“ไนท์แฟรงค์” แนะลงทุนซื้อคอนโดฯ ปล่อยเช่า ชี้ให้ผลตอบแทนสูง 6.1-7.7% เทียบลงทุนพันธบัตรมาเลเชีย 5 ปี 3.67% ส่วนสิงคโปร์แค่ 1.41% เชื่อแนวโน้มความต้องการที่พักอาศัยพุ่ง หลังเปิด AEC ขณะที่ราคาคอนโดฯ ปรับขึ้นต่อเนื่อง เหตุที่ดินมีจำกัด ต้นทุนก่อสร้างแพง ระบุข้อดีปัญหาการเมืองลดโอกาสเกิดโอเวอร์ซัปพลายคอนโดฯ หลังร้อนแรงติดต่อกันหลายปี
นายแฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและผู้อำนวยการหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาซัปพลายคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ในย่านสีลม-สาทร-พระราม 3 อยู่ในช่วงประมาณ 2,000-4,500 ยูนิตต่อปี บริเวณนี้มีซัปพลายคอนโดมิเนียมคิดเป็น 4-8% ของคอนโดมิเนียมทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ ซึ่งในปี 2555 มีจำนวน 63,538 ยูนิต ปี 2556 จำนวน 63,628 ยูนิต ในจำนวนคอนโดมิเนียมดังกล่าวแบ่งเป็นคอนโดมิเนียมเกรด C มีส่วนแบ่ง 44%, เกรด B จำนวน 29%, เกรด A% จำนวน 17% และ Premium 10%
สำหรับคอนโดมิเนียมเกรดบี ซัปพลายทั้งหมดในย่านสีลม-สาทร-พระราม 3 ตั้งแต่ปี 2551-2556 มีจำนวน 4,020 ยูนิต คิดเป็น 29% ของซัปพลายในบริเวณนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียมเกรดซีแล้ว พบว่า มีการแข่งขันในการปล่อยเช่ามากกว่าเพราะมีซัปพลายเกือบครึ่งหนึ่งของทั้งหมด เนื่องจากซัปพลายที่ดินที่มีอยู่อย่างจำกัดในสีลม สาทร และพระราม 3 และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น ราคาคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จึงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อัตราการเติบโตเฉลี่ยประจำปีของราคาคอนโดมิเนียมโครงการต่างๆ ในย่านนี้คิดเป็น 7.8%.
นายข่าน กล่าวต่อว่า ตามปกติแล้วผู้เช่าจะทำสัญญาเช่าที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ เฉลี่ยประมาณ 1 ปี แต่หากผู้เช่าทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาสั้นๆ อัตราค่าเช่าจะแพงขึ้น โดยห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน จะให้ผลตอบแทนจากการเช่าสูงกว่าขนาด 2 ห้องนอน อย่างไรก็ตาม ซัปพลายห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน มีอยู่จำนวนมากในตลาด ทำให้เกิดการแข่งขันมากกว่าห้องขนาดอื่นๆ สำหรับการลงทุน เจ้าของต้องซื้อคอนโดมิเนียมเก็บไว้เป็นเวลา 5 ปีเพื่อเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) สำหรับการขายคอนโดมิเนียม ดังนั้น จึงควรมองการลงทุนคอนโดมิเนียมเป็นการลงทุนระยะยาวที่ได้ประโยชน์จากทั้งผลตอบแทนค่าเช่า และการเพิ่มมูลค่าของทุนที่เป็นไปได้ด้วย
ทั้งนี้ ห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน ให้ผลตอบแทนค่าเช่าสำหรับนักลงทุนคิดเป็น 6.1% ถึง 7.7% หรือมีค่าเช่าตั้งแต่ 18,000-35,000 บ./ด., ขนาด 2 ห้องนอนให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าสำหรับนักลงทุนคิดเป็น 6.3%-6.8% หรือมีค่าเช่าตั้งแต่ 25,000 - 50,000 บ./ด.
