ตลาดคอนโดฯ ปี 55 สุดบูม ยอดขายกระฉูด คอลลิเออร์สฯ เผยผลวิจัยระบุคอนโดมิเนียมมากกว่า 47,000 ยูนิตเปิดขายในปี 55 สูงกว่าปี 54 กว่า 54% แจงกว่า 60% ของโครงการเปิดใหม่ยังจับลูกค้ากลาง-ล่าง ขณะราคาที่ดินติดถนนสายหลัก-รถไฟฟ้าพุ่งแรง ส่งผลอสังหาฯ เลือกทำเลติดถนนสายรอง-ห่างรถไฟฟ้าไม่ต่ำกว่า 1 กิโลเมตรหวังคุมราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทจับลูกค้ากลุ่มใหญ่ ขณะต้นทุนที่ดิน-แรงงาน-ค่าก่อสร้างพุ่ง ดันราคาขายคอนโดฯ เปิดใหม่ขยับเพิ่ม 12%
นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัยของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า มีคอนโดมิเนียมประมาณ 13,200 ยูนิตที่เปิดขายในไตรมาสสุดท้ายของปี พ.ศ. 2555 โดยเป็นคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ จำนวนประมาณ 47,430 ยูนิต สูงกว่าจำนวนที่เปิดขายในปี พ.ศ. 2554 ประมาณ 54% หรือมากกว่า 16,650 ยูนิต ขณะที่จำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นปี พ.ศ. 2555 อยู่ที่ประมาณ 354,900 ยูนิต
“พื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือยังคงได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการต่างๆ โดยมีกว่า 15% ของยูนิตที่เปิดขายในปี 55 ตั้งอยู่ในพื้นที่ดังกล่าว ส่วนพื้นที่เมืองชั้นในมีการเปิดตัวโครงการเป็นลำดับที่ 2 โดยในจำนวนนี้มีประมาณ 5,000 ยูนิต หรือ 10% ของโครงการส่วนใหญ่ที่เปิดขายใหม่พื้นที่เมืองชั้นในที่ไม่ได้ตั้งอยู่บนถนนสายหลัก โดยส่วนใหญ่จะพัฒนาโครงการอยู่ในซอย หรือถนนสายรอง เนื่องจากราคาที่ดินที่ยังไม่แพง”
โดยกลุ่มลูกค้ารายใหญ่ของตลาดคอนโดฯ ยังคงเป็นกลุ่มระดับกลาง-ล่าง ส่งผลให้ผู้ประกอบการพยายามคุมราคาขายให้ไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าดังกล่าว ซึ่งมีสัดส่วนสูงถึง 60% ของโครงการที่เปิดขายในปี 55 ซึ่งตั้งอยู่ในระยะที่มากกว่า 1 กิโลเมตรจากสถานีรถไฟฟ้า เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่แพง ทำให้สามารถพัฒนาโครงการขายในราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ในขณะที่โครงการระดับบน หรือลักชัวรีส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในระยะไม่เกิน 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าปัจจุบัน
อย่างไรก็ตาม มีปัจจัยหลายๆ อย่างที่ส่งผลกระทบต่อราคาขายของคอนโดฯ ในปี 55 ทำให้ราคาขายของคอนโดฯ ที่เปิดขายในปีที่ผ่านมาสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยของยูนิตที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดสูงกว่าปี54 ประมาณ 12% โดยราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่เมืองสูงสุดที่ประมาณ 130,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) เนื่องจากมีโครงการระดับบน และลักชัวรีตามมาด้วย ส่วนพื้นที่รอบเมืองด้านทิศใต้ที่มีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 88,000 บาทต่อ ตร.ม. และพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกมีราคาขายเฉลี่ยต่ำที่สุดที่ประมาณ 50,000 บาทต่อ ตร.ม.
“อัตราการขายได้ของยูนิตที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสสุดท้ายในทุกพื้นที่สูงที่สุดเมื่อเทียบกับ 3 ไตรมาสก่อนหน้านี้ โดยที่ประมาณ 69% ถึงแม้ว่าจำนวนยูนิตที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสนี้ยังมากกว่าไตรมาสก่อนหน้านี้ เนื่องจากไม่มีปัจจัยลบรุนแรงมากระทบตลาดในปี พ.ศ. 2555 ดังนั้นความเชื่อมั่นของผู้ซื้อจึงเพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้ หลายโครงการยังสามารถปิดการขายได้ภายใน 1 วัน หรือมียอดจองสูงมากภายในไม่กี่วัน ซึ่งสามารถพิสูจน์ได้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครยังคงสามารถเติบโตได้ ชื่อเสียงของผู้ประกอบการ ทำเลที่ตั้ง ราคาขายที่เหมาะสม รูปแบบโครงการ การออกแบบห้อง และการผ่านการอนุมัติเรื่องรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม คือปัจจัยหลักที่มีผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อ โดยเฉพาะเรื่องรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมว่าผ่านการอนุมัติแล้วหรือไม่ เพราะบางโครงการไม่สามารถเริ่มการก่อสร้างได้เนื่องจากไม่ผ่านการอนุมัติ ต้องมีการแก้ไข” นายสุรเชษฐกล่าว
นายสุรเชษฐกล่าวว่า ภายหลังจากการประกาศอย่างเป็นทางการจากรัฐบาล ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และสายสีม่วงมีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการมีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางการก่อสร้างทั้ง 2 สาย ซึ่งจากสถิติของกรมที่ดิน และฝ่ายวิจัยของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่าจำนวนคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จสะสมตั้งแต่ปี พ.ศ. 2535 ถึงปี พ.ศ. 2555 และคอนโดมิเนียมที่มีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จระหว่างปี พ.ศ. 2556-2558 มีดังแสดงในกราฟต่อไปนี้
“โครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เปิดขายตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ผู้ประกอบการทยอยเปิดตัวโครงการตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2548 และจากนั้นจึงทยอยสร้างเสร็จในปี พ.ศ. 2550 เป็นต้นไป โดยที่ ณ สิ้นปี พ.ศ. 2555 มีคอนโดมิเนียมประมาณ 22,600 ยูนิตที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนที่กรมที่ดินแล้ว ซึ่งเพิ่มขึ้นจากจำนวนในปี พ.ศ. 2540 ประมาณ 8,700 ยูนิต อีกทั้งยังมีอีกประมาณ 10,000 ยูนิตที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จก่อนสิ้นปี พ.ศ. 2558” นายสุรเชษฐกล่าว
สำหรับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัดหลังจากการประกาศอย่างเป็นทางการ ทำให้พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเริ่มได้รับความสนใจช้ากว่าสายสีม่วง 2 ปี แต่มีอัตราการเติบโตค่อนข้างรวดเร็วหลังจากรัฐบาลประกาศแผนการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน จากจำนวนคอนโดมิเนียมประมาณ 3,500 ยูนิตในปี พ.ศ. 2540 และค่อยๆ เพิ่มขึ้นในช่วงปี พ.ศ. 2542-2551 หลังจากนั้นระหว่างปี พ.ศ. 2552-2555 มีคอนโดมิเนียมมากกว่า 12,300 ยูนิตที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ดังนั้นมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จตั้งแต่อดีตจนกระทั่งสิ้นปี พ.ศ. 2555 ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินประมาณ 17,500 ยูนิต และอีกมากกว่า 8,000 ยูนิต อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จก่อนสิ้นปี พ.ศ. 2558 นอกจากนั้นยังมีอีกหลายโครงการที่มีแผนจะเปิดขายตามแนวสายสีน้ำเงินในปี พ.ศ. 2558” นายสุรเชษฐทิ้งท้าย
