว่าปีนี้เป็นอีกหนึ่งปีที่มีปัจจัยลบเข้ามากระทบตลาดค่อนข้างหนัก ทำให้กำลังซื้อลูกค้าลดลง ความเชื่อมั่นก็ลดลง ผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ ส่งผลต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภคมาตลอด 3 ไตรมาส ปัญหาการหดตัวของธุรกิจส่งออก และหนี้ครัวเรือนทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคตก บริษัทเอกชนชะลอการลงทุน ผลผลิต และราคาพืชผลทางการเกษตรก็ตกต่ำ ขณะที่ภาคธุรกิจสินเชื่อเองก็หดตัว เรียกได้ว่าไม่มีปัจจัยตัวไหนที่เอื้อต่อตลาดอสังหาฯ เลย โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นฐานลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดของตลาด
“เพอร์เฟคฯ ได้ติดตามปัญหาด้านสินเชื่อของลูกค้ามาตั้งแต่ต้นปี พบว่า ครึ่งปีแรกมียอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นกว่าครึ่งหนึ่งของปีก่อนๆ หน้า ทำให้ตลาดหดตัวลงเลื่อยๆ โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 เป็นไตรมาส ที่ตลาดหดตัวแรงที่สุด”
วันนี้สามารถบอกได้ว่าตลาดฟื้นตัวแล้วหรือยัง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีแนวโน้มการปรับตัว หรือฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้นมาในช่วงไตรมาสสุดท้ายนี้เอง หลังจากรัฐบาลได้ผลักดันมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในด้านต่างๆ โดยเฉพาะการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าในปีนี้ตลาดจะชะลอตัวแรง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม แต่ก็ได้ตลาดแนวราบ หรือกลุ่มบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ เข้ามาช่วย โดยเฉพาะกลุ่มบ้านในเซกเมนต์ระดับบนที่เข้ามาพยุงตลาดไว้ และเป็นกลุ่มที่มีการขยายตัวสูงกว่าปีที่ผ่านมา เพราะกลุ่มลูกค้าดังกล่าวไม่มีปัญหา หรือไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจ
ปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อก็น้อยมาก นอกจากนี้ การซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มตลาดบนในปีนี้ยังมีการเปลี่ยนแปลงไปจากก่อนหน้าค่อนข้างมาก โดยลูกค้ากว่า 50% ใช้เงินสดในการซื้อบ้าน จากเดิมที่ก่อนหน้านิยมขอสินเชื่อในการซื้อที่อยู่อาศัย
ทิศทางของตลาดมีแนวโน้มเป็นอย่างไรหลังมีมาตรการออกมา
ในเดือนตุลาคมถือว่าคึกคักเอามากๆ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบพร้อมอยู่ ซึ่งมีลูกค้าทุกระดับราคาตัดสินใจซื้อเร็วขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ขณะที่กลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มที่ดีขึ้นมาเล็กน้อย ส่วนหนึ่งน่าจะมาจากในตลาดยังมีซัปพลายค้างอยู่ค่อนข้างมาก นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมยังเป็นตลาดที่มีเรียลดีมานด์อยู่ในสัดส่วนเพียง 40% ซึ่งต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง อีกกว่า 50% เป็นกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาว ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 10% เป็นกลุ่มซื้อใบจองเพื่อเก็งกำไร
