“มืออาชีพ” ทางเลือกการจดทะเบียน (บริหาร) ทรัพย์สิน

ผลพวงจากการรัฐประหาร โดยคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) อาจส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย “บ้านจัดสรร” หรือ “คอนโดมิเนียม” ของผู้บริโภค รวมถึงการชะลอการลงทุน การพัฒนาที่ดินในโครงการใหม่ของนักลงทุน ผู้ประกอบการ ไม่มากก็น้อย

ในขณะที่โครงการบ้านจัดสรรที่พัฒนามาแล้วระยะหนึ่ง สามารถขาย และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อได้ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของทั้งหมด และครบระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด อาจอยู่ระหว่างการพิจารณาผลักภาระค่าใช้จ่ายการบำรุงดูแลรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะให้ฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดชอบ อันเนื่องมาจากหลายสาเหตุ เช่น การจำหน่ายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่เป็นไปตามเป้า ค่าบริการสาธารณะที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อบ้านจัดสรรไม่เพียงพอต่อค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น หรือผู้ซื้อบ้านจัดสรรทวงถามมาตรฐานการให้บริการรักษาความสะอาด และความปลอดภัยภายในโครงการ หรือความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการขาดงบประมาณ หรือสภาพคล่องในการจัดสรรงบประมาณการซ่อมแซม ปรับปรุง บำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง ฯลฯ เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม การขอพ้นหน้าที่การดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะของฝ่ายผู้จัดสรรที่ดินสามารถดำเนินการได้ด้วยการให้ผู้ซื้อบ้านจัดสรรดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมา เพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดินไปดำเนินการเอง ตามมาตรา 44 (1) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

ส่วนทางเลือกการจดทะเบียน (บริหาร) ทรัพย์สิน จะให้เป็นหน้าที่ความรับผิดชอบของฝ่ายผู้ซื้อบ้านจัดสรร (รับไปดำเนินการเอง) หรือจะเลือกใช้บริการจาก “คนกลาง” หรือ “มืออาชีพ” (บริษัทรับจ้าง) หรือ “Outsource” ภายนอก อย่างใดอย่างหนึ่งนั้น

บทความ เรื่อง “มืออาชีพ” ทางเลือกการจดทะเบียน (บริหาร) ทรัพย์สิน อาจสามารถให้คำตอบได้

ถ้าจะให้ผู้เขียนจัดลำดับปัจจัยแห่งความไม่สำเร็จของการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ผู้เขียนเห็นว่ามีสาเหตุ หรือปัจจัยที่สำคัญดังต่อไปนี้

1.ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและผู้จัดสรรที่ดินส่วนใหญ่ขาดความรู้ ความเข้าใจ และไม่ให้ความสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”

2.ผู้จัดสรรที่ดินปล่อยให้กระบวนการ หรือขั้นตอนการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เป็นหน้าที่ความรับผิดชอบของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการเรื่องดังกล่าวเป็นการภายในกันเองระหว่างสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรด้วยกัน โดยขาด “เจ้าภาพ” ในการประสานการทำงานอย่างเป็นกิจจะลักษณะ

3.ผู้จัดสรรที่ดินจัดการ หรือลงมือดำเนินการการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ด้วยตนเอง ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรขาดความไว้วางใจ เกิดความสงสัย และทำให้ไม่ได้รับความร่วมมือจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

4.ผู้จัดสรรที่ดินปฏิเสธคำร้องขอของฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ต้องการให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการซ่อมแซมปรับปรุงสาธารณูปโภคที่ชำรุดให้กลับคืนสู่สภาพปกติก่อนให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”

5.ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่เห็นว่าการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เพื่อรับโอนสาธารณูปโภคส่วนกลางจากผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาด้วยกันเองอาจไม่เกิดประโยชน์ใดๆ ต่อสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรโดยให้เหตุผลว่า ประสงค์ให้ผู้จัดสรรที่ดินโอนสาธารณูปโภคส่วนกลางให้หน่วยงานภาครัฐท้องถิ่นรับผิดชอบ โดยอาศัยงบประมาณภาครัฐดูแลแทนผู้ซื้อที่ดินจะเกิดประโยชน์ยิ่งกว่าการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”

