การซื้อ-ขายที่ดิน เป็นธุรกรรมที่สำคัญ และมีความละเอียดอ่อนจากมูลค่าของสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงหลายแสน หลายล้านบาท จึงเป็นสาเหตุที่ล่อตาล่อใจของผู้ไม่หวังดีที่จะเข้ามาหาประโยชน์ หรือทำการทุจริตหลอกลวงเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินค่อนข้างมาก จากการรวบรวมกลเม็ดในการฉ้อฉนกลโกงในการทำทุจริตจากการซื้อขายที่ดิน เพื่อนำมาเสนอไว้ให้ผู้อ่านได้นำไปเป็นข้อควรระวังให้แก่ผู้ทำกำลังจะทำการซื้อ-ขาย-จำนอง เพื่อให้เท่าทันกลโกงต่างๆ โดยกลโกง และวิธีป้องกันมีดังนี้ บทความโดย หมอที่ดิน “การตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินก่อนซื้อที่ดิน มีแต่มืออาชีพที่รู้ว่าสำคัญสุดๆ”
ทั้งนี้ กลโกงและวิธีป้องกันที่ควรรู้ก่อนการตัดสินใจซื้อ หรือขายที่ดินที่มีการรวบรวมไว้มี ดังนี้ กลโกงการทุจริตซื้อขายที่ดิน ประเภทสัญญาไม่ตรงตามวัตถุประสงค์ที่ตกลงกันไว้ ผู้ซื้อจะซื้อที่ดินแต่สัญญาที่ระบุกลับเป็นสัญญาเช่าซื้อ ซึ่งในความเป็นจริงแล้วควรเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งผลของสัญญามีความแตกต่างกันระหว่าง “สัญญาเช่า” กับ “สัญญาจะซื้อจะขาย”
สำหรับกรณีที่ผู้ซื้อตกลงกับผู้ขายว่าจะซื้อบ้านพร้อมที่ดิน แต่ในสัญญากลับระบุว่า ซื้อที่ดินเพียงอย่างเดียวเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีอากร และค่าธรรมเนียม ในบางครั้งก็ทุจริตไม่ยอมย้ายออกจากบ้าน สับเปลี่ยนเอกสารสิทธิ ในกรณีที่มีบุคคลแปลกหน้าหรือบุคคลที่ไม่สนิทขอดูโฉนดที่ดินอาจจะเกิดการนำโฉนดปลอมมาเปลี่ยนคืนได้ โดยทำท่าทีว่าขอยืมโฉนดจากเจ้าของที่ดินเพื่อไปดูเพื่อช่วยหาผู้ซื้อ หรือขอไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน เสร็จแล้วทำโฉนดปลอมคืนให้เจ้าของที่ดินไป บางครั้งอาจโฉนดปลอมอาจจะมองดูด้วยตาเปล่าไม่ออกถ้าไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญจริงๆ
หากเจอกรณีเช่นนี้ผู้ซื้อต้องรีบแจ้งความ การรับจำนอง ผู้รับจำนองต้องระวังสวมรอยนำโฉนดที่ดิน น.ส.3. เอกสารสิทธิปลอมมาจำนองแล้วเชิดเงินหนีไป ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินซ้ำซ้อน ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน นำเอกสารสิทธิไปค้ำประกัน โดยไม่ได้จดทะเบียนเป็นหนังสือต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้วขอใบแทนจากพนักงานเจ้าหน้าที่ใบใหม่ มาจำนองซ้ำกับอีกครั้ง กรณีผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุจริตขายที่ดินซ้ำสองครั้ง เกิดจากผู้ถือกรรมสิทธิ์รับเงินมาแค่บางส่วน แล้วตกลงกันว่าจะโอนกันภายหลัง ผู้ถือกรรมสิทธิ์เดิมนำโฉนดไปจดทะเบียนแก่ผู้อื่นอีก จนอีกฝ่ายหนึ่งรู้เป็นคดีขึ้นศาล ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมอบอำนาจให้ผู้รับอำนาจไปทำหน้าที่ จำนองหรือขอสอบเขตที่ดิน แต่ผู้รับมอบอำนาจทุจริตกรอกข้อความให้เป็นเรื่องจดทะเบียนขายหรือขายฝาก ซึ่งจดจำนองกับฝากขาย มีผลทางกฎหมายที่แตกต่างกัน
