- สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเผย รัฐเร่งผลักดันก่อสร้างรถไฟ้า ตัวเร่งการขยายตัวเมือง กม.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบีบแลนด์ลอร์ดคลายที่ดินเปล่า เติมซัปพลายที่ดิน กทม.-ปริมณฑล ด้านสมาคมอาคารชุดไทยระบุ ส.ค.-ก.ย. 8 ผู้ประกอบรายรายใหญ่แห่ผุดคอนโดใหม่มูลค่ากว่า 70,000 ล้านบาท สูงกว่าครึ่งปีแรกซึ่งมียอดเปิดตัวโครงการเพียง 54,000 ล้านบาท กว่าเท่าตัว เชื่อ คอนโดดันอสังหาฯ ครึ่งปีหลังคึกคัก คาดยอดขายทั้งปี 310,000 ล้านบาท ชี้ตลาดต่างจังหวัดซบยาว แจงแนวโน้มราคาที่ดิน ตจว.นิ่ง กระทบคอนโดตามหัวเมืองใหญ่ขายอืด คาดใช้เวลาระบายออก 2-3 ปี เชื่อภาษีที่ดินฯ ช่วยเพิ่มซัปพลายที่ดินใน กทม.มากขึ้น กดราคาที่ดินต่างจังหวัด
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การขยายระบบโครงข่ายขนส่งมวลชนระบบราง หรือรถไฟฟ้าของภาครัฐออกไปในย่านชาญเมือง โดยเฉพาะการเร่งลงทุนโครงการรถไฟฟ้าใน 3 เส้นทางซึ่ง ประกอบด้วย สายสีน้ำเงิน สายสีชมพู สีเขียว จะกระตุ้นให้เกิดการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว ส่วนการลงทุนพัฒนาโครงการรถไฟทางคู่ ไปในหัวเมืองหลัก จะช่วยเพิ่มความสะดวกในการจัดส่งหรือการขนส่งสินค้าเกษตรกรรม ซึ่งจะส่งผลต่อการขยายตัวของตัวเมืองเช่นกัน ส่งที่จะตามมาคือ การตื่นตัวของความต้องการด้านที่อยู่อาศัย ส่วนราคาที่ดินในแนวรถไฟความเร็วสูงที่มีการปรับราคาขายขึ้นไปสูงมากในช่วงก่อนหน้านั้น จะมีการปรับลดลงมาตามสภาพความเป็นจริงหลังจากที่มีการยกเลิกการพัฒนาโครงการรถไฟความเร็งสูงไป
ขณะที่ การออกกฎหมายการจัดก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง นั้นจะส่งผลกระทบต่อตลาดใน 2 ด้าน โดยในด้านบวกจะส่งผลดีต่อระบบการปกครองท้องถิ่นในอนาคต ซึ่งจะสามารถมีรายได้จากการจัดเก็บภาษีในท้องถิ่นและมีรายได้เลี้ยงตัวตัวลดการพึ่งพางบประมาณจากส่วนกลางได้มากขึ้น จึงถือว่าเป็นการวางโครงสร้างในอนาคตให้องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น
ส่วนผลในด้านลบ แม้ว่าผู้ที่ซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัยจะไม่ได้รับผลกระทบ แต่ในส่วนของผู้ที่ถือครองที่ดินเปล่าไว้จำนวนมากจะได้รับผลกระทบจาการต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มาากขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่ถือครองที่ดินว่างเปล่าและไม่มีการใช้ประโยชน์ เพราะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น ดังนั้นจะต้องหาทางออกด้วยการระบายที่ดินในรูปแบบต่างๆ เช่น ปล่อยให้เช่า หรือปล่อยที่ดินขาย
ส่วนการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ในปี 2558 เชื่อว่าจะมีประโยชน์ต่อประเทศไทยมาก เพราะเป็นประเทศที่มีความดึงดูดใจนักลงทุนได้มากที่สุดในอาเซียน อีกทั้งยังมีค่าครองชีพที่ไม่สูง ราคาอสังหาฯ ไม่แพง
“ในอนาคตหากปล่อยให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น ราคาที่ดินและอสังหาฯ จะปรับสูงขึ้นแน่นอน เพราะมีดีมานด์ใหม่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง และโอกาสในการจ้างแรงงานก็มีมากขึ้น”
