โกลเด้นแลนด์ มองการเมืองทำตลาดชะลอแค่ระยะสั้น มั่นใจภาพรวมอสังหาฯปี 57 ยังสดใส จากปัจจัยบวกดอกเบี้ย ภาษี อัตราว่างงานลด พร้อมเดินหน้าสวนกระแสเปิด 11 โครงการใหม่
นายแสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการ บริษัท โกลเด้นแลนด์ เรสซิเด้นซ์ จำกัด เปิดเผยว่า ปัญหาการเมืองที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน โดยส่วนตัวเชื่อว่ามีผลกระทบระยะสั้น แต่หากมีรัฐบาลที่มั่นคง รัฐบาลทุกชุดต้องมุ่งขยายเศรษฐกิจ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเป็นภาคส่วนแรกๆ ที่ได้รับการส่งเสริม ซึ่งจากประสบการณ์ที่ผ่านมา ประเทศไทยฝ่าวิกฤตทางการเมืองมาหลายต่อหลายครั้ง แต่บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้มีขนาดเล็กลงเลยแม้แต่น้อย กลับใหญ่ขึ้นเป็นเท่าตัวด้วยซ้ำ
ส่วนผลกระทบของหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น และอาจกระทบการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์นั้น มองว่าส่วนใหญ่หากเครดิตของลูกค้าไม่ตึงเกินไป ไม่เคยมีประวัติ NPL หรือถูกขึ้น Blacklist ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้ปกติ เพราะธนาคารก็ต้องการขยายสินเชื่ออุปโภคบริโภคเพื่อขยายธุรกิจของตน
สำหรับปัจจัยบวก 4 ประการ ได้แก่ 1.นโยบายลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 2.5% เป็น 2.25% ซึ่งจะช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ขอสินเชื่อได้ระดับหนึ่ง 2.การลดภาษีบุคคลธรรมดาที่จะมีผลทันทีสำหรับปี 2556 3.การลดลงของอัตราการว่างงานจากแรงงานในตลาดกว่า 39 ล้านคนนั้น มีอัตราการว่างงานอยู่เพียง 0.8% เท่านั้น 4.การลงทุนใช้จ่ายของภาครัฐ จะทำให้เกิดการกระจายรายได้ไปสู่ประชาชนเป็นจำนวนมาก
นายแสนผิน กล่าวต่อว่า เมื่อศึกษาแนวโน้มของกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท ซึ่งเป็นกลุ่มคนวัยทำงานนั้นจะมีการขยายฐานของกำลังซื้อระดับกลางมากขึ้น จากกลางล่างจะขึ้นมาเป็นกลางบน และกลางบนจะขึ้นมาเป็นระดับบน โดยหากดูจากแผนแม่บทของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ จะเห็นได้ว่า ภายในปี 2560 ประชากรระดับกลางล่างจากปัจจุบัน 17 ล้านคน จะเพิ่มจำนวนเป็น 20 ล้านคน ส่วนระดับกลางกลางจากปัจจุบัน 12 ล้านคน จะเพิ่มจำนวนเป็น 17 ล้านคน
สำหรับรายได้เฉลี่ยของคนวัยทำงานในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะอยู่ที่ 42,000 บาทต่อคนต่อเดือน คนกลุ่มนี้สามารถผ่อนได้ในราคา 17,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเทียบเป็นบ้านราคาประมาณ 2 ล้าน แต่ถ้ากู้ร่วม 2 คน จะสามารถผ่อนได้ถึง 5 ล้านกว่าบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับสำหรับอัตราเงินเฟ้อประมาณ 2% นั้นยังถือว่าเป็นปกติ โดยคาดว่ากำลังซื้อยังสามารถเติบโตได้ถึงประมาณ 5% จึงวิเคราะห์ว่าทิศทางการพัฒนาโครงการแนวราบนั้น บ้านเดี่ยว ราคา 3 ล้านขึ้นไป ยังสามารถเติบโตได้ดี และทาวน์เฮาส์ ยังสามารถเติบโตได้ดีทุก Segment เช่นเดียวกัน
“จากแนวโน้มหุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้คาดการณ์ว่าจะโตได้เฉลี่ย 3% ต่อปี ดัชนีราคาเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 5.1% และดัชนีราคาเฉลี่ยของทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 5.9% เมื่อเทียบครึ่งปีแรกของปี 2555 กับครึ่งปีเดียวกันของ 2556 ซึ่งยังสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ (ประมาณ 3%) แสดงถึงว่าเกิดการเติมโตอย่างแท้จริง” นายแสนผิน กล่าว
ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง มองว่าคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะลดลงเรื่อยๆ เพราะจะหาที่ดินในการพัฒนาเป็นโครงการยากขึ้น และด้วยราคาของต้นทุนที่ดินจะทำให้ขนาดของห้องชุดเล็กลงจึงเหมาะกับการอยู่อาศัยไม่เกิน 1-2 คน สำหรับโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้น ส่วนใหญ่จะมีทำเลตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายไกลเมืองออกไปมากขึ้น และซัปพลายในทำเลดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอีก 2-3 ปีนี้ หากให้ความเห็นยังมองว่าภาพรวมคอนโดมิเนียมยังดี สามารถเติบโตได้สำหรับกลุ่มคนทำงานวัยเริ่มต้น หรือเจนวาย กลุ่มนี้จะมองหาบ้านหลังแรกเป็นคอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้ามากกว่า แต่อาจมีบางทำเลโอเวอร์ซัปพลายไปบ้าง นักพัฒนาโครงการต้องศึกษาตลาดให้ดี
นายแสนผิน กล่าวถึงการพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดว่า ตลาดต่างจังหวัดเริ่มมีผู้พัฒนาโครงการชั้นนำกระจายออกไปทำมากขึ้น ซึ่งได้รับอานิสงส์จากโครงสร้างขั้นพื้นฐานของภาครัฐตามแผนในอีก 5-10 ปีต่อจากนี้ ส่วนตัวมองว่าตลาดต่างจังหวัดที่น่าสนใจ และให้น้ำหนักเป็นพิเศษ ได้แก่ จังหวัดที่มีรายได้ประชากรต่อหัวสูง จังหวัดที่ได้รับประโยชน์จากโครงการสาธารณูปโภคของภาครัฐ และจังหวัดที่มีกิจกรรมการค้าชายแดน เนื่องจากการเปิดเสรีทางการค้าในอีก 2 ปีข้างหน้า ซึ่งต้องคอยจับตาว่าผู้พัฒนาโครงการท้องถิ่นจะปรับตัวสู้อย่างไรบ้าง
สำหรับแผนลงทุนในปี 2557 โกลเด้นแลนด์ มีแผนจะพัฒนาโครงการเฉพาะแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น แต่จะพัฒนาโครงการครบทั้ง 3 แบรนด์ และโมเดลบ้านครบทั้ง 5 แบบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว 2 ชั้น บ้านเดี่ยว 3 ชั้น ทาวน์โฮม 2 ชั้น ทาวน์โฮม 3 ชั้น และบ้านแฝด มีแผนพัฒนาทั้งสิ้น 11 โครงการ โดยมีแผนการเปิดโครงการดังนี้ไตรมาส 1 เปิดขาย 2 โครงการ ได้แก่ โกลเด้น วิลเลจ บางนา-กิ่งแก้ว ไตรมาส 2-3 เปิดขาย 4 โครงการ และไตรมาส 4 เปิดขาย 5 โครงการ ทั้งนี้ จะมีโครงการโกลเด้น อเวนิว แจ้งวัฒนะ-ติวานนท์ ซึ่งเปิดขายแกรนด์โอเพนนิ่งช่วงต้นกุมภาพันธ์อีก 1 โครงการ (นับเป็นโครงการของปี 2556)
“การพัฒนาโครงการต้องปรับเปลี่ยนให้ทันต่อพฤติกรรมของผู้บริโภค ผู้พัฒนาโครงการต้องตอบโจทย์เรื่องความรวดเร็ว และคุณภาพของงานก่อสร้าง ทั้งนี้ นอกจากการแข่งขันกันด้วยยอดขาย หรือยอดจองแล้ว บริษัทผู้พัฒนายังต้องแข่งขันกันในเรื่องของผลกำไร ซึ่งจะเป็นข้อพิสูจน์การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพอีกด้วย” นายแสนผิน กล่าว
นายแสนผิน กล่าวต่อว่า ส่วนการพัฒนาแบรนด์จะมุ้งพัฒนาแบบค่อยเป็นค่อยไป อยากให้คุณค่าแบรนด์ถูกส่งผ่านคุณภาพของโครงการ เพราะยอดขายของโครงการแรกนั้น ถือว่าเป็นผลมาจากสินค้าแทบทั้งสิ้น แบรนด์มีผลน้อยมาก เพราะคนแทบไม่รู้จักเรา ส่วนเกณฑ์ในการเลือกที่ดิน โกลเด้นแลนด์ จะเลือกทำเลที่สามารถมองเห็นได้ง่าย และใกล้พื้นที่ชุมชน เพราะบ้าน และทาวน์โฮมสมัยนี้กลุ่มจะค่อนข้างเป็นคนในพื้นที่ อีกนัยหนึ่งคนในเมืองนั้น จะเลือกซื้อคอนโดฯ เป็นส่วนใหญ่ ลูกค้าของบริษัทส่วนใหญ่จึงเป็นคนที่ประกอบอาชีพอยู่ในย่านนั้น การตลาดก็จะทำเล็กลง เน้นทำกับชุมชนโดยรอบ เพราะความต้องการของแต่ละพื้นที่มีจำนวนจำกัด ตัวอย่างเช่น โครงการโกลเด้น อเวนิว แจ้งวัฒนะ-ติวานนท์ นี้ที่ขายได้ 120 ยูนิต มากกว่า 50% เป็นคนที่อยู่ในพื้นที่เดียวกันกับโครงการ
