เซ็นจูรี่ 21 เผยตลาดอสังหาฯไทยปี 54 ยังเปาะบางจากปัญหาการเมือง แถม GDP โตลดลง ขณะที่บิ๊กจัดสรร 10 อันดับแรกในตลาดหลักทรัพย์ ไม่หวั่นแห่เปิดคอนโดฯใหม่ต่อเนื่องคาดทั้งปี 30,000 ยูนิต คาดถึงสิ้นปีซัพพลายสะสมในตลาด 1.3 แสนยูนิต ขณะที่ราคาขยับขึ้นอีก 5-10% ตามต้นทุนก่อสร้าง-ที่ดินปรับขึ้น
ฝ่ายวิจัยการตลาด บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ จำกัด ประเมินว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยยังคงเปราะบาง จากสถานการณ์ทางการเมืองที่อาจมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้น แม้ว่าการเมืองจะปรับตัวไปในทางที่ดีขึ้นเล็กน้อยแล้วก้ตาม ซึ่งมีนัยสำคัญต่อความเชื่อมั่นของตลาดที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (Gross Domestic Product : GDP) ที่คาดว่าปีนี้จะเติบโตในอัตราที่ชะลอตัวลดลงเหลือ 4.5% ขณะที่ในปี 2553 GDP มีการขยายตัวสูงถึง 8%
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2553 ถือเป็นช่วงเวลาที่ตลาดมีการเติบโตดี ปัจจัยหลักมาจากการที่รัฐบาลให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีกับผู้ประกอบการและผู้ซื้อซึ่งหมดอายุลงในช่วงกลางปีที่ผ่านมา ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมถือว่ามีเติบโตสูง ในขณะเดียวกันปริมาณยูนิตเหลือขายในตลาดก็เพิ่มสูงขึ้นด้วย ส่งผลให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับการเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในตลาดคอนโดมิเนียม
สำหรับกลุ่มกำลังซื้อตลาดคอนโดมิเนียม ยังคงมาจากลูกค้าคนไทยเป็นหลัก ส่วนใหญ่เป็นกำลังซื้อในกลุ่มเป้าหมายระดับกลาง และล่าง ยังคงมีปริมาณความต้องการเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการที่อยู่เกาะแนวรถไฟฟ้า ส่วนกำลังซื้อจากชาวต่างชาติยังไม่กลับมานับตั้งแต่เกิดปัญหาความไม่สงบทางการเมืองในช่วงเดือนเมษายนปี 2553 จนถึงปัจจุบัน
โดยในช่วง 2 ไตรมาสสุดท้ายของปี 2553 ผู้ประกอบการชั้นนำหลายรายพร้อมใจกันเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เป็นจำนวนมากและอย่างต่อเนื่องมาถึงปีนี้ โดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 10 อันดับแรกในตลาดหลักทรัพย์ได้วางแผนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่รายละไม่น้อยกว่า 15 โครงการ พร้อมตั้งเป้าหมายมีกำไรในปีนี้เพิ่มขึ้น 15-30% ทำให้คาดการณ์ได้ว่าในปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะมีการแข่งขันกันอย่างมาก เนื่องจากแต่ละบริษัทต่างแบกเป้าหมายไว้สูง โดยในช่วง 3 เดือนแรก 10 บริษัทดังกล่าวยอดขายรวมกันแล้วประมาณ 40,000 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าช่วงเดียวกันในปีที่ผ่านมา
ในช่วงไตรมาสแรกปี 2554 ประเมินว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวเข้าสู่ตลาดประมาณ 7,000 ยูนิต และคาดว่าตลอดทั้งปีจะมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดรวมทั้งสิ้น 30,000 ยูนิต และคาดว่าจะมีซัพพลายสะสมในตลาดประมาณ 130,000 ยูนิต และถึงสิ้นปี 2555 ซัพพลายสะสมจะเพิ่มขึ้นเป็น 150,000 ยูนิต
ส่วนในปี 2553 กทม.และปริมณฑลมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่รวมประมาณ 101,000 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 270,000 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวมีประมาณ 60% หรือประมาณ 60,000 หน่วย ที่เป็นคอนโดมิเนียม โดยส่วนใหญ่เป็นการเปิดตัวในช่วงไตรมาส 3-4 ของปีขณะที่ปริมาณที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในพื้นที่กทม.และปริมณฑล มีประมาณ 107,000 หน่วย ในจำนวนนี้ 56% เป็นคอนโดมิเนียม
