เจแอลแอล เผยลูกค้าหันซื้อคอนโดฯ เก่า-มือสองเพิ่มขึ้น หลังคอนโดฯ เปิดใหม่ทำเลเดียวกันราคาแพงกว่า 20-30% เหตุต้นทุนที่ดินพุ่ง เผยไตรมาส 1 คอนโดฯ หรูเปิดใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ 975 ยูนิต สิ้น มี.ค.ยอดขายเฉลี่ย 46.2% นิมิตหลังสวน ยอดขายสูงสุด 80% ตามด้วยเดอะ ดิโพลแมท 39 ยอดขาย 70%
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือเจแอลแอล กล่าวว่า ตามรายงานของเจแอลแอล พบว่า ไตรมาสแรกของปีนี้ยังคงมีโครงการคอนโดมิเนียมกลุ่มไฮเอนด์ (ราคาขายตั้งแต่ 100,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไป) เปิดตัวในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ผู้พัฒนาโครงการยังคงมั่นใจในความต้องการสำหรับคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้
โดยมีโครงการคอนโดมิเนียมไฮเอนด์เปิดตัวเพิ่มขึ้นในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ รวมทั้งสิ้น 4 โครงการ รวมจำนวน 975 ยูนิต ประกอบด้วย โครงการโฟร์ซีซันส์ ไพเวท เรสซิเด้นซ์ ถนนเจริญกรุง (355 ยูนิต) โครงการคิว สุขุมวิท ใกล้สถานีบีทีเอสนานา (273 ยูนิต) โครงการเดอะ ดิโพลแมท 39 ใกล้สถานีบีทีเอสพร้อมพงษ์ (160 ยูนิต) และโครงการนิมิต หลังสวน ใกล้สถานีบีทีเอสชิดลม (187 ยูนิต) โดยในจำนวน 4 โครงการนี้ โฟร์ซีซันส์ ไพเวท เรสซิเด้นซ์ เป็นโครงการเดียวที่ขายสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) นอกจากนี้ ยังพบด้วยว่า ทั้ง 4 โครงการจัดอยู่ในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอนด์ ซึ่งมีราคาเสนอขาย 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป
ทั้งนี้ รายงานยอดการขายของคอนโดมิเนียมทั้ง 4 โครงการ ณ สิ้นเดือนมีนาคม มียอดรวมเฉลี่ย 46.2% โดยโครงการเดอะ ดิโพลแมท 39 และโครงการนิมิตหลังสวน รายงานยอดขายสูงที่ 70% และ 80% ตามลำดับ
“ราคาขายของคอนโดมิเนียมกลุ่มไฮเอนด์ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจหลักๆ ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส หรือรถไฟใต้ดินเอ็มอาร์ที ยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง และมีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นดันให้ต้นทุนการพัฒนาคอนโดมิเนียมโครงการใหม่สูงขึ้น” นางสุพินท์ กล่าว
แม้ต้นทุนค่าก่อสร้างจะค่อนข้างคงที่ จากราคาน้ำมันที่ลดลงซึ่งช่วยให้วัสดุก่อสร้างบางกลุ่มปรับลดราคาลงได้ แต่ราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องได้กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ปรับเพิ่มสูงขึ้นมาก โดยทั่วไปต้นทุนค่าที่ดินจะมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 15% ของต้นทุนทั้งหมดสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม แต่ในปัจจุบัน พบว่า ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในทำเลชั้นดีของกรุงเทพฯ มีต้นทุนค่าที่ดินคิดเป็นสัดส่วนสูงถึงประมาณ 25%
จากการที่ที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ในทำเลชั้นดีหาได้ยากขึ้นเรื่อยๆ จึงมีแนวโน้มว่าโครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูที่จะเปิดตัวขึ้นใหม่ในอนาคตจะมีราคาเสนอขายสูงขึ้นต่อไปอีก ซึ่งเป็นเหตุผลประการหนึ่งที่ทำให้ยังคงมีกลุ่มคนที่มีฐานะต้องการซื้อคอนโดมิเนียมหรูในทำเลชั้นดีเก็บไว้ โดยคาดหวังว่า มูลค่าของคอนโดฯที่ซื้อไว้จะปรับเพิ่มสูงขึ้นได้ในระยะยาว แต่ในขณะเดียวกัน ก็เกิดคำถามเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ว่า ผู้ซื้อจะสู้ราคาที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นไปได้อีกมากน้อยเพียงใด
นายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายการขายและการตลาดโครงการที่อยู่อาศัย เจแอลแอล กล่าวว่า ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมหรูในกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากยอดขายที่สูงในโครงการเปิดตัวใหม่บางโครงการ แต่ราคาที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นมากในโครงการเปิดตัวใหม่เหล่านี้ ได้ส่งผลให้มีผู้ซื้อจำนวนมากขึ้นหันไปให้ความสนใจยูนิตในโครงการเก่าที่มีราคาถูกกว่า คอนโดฯ ในโครงการเปิดตัวใหม่ในทำเลเดียวกันราว 20-30%
“ในช่วงนี้เราได้รับการติดต่อจากผู้สนใจซื้อคอนโดฯ ในโครงการเก่าเพิ่มมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯ มือสอง หรือคอนโดฯ เหลือขายค้างสต๊อกในโครงการเก่า โดยส่วนใหญ่เป็นการซื้อไว้อยู่เอง มีบ้างบางส่วนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่า แต่เนื่องจากคอนโดฯ สร้างเสร็จใหม่มีโอกาสปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า ผู้ที่ซื้อคอนโดฯ ในโครงการเก่าเพื่อปล่อยเช่าจึงเน้นความสำคัญของทำเล โดยจะเลือกโครงการที่สามารถเดินถึงสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสได้ง่าย ซึ่งเป็นที่ต้องการสูงของผู้เช่า ทั้งนี้และทั้งนั้น ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่เอง หรือปล่อยเช่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเลือกซื้อยูนิตในโครงการที่มีการบริหารจัดการและการบำรุงรักษาให้อาคารและพื้นที่ส่วนกลางอยู่ในสภาพดูเหมือนใหม่” นายบัณฑูร กล่าว
อนึ่ง คอนโดมิเนียมกลุ่มไฮเอนด์หมายถึงคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายตั้งแต่ 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ซึ่งตัวเลขที่จัดเก็บโดยเจแอลแอล ระบุว่า มีคอนโดมิเนียมกลุ่มไฮเอนด์ (เฉพาะที่สร้างเสร็จแล้ว) ในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ รวมทั้งสิ้น 31,390 ยูนิต ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2558
นอกจากนี้ เจแอลแอล ได้แบ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ออกเป็น 12 เขต ซึ่งย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ในที่นี้ ประกอบด้วย 2 เขต คือ เขตใจกลางกรุงเทพฯ เป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจหลัก ประกอบด้วย เขตปทุมวัน เขตบางรัก และเขตสาทร ย่านนี้ยังครอบคลุมถนนธุรกิจสายหลักของกรุงเทพฯ ได้แก่ สีลม สาทร และเพลินจิต รวมถึงทำเลทองของแหล่งชอปปิ้งระดับหรูในย่านราชประสงค์ และแหล่งรวมที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ในย่านราชดำริ หลังสวน ร่วมฤดี และชิดลม
เขตกรุงเทพฯ ตอนกลางฝั่งตะวันออก ประกอบด้วย เขตวัฒนา และคลองเตย ครอบคลุมแนวถนนสุขุมวิท ไปสิ้นสุดที่ซอย 52 ย่านสำคัญๆ ในเขตนี้ ประกอบด้วย ย่านสี่แยกอโศก ซึ่งเป็นทำเลที่ตั้งอาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมที่ได้รับความนิยมสูง ย่านพร้อมพงษ์ ซึ่งกำลังกลายเป็นทำเลเด่นที่มีโครงการศูนย์การค้า และคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์เพิ่มมากขึ้น รวมไปจนถึงย่านทองหล่อ และเอกมัย ซึ่งจัดเป็นย่านที่อยู่อาศัย และสถานบันเทิงยอดนิยมมากแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ
