อนาคตอสังหาฯ ปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน ความผันผวนทางเศรฐกิจ การเมือง ต้นทุนแรงงาน ค่าก่อสร้าง แนวโน้มต้นทุนทางการเงินขึ้นลงไม่แน่นอน กระทบต้นทุนพัฒนาโครงการ ความเชื่อมั่นลูกค้า ด้านเมเจอร์ฯ ปรับแผนกระจายความเสี่ยง แตกแบรนด์ เพิ่มโปรดักต์ เร่งขยายฐานลูกค้าเพิ่มสัดส่วนลงทุนโครงการตลาดกลาง-ล่าง เล็งผุดแนวราบจับกลุ่มลุกค้ากลาง-บนระดับ ราคา 5-15 ล้านบาท เดินหน้าผุด รร.-ออฟฟิศเช่าเพิ่ม เตรียมขายเข้ากองทุนอสังหาฯ ในปี 60 หวังนำเม็ดเงินมาลงทุนโครงการใหม่ลดต้นทุนการเงิน
น.ส.เพชรลดา พูลวรลักษณ์ กรรมการบริหาร บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ MJDกล่าวว่า ปัจจัยเสี่ยงจากความผันผวนด้านเศรฐกิจ การเมือง ต้นทุนแรงงาน การก่อสร้าง และค่าแรง รวมถึงแนวโน้มต้นทุนทางการเงินที่มีการปรับตัวขึ้นลงไม่แน่นอน ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวเตรียมความพร้อมรับมือกับปัจจัยต่างๆ ที่จะเข้ามากระทบในอนาคต โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาฯ ที่กลุ่มลูกค้าที่มีความรู้สึกไวต่อปัจจัยลบจาก เศรษฐกิจ และการเมือง ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อ
ดังนั้น เพื่อรับมือกับปัจจัยเสี่ยงดังกล่าว เมเจอร์ฯ ได้ปรับแผนขยายฐานลูกค้าเข้าสู่ตลาดกลางล่างมากขึ้น โดยการแตกแบรนด์สินค้า และเพิ่มโปรดักต์ใหม่ๆ ให้ครอบคลุมความต้องการของลูกค้าในทุกเซกเมนต์ และยังมีแผนการขยายการลงทุนในส่วนของโครงการออฟฟิศเช่า และโรงแรม ซึ่งจะอีกหนึ่งบิสิเนตยูนิตที่สร้างรายได้อย่างต่อเนื่องให้แก่บริษัท และในอนาคตยังมีแผนจะนำธุรกิจในกลุ่มโรงแรม และออฟฟิศเช่าทั้งที่มีอยู่แล้ว และกำลังลงทุนแห่งใหม่ขายเข้ากองทุนรวมพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ เพื่อเป็นช่องทางหนึ่งในการระดมเม็ดเงินหมุนเวียนในการลงทุนโครงการใหม่ ลดภาระต้นทุนทางการเงินจากขอสินเชื่อในการลงทุนโครงการใหม่ในอนาคต
ทั้งนี้ ปัญหาการปรับตัวของราคาที่ดิน ค่าแรงงาน ค่าก่อสร้าง และวัสดุก่อสร้าง ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการของภาคธุรกิจอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง ทำให้บริษัทต้องปรับแผนรองรับความเสี่ยงในอนาคต โดยการแตกแบรนด์สินค้า และเพิ่มโปรดักต์ใหม่ๆ เข้าไปจับกลุ่มลูกค้าตลาดกลาง-ล่างมากขึ้น จากเดิมที่เน้นโปรดักต์ที่เจาะกลุ่มตลาดไฮเอนด์เป็นหลัก โดยในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา บริษัทได้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในกลุ่มตลาดกลาง-บน และกลาง-ล่าง พร้อมเปิดตัวไปแล้ว 2 แบรนด์ ประกอบด้วย แบรนด์ แมเนอร์ และแบรนด์ มาเอสโตร และในช่วงปลายปีมีแผนจะเปิดตัวโครงการภายใต้แบรนด์ใหม่เพิ่มอีก 1-2 โครงการ
นางสาวเพชรลดา กล่าวว่า ในปีนี้ บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่รวม 10 โครงการ มูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าที่เปิดตัวเพียง 3 โครงการ โดยในช่วงครึ่งปีแรกได้เปิดขายโครงการใหม่ไปแล้ว 5 โครงการ ส่วนในช่วงครึ่งปีหลังจะเปิดเพิ่มอีก 5 โครงการ ประกอบด้วย โครงการใหม่ภายใต้แบรนด์มาเอสโตร 2 โครงการ และแบรนด์ใหม่ซึ่งจับตลาดกลาง 2 โครงการ แลอีกหนึ่งโครงการภายใต้แบรนด์แมนเนอร์
“จากนี้ไปในแต่ละปี เมเจอร์ฯ แบ่งสัดส่วนการพัฒนาโครงการใหม่ ในแต่ละเซกเมนต์ออกเป็น เซกเมนต์บน หรือตลาดระดับไฮเอนด์ ซึ่งประกอบด้วย แบรนด์ มาร์ค ซึ่งมีราคาขาย 300,000 บาทต่อตรารางเมตร (ตร.ม.) 10% และแบรนด์เฉพาะกิจ ซึ่งมีราคา 100,000 บาทต่อ ตร.ม. เช่น แบรนด์ เอ็มคอนโด ฯลฯ ในสัดส่วน 20% เซกเมนต์ตลาดกลาง ภายใต้แบรนด์ มาเอสโตร ราคา 100,000 บาทต่อ ตร.ม. และแบรนด์ใหม่ซึ่งมีราคาขาย 70,000 บาทต่อ ตร.ม. ที่กำลังจะเปิดตัวไตรมาส 4 ในสัดส่วน 40% ซึ่งในอนาคตจะมีกลุ่มบ้านแนวราบกระดับราคา 5-15 ล้านบาท เข้ามาเสริม ส่วนเซกเมนต์ ตลาดกลาง-ล่าง ราคาขาย 50,000 บาทต่อ ตร.ม. ประกอบด้วย แบรนด์ ชิคดิสทริคท์ และแบรนด์ แมนเนอร์ 15% ส่วนที่อีก 5-10% จะเป็นการพัฒนาโครงการในกลุ่ม คอมมูนิตีมอลล์ เรสซิเด้นส์ ออฟฟิศเช่า และโรงแรม”