อย่างไรก็ตาม หากปัจจัยดังกล่าวทั้ง 5 ข้อข้างต้นไม่ได้รับการแก้ไขจากทั้งฝ่ายผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ผู้เขียนมักพบว่า ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคภายในโครงการจะได้รับการจดทะเบียนโอนให้เป็น

“สาธารณประโยชน์” ที่น่าเห็นใจเรื่องหนึ่ง ได้แก่ ฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเสียงข้างน้อยที่เห็นความสำคัญของการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้แก่โครงการจัดสรรที่ดินของตนไม่สามารถจะทำอะไรได้ อันเนื่องจากคะแนนเสียงของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่เกินกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมดในที่ประชุมมีมติไม่อนุมัติจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” และเห็นว่าการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินประเภทสาธารณูปโภคให้หน่วยงานภาครัฐจัดสรรงบประมาณแผ่นดินมาบำรุงรักษาสาธารณูปโภคแทนตนจะเหมาะสมกว่าการที่ควักเงินในกระเป๋าลงขันเป็นค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค

ผู้เขียนเห็นว่า ปัจจัยที่ก่อให้เกิดความไม่สำเร็จของการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” สามารถแก้ไขได้ อีกทั้งการที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรด้วยคะแนนเสียงเกินกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมดตัดสินใจอนุมัติให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคส่วนกลางภายในโครงการจัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์นั้นเป็นเรื่องที่น่าเสียดาย ซึ่งหากทรัพย์สินสาธารณูปโภคจดทะเบียนโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์ ไม่มีทางที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะขอยกเลิกรายการจดทะเบียนดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภาครัฐที่เกี่ยวข้อง และนำทรัพย์สินดังกล่าวกลับมาจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” อีกครั้งเป็นเรื่องที่ไม่สามารถกระทำได้

อย่างไรก็ดี หากโครงการได้รับการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ขึ้นมาได้แล้ว แต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเห็นว่าการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ไม่สามารถตอบ “โจทย์” หรือแก้ไขปัญหาภายในชุมชน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรยังสามารถดำเนินการประชุมใหญ่ขอมติจดทะเบียนยกเลิก “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” โดยอาศัยกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียน การบริหาร การควบคุม และยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 ตามความพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาดำเนินได้ในอนาคต ซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีโอกาส และเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่สามารถนำมาปฏิบัติได้โดยไม่ผิดกฎหมาย

ทางเลือกซึ่งเป็นทางออกของการแก้ไขปัญหาการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้ประสบความสำเร็จเรื่องหนึ่ง ได้แก่ การที่ผู้จัดสรรที่ดิน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอาศัย “คนกลาง” ที่มีประสบการณ์ ความชำนาญด้านการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เข้ามารับผิดชอบแทนการดำเนินการเรื่องดังกล่าวด้วยตนเอง

ผู้เขียน และทีมงานมีประสบการณ์ทั้งงานด้านการจดทะเบียนและบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” จำนวนกว่า 200 โครงการ ซึ่งได้รับการว่าจ้างจากทั้งผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถยืนยันท่านผู้อ่าน และผู้ที่เกี่ยวข้องได้ว่าการอาศัย “คนกลาง” หรือ “มืออาชีพ” เข้ามารับผิดชอบในงานจดทะเบียนและบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แทนการดำเนินการโดยผู้จัดสรรที่ดิน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หรือคณะกรรมการด้วยกันเองนั้น มี “ข้อดี” อยู่หลายประการ ซึ่งผู้เขียนขอแจกแจงรายละเอียดเรื่องดังกล่าว ดังต่อไปนี้

