บริษัทอสังหาฯ สนลงทุนโครงการเมกะโปรเจกต์พัฒนาที่ดินบางซื่อ ที่จะเป็นศูนย์กลางรวมเครือข่ายรถไฟฟ้า 10 เส้นทาง เผยมูลค่าการพัฒนาโครงการ 68,000 ล้านบาท ด้านที่ปรึกษาโครงการเปิดโมเดลการพัฒนา ขณะที่เอกชนชงขอเสนอสิทธิเช่ายาว 90 ปี หวั่นระยะสั้นไม่คุ้ม
นายมานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผยว่า สถานีกลางบางซื่อในอนาคตจะเป็นศูนย์รวมของรถไฟฟ้า 10 เส้นทาง ที่เชื่อมโยงพื้นที่กรุงเทพฯ และบางจังหวัดปริมณฑล รวมระยะทาง 430 กม. จำนวน 40 สถานี ซึ่งจุดตัดของสถสานีต่างๆ จะสำคัญมาก โดยเฉพาะสถานีกลางบางซื่อ จะคล้ายกับโตเกียวสเตชันที่ปัจจุบันมีผู้ใช้บริการกว่า 3 ล้านคนต่อวัน
ทั้งนี้ การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เตรียมนำที่ดินที่มีศักยภาพ 5 ทำเลมาทำแผนพัฒนา ได้แก่ สถานีบางซื่อ สถานีมักกะสัน สถานีแมน้ำ สถานีหัวลำโพง และสถานีตากสิน โดยจะเริ่มต้นพัฒนาที่สถานีบางซื่อก่อนเป็นอันดับแรก ซึ่งจากการประเมินเบื้องต้นของบริษัท ทีม คอนซัลติ้ง เอนจิเนียริ่ง แอนด์ แมเนจเมนท์ จำกัด ซึ่งเป็นที่ปรึกษาโครงการพัฒนาเชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อ คาดว่าโครงการพัฒนาเชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อจะมีมูลค่าในการพัฒนาสูงถึง 68,000 ล้านบาท
นางณภัสสร์ยา ธำรงสมบัติสกุล ผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเครือบริษัท ทีม คอนซัลติ้ง เอนจิเนียริ่ง แอนด์ แมเนจเมนท์ จำกัด กล่าวว่า แนวคิดการพัฒนาโครงการจะประกอบด้วย 4 โซน ได้แก่ โซนเอ ศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร ตั้งอยู่ทิศใต้ของสถานีกลางบางซื่อ ห่างจากสถานี 50-100 เมตร บนพื้นที่ 35 ไร่ มูลค่าลงทุนประมาณ 10,000 ล้านบาท
โซนบี ศูนย์กลางค้าปลีก-ส่งแห่งอาเซียน ตั้งอยู่ทิศตะวันออกของสถานีกลางบางซื่อ ห่างจากตลาดนัดจตุจักร 700 เมตร บนพื้นที่ 78 ไร่ คาดมูลค่าลงทุน 24,000 ล้านบาท โซนซี สวนสุขภาพ และที่อยู่อาศัย ตั้งอยู่บนพื้นที่ของสถานีหมอชิต 2 ซึ่งปัจจุบันสิ้นสุดสัญญาเช่าพื้นที่จาก ร.ฟ.ท. บนพื้นที่ 105 ไร่ มูลค่าลงทุนราว 34,000 ล้านบาท และโซนดี ศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินกลาง อยู่ติดกับตลาดนัดจตุจักร ตรงข้ามตลาด อ.ต.ก. บนพื้นที่ 87.5 ไร่ ขนาดที่ดิน 140,000 ตร.ม. พื้นที่พัฒนาได้ 1,120,000 ตร.ม.
