วอนรัฐรื้อโครงสร้างภาษีซื้อ-ขายบ้านมือสอง กระตุ้นตลาดสร้างความเป็นธรรม

นายกฯ โบรกเกอร์บ้านมือสองกระทุ้งรัฐปรับโครงสร้างภาษีการซื้อ-ขายอสังหาฯ มือสอง แนะคำนวณตามสากลโดยใช้สูตร “แคปปิตอลเกน” คิดภาษีจากกำไรการขายที่เป็นส่วนต่างของราคาซื้อกับราคาขาย ยอมรับภาครัฐอาจจัดเก็บภาษีได้น้อย แต่เพื่อความเป็นธรรม กระตุ้นให้เกิดการซื้อ-ขาย เชื่อระยะยาวจะทำให้การแจ้งราคาซื้อ-ขายบ้านมือสองใกล้เคียงกับราคาประเมินจากกรมที่ดิน

นายแพทย์สมศักดิ์ มุนีพีระกุล   นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ปัจจุบันการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ 4 ส่วนด้วยกัน คือ 1.ภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่าย โดยคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน 2.ค่าธรรมเนียมการโอนร้อยละ 2 จากราคาประเมินของกรมที่ดิน 3.ภาษีธุรกิจเฉพาะคิดจากราคาซื้อขายจริง (กรณีที่อยู่อาศัยครบ 5 ปี หรือย้ายสำเนาทะเบียนบ้านเข้าไปอยู่ตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป เมื่อขายแล้วก็ไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ) 4.ค่าอากรแสตมป์คิดจากราคาซื้อขายจริง อย่างไรก็ตาม ความไม่เป็นธรรมในการเก็บภาษีนั้นอยู่ที่การคำนวณจากราคาขาย ไม่ว่าจะได้กำไรหรือขาดทุนก็จะต้องจ่ายภาษีแพงมาก เช่น ซื้อที่ดินในราคา 2 ล้านบาท เมื่อจำเป็นต้องขายในราคา 1.8 ล้านบาท ถ้าราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท ก็ต้องนำราคานี้มาคิดภาษี ซึ่งอาจต้องจ่ายภาษีรวมแล้วประมาณ 2 แสนบาท ทำให้เจ้าของบ้านหลังนี้ขายขาดทุนแล้วยังต้องเสียภาษีเพิ่มอีก ในขณะที่การขายที่ดินทำเลเขาใหญ่ในราคา 40 ล้าน แต่จ่ายภาษีเพียงแสนกว่าบาทเท่านั้น เพราะราคาประเมินนั้นต่ำกว่าราคาขายจริงมาก

“เมื่อเปรียบเทียบการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 กรณี ทำให้เกิดความไม่เป็นธรรม สมาคมฯ จึงต้องการเรียกร้องให้รัฐบาลนำหลักการคำนวณภาษีแบบ “แคปปิตอลเกน” หรือกำไรจากส่วนต่างมาคำนวณภาษีมาใช้ เช่น ซื้อบ้านมา 2 ล้าน เมื่อขายขาดทุนไป 1.8 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี แต่เสียเฉพาะค่าธรรมเนียมอื่นๆ หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 2 ล้านบาท แล้วขายไป 2 ล้าน ก็ไม่ต้องเสียภาษี แต่ถ้าซื้อมา 2 ล้านบาท แล้วขายไป 2.5 ล้านบาท จะต้องนำส่วนต่างของกำไร 5 แสนบาทมาคำนวณเสียภาษีจึงจะเป็นการยุติธรรม” นายแพทย์สมศักดิ์กล่าว