1.มีความเป็นกลาง ไม่มีผลประโยชน์แอบแฝง หรือทับซ้อน “คนกลาง” หรือ “มืออาชีพ” ด้านการจดทะเบียน และบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอนุมัติจัดจ้างเข้ามาดำเนินการไม่ได้อยู่ในฐานะผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หุ้นส่วนผู้จัดสรรหรือเครือญาติใดๆ กับทั้งสองฝ่าย ดังนั้น “คนกลาง” หรือ “มืออาชีพ” จึงไม่มีผลประโยชน์แอบแฝง หรือทับซ้อนกับโครงการดังกล่าว “มืออาชีพ” หรือ “คนกลาง” มีเพียงผลตอบแทนซึ่งได้รับเป็นค่าจ้างในการทำงานตามหนังสือสัญญาจ้างเพียงอย่างเดียว

2.มีประสบการณ์ ความชำนาญการทำงานด้านการจดทะเบียนและบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหลายโครงการ “คนกลาง” หรือ “มืออาชีพ” ที่เข้ามารับผิดชอบในงานจดทะเบียนและบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรย่อมสามารถนำประสบการณ์ ความชำนาญในการทำงานในโครงการจัดสรรที่ดินแห่งอื่นมาประยุกต์ใช้กับโครงการซึ่งได้รับการว่าจ้าง เพื่อให้งานรับผิดชอบเกิดสัมฤทธิผล และประสบความสำเร็จ ซึ่งจะเกิดประโยชน์ต่อทั้งฝ่ายผู้จัดสรรที่ดิน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

3.มีทีมงานรองรับ และการแบ่งหน้าที่ความรับผิดชอบการทำงาน “มืออาชีพ” หรือ “คนกลาง” ประเภทนิติบุคคลบริษัทจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนจำกัดที่ประกอบธุรกิจการให้บริการจดทะเบียนและบริหารทรัพย์สินประกอบด้วยบุคลากรโดยแบ่งหน้าที่ความรับผิดชอบออกเป็นฝ่าย ทั้งฝ่ายปฏิบัติการ ฝ่ายตรวจสอบ ฝ่ายกฎหมาย ฝ่ายประชาสัมพันธ์ ฝ่ายบุคคล ฝ่ายบัญชี และการเงิน เป็นต้น ซึ่งจะส่งผลให้งานไม่กระจุกตัวอยู่กับคนใดคนหนึ่งเพียงคนเดียว อีกทั้งมีการกระจายงาน อำนาจ หน้าที่ความรับผิดชอบในแต่ละด้าน ตลอดจนการตรวจสอบ และการประเมินผลในงานแต่ละด้านที่สามารถรายงานผลการทำงานให้ผู้ว่าจ้างได้ทราบเป็นระยะๆ ตามความเหมาะสม

4.มีความชำนาญในงานแก้ไขข้อพิพาทระหว่างผู้จัดสรรที่ดิน กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ต้องยอมรับว่างานที่เกิดขึ้นจากการกระทำของบุคคลย่อมมีข้อบกพร่องเกิดขึ้นได้ตลอดเวลาไม่มากก็น้อย ยกตัวอย่างเช่น การปรับปรุง หรือซ่อมแซม แก้ไขสาธารณูปโภคที่ใช้มายาวนานย่อมมีการชำรุด บกพร่อง ฝ่ายผู้จัดสรรที่ดินชี้แจงผู้ซื้อที่ดินจัดสรรว่าสามารถซ่อมแซมปรับปรุงสาธารณูปโภคได้เพียงเท่านี้ หรือตามความเหมาะสม โดยให้เหตุผลว่าเนื่องจากสาธารณูปโภคดังกล่าวใช้งานมานานหลายปี

ฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรรบอกแก่ผู้จัดสรรที่ดินว่า หากได้รับการซ่อมแซมสาธารณูปโภคโดยฝ่ายผู้จัดสรรที่ดินแล้วเกรงว่าจะเกิดความเสียหายต่อไปอีก ขอให้ฝ่ายผู้จัดสรรที่ดินไม่ต้องซ่อมแซมปรับปรุง แต่ขอให้เปลี่ยน หรือจัดทำขึ้นใหม่ทั้งหมด