สำหรับรูปแบบการลงทุนจะเปิดให้เอกชนเข้าร่วม โดยให้สิทธิเอกชนระยะยาวในการเข้าใช้พื้นที่ และร่วมทุนกับเอกชน (Joint Venture) ในลักษณะให้เอกชนเป็นผู้พัฒนาหลัก เพื่อวางแผนพัฒนาพื้นที่โครงการ โดยตามแผนดำเนินงานคาดว่าปี 2559 ร.ฟ.ท.จะนำเสนอโครงการดังกล่าวเข้าสู่กระบวนการของ พ.ร.บ.ร่วมทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน (พีพีพี) เนื่องจากมูลค่าโครงการเกิน 1,000 ล้านบาท เพื่อความเห็นชอบจากมติที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.)
ในปี 2560 คาดว่า ร.ฟ.ท.จะประกาศเชิญชวนเอกชนร่วมลงทุน และสรรหานักลงทุน ส่วนในปี 2562 เปิดให้บริกการสถานีกลางบางซื่อ และในปี 2566 จะเห็นการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ บริเวณนี้ โดยแผนระยะสั้น 5 ปี นับจากเปิดสถานีกลางบางซื่อ จะพัฒนาโซนเอก่อน เนื่องจากพื้นที่อยู่ใกล้สถานีมากที่สุด รองรับผู้เดินทางที่มากับรถไฟเส้นทางต่างๆ และโซนดี จะเชื่อมต่อและเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง ส่วนแผนระยะกลาง 10 ปี จะพัฒนาแปลงบี ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้น โซนเอ และโซนดี จะพัฒนาเต็มพื้นที่แล้ว และแผนระยะยาว 15 ปี คือ การพัฒนาแปลงซี ซึ่งในอนาคตจะมีการเชื่อมต่อการเดินทางด้วยระบบขนส่งรองเชื่อมโยงไปยังสถานีกลางบางซื่อ และพื้นที่แปลงต่างๆ
นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กล่าวว่า เป็นโครงการที่น่าสนใจมาก โดยแผนพัฒนาโครงการนี้ต้องสร้างประโยชน์ให้แก่ประเทศสูงสุด ไม่ใช่แค่สร้างประโยชน์ให้แก่เอกชนอย่างเดียว ซึ่งหากโครงการนี้มีศูนย์ราชการรวมอยู่ด้วยจะสมบูรณ์มาก ส่วนความเป็นไปได้ในส่วนภาคค้าปลีก ปัจจุบันพื้นที่ค้าปลีกในรูปแบบห้างสรรพสินค้า และศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ รวมแล้วมีทั้งหมด 6.8 ล้าน ตร.ม. ในทุกปีจะมีพื้นที่เกิดใหม่ 1 ล้าน ตร.ม. ซึ่งหากโครงการสถานีกลางบางซื่อจะมีพื้นที่ค้าปลีกใหม่เพิ่มมาอีก 1 ล้าน ตร.ม. (โซนบี) พัฒนาได้จริงประมาณ 5 แสน ตร.ม. จะเท่ากับ 6% ของซัปพลายปัจจุบัน ซึ่งถือว่าเยอะมาก อัตราการแข่งขันสูง อาจทำให้อัตราค่าเช่าไม่ได้สูงมาก
นอกจากนี้ ต้องวางตำแหน่งให้ดีว่า ค้าปลีกจะแข่งกับใคร จะเป็นไฮเอนด์ก็ชนกับหลายศูนย์การค้าใหญ่ในย่านใกล้เคียง หรือจะเป็นมิดเดิลเอนด์ ก็ชนกับจตุจักร ส่วนอาคารสำนักงาน ปัจจุบันในกรุงเทพฯ มีซัปพลาย 8.4 ล้าน ตร.ม. หากมีซัปพลายใหม่ในโครงการนี้อีกต้องระวัง เพราะแนวโน้มความต้องการใช้ออฟฟิศอาจจะไม่ได้เพิ่มขึ้นมาก เพราะปัจจุบันเทคโนโลยีการสื่อสารทำให้สามารถทำงานที่บ้านได้ หรือประชุมออนไลน์ได้ และปัจจุบันค่าเช่าออฟฟิศไม่ได้มาก