ด้านผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทย ก็ต้องเตรียมรับมือในการเข้ามาลงทุนของกลุ่มทุนจากต่างชาติให้ดี โดยเฉพาะ จีนและสิงคโปร์ สำหรับไตรมาส 4/2557 นี้ ถือว่าเป็นโค้งสุดท้ายของผู้ประกอบการและผู้ซื้อ เพราะการเมืองเริ่มนิ่ง สภาวะเศรษฐกิจก็มีแนวโน้มดีขึ้น อัตราดอกเบี้ยอยู่ในเกณฑ์ไม่สูงมากนัก จึงถือเป็นโอกาสของผู้ซื้อ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในช่วงครึ่งปีแรกมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมคิดเป็นมูลค่ารวม 54,400 ล้านบาท เมื่อเทียบกับการเปิดตัวโครงการใหม่ของช่วงเดียวกันในปี 2556 ตอดลบกว่า 44% ขณะที่ในช่วงเดือน ส.ค.-ก.ย. เพียง 2 เดือนเท่านั้น ผู้ประกอบการรายใหญ่ 8 รายมีการเปิดตัวคอนโดใหม่มูลค่ากว่า 70,000 ล้านบาท โดย 8 รายใหญ่ดังกล่าวประกอบด้วย บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 4 โครงการมูลค่ารวม 7,000-8,000 ล้านบาท บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัว 6-7 โครงการมูลค่า 14,000-15,000 ล้านบาท บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัว 7- 8 โครงการ มูลค่า 14,000-15,000 ล้านบาท บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดตัว 2 โครงการมูลค่า 3,000-4,000 ล้านบาท บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดตัว 2 โครงการมูลค่า 3,000-4,000 ล้านบาท บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัว 1 โครงการ 2,300 ล้านบาท บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดตัว 5 โครงการ มูลค่า 10,200 ล้านบาท
โดยในปีที่ผ่านมา ตลาดรวมคอนโดมียอดขายรวมมูลค่ากว่า 348,000 ล้านบาท เป็นยอดขายสูงที่สุดที่เคยมีมา ส่วนในปีนี้เชื่อว่าในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ คอนโดจะเป็นกลุ่มสินค้าหลักที่ผลักดันให้ธุรกิจอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลกลับมาขยายตัว โดยคาดว่าทั้งปีจะมีการยอดขายประมาณ 310,000 ล้านบาท หรือมีแชร์ตลาดอสังหาฯ โดยรวมประมาณ 53% ลดลงจากปีก่อนเพียงเล็กน้อย โดยในช่วงครึ่งแรกปี 57 ตลาดรวมมียอดขายแล้ว 130,000-140,000 ล้านบาท และคาดว่าในช่วงครึ่งปีหลังจะมียอดขายในตลาดรวมอีกประมาร 160,000-170,000 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้ทั้งปีตลาดรวมคอนโดจะติดลบจากปีก่อนหน้าไม่เกิน 10% จากที่ครึ่งปีแรกตลาดรวมติดลบอยู่ 37%
นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวเพิ่มเติมว่า จากตัวเลขประมาณการดังกล่าวเชื่อว่าในปี 57 นี้ ยังเป็นปีของตลาดคอนโดอีกหนึ่งปี และคาดว่าจะขยายตัวต่อไปถึงปีหน้า แต่ในปี 2558 นั้นตลาดอาจจะมีการชะลอตัวลงบ้านโดยคาดว่าจะขยายตัวอยู่ที่ 5-10% หรือมีมูลค่าขายประมาณ 300,000-350,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดรวมคอนโดมียอดขายรวม 200,000-250,000 ล้านบาท ถือว่าตลาดมีอัตราการขยายตัวในระดับที่ดี และไม่ร้อนแรงจนเกินไป ซึ่งจะส่งผลดีต่ออุตสาหกรรมอสังหาฯ ในระยะยาว
“อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวโครงการคอนโดจำนวนมาก และมีมูลค่าที่สูงกว่า 70,000 ล้านบาทในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมานั้น เตือนว่าไม่ใช่ใครๆ ก็สามารถทำได้ ดังนั้น แนะนำว่ารายเล็กๆ อย่าผลีผลามลงทุนเพราะเห็นรายใหญ่ยังเปิดโครงการใหม่อยู่ เนื่องจากราคาที่ดินในปัจจุบันไม่เอื้อให้รายเล็กทำราคาขายได้ระดับเดียวกันในทำเลเดียวกัน เนื่องจากที่ดินที่รายใหญ่พัฒนาโครงการในขณะนี้เป็นที่ดินสะสมที่ซื้อเมื่อ 1-2 ปีก่อนหน้า ทำให้สามารถทำราคาขายได้ดี”