เมื่อความคิดเห็นของทั้งสองฝ่าย “ไม่ตรงกัน” หรือ “ไม่สอดคล้องกัน” จะหาทางออกเรื่องดังกล่าวอย่างไร เพื่อให้ได้ข้อยุติ และเป็นที่ยอมรับของทั้งสองฝ่าย ทั้งนี้ การอาศัย “คนกลาง” หรือ “มืออาชีพ” เข้ามาแก้ไข และไกล่เกลี่ยปัญหาพิพาทที่เกิดขึ้นระหว่างผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอาจสามารถหาข้อยุติได้ในระดับหนึ่งซึ่งสามารถทำให้งานที่รับผิดชอบสามารถเดินหน้าต่อไปได้

5.บุคลากรรับผิดชอบได้รับการฝึกอบรม มีความรู้ ความเข้าใจ และบริการด้วยน้ำใจ หรือเซอร์วิส มายด์ (Service Mind) “คนกลาง” หรือ “มืออาชีพ” ซึ่งประกอบธุรกิจการให้บริการจดทะเบียนและบริหารทรัพย์สินแก่ “ผู้ว่าจ้าง” ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ย่อมคำนึงถึง “ชื่อเสียง” และ “ผลงาน” ขององค์กรเป็นหลัก

ดังนั้น การที่ “คนกลาง” หรือ “มืออาชีพ” พิจารณาสรรหา จัดหาบุคลากรเข้ามาทำงานและการประสานงานให้แก่ผู้ว่าจ้าง จึงจำเป็นต้องคัดเลือกบุคลากรที่มีความรับผิดชอบ ความรู้ ความเข้าใจในงานเป็นอย่างดี อีกทั้งยังได้รับการฝึกฝน ฝึกอบรมการทำงานการบริการด้วยน้ำใจแก่ผู้ว่าจ้างมาแล้วเป็นอย่างดี

สำหรับ “ข้อเสีย” ของการอาศัย “คนกลาง” หรือ “มืออาชีพ” เข้ามารับผิดชอบในงานจดทะเบียนและบริหารทรัพย์สินให้แก่ “ผู้ว่าจ้าง” ผู้เขียนเห็นว่ามีเพียง “ข้อเดียว” ได้แก่ การที่ผู้ว่าจ้างมีหน้าที่ความรับผิดชอบชำระค่าจ้างให้แก่ผู้รับจ้างตามหนังสือสัญญาจ้าง

จากประสบการณ์การทำงานด้านการจดทะเบียน และบริหารทรัพย์สินประเภทการจัดสรรที่ดินและอาคารชุดของผู้เขียนพบว่า กรณีผู้จัดสรรที่ดินประสงค์จะขอพ้นหน้าที่ความรับผิดชอบด้านการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต หรือตามที่จัดทำขึ้นด้วยการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมาเพื่อรับโอนสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดิน ตามมาตรา 44 (1) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ค่าใช้จ่ายการจัดจ้าง “คนกลาง” หรือ “มืออาชีพ” ทางผู้จัดสรรที่ดินเป็นฝ่ายรับผิดชอบให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยไม่หักค่าบริการสาธารณะส่วนกลางของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมาเป็นค่าใช้จ่าย

สำหรับค่าใช้จ่ายซึ่งเป็น “ค่าจ้าง” ในการว่าจ้าง “คนกลาง” หรือ “มืออาชีพ” เข้ามาบริหารจัดการทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะของ “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และสมาชิกในฐานะคณะกรรมการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามข้อบังคับเป็นผู้มีอำนาจในการอนุมุติจัดจ้าง และเป็นฝ่ายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายดังกล่าว

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 08-9814-2297, 08-9487-3686