ตัวอย่างอัตราค่าเช่าสำหรับห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน บนถนนเจริญราษฎร์ ค่าเช่าเริ่มตั้งแต่ 15,000-20,000 บ./ด. ให้ผลตอบแทน 6.3-7.3% ส่วนอัตราค่าเช่าสำหรับยูนิต 2 ห้องนอนบนถนนเดียวกัน ค่าเช่าตั้งแต่ 30,000-35,000 บ./ด. ให้ผลตอบแทนค่าเช่า 6.8- 7.0% สำหรับทำเลศูนย์กลางย่านธุรกิจหลัก (CBD) ในกรุงเทพฯ คือ ย่านสาทร และสีลม คิดเป็นซัปพลายพื้นที่อาคารสำนักงาน 36% ในศูนย์กลางธุรกิจ จะมีค่าเช่าห้องชุดที่สูงขึ้นตาม ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมที่สามารถเดินทางไปมาสะดวก และอยู่ใกล้ย่านธุรกิจ
นายข่าน คาดการณ์ว่า การเกิดการรวมตัวของประชาคมอาเซียนจะขับเคลื่อนดีมานด์การขยายตัวทางธุรกิจ และที่พักอาศัย ต้องขอบคุณความพร้อมของระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ตั้งที่เป็นจุดยุทธศาสตร์ของประเทศไทย การลงทุนต่างประเทศของบริษัทข้ามชาติคาดว่าจะเติบโตขึ้นจากหลักฐานที่แสดงอัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครที่เพิ่มสูงขึ้นถึง 90% การเติบโตทางเศรษฐกิจจากการหมุนเวียนที่มีศักยภาพของประเทศสมาชิก AEC จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภูมิภาค ดีมานด์ที่พักอาศัยมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอันเป็นผลมาจากการเติบโตของเศรษฐกิจซึ่งจะเป็นผลดีต่อประเทศไทย
หากไม่พิจารณาถึงการเพิ่มมูลค่าทุนที่เป็นไปได้เฉลี่ย 7.8% ของราคาคอนโดมิเนียมในสีลม สาทร และพระราม 3 คอนโดมิเนียมของไทยให้ผลตอบแทนค่าเช่าสูงกว่ามากเมื่อเปรียบเทียบกับพันธบัตรรัฐบาลมาเลเชีย ที่ระยะ 5 ปี ให้ผลตอบแทน 3.67% ส่วนระยะยาว ให้ผลตอบแทน 4.09% ส่วนพันธบัตรรัฐบาลสิงคโปร์ ระยะ 5 ปี ให้ผลตอบแทน 1.41% ขณะที่ระยะ 10 ปี ให้ผลตอบแทน 2.42%
การที่ซัปพลายที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมีอยู่อย่างจำกัด ต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้น เช่น ราคาที่ดิน ต้นทุนค่าจ้างแรงงาน และวัสดุก่อสร้าง จะผลักดันราคาคอนโดมิเนียมในอนาคตเพิ่มสูงขึ้น เพราะจากการประเมินราคาที่ดินครั้งล่าสุดในเดือนกรกฎาคม ปี 55 (ทำการประเมินทุก 4 ปี) ที่ดินในบริเวณสีลม ถูกประเมินราคาเพิ่มขึ้นจาก 650,000 เป็น 850,000 บ./ตร.ว. (จาก 162,500 บ./ตร.ม. เป็น 212,500 บ./ตร.ม.) เพิ่มขึ้น 7.7% ต่อปี
ส่วนประเด็นทางการเมืองในประเทศไทยในปัจจุบันไม่ใช่ปัญหาใหญ่ สถานการณ์ดูยากลำบากในช่วง 4-5 เดือนแรก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการซื้อขายเบาบาง หลังจากนั้น สถานการณ์จะค่อยๆ กระเตื้องขึ้น แม้จะมีความวุ่นวายทางการเมือง ภาคเอกชนยังเข้มแข็ง และก้าวต่อไปได้ดี ผลประกอบการที่ดีของเอกชนจะช่วยเศรษฐกิจของไทยในภาพรวม
ทั้งนี้ ข้อดีของความไม่สงบทางการเมืองก็คือ ภาวะตลาดคอนโดมิเนียมไทยจะเย็นลงโดยปริยาย ซึ่งหมายถึงซัปพลายคอนโดมิเนียมเกิดใหม่จะยังไม่มีการเปิดตัวออกมา และคอนโดมิเนียมที่อยู่ในตลาดอยู่แล้วจะถูกขายออกไป ซึ่งสิ่งนี้จะช่วยหลีกเลี่ยงไม่ให้เกิดสถานการณ์โอเวอร์ซัปพลายของคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม ในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา ไนท์แฟรงค์ ได้นำโครงการที่พักอาศัยในประเทศไปจัดแสดงที่เมืองกัวลาลัมเปอร์ ซึ่งเราได้รับการตอบรับจากนักลงทุนเป็นอย่างดี