ขณะที่คอนโดมิเนียมในโครงการสถานีกลางบางซื่อ เนื่องจากเป็นที่ดินของรัฐต้องเช่าเท่านั้น ถ้าเช่าระยะสั้น 30 ปี ราคาขายจะไม่ได้สูง และความน่าสนใจลดลง ส่วนเอกซิบิชันฮอลล์ โรงแรมก็เป็นส่วนผสมที่ดี แต่โดยภาพรวมแล้วโครงการนี้ยังไม่มีจุดดึงดูดที่เด่นชัด รวมถึงยังขาดการวางระบบลอจิสติกส์ทางราง เพื่อเป็นศูนย์กลางในการกระจายสินค้าไปยังพื้นที่อื่นๆ ซึ่งหากพัฒนาแหล่งงานขนาดใหญ่ให้เกิดได้ ออฟฟิศจะเกิดได้ ชอปปิ้งจะตามมา และความต้องการที่อยู่อาศัยจะเกิดขึ้นเอง
“สิงห์ฯ” สนลงทุนแต่ขอเช่ายาว 90 ปี
นายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มีความสนใจ และมีความพร้อมที่จะเข้าร่วมลงทุนโครงการดังกล่าว แต่ต้องศึกษารายละเอียดความเป็นไปได้ก่อน โดยโซนนี้ถือเป็นโซนใหม่ของกรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพที่น่าสนใจลงทุน เพราะซีบีดีในปัจจุบันพัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้ยากขึ้น
“หากภาครัฐพิจารณาเรื่องขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินในพัฒนาให้มากกว่า 30 ปี จะทำให้มีความน่าสนใจมากขึ้น ทั้งจากนักลงทุนไทย และนักลงทุนต่างชาติ ส่วนระยะเวลาที่เหมาะสมจะเป็นเท่าไรก็ขึ้นอยู่กับความเป็นไปได้ ซึ่งมีนักลงทุนหลายรายมองระยะเวลาเช่าที่ 90 ปี เพราะยิ่งระยะเวลาเช่านานเท่าไรก็ยิ่งคุ้มต่อการลงทุน ทำให้นักลงทุนกล้าที่จะใส่เม็ดเงินลงทุนได้เต็มที่คุ้มต่อศักยภาพของทำเล” นายนริศ กล่าว
ส่วนประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีเหมาะสมในการลงทุนบนทำเลนี้ก็เป็นไปได้หลายประเภท โดยเฉพาะค้าปลีก ส่วนอาคารสำนักงานอาจจะยังไม่ได้น่าสนใจมาก ส่วนที่อยู่อาศัย ถ้าระยะเวลาการเช่านานก็มีความน่าสนใจ อย่างไรก็ตาม แผนพัฒนาโครงการดังกล่าวยังไม่ชัดเจนหลายด้าน เช่น ระยะเวลาที่จะกำหนดให้โครงการแล้วเสร็จ เพราะมีหลายพื้นที่ที่อาจจะมีโครงการที่ทับซ้อนกัน ถ้าเสร็จพร้อมกันอาจจะมีปัญหา ส่วนราคาประมูล หากประเมินต้นทุนที่ดินที่สูงมาก กลุ่มผู้ลงทุนชาวไทยที่มีเม็ดเงินลงทุนสูงมีไม่กี่ราย ซึ่งอาจจะเป็นโอกาสให้บริษัทต่างชาติได้เปรียบมากกว่า
นอกจากนี้ โซนเอ ที่จะเริ่มพัฒนาก่อนถือว่าค่อนข้างไกล หากระบบรางยังไม่เสร็จ อาจไม่สะดวกรวมถึงควรมีจุดสำคัญที่เป็นแม่เหล็กใหญ่ๆ ในการดึงดูดนักท่องเที่ยว คล้ายกับแลนด์มาร์กสำคัญ ซึ่งรัฐ หรือเอกชนจะเป็นผู้ลงทุนในส่วนนี้ก็ได้ แต่ถ้าเป็นเอกชนลงทุน รัฐอาจจะให้สิทธิประโยชน์ในด้านต่างๆ