ล่าสุด เมเจอร์ฯ ได้เปิดตัวโครงการภายใหม่ใต้แบรนด์ MAESTRO (มา-เอส-โตร) โครงการ Maestro 39 คอนโดมิเนียมโลว์ไรส์บนพื้นที่ใจกลางเมือง ซอยสุขุมวิท 39 เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบน และชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ซึ่งมีจุดขายบนทำเลลิตเติลโตเกียว โดยมีมูลค่าโครงการ 600 ล้านบาท จำนวน 90 ยูนิต ราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 110,000 บาท โดยจะเปิดพรีเซลวันที่ 17 ก.ค.นี้ขณะนี้มียอดจองซื้อแล้ว 20%
น.ส.เพชรลดา กล่าวว่า นอกจากการกระจายความเสี่ยงโดยการขยายฐานลูกค้าไปในเซกเมนต์ใหม่ และการเพิ่มโปรดักต์ใหม่ๆ แล้ว บริษัทยังเน้นการบริหารความเสี่ยงทางด้านต้นทุนก่อสร้างโดยการจับมือกับพันธมิตรด้านการก่อสร้างและซัปพลายเออร์วัสดุก่อสร้างเพื่อคุมต้นทุนให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม รวมถึงการนำระบบก่อสร้างสำเร็จรูปเข้ามาใช้ในโครงการระดัลกลาง-ล่างด้วย
นอกจากนี้ เพื่อสร้างให้เกิดรายได้ที่สม่ำเสมอ และต่อเนื่อง บริษัทยังมีแผนจะขยายการลงทุนในส่วนของกลุ่มโครงการ อออฟฟิศเช่า และโรงแรม โดยก่อนหน้านี้ ในส่วนของโครงการออฟฟิศเช่า และโรงแรมนั้น ได้พัฒนาภายใต้โครงการมิกซ์ยูส อิควิน็อคซ์ โครงการคอนโดผสมออฟฟิศเช่า โครงการมาราเกซ หัวหิน โครงการคอนโดมิเนียมผสมโรงแรม ส่วนโครงการที่จะพัฒนาเพิ่ม คือ โครงการชิคดิสทริคท์ กรุงเทพกรีฑา ซึ่งคาดว่าจะพัฒนาในอีก 1-2 ปีข้างหน้า และโครงการมิกซ์ยูสคอนโดมิเนียมผสมโรงแรมในพัทยา ซึ่งจะเริ่มก่อสร้างในไตรมาสแรกของปี 57 และโครงการออฟฟิศเช่าในย่านซอยทองหล่อ ซึ่งจะเริ่มก่อสร้างในปลายปีนี้ หรือต้นปี 57
“ในกลุ่มของโรงแรม และออฟฟิศเช่านี้ เมเจอร์ฯ มองการขยายการลงทุนออกไปในจังหวัดหัวเมืองใหญ่ไว้ในอนาคตเพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองเศรษฐกิจจากผลพวงของการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน เช่น จังหวัดอุดรธานี ขอนแก่น นครราชสีมา ทั้งนี้ ในกลุ่มของโรงแรม และออฟฟิศเช่ามีมีการก่อสร้าง และแผนการลงทุนที่ชัดเจนแล้วนั้น บริษัทมีแผนจะขายเข้ากองทองอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 โดยกองทุนดังกล่าวจะมีมูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาท เพื่อนำเม็ดเงินที่ได้จากการขายเข้ากองทุนมาใช้หมุนเวียนในการลงทุนโครงการใหม่ ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนจากการขอสินเชื่อในการพัฒนาโครงการในอนาคต”
นางสาวเพชรลดา กล่าวอีกว่า ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายแล้ว 2,000 ล้านบาทเศษ และคาดว่าในช่วงครึ่งปีหลังจะมียอดขายเพิ่มเข้ามาอีก 4,000 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้มียอดขายเป็นไปตามเป้าที่วางไว้ทั้งปี 6,000 ล้านบาท ขณะเดียวกัน ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ บริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้ หรือแบ็กล็อกที่จะทยอยไปรับรู้ในปี 57 ในมือ 9,000 ล้านบาท คาดว่าสินปีนี้จะมีแบ็กล็อกไม่ต่ำกว่า 10,000-13,000 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้ในปีหน้าบริษัทจะมีรายได้รับรู้เติบโตจากปี 56 ซึ่งคาดว่าจะมีรายได้รับรู้ประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาท ประมาณ 50-70%
