เตือนผู้ประกอบการลงทุนเปิดคอนโดฯ ระมัดระวังหวั่นโอเวอร์ซัปพลาย แนะบริหารสภาพคล่อง-สต๊อก

บิ๊กอสังหาฯ ฟันธงครึ่งปีหลังตลาดคอนโดฯ ฟื้น คาดทั้งปีมูลค่าตลาด 1.4 แสนล้านบาท ติดลบ 30% เตือนผู้ประกอบการลงทุนระมัดระวัง หวั่นโอเวอร์ซัปพลาย แนะบริหารสภาพคล่อง สต๊อกสินค้า เตรียมเงินสดสำรองจ่ายค่าก่อสร้าง ป้องกันความเสี่ยงเกิดขึ้นอีกระลอก

เมื่อวันที่ 17 มิถุนายน 2557 สมาคมอาคารชุดไทย จัดงานสัมมนาเรื่อง “ผ่ากลยุทธ์กระตุ้นตลาดคอนโด” โดยนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และกรรมการผู้จัดการ สายงานคอนโดมิเนียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS กล่าวว่า ภายหลังจากภาวะการเมืองคลี่คลาย ความเชื่อมั่นผู้บริโภคฟื้นกลับมา ทำให้เชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะฟื้นตัวกลับมาในช่วงครึ่งปีหลัง และคาดว่าผู้ประกอบการจะเปิดคอนโดมิเนียมใหม่มากขึ้น

สะท้อนได้จากช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการเปิดโครงการคอนโดฯ ใหม่ 12,299 ยูนิต มูลค่า 28,246 ล้านบาท ในจำนวนนี้ขายไปได้แล้ว 5,934 ยูนิต มูลค่าการขาย 14,821 ล้านบาท หรือมีอัตราการขายที่ 52% เฉพาะในเดือนมิถุนายนเดือนเดียวมากถึง 11 โครงการ จำนวนกว่า 7,000 ยูนิต ขณะที่ในช่วงไตรมาสแรก มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 12,299 ยูนิต มูลค่า 26,183 ล้านบาท มียอดขาย 4,697 ยูนิต มูลค่าการขาย 9,883 ล้านบาท อัตราการขายเพียง 38% เป็นอัตราการขายต่ำที่สุดในรอบ 8 ไตรมาสที่ผ่านมา

ในช่วงที่ภาวะตลาดคอนโดฯ ตกต่ำในช่วงที่ผ่านมา พบว่า ผู้ประกอบการไทยปรับตัวได้เป็นอย่างดี ส่วนหนึ่งมาจากระบบข้อมูลของไทยในปัจจุบันถือว่าเป็นระบบที่สมบูรณ์ โดยเฉพาะข้อมูลของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้ผู้ประกอบการปรับตัวรับต่อสถานการณ์ได้ทันท่วงที ด้วยการชะลอเปิดโครงการใหม่ ทำให้ตัวเลขการเปิดตัวเหมาะสมต่อดีมานด์ที่มีอยู่ในตลาด และเมื่อตลาดฟื้นตัวผู้ประกอบการก็สามารถเร่งเปิดตัวโครงการให้สอดรับต่อกำลังซื้อได้ทันท่วงที

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดคอนโดฯ ในช่วงครึ่งปีหลังจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น แต่เนื่องจากในช่วงต้นปีตลาดได้ชะลอตัวไปอย่างมาก จึงทำให้เชื่อว่า ตลาดคอนโดฯ ในปีนี้จะติดลบประมาณ 30% ในแง่ของการเปิดตัว หรือมูลค่าตลาดประมาณ 1.4 แสนล้านบาท จากปีที่แล้วมีจำนวน 1.9 แสนล้านบาท

“ต้องขอบคุณคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองเมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา ส่งผลให้อสังหาฯ เริ่มฟื้นตัวได้ในเดือนมิถุนายนเป็นต้นมา โดยผู้ประกอบการรายใหญ่มีการเปิดตัวโครงการในเซกเมนต์ใหม่ๆ มากขึ้น ทำให้ตลาดอสังหาฯในครึ่งปีหลังกลับมาคึกคักอีกครั้งหนึ่ง” นายประเสริฐ กล่าว

