ธุรกิจอสังหาฯ “เห็นช้างขี้ อย่าขี้ตามช้าง”

“คำตอบ” ของผู้บริโภค (ส่วนใหญ่) ในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรรจากผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ คือ ทำเลที่ตั้งโครงการสะดวกต่อการเดินทาง ใกล้แหล่งชุมชน สาธารณูปโภคเข้าถึง รูปแบบเป็นเอกลักษณ์โดดเด่น พื้นที่ใช้สอย และราคาที่เหมาะสม ฯลฯ เป็นต้น

ขณะที่ผู้บริโภคส่วนหนึ่งยังคงคำนึงถึงชื่อเสียง ผลงานของผู้ประกอบการ ประกอบการพิจารณาเพิ่มเติม แต่ก็มีผู้บริโภคอีกส่วนหนึ่งมิได้คำนึงถึงผลงาน และชื่อเสียงของผู้ประกอบการ แต่นำข้อมูลอื่นๆ ในการตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาฯ มาพิจารณาประกอบ เช่น โปรโมชันพิเศษ หรือการมอบส่วนลด หรือการให้สิทธิพิเศษที่มากกว่าคู่แข่งในพื้นที่ หรือในบริเวณใกล้เคียงกัน

ส่วน “ความเสี่ยง” ของผู้บริโภคที่จะไม่ได้บ้าน หรือคอนโดมิเนียมเป็นประเด็นรอง ซึ่งอาจมีโอกาสเกิดขึ้น ผู้บริโภคส่วนหนึ่งมีแผนรองรับ แต่ผู้บริโภคอีกส่วนหนึ่งอาจไม่มีแผนรองรับเหตุจะที่เกิดขึ้น

ในอดีตมีผู้ประกอบการโครงการที่ประสบความสำเร็จ และไม่ประสบความสำเร็จในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ให้ได้เห็นพอสมควร “ความสำเร็จ” ของผู้ประกอบการโครงการ ได้แก่ ความพร้อมของแหล่งเงินทุน การศึกษาความเป็นไปได้ และการจัดทำวิจัยด้านการตลาด และการลงทุนโครงการ การวางแผนด้านการเงิน การก่อสร้างและการควบคุมงาน ในขณะเดียวกัน ตำแหน่ง ทำเลที่ตั้งโครงการที่พัฒนามีความพร้อม ศักยภาพที่ดี และได้เปรียบเหนือกว่า “คู่แข่ง” ในหลายๆ ด้าน

“ความเสี่ยง” ของผู้ประกอบธุรกิจอสังหาฯ ที่พบเห็นได้บ่อย ได้แก่ ทำเลที่ตั้งโครงการไม่เหมาะสม ราคาเสนอขายไม่เหมาะสม และการแข่งขันด้านราคา และประเด็นอื่นๆ ของคู่แข่งในพื้นที่เดียวกันที่อาจแตกต่างกันมาก

ผมและทีมงานมีโอกาสรับงาน “ที่ปรึกษา” ธุรกิจการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ให้แก่เจ้าของที่ดินรายหนึ่ง ซึ่งมีพื้นที่ดินกว่า 40 ไร่ ใน กทม.ชั้นกลางโดยมีการบ้านที่จะต้องดำเนินการอยู่ 3 เรื่อง คือ 1.ที่ดินขนาด 40 ไร่ ควรพัฒนาอสังหาฯ ประเภทใดจึงจะเหมาะสมต่อการลงทุน และได้ประโยชน์สูงสุด 2.ควรพัฒนาด้วยแหล่งเงินทุนของตนเอง หรือร่วมทุนกับบุคคลอื่น รูปแบบใดจะเกิดประโยชน์สูงสุด และไม่เป็นปัญหาอุปสรรค (มาก) ในอนาคต และ 3.ในสภาวะเศรษฐกิจที่อาจไม่เอื้ออำนวยต่อการลงทุนทางด้านการพัฒนาอสังหาฯ ควรรอให้เศรษฐกิจฟื้นตัวในอนาคตค่อยกำหนดแผนงานดำเนินการ หรือตัดสินใจขายที่ดินผืนดังกล่าวให้ผู้สนใจภายนอก ทางเลือกใดจะเหมาะสม และปลอดภัยกว่า

