แสนสิริฯ ปรับนโยบายพัฒนาโครงการแนวสูง เน้นยื่นขอ EIA ก่อนสร้าง-เปิดขาย แก้ปมปัญหาการส่งมอบล่าช้า กระทบการรับรู้รายได้พลาดเป้า แจงปี 56 เป้ารับรู้รายได้ 17,500 ล้านบาท ทำได้ 15,500 ล้าน เหตุงานก่อสร้างล่าช้าส่งมอบไม่ทันกว่า 2,000 ล้านบาท เผยแผนปี 57 ผุดคอนโดฯ 9 โครงการใหม่ มูลค่า 17,600 ล้านบาท วางเป้าขาย 16,000 ล้าน รับรู้รายได้ 18,000 ล้านบาท จากแบ็กล็อกในพอร์ตกว่า 58,000 ล้านบาท
นายอุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจ และพัฒนาคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ในปี 2556 ที่ผ่านมา บริษัทต้องประสบปัญหางานก่อสร้าง และการส่งมอบห้องชุดที่ล่าช้า ส่งผลกระทบต่อเป้าการรับรู้รายได้ของแสนสิริ โดยในปีที่แล้วบริษัทตั้งเป้าว่าจะมียอดโอนห้องชุดทั้งปีรวม 17,500 ล้านบาท แต่เกิดปัญหาความล่าช้าจากขั้นตอนการก่อสร้าง ทำให้ในปีที่ผ่านมาบริษัทมีรายได้รับรู้อย่ที่ 15,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการเริ่มงานก่อสร้างโครงการที่ล่าช้าเพราะต้องรอผลการอนุมัติการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA
ดังนั้น ในปี 2557 นี้ บริษัทจึงมีนโยบายการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในทุกโครงการที่จะต้องผ่าน EIA แล้วจึงดำเนินการก่อสร้าง และเปิดขาย เพื่อแก้ปัญหางานก่อสร้างและการส่งมอบโครงการที่ล่าช้า โดยในปี 2557 นี้ บริษัทมีแผนจะเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่รวม 9 โครงการ มูลค่ารวม 17,600 ล้านบาท ตั้งเป้ามียอดขายรวมที่ 16,000 ล้านบาท โดยโครงการที่เปิดใหม่แบ่งเป็นในพื้นที่กรงเทพฯ 4 โครงการ และในต่างจังหวัด 5 โครงการ โดยในครึ่งปีแรกจะเปิดรวม 4 โครการ และในครึ่งปีหลังจะเปิดอีก 5 โครงการ โดยมีที่ดินรองรับการพัฒนาโครงการใหม่แล้ว 8 แปลง เหลืออีกเพียง 1 แปลงที่อยู่ระหว่างการจัดซื้อ
“จากนโยบายการยื่นขอ EIA ก่อนการเปิดขายโครงการในปีนี้ ทำให้ในช่วงไตรมาสแรกมีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ของบรัทมีจำนวนน้อย และจะทยอยไปเพิ่มมากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง”
ทั้งนี้ ในปี 2556 ที่ผ่านมา บริษัทไม่สามารถส่งมอบห้องชุดได้ตามเป้าหมายที่ 17,500 ล้านบาท โดยมียอดโอนเพียง 15,500 ล้านบาท ทำให้ต้อยกมารับรู้รายได้ในปีนี้กว่า 2,000 ล้านบาท โดยปีนี้ตั้งเป้ามียอดรับรู้รายได้จากการรับโอนห้องชุดรวม 18,000 ล้านบาท โดยยอดรับรู้รายได้ดังกล่าวจะมาจากสต๊อกยอดขายห้องชุดที่ก่อสร้างเสร้จ และต้องส่งมอบในปีนี้ 14,000 ล้านบาท จากสต๊อกยอดขายในพอร์ตทั้งหมดที่มีอยู่ 58,000 ล้านบาท โดยในส่วนที่เหลือจะทยอยรับรู้ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ทำให้ ณ ปัจจุบัน บริษัทมีสต๊อกรอรับรู้รายได้ในพอร์ตที่แน่นอนแล้ว 16,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลืออีก 2,000 ล้านบาท จะมาจากโครงการใหม่ที่เปิดขายในปีนี้
“ในปีก่อนหน้าปัญหาหลักที่ทำให้ยอดรับรู้รายได้ของบริษัทไม่เป็นไปตามเป้า คือ ปัญหาความล่าช้าในการขอ EIA และงานก่อสร้างแล้ว ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ และการทิ้งดาวน์ของลูกค้าก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลกระทบต่อยอดรับรู้รายได้ของบริษัท โดยในส่วนของการทิ้งดาวน์นั้นส่วนใหญ่เกิดขึ้นในโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 80,000 บาทต่อ ตร.ม. กว่า 10% ส่วนกลุ่มโครงการที่มีราคาสูงขึ้นไปมีอยู่เพียง 3-5% เท่านั้น”
ปัจจุบัน แสนสิริ มีห้องชุดที่อยู่ระหว่างการขายในพอร์ต 20,000 ล้านบาท มีทั้งห้องชุดที่เปิดขายใหม่ และห้องชุดที่นำกลับมาทำการตลาดใหม่ (รีเซลใหม่) เนื่องจากลูกค้าไม่สามารถรับโอนได้ เนื่องจากมีปัญหาด้านการขอสินเชื่อ ซึ่งในปีที่ผ่านมา สัดส่วนของลูกค้าที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินปรับตัวสูงขึ้นจาก 7-8% เป็น 10-15% ทั้งนี้ สต๊อกห้องชุดที่เป็นสต๊อกรอขายในมือกว่า 20,000 ล้านบาทที่บริษัทถืออยู่ในขณะนี้ ถือว่ามีจำนวนไม่สูง จึงไม่ส่งผลกระทบต่อบริษัท ส่วนใหญ่ยังเป็นห้องชุดที่สร้างไม่เสร็จ และบริษัทยังมีระเยะเวลาในการทำตลาดอีกนานจนกว่าจะก่อสร้างเสร็จ
“แต่หากสภาวะตลาดไม่ดีห้องชุดไม่สามารถยอดได้ตามเป้า หรือสต๊อกห้องชุดในมือระบายออกยากในปีนี้ บริษัทก็สามารถปรับแผนลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และนำห้องชุดที่มีอยู่ในพอร์ตออกมาขายเพื่อรองรับความต้องการของตลาดได้ ดังนั้น สต๊อกห้องชุดรอการขายกว่า 20,000 ล้านบาทที่ถืออยู่ในขณะนี้จึงไม่ส่งผลต่อบริษัท”
สำหรับในปี 2556 ที่ผ่านมา แสนสิริ มีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 48 โครงการ โดยในจำนวนดังกล่าวเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 29 โครงการ มูลค่ากว่า 42,000 ล้านบาท โดยสามารถสร้างยอดขายได้แล้ว 30,000 ล้านบาท ทำให้ในขณะนี้บริษัทมีสต๊อกยอดขายรอรับรู้ได้ในมือซึ่งจะทยอยรับรู้ในช่วง 1-4 ปีจากนี้กว่า 58,000 ล้านบาท