**คอนโดฯขยับขึ้นราคา5-10%**
นอกจากนี้ยังคาดว่าโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ใกล้แนวรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินในปีนี้จะขยับราคาขึ้นอีกอย่างน้อย 5-10% ซึ่งเกิดจากราคาน้ำมันที่ขยับสูงขึ้น ต้นทุนค่าก่อสร้างและต้นทุนที่ดินที่ขยับเพิ่มสูงขึ้น ดังนั้นผู้บริโภคจะต้องทำใจยอมรับกับราคาคอนโดมิเนียมที่ปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการนับวันจะมีจำกัด แต่อีกด้านหนึ่งก็มีความคาดหวังว่าราคาที่ดินนอกทำเล CBD (Central Business District) หรือนอกทำเลศูนย์กลางธุรกิจจะทรงตัว และถูกนำมาพัฒนาคอนโดมิเนียมได้ในราคาที่สมเหตุสมผล โดยที่ผู้บริโภคอาจจะต้องขยับไปพิจารณาโครงการในทำเลชานเมืองหรือนอกเมืองที่อยู่ตามแนวเส้นทางขยายรถไฟฟ้าหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างเส้นทางขยายรถไฟฟ้า
ส่วนราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสแรกปีนี้ ขยับราคาสูงขึ้นตามต้นทุนที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหรือใกล้เคียงแนวเส้นทางรถไฟฟ้า รวมทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการปัจจุบันและส่วนต่อขยายที่เตรียมเปิดใช้บริการในอนาคต อาทิ แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง ที่จะเปิดให้บริการเป็นทางการในเดือนสิงหาคมนี้ โดยทำเลที่มีราคาขายเฉลี่ย/ตารางเมตรสูงสุด ได้แก่ ราชดำริ สาทร และสุขุมวิท บางโครงการมีราคาขายสูงถึง 200,000 บาท/ตารางเมตร และจากราคาที่สูงมากประกอบกับสถานการณ์แข่งขันด้านราคาทำให้ทำเลอย่าง อ่อนนุช , พหลโยธิน ฯลฯ กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
**คนหันใส่ใจตึกปลอดภัยแผ่นดินไหว*
สำหรับเหตุแผ่นดินไหวในประเทศญี่ปุ่น ไทยน่าจะได้รับผลกระทบในแง่ของนักท่องเที่ยวญี่ปุ่นที่จะเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยน้อยลง ขณะที่ในแง่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็มีความเป็นไปได้ที่ชาวญี่ปุ่นโดยเฉพาะนักลงทุนจะเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยแห่งที่สอง ที่มีความปลอดภัย ซึ่งประเทศไทยน่าจะเป็นอีกตัวเลือกที่สำคัญ เนื่องจากไทยกับญี่ปุ่นมีการลงทุนระหว่างกันค่อนข้างสูง
ขณะที่เหตุแผ่นดินไหวในพม่า ซึ่งแรงสั่นสะเทือนได้เข้ามาถึงพื้นที่ภาคเหนือของไทยรวมถึงตึกสูงในกรุงเทพฯนั้น ผู้ประกอบการต้องเริ่มให้ความใส่ใจกับเหตุการณ์ดังกล่าว รวมถึงต้องสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคถึงความปลอดภัยในการอยู่อาศัยในตึกสูง ซึ่งในอนาคตคาดว่าเรื่องดังกล่าวจะเป็นอีกคำถามหนึ่งที่ผู้ประกอบการเองต้องให้ความสำคัญและเตรียมการเพื่อสร้างความเชื่อมั่นกับผู้บริโภคที่ต้องอยู่อาศัยในอนาคต
ฝ่ายวิจัยการตลาด บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ จำกัด ประเมินว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยยังคงเปราะบาง จากสถานการณ์ทางการเมืองที่อาจมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้น แม้ว่าการเมืองจะปรับตัวไปในทางที่ดีขึ้นเล็กน้อยแล้วก้ตาม ซึ่งมีนัยสำคัญต่อความเชื่อมั่นของตลาดที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (Gross Domestic Product : GDP) ที่คาดว่าปีนี้จะเติบโตในอัตราที่ชะลอตัวลดลงเหลือ 4.5% ขณะที่ในปี 2553 GDP มีการขยายตัวสูงถึง 8%
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2553 ถือเป็นช่วงเวลาที่ตลาดมีการเติบโตดี ปัจจัยหลักมาจากการที่รัฐบาลให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีกับผู้ประกอบการและผู้ซื้อซึ่งหมดอายุลงในช่วงกลางปีที่ผ่านมา ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมถือว่ามีเติบโตสูง ในขณะเดียวกันปริมาณยูนิตเหลือขายในตลาดก็เพิ่มสูงขึ้นด้วย ส่งผลให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับการเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในตลาดคอนโดมิเนียม
สำหรับกลุ่มกำลังซื้อตลาดคอนโดมิเนียม ยังคงมาจากลูกค้าคนไทยเป็นหลัก ส่วนใหญ่เป็นกำลังซื้อในกลุ่มเป้าหมายระดับกลาง และล่าง ยังคงมีปริมาณความต้องการเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการที่อยู่เกาะแนวรถไฟฟ้า ส่วนกำลังซื้อจากชาวต่างชาติยังไม่กลับมานับตั้งแต่เกิดปัญหาความไม่สงบทางการเมืองในช่วงเดือนเมษายนปี 2553 จนถึงปัจจุบัน
โดยในช่วง 2 ไตรมาสสุดท้ายของปี 2553 ผู้ประกอบการชั้นนำหลายรายพร้อมใจกันเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เป็นจำนวนมากและอย่างต่อเนื่องมาถึงปีนี้ โดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 10 อันดับแรกในตลาดหลักทรัพย์ได้วางแผนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่รายละไม่น้อยกว่า 15 โครงการ พร้อมตั้งเป้าหมายมีกำไรในปีนี้เพิ่มขึ้น 15-30% ทำให้คาดการณ์ได้ว่าในปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะมีการแข่งขันกันอย่างมาก เนื่องจากแต่ละบริษัทต่างแบกเป้าหมายไว้สูง โดยในช่วง 3 เดือนแรก 10 บริษัทดังกล่าวยอดขายรวมกันแล้วประมาณ 40,000 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าช่วงเดียวกันในปีที่ผ่านมา
ในช่วงไตรมาสแรกปี 2554 ประเมินว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวเข้าสู่ตลาดประมาณ 7,000 ยูนิต และคาดว่าตลอดทั้งปีจะมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดรวมทั้งสิ้น 30,000 ยูนิต และคาดว่าจะมีซัพพลายสะสมในตลาดประมาณ 130,000 ยูนิต และถึงสิ้นปี 2555 ซัพพลายสะสมจะเพิ่มขึ้นเป็น 150,000 ยูนิต
ส่วนในปี 2553 กทม.และปริมณฑลมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่รวมประมาณ 101,000 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 270,000 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวมีประมาณ 60% หรือประมาณ 60,000 หน่วย ที่เป็นคอนโดมิเนียม โดยส่วนใหญ่เป็นการเปิดตัวในช่วงไตรมาส 3-4 ของปีขณะที่ปริมาณที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในพื้นที่กทม.และปริมณฑล มีประมาณ 107,000 หน่วย ในจำนวนนี้ 56% เป็นคอนโดมิเนียม
**คอนโดฯขยับขึ้นราคา5-10%**
นอกจากนี้ยังคาดว่าโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ใกล้แนวรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินในปีนี้จะขยับราคาขึ้นอีกอย่างน้อย 5-10% ซึ่งเกิดจากราคาน้ำมันที่ขยับสูงขึ้น ต้นทุนค่าก่อสร้างและต้นทุนที่ดินที่ขยับเพิ่มสูงขึ้น ดังนั้นผู้บริโภคจะต้องทำใจยอมรับกับราคาคอนโดมิเนียมที่ปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการนับวันจะมีจำกัด แต่อีกด้านหนึ่งก็มีความคาดหวังว่าราคาที่ดินนอกทำเล CBD (Central Business District) หรือนอกทำเลศูนย์กลางธุรกิจจะทรงตัว และถูกนำมาพัฒนาคอนโดมิเนียมได้ในราคาที่สมเหตุสมผล โดยที่ผู้บริโภคอาจจะต้องขยับไปพิจารณาโครงการในทำเลชานเมืองหรือนอกเมืองที่อยู่ตามแนวเส้นทางขยายรถไฟฟ้าหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างเส้นทางขยายรถไฟฟ้า
ส่วนราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสแรกปีนี้ ขยับราคาสูงขึ้นตามต้นทุนที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหรือใกล้เคียงแนวเส้นทางรถไฟฟ้า รวมทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการปัจจุบันและส่วนต่อขยายที่เตรียมเปิดใช้บริการในอนาคต อาทิ แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง ที่จะเปิดให้บริการเป็นทางการในเดือนสิงหาคมนี้ โดยทำเลที่มีราคาขายเฉลี่ย/ตารางเมตรสูงสุด ได้