จากสัดส่วนลูกค้าคอนโดมิเนียมข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่รัฐออกมานั้น จะให้อานิสงส์ หรือมีผู้ได้อานิสงส์ในตลาดคอนโดมิเนียมเพียง 40% เท่านั้น แต่กลุ่มที่ได้อานิสงส์จากมาตรการรัฐเกือบ 100% ในครั้งนี้คือ กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ เพราะตลาดบ้านแนวราบนั้นเรียกได้ว่าแทบจะไม่มีการซื้อเพื่อลงทุน และเก็งกำไรเกิดขึ้น เพราะโดยมากจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เอง
จากการที่ “เพอร์เฟค”เลื่อนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมออกไป เพื่อไปเปิดปี 59 ทำให้ในปีนี้สัดส่วนรายได้จากกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือคอนโดฯ ของเพอร์เฟคฯ ลดลงมาอยู่ที่ 35% จากเดิมที่กลุ่มคอนโดจะแชร์สัดส่วนรายได้อยูที่ 40% และมีรายได้จากกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบอยู่ที่ 65% จากเดิมที่มีสัดส่วนรายได้อยู่ที่ 60% โดยในปัจจุบัน เพอร์เฟคฯ มีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายในพอร์ต 10 โครงการ
PF ได้ปรับตัว หรือปรับแผนรับมืออย่างไรในภาวะที่ตลาดมีความยากลำบาก
สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบนั้น ในปีนี้ เพอร์เฟคฯ ได้เปิดตัวไป 12 โครงการ โดยประมาณ 30% เป็นกลุ่มบ้านระดับบน ส่วนที่เหลืออีก 70% เป็นกลุ่มบ้านระดับกลาง-ล่าง ซึ่งบ้านระดับบนนั้นถือว่าขายดีทุกๆ โครงการ ส่วนกลุ่มบ้านระดับกลาง-ล่างนั้น ในปีนี้ถือว่าเป็นปีที่ลูกค้าที่ดีมากๆ เพราะมีลูกค้าที่จองซื้อบ้านขยายตัวสูงกว่าปีที่ผ่านมา สูงถึง 3 เท่าตัว โดยไฮไลต์ของบ้านกลุ่มนี้จะอยู่ที่กลุ่มบ้านวิลลา ซึ่งเป็นทาวน์เฮาส์ที่มีลูกค้าจองซื้อมากที่สุด
“แต่ก็เป็นกลุ่มบ้านที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุดเช่นกัน โดยเฉพาะบ้านระดับราคา 3 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมระดับราคา 2 ล้านบาท ซึ่งสาเหตุหลักๆ มาจากกำลังซื้อของลูกค้าไม่ถึงเกณฑ์ที่สถาบันการเงินกำหนด อีกส่วนเกิดจากปัญหาเครดิตบูโร”
กลุ่มลูกค้าที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อนี้ เพอร์เฟคฯ ได้แบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม คือ 1.กลุ่มติดเครดิบูโร กลุ่มนี้ลูกค้าต้องเป็นผู้แก้ปัญหาเอง เพราะต้องไปเคลียร์หนี้ที่ค้างจ่าย หรือหนี้การขาดผ่านชำระบัตรเครดิตกับสถาบันการเงิน 2.กลุ่มฐานรายได้ต่ำกว่าเกณฑ์ โดยกลุ่มนี้ เพอร์เฟคฯ พยายามช่วยเหลือด้วยการแนะนำให้หาผู้กู้ร่วม และไปปิดบัตรเครดิตที่ถืออยู่หลายๆ ใบ โดยให้เก็บบัตรไว้เฉพาะที่สำคัญให้ต้องใช้จริงๆ ไว้เท่านั้น ซึ่งกลุ่มที่ถือบัตรเครดิตหลายๆ ใบนั้นถูกสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ เพราะถูกมองว่ากลุ่มลูกค้ามีวงเงินจากบัตรเครดิตหลายๆ ใบรวมกันเป็นเงินก้อนใหญ่พอสมควร และโอกาสที่จะก่อหนี้จากการใช้บัตรมีอยู่ตลอดเวลา และโอกาสก่อหนี้ก็สูงด้วย
มีแผนจะกระตุ้นตลาดปลายปีอย่างไรบ้าง
ในช่วงปลายปี หรือไตรมาส 4 ของทุกปีนั้นถือเป็นช่วงฤดูขายของธุรกิจอสังหาฯ จริงๆ ดังนั้น เชื่อว่าทุกๆ ค่ายต่างก็มีการส่งแคมเปญส่งเสริมการขายออกมาพร้อมๆ กัน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการ หรือบริษัทอสังหาฯ ที่มีสต๊อกที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่ในมือ ซึ่งแน่นอนว่าจะมีการเร่งระบายสต๊อกในส่วนนี้ออกไปให้มากที่สุด
ดังนั้น ในช่วงปลายปี 58 นี้จึงเชื่อว่าเป็นช่วงที่ดี หรือเป็นโอกาสที่ทองของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ เรียกว่าตลาดเป็นของผู้ซื้อเลยทีเดียว โดยเฉพาะในปีนี้ เพราะในปีนี้ลูกค้าจะได้ส่วนลดเพิ่มจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐบวกเข้าไปด้วย เรียกว่าเป็นดับเบิ้ลโบนัสก็ว่าได้
ในปีนี้ เพอร์เฟคฯ ได้จัดแคมเปญท้ายปี ภายใต้ชื่อ “House and Condo Of The year” ซึ่งแคมเปญนี้บริษัทได้จัดขึ้นในทุกๆ ปี โดยในแคมเปญนี้ เพอร์เฟคฯ ได้คัดบ้าน และห้องชุดจากทุกๆ โครงการจำนวน 20-30 ยูนิตมาร่วมแคมเปญ ซึ่งได้ทำราคาพิเศษไว้
นอกจากนี้ ส่วนลดจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐที่มี เพอร์เฟคฯ ไม่ได้เก็บไว้เองแต่ได้นำมาเพิ่มเป็นส่วนลด และโบนัสให้แก่ลูกค้าที่ซื้อบ้านของบริษัทในแคมเปญนี้ด้วย
“แม้ว่าจะมีการจัดแคมเปญกระตุ้นในช่วงปลายปี แต่คาดว่ายอดขาย และรายได้จากธุรกิจอสังหาฯ ของบริษัทในปีนี้คงจะไม่เป็นไปตามเป้าที่วางไว้ เนื่องจากผลกระทบจากตลาดชะลอตัว ทำให้ยอดขายของ 3 ไตรมาสแรกต่ำกว่าเป้าต่อเนื่อง มีเพียงไตรมาส 4 ซึ่งยอดขายดีขึ้นมากกว่าปกติเท่านั้น แต่ก็ไม่ได้ช่วยให้ยอดขาย และยอดโอนถึงเป้ามายตามกำหนดในปีนี้ เพราะมาตรการกระตุ้นมาช้าเกินไป”
ยังมั่นใจว่ายอดขาย และยอดโอนเป็นไปตามเป้าหรือไม่
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าผลจากมาตรการจะไม่ช่วยให้ปีนี้ยอดขายดีในทันที แต่แน่นอนว่าจะส่งผลต่อยอดขาย และโอนในช่วงต้นปีหน้าแน่นอน โดยในปีนี้เพอร์เฟคฯ คาดว่าจะมียอดขายรวมประมาณ 12,500 ล้านบาท ต่ำกว่าเป้าที่วางไว้ 15,000 ล้านบาท ประมาณ 2,500 ล้านบาท ส่วนด้านยอดโอนนั้นคาดว่าจะอยู่ที่ 11,500 ล้านบาท จากเป้าที่วางไว้ 13,000 ล้านบาท
ปีหน้าบริษัทมีแผนลงทุนโครงการใหม่อย่างไรบ้าง
สำหรับแผนธุรกิจปี 59 ขณะนี้รอเสนอต่อคณะกรรมการบริหาร (บอร์ดบริหาร) อยู่ แต่โดยคร่าวๆ แล้วในเบื้องต้น เพอร์เฟคฯ ยังคงนโยบายในการลงทุนตามสัดส่วนเดิม คือ ให้น้ำหนักการลงทุนในโครงการแนวราบในสัดส่วน 60% และแนวสูงที่ 40% ซึ่งสอดคล้องต่อการคาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในปี 59 ที่คาดว่าตลาดจะมีการฟื้นตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ต้นปีในทุกเซกเมนต์ เพราะได้รับปัจจัยหนุนจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ และแม้ว่าจะหมดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ แล้ว แต่ก็ยังมีมาตรการกระตุ้นอื่นๆ ที่จะส่งผลต่อการหมุนเวียนของสภาพคล่องในระบบ และการกระจายรายได้ไปสู่กลุ่มผู้บริโภคในภาคส่วนต่างๆ และแน่นอนว่าจะมีผลต่อกำลังซื้อ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในปีหน้าให้ปรับตัวดีขึ้นตามมา