เตือนลงทุนระมัดระวังหวั่นโอเวอร์ซัปพลาย

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และกรรมการบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผู้ประกอบการจะต้องมีความระมัดระวัง ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีหลัง แม้ว่าจะมีแนวโน้มฟื้นตัวดี แต่ไม่ควรโหมเปิดโครงการใหม่จนมากเกินไป เพราะอาจส่งผลให้เกิดการโอเวอร์ซัปพลายตามมาได้ ทั้งนี้ จะต้องมีการบริหารจัดการเรื่องต้นทุนต่างๆ เพื่อลดค่าใช้จ่ายด้วย นอกจากนี้ แม้สถานการณ์การเมืองจะคลี่คลาย และมีคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) เข้ามาบริหารนโยบาย กฎระเบียบ รวมถึงการออกมาตรการต่างๆ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ เป็นการเร่งแก้ปัญหาในเบื้องต้น แต่การที่ยังไม่มีรัฐบาลใหม่ที่มีอำนาจเต็มในการบริหาร จึงทำให้ไม่มีผู้ที่ความเชี่ยวชาญจริงมาดำเนินนโยบาย ดังนั้น จึงยังไม่ควรวางใจได้

“ตลาดคอนโดฯ ในครึ่งปีแรกมีการชะลอตัว ซึ่งจากตัวเลขของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา มีเปิดขายประมาณ 37,700 กว่ายูนิต ซึ่งตลาด กทม.-ปริมณฑล ถือว่ามียอดขายสูงสุดถึง 70% หรือประมาณ 31,700 ยูนิต จึงเชื่อว่าแนวโน้มยอดขายคอนโดฯ ในครึ่งปีหลังยังมีอนาคตที่สดใส” นายอธิป กล่าว

ในขณะที่ตลาดคอนโดฯ ต่างจังหวัด ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากตลาดในต่างจังหวัดมีความต้องการคอนโดฯ จำนวนจำกัด ต่างจากบ้านแนวราบ ซึ่งในหลายจังหวัดเริ่มมีการชะลอตัวหลังผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปลงทุนเปิดโครงการจำนวนมาก ยกเว้น จ.ชลบุรี และ จ.ภูเก็ต ที่ยังมีความต้องการอยู่

สำหรับขนาดยูนิตที่ยังได้รับความนิยม คือ ขนาด 1 ห้องนอน มีมากสุดถึง 76% และราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ได้รับความนิยมมากสุดในสัดส่วน 80% ซึ่งส่วนหนึ่งซื้อเพื่อปล่อยเช่า ที่ผลตอบแทนยังดีอยู่ประมาณ 6-7% ต่อปี แต่ทั้งนี้ ในอนาคตก็ต้องมีความระมัดระวังว่าการเช่าอาจลดลงได้ ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ จากตัวเลขการโอนยังไม่พบว่า ผิดปกติ ถึงแม้ว่าจำนวนการโอนในช่วงครึ่งปีแรกจะปรับลดลงจากปี 56 แต่ตัวเลขที่โอนในช่วงนี้มาจากยอดขายในช่วงน้ำท่วม ซึ่งในขณะนั้นยอดขายตกต่ำอยู่แล้ว นอกจากนี้ ยังพบว่าลูกค้าผ่อนดาวน์ไม่ค่อยมีปัญหา และการขอสินเชื่อยังดีอยู่ ทำให้เชื่อว่ายอดขายในครึ่งปีหลังยังดีอยู่ แต่ภาพรวมอาจจะมีติดลบบ้าง

อนาคตคอนโดฯ สดใสคนหันอยู่ในเมือง

ด้านนายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า คอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีแรกมีอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงประมาณ 40% เปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากถานการณ์ทางการเมืองทำให้ผู้ประกอบการการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ และผู้บริโภคชะลอการซื้อลดลง แต่เชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมในระยะยาวยังมีทิศทางที่ดี สามารถสนองผู้บริโภคที่มีไลฟ์สไตล์เปลี่ยนไป โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งคาดว่าในครึ่งปีหลังตลาดคอนโดฯ จะกลับมาฟื้นตัว

“จากการสำรวจพบว่า อัตราการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้น สะท้อนว่ายังมีความต้องการซื้อ และอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมต่อเนื่อง อีกทั้งไลฟ์สไตล์ของคนเริ่มเปลี่ยนหันมาอยู่อาศัยในเมืองมากขึ้น โดยปี 2554 มีอัตรา 72.4% ปี 2555 อยู่ที่ 77.4% ปี 2556 อยู่ที่ 78.6% และช่วงไตรมาสแรกเพิ่มเป็น 79.8%” นายวิทการ กล่าว