จากการเรียกประชุมทีมงาน “คณะทำงาน” เพื่อทำการบ้านศึกษาและวิเคราะห์รายละเอียดของที่ดินผืนดังกล่าว โดยกำหนดประเด็นงานต่างๆ ที่จะต้องดำเนินการ ดังต่อไปนี้ 1.ตรวจสอบข้อกฎหมาย และข้อกำหนดเกี่ยวกับผังเมือง การเวนคืนที่ดิน การจัดสรรที่ดินและการก่อสร้าง ควบคุมอาคารตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง 2.ศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการ และวิจัยข้อมูลด้านการตลาด

3.จัดเก็บและศึกษาข้อมูลการตลาดของคู่แข่งในทำเลเดียวกันโดยแบ่งออกเป็น 3 ส่วน ได้แก่ พื้นที่ชั้นใน ชั้นกลาง และชั้นนอก เพื่อใช้เปรียบเทียบและศึกษารายละเอียด

“ข้อสรุป” ในเบื้องต้นของคณะทำงานด้านกฎหมายทำให้ผมและทีมงานทราบว่า พื้นที่ดินบริเวณดังกล่าวสามารถพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยได้ และไม่มีแผนงานด้านการเวนคืนที่ดินของหน่วยงานภาครัฐแต่อย่างใด การพัฒนาที่ดินประเภทอาคารชุด ตลอดจนการจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องสามารถดำเนินการได้ตามข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ส่วนกรณีการศึกษาความเป็นไปได้ และการวิจัยด้านการตลาดกับผู้บริโภคในพื้นที่ใกล้เคียงพบว่าพื้นที่บริเวณดังกล่าวมีความพร้อมด้านสาธารณูปโภคของหน่วยงานภาครัฐ ใกล้แหล่งชุมชน ทั้งสถาบันการศึกษาของภาครัฐ และเอกชน หน่วยงานสำคัญทั้งโรงพยาบาล สำนักงานเขตพื้นที่และหน่วยงานอื่นๆ

จากข้อมูลด้านการวิจัยการตลาดพบว่า ผู้บริโภคเห็นว่าพื้นที่ดินขนาดกว่า 40 ไร่ใ นบริเวณดังกล่าวมีความพร้อม และน่าสนใจทั้งในด้านการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง และการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน สาเหตุเนื่องจากทำเลที่ตั้งมีศักยภาพรองรับการเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองหลักได้ง่าย และสะดวกเพราะมีระบบการขนส่งทั้งทางด่วนพิเศษ และการจราจรที่สะดวก สามารถเดินทางออกนอกเมืองได้โดยสะดวก

“คำถาม” ด้านการพัฒนาสิ่งปลูกสร้างประเภทอาคารพาณิชย์ภายในพื้นที่ดินดังกล่าว ผู้บริโภคเห็นว่าอาจไม่เหมาะสม เพราะพื้นที่ดินอยู่ภายในซอย สำหรับความต้องการที่อยู่อาศัยประเภท “บ้านเดี่ยว” หรือ “ทาวน์เฮาส์” ผู้บริโภคเห็นว่า มีความเป็นไปได้ทั้งการพัฒนาที่ดินประเภทบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ สามารถรองรับตลาดที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคได้เป็นอย่างดี

ส่วนข้อมูลการจัดเก็บเพื่อศึกษารายละเอียดของคู่แข่งขันในพื้นที่ชั้นใน ชั้นกลาง และชั้นนอกของที่ดินดังกล่าวพบว่า ในพื้นที่ชั้นในมีการพัฒนาที่ดินรูปแบบ “บ้านเดี่ยว” จำนวนเล็กน้อยเพราะพื้นที่จำกัด และเหลือพื้นที่ไม่มาก ส่วนพื้นที่ชั้นกลาง พบว่ามีการพัฒนาทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ ส่วนด้านนอกพบว่า มีการพัฒนาที่ดินประเภทบ้านเดี่ยวเพียงอย่างเดียว