สำหรับการขยายตัวของเมืองออกไปในพื้นที่รอบนอก ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการขยายการลงทุนโครงข่ายระบบขนส่งรถไฟฟ้านั้น ทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่แนวรถไฟฟ้ามีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลให้ต้นทุนที่ดินในการพัฒนาโครงการปรับตัวสูงขึ้นจากปัจจุบัน และจะทำให้โครงการเปิดใหม่ที่ซื้อที่ดินเข้ามาพัฒนา ณ ขณะนี้ ตั้งราคาขายในระดับราคาเดียวกันกับโครงการที่มีการเปิดตัวในวันนี้ไม่ได้ เพราะราคาขายห้องชุดในวันนี้มีต้นทุนที่ดินต่ำกว่าเพราะมีการซื้อเข้ามาในช่วง 2 ปีก่อนหน้าแล้ว
ส่วนตัวเลขโอนในปี 57 นี้ 166,700 ล้านบาทเศษ ซึ่งเป็นตัวเลขจากการขายโครงการเมื่อปี2555 ซึ่งงานก่อสร้างมาสร้างเสร็จในปีนี้ ทำให้ยอดโอนในปีนี้ยังไม่ติดลบ เมื่อเทียบกับปี 56 ที่ผ่านมา ซึ่งในกลุ่มนี้มีลูกค้าที่ทิ้งดาวน์และไม่รับโอนน้อยมาก เพราะเมื่อเทียบราคาขายห้องชุดต้นทุนเดิม กับต้นทุนให้ในปีนี้ราคาต่างกันมาก ส่วนยอดขายรอการโอนของห้องชุดในปี 58 อยู่ที่ 190,000 ล้านบาทเศษ เป็นยอดขายของปี 2556 จะทำให้ในปี 58 ยอดโอนของห้องชุดยังมีอัตราการขยายตัวที่ดี ซึ่งทั้งหมดนี้เกิดจากลูกค้าไม่ทิ้งโอน เพราะราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งทำให้ราคาขายห้องชุดใหม่สูงกว่า1-2 ปีที่ผ่านมากว่า 30-40%
นายประเสริฐ กล่าวว่า สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด ซึ่งจากการวิจัยตัวเลขการเปิดโครงการใหม่และการขายใน 14 จังหวัด ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มีอัตราการขยายตัวสูง 100-200% ทำให้ ณ ขณะนี้ตลาดคอนโดต่างจังหวัดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ เนื่องจากยังมีซัปพลายสะสมอยู่จำนวนมาก ซึ่งน่าจะใช้ระยะเวลาในการระบายซัปพลายออกกว่า 2-3 ปี เนื่องจากในโครงการที่มีการก่อสร้างเสร็จแล้วหลายโครงการมีการคืนห้องของลูกค้าทำให้เกิดการรีเชล และมีซัปพลายกลับเข้าสูตลาดใหม่ ทำให้ระยะเวลาในการระบายซัปพลายอีกระยะหนึ่ง
ขณะที่ตลาดทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว ในต่างจังหวัด ก็ยังชะลอตัวเนื่องจากในช่วงก่อนหน้านี้ราคาที่ดินในต่างจังหวัดโดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่มีอัตราการปรับตัวอย่างรวดเร็ว เช่น ในจังหวัดภูเก็ตในช่วง 1-2 ปีก่อนหน้า ราคาที่ดินอยู่ที่ 4-5 ล้านบาทต่อไร่ แต่ ณ ปัจจุบันนี้ราคาขายต่อไร่อยู่ที่ 10 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถพัฒนาโครงการออกมารองรับกำลังซื้อที่จำกัดได้ ดังนั้น ผลกระทบจากการปรับตัวของราคาที่ดินที่รวดเร็วจึงทำให้ตลาดแนวราบในต่างจังหวัดไม่หวือหวา
ส่วนกฎหมายการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ระหว่างการพิจารณาของรัฐบาลในขณะนี้ เชื่อว่าจะมีผลดีให้ต่อประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะผู้ถือครองที่ดินเปล่าแนวรถไฟฟ้า ใน กทม.และต่างจังหวัด เพราะจะทำให้ผู้ถือครองที่ดินเปล่า มีการระบายที่ดินออกมาสู่ตลาด และจะทำให้ผู้ประกอบการมีที่ดินใหม่ๆ เพื่อพัฒนาโครงการได้มากขึ้น อย่างไรก็ตาม ในส่วนของบริษัทอสังหาฯ ที่มีการถือที่ดินรอการพัฒนานั้นจะได้รับผลกระทบด้วยหรือไม่ซึ่งต้องรอข้อสรุปจากรัฐบาลอีกครั้ง
“แม้จะมีผลดีต่อตลาดใน กทม.แต่จะส่งผลเสียต่อตลาดคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด เพราะเมื่อราคาที่ดินลดลงหรือราคาหยุดนิ่ง จะมีผลต่อราคาจะซื้อจะขายห้องชุดในอนาคตไม่สูงขึ้น และมีผลต่อการระบายออกของซัปพลายคอนโดมิเนียมในปัจจุบันต้องใช้เวลามากขึ้น”