แนะบริหารสภาพคล่องรับมือสถานการณ์เปลี่ยน

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาวะปัจจุบันเปลี่ยนแปลงเร็วมาก สภาพตลาดคอนโดฯ โดยรวมปี 57 สถานการณ์คงไม่สดใสเช่นปีก่อนหน้านี้ เนื่องมาจากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจ การเมือง จึงต้องระมัดระวังในเรื่องการลงทุน และหันมาให้ความสำคัญในด้านการบริหารสต๊อก และเงินสดมากขึ้น

ในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ทางการเมือง เนื่องจากผู้บริโภคไม่มั่นใจต่อสถานการณ์ และชะลอการตัดสินใจซื้อ ทำให้บริษัทมีการปรับตัว โดยเฉพาะเรื่องสภาพคล่องของบริษัทเพื่อรองรับการลงทุน เพราะการลงทุนคอนโดมิเนียมต้องใช้เงินทุนสูงกว่า 50% มาจากสถาบันการเงิน ซึ่งหากสถานการณ์มีความไม่ชัดเจนกระทบต่อเศรษฐกิจ สถาบันการเงินอาจเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และอาจกระทบต่อการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งได้มีการบริหารสต๊อกสินค้าเหลือขายเพื่อแปลงมาเป็นรายได้ เสริมสภาพคล่อง ทั้งนี้ มีการเตรียมเงินสดสำรองเพื่อจ่ายให้แก่ผู้รับเหมาในระยะ 6 เดือน

“แผนธุรกิจของบริษัทฯ ในครึ่งปีแรกตั้งเป้าเปิดตัวกว่า 10 โครงการ มูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งมีที่ดินรองรับการพัฒนาไว้หมดแล้ว แต่ก็ไม่สามารถเปิดตัวโครงการได้ตามเป้า โดยเฉพาะโครงการในต่างจังหวัดก็ชะลอการเปิดตัวออกไป เนื่องจากภาวะตลาดไม่เอื้อ ดังนั้น บริษัทฯ จึงต้องมีการปรับแผนธุรกิจใหม่ด้วยการขยายฐานลูกค้าไปในทำเลใหม่ๆ มากขึ้น เช่น มีนบุรี และลาดกระบัง ปรากฏว่า ประสบปัญหาลูกค้าชะลอการซื้อ จึงหันมาให้ความสำคัญต่อโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมาเปิดขายเพื่อเปลี่ยนเป็นเงินสดให้ได้มากขึ้น ซึ่งเชื่อว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยยังมีอยู่ แต่ขึ้นอยู่ว่าผู้บริโภคมีความมั่นใจที่จะตัดสินใจซื้อหรือไม่” นายโอภาส กล่าว

คาดปี 57 คอนโดฯ เปิดใหม่ 6.5 หมื่นยูนิต

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า ช่วงครึ่งปีหลัง ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นตามทิศทางของเศรษฐกิจในประเทศ โดยไม่ต้องมีมาตรการพิเศษเข้ามากระตุ้น เพราะส่วนหนึ่งจะได้ประโยชน์จากเม็ดเงินที่ไหลเข้าในตลาดทุนมากขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ปรับตัวเพิ่มมากขึ้นด้วย คาดว่ายอดเปิดตัวคอนโดฯ ในช่วงครึ่งปีหลังจะอยู่ที่ประมาณ 33,000 ยูนิต ส่งผลให้ทั้งปีคาดว่าจะมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ทั้งหมดประมาณ 65,000 ยูนิต

ทั้งนี้ จากผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ของศูนย์ข้อมูลฯ ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2556 (มกราคม-มิถุนายน) พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 194 โครงการ จำนวน 52,890 ยูนิต แบ่งเป็นโครงการคอนโดฯ 68 โครงการ จำนวน 31,730 ยูนิต บ้านแนวราบ 126 โครงการ จำนวน 21,160 ยูนิต เมื่อเทียบกับ 6 เดือนแรกปี 2556 พบมีโครงการเปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 233 โครงการ จำนวน 64,300 ยูนิต แบ่งเป็นคอนโดฯ 100 โครงการ 42,880 ยูนิต บ้านแนวราบ 133 โครงการ 21,420 ยูนิต

สำหรับคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ในช่วง 6 เดือนแรก 68 โครงการกว่า 31,700 ยูนิตนั้น เป็นการเปิดตัวในช่วงเดือนมกราคา 7 โครงการ 5,700 ยูนิต, กุมภาพันธ์ 11 โครงการ 3,070 ยูนิต, มีนาคม 16 โครงการ 5,630 ยูนิต, เมษายน 9 โครงการ 3,580 ยูนิต, พฤษภาคม 14 โครงการ 5,970 ยูนิต และมิถุนายน 11 โครงการ 7,780 ยูนิต