ข้อมูลส่วนใหญ่ของผู้บริโภคเห็นว่า การพัฒนาที่ดินรูปแบบ “อาคารชุด” หรือ “คอนโดมิเนียม” ไม่เป็นที่ยอมรับเพราะพื้นที่ดินดังกล่าวไม่เหมาะสมจะพัฒนาเป็นอาคารชุด ผู้บริโภคส่วนใหญ่นิยมเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ อย่างใดอย่างหนึ่ง

ผลตอบรับของผู้บริโภคที่มีต่อผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ดังกล่าวนับย้อนหลังไปประมาณ 3-5 ปี พบว่า ความต้องการประเภทที่อยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าวนับวันจะมีสูงหรือเพิ่มขึ้นในอนาคต ตรวจสอบต่อไปพบว่า จำนวนหน่วยเหลือขายของโครงการจัดสรรบ้านพร้อมที่ดินของผู้ประกอบการโครงการรายอื่นๆ มีไม่เพียงพอ ดังนั้น “คำตอบ” หรือผลสรุปซึ่งผม และทีมงานได้รับมอบหมายจากเจ้าของที่ดินให้ทำการบ้านข้างต้น สรุปมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1.ควรพัฒนาที่ดินประเภท “บ้านเดี่ยว” หรือ “ทาวน์เฮาส์” จะเหมาะสมที่สุด ทั้งนี้ พื้นที่ดินขนาด 40 ไร่ สามารถแบ่งการพัฒนาออกเป็นส่วนๆ (เฟส) โดยไม่จำเป็นต้องพัฒนาที่ดินทั้งหมดในคราวเดียว กรณีแหล่งเงินทุนที่สนับสนุนในการพัฒนาโครงการไม่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาที่ดิน ทั้งนี้ การพัฒนาที่ดินออกเป็นส่วน หรือเป็นเฟสจะปลอดภัยกับผู้ลงทุนในระดับหนึ่ง และการขออนุมัติสินเชื่อต่อสถาบันการเงิน อาจมีความเป็นไปได้สูง เพราะความเสี่ยงต่อการพัฒนาโครงการของสถาบันการเงินอาจสามารถยอมรับได้

2.กรณีเจ้าของทรัพย์ (ที่ดิน) ไม่มีประสบการณ์ในด้านการพัฒนาที่ดิน แต่มีแหล่งทุนสามารถดำเนินการได้ เสนอแนะให้อาศัย “ที่ปรึกษา” ที่มีประสบการณ์ความชำนาญเข้ามารองรับ และควรพัฒนาที่ดินออกเป็นส่วน หรือเป็นเฟส ส่วนกรณี “การร่วมทุน” กับผู้ลงทุนรายอื่นจำเป็นต้องศึกษาเงื่อนไข และรายละเอียดของการร่วมทุน และประเด็นอื่นที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม

“ข้อดี” ของการร่วมทุน (มีหลายข้อ) เช่น ไม่จำเป็นต้องมีแหล่งทุนของเจ้าของที่ดิน ภาระหน้าที่การบริหารโครงการอาจไม่ต้องแบกรับเองโดยตรง การขออนุมัติสินเชื่อพัฒนาโครงการมีความพร้อม และเป็นไปได้สูง มีประสบการณ์ทางด้านการวางแผนทางการเงิน และการก่อสร้าง ฯลฯ เป็นต้น

3.ธุรกิจทุกประเภทมีความเสี่ยงจำนวนมากน้อยแตกต่างกัน “ความเสี่ยง” สามารถป้องกันได้โดยการจัดเตรียมแผนงานไว้ให้พร้อมที่จะสามารถปรับเปลี่ยนแผนดำเนินธุรกิจได้ตลอดเวลา ซึ่งในสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมทุกประเภท “ชะลอตัว” ผู้ลงทุนส่วนใหญ่จะชะลอการลงทุนเพื่อรอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ (ในอนาคต) แต่ในวิกฤตก็ย่อมมีโอกาส ดังนั้น ถ้าผู้ประกอบการรายใดมีความพร้อมทั้งด้านแหล่งทุน และทำเลที่ดินซึ่งมีศักยภาพและเป็นต่อ เสนอแนะให้ดำเนินการลงทุนเป็นส่วนๆ หรือแบ่งเป็นเฟส จะปลอดภัยที่สุด

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรรไทย E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.comโทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686