ทั้งนี้ ผู้ซื้อหลงเชื่อนายหน้าหรือผู้ขายมากเกินไป ผู้ซื้อไม่ได้ลงไปดูที่ดินด้วยตนเอง ดูจากเพียงรูปถ่าย และภาพถ่ายทางอากาศ เมื่อตกลงโอนเอกสารสิทธิกันสมบูรณ์แล้ว ไปดูที่ดินเอาเข้าจริงที่ดินที่ขายเป็นบ่อน้ำ หลักหมุดไม่ตรงตามที่บอกไว้ ผู้ซื้อยังจ่ายเงินไม่ครบเมื่อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว แล้วนำที่ดินที่มีการตกลงซื้อขายกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ไปขายให้บุคคลอื่น ไปขายต่อให้ผู้อื่นรับแล้วกำไรส่วนต่างและเบี้ยวหนี้ โครงการหมู่บ้านจัดสรร บอกว่าโครงการจะมีสิ่งอำนวยความสะดวก ฟิตเนส สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น และอื่นๆ อีกมากมายในโครงการ แต่พอเอาเข้าจริงๆ สิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านั้นเจ้าของโครงการนำไป ปล่อยเช่าหรือทำเป็นอย่างอื่นไม่ได้ตามที่ลูกบ้านกำหนด ผู้ขายสวมรอยแปลงที่ดินของผู้อื่น แล้วนำมาหลอกขาย เมื่อผู้ซื้อจ่ายเงินครบแล้วกลับไม่ได้รับโอนตามที่สัญญากันเอาไว้
วิธีป้องกันกลโกงการทุจริตซื้อขายที่ดิน ไม่ควรมอบโฉนดไปพร้อมกับบัตรประชาชน และควรระมัดระวังที่จะถูกปลอมลายเซ็น ควรเก็บโฉนดที่ดินไว้ในที่ๆ ดีที่สุดเหมือนทรัพย์สินเงินทองที่ท่านเก็บไว้ในตู้เซฟ กรณีเอกสารสิทธิสูญหาย รีบแจ้งความต่อตำรวจโดยเร็ว แล้วขอใบแทนจากกรมที่ดิน กรณีจัดสรรเลือกซื้อบ้านและที่ดินที่ได้รับอนุญาติจัดสรรถูกต้องแล้วเท่านั้น เวลาที่จะทำการซื้อโครงการจัดสรร ผู้ซื้อต้องมั่นใจว่าผู้ขายได้รับการอนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้อง
โดยผู้ขายจะต้องมีหนังสืออนุญาตการทำจัดสรร หลังจากตัดสินใจซื้อแล้วผู้ซื้อและผู้ขายควรจะชี้แปลงที่ดินให้ตรงตามผังของโครงการที่กำหนดไว้ ซื้อขายที่ดินต้องจดทะเบียนและทำเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าที่เท่านั้นจึงจะชอบด้วยกฎหมาย ห้ามทำด้วยปากเปล่า เพราะจะไม่มีหลักฐานยืนยันเลยถ้าทำปากเปล่า ผู้รับมอบอำนาจ ต้องเป็นบุคคลที่ไว้วางใจได้นั้น ไม่ควรนำบุคคลที่ไม่เกี่ยวข้อง หรือใครก็ไม่รู้มอบอำนาจให้ไปทำธุรกรรม และในใบมอบอำนาจ
แต่ควรระบุว่า ให้บุคคลนี้ไปทำอะไรให้ชัดเจน เช่น “ข้าพเจ้ามอบอำนาจให้นาย ข. จดทะเบียนขายแทนข้าพเจ้า” สำหรับทางที่ดีที่สุดให้ไปกรมที่ดินด้วยตนเอง ถึงแม้จะเสียเวลาแต่ก็ปลอดภัยและวางใจตัวเองมากที่สุด สัญญาพร้อมสิ่งปลูกสร้างต้องระบุให้ชัดเจน สัญญาที่ทำระหว่างกันไม่ควรใช้ภาษากำกวมเพราะเมื่อเป็นคดีความเราจะฟ้องร้องยาก และต้องระบุขอบเขตความเป็นเจ้าของให้ละเอียดทั้งหมด
การจดจำนอง ควรไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่ควรรับแบบปากเปล่า หรือไม่มีบุคคลยืนยัน หลักปฏิบัติที่ถูกต้องควรนำโฉนดไปขอตรวจสอบต่อสำนักงานที่ดินก่อน เมื่อแน่ใจค่อยขอจดทะเบียนรับจำนอง หรือรับซื้อฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ และตำแหน่งที่ดินด้วยตนเองก่อนซื้อทุกครั้ง เช็กหลักหมุด ว่าตรงกับที่บอกไว้หรือไม่ หรือเรียกรังวัดให้รังวัดที่ดินใหม่เสียก่อนเพื่อความแน่ใจ
“อย่าหลงเชื่อนายหน้าเพียงแค่คำบอกเล่า เมื่อซื้อขายที่ดินเรียบร้อย ต้องลงชื่อผู้ซื้อในทะเบียนที่ดินในทันที ถ้าผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้เงินไม่ครบ ไม่ควรโอนแม้กรณีใดๆ ทั้งสิ้น เว้นแต่มีหลักประกัน ผู้ถือกรรมสิทธ์ที่ดินควรหมั่นลงพื้นที่ตรวจสอบที่ดินตัวเองว่ามีการรุกล้ำเขตแดนหรือไม่ ควรเช็กข้อมูลกับกรมที่ดินด้วยเสมออย่างน้อย 2 ปีครั้ง หรือปีละครั้งได้ยิ่งดี”
ที่มา : TerraBKK.com