ทั้งนี้ การนำเอากำไรจากการขายมาคำนวณภาษี จะทำให้ในระยะยาวนั้นราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงที่แจ้งต่อกรมที่ดินมีความใกล้เคียงกันมากขึ้น แต่อาจมีคำถามว่าหากซื้อมา 2 ล้านบาทแล้วขายไป 2.5 ล้านบาท และผู้ขายจงใจปกปิดแจ้งต่อกรมที่ดินว่าขายในราคา 2 ล้านบาท เพื่อไม่ต้องเสียภาษีจากส่วนต่าง 5 แสนบาท เชื่อว่าปัญหานี้จะเกิดขึ้นในระยะแรกๆ เท่านั้น แต่ในระยะยาวการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีการแจ้งราคาจริงมากขึ้น เนื่องจากผู้ซื้อจะไม่ยอมแจ้งราคาเท็จเพราะจะมีผลต่อการขายในอนาคต กล่าวคือ หากผู้ซื้อต้องการจะขายต่อในราคา 4 ล้านบาท ความจริงซื้อมาในราคา 2.5 ล้านบาท ทำให้มีกำไร 1.5 ล้านบาท แต่ถ้าไปร่วมมือกับผู้ขายในครั้งแรกโดยการแจ้งว่าซื้อมาในราคา 2 ล้านบาท ทำให้ต้องรับภาระภาษีที่คำนวณจากกำไรที่เพิ่มเป็น 2 ล้านบาท ทั้งที่ความจริงแล้วต้องคำนวณจากกำไร 1.5 ล้านบาท ดังนั้น ในอนาคตผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะปกป้องตนเองโดยการแจ้งราคาซื้อจริง เพื่อให้รัฐบาลคำนวณภาษีจากส่วนต่างของกำไร แต่ถ้าไม่มีกำไรก็ไม่ต้องเสียภาษี

ดังนั้น ทางสมาคมฯ ขอนำเสนอให้ภาครัฐใช้การคำนวณภาษีแบบ “แคปปิตอลเกน” ซึ่งจะเป็นผลดีต่อการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ เพราะถ้าทำให้ผู้ขายจ่ายภาษีน้อยลง แต่เชื่อว่าจำนวนโอนจะมากขึ้น และรัฐบาลจะไม่เสียประโยชน์ในการเก็บภาษี ที่สำคัญจะทำให้การแจ้งราคาซื้อขายต่อกรมที่ดินเป็นจริงมากขึ้น หากภาครัฐคำนวณภาษีแบบ “แคปปิตอลเกน” หรือมีมาตรการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าธรรมเนียมการโอน น่าจะช่วยกระตุ้นให้เกิดการซื้อ-ขายเพิ่มมากขึ้น และจะเป็นการช่วยระบายอสังหาริมทรัพย์มือสองที่มีจำนวนหลายแสนหน่วย ซึ่งจะทำให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ

“สาเหตุหนึ่งประเทศไทยมีบ้านมือสองในตลาดจำนวนมากอาจเป็นเพราะเจ้าของไม่ต้องการขาย เนื่องจากต้องจ่ายค่าภาษี และค่าธรรมเนียมในการโอนแพง หากลดภาษีให้ต่ำลงจะทำให้เกิดความต้องการขาย รวมทั้งการลงทุนปรับปรุงบ้านมือสองเพื่อขาย ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย อย่างไรก็ตาม มาตรการด้านภาษีเพื่อกระตุ้นให้เกิดการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมา รัฐบาลให้ความสำคัญเฉพาะบ้านใหม่ ทั้งที่บ้านมือสองในตลาดมีจำนวนมาก ในขณะที่ผู้ซื้อบ้านมือสองต้องถือว่าเป็นผู้ที่เสียสละ เพราะถ้าคนซื้อแต่บ้านใหม่แล้วบ้านมือสองจะล้นตลาดมากขึ้น และเป็นแหล่งเสื่อมโทรม หรือเป็นแหล่งอาชญากรรม รวมทั้งเป็นที่รกร้างไม่เกิดประโยชน์”

สำหรับประโยชน์ที่ผู้ซื้อจะได้รับจากการคำนวณภาษีแบบแคปปิตอลเกนก็คือ จะทำให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกลง เพราะบ้านมือสองที่ขายแพงอยู่ในปัจจุบันนี้เกิดจากการคิดภาษีที่แพง ทำให้เจ้าของบ้านต้องขายในราคาที่แพงตามไปด้วย จึงต้องการให้ภาครัฐทบทวนนโยบายในการจัดเก็บภาษีที่เป็นธรรม

นายกสมาคมฯ ระบุตลาดอสังหาฯ มือสองในช่วงครึ่งปีหลังว่า หากไม่มีเหตุการณ์ทางการเมืองที่รุนแรงตลาดน่าจะขยายตัวประมาณ 10-15% หากมีมาตรการส่งเสริมจากภาครัฐตลาดน่าจะเติบโตได้มากกว่าขึ้นอย่างแน่นอน ทั้งนี้ มาตรการช่วยเหลือบ้านมือสองน่าจะใช้ตลอดไปไม่ควรออกมาเพียง 1-2 ปีเท่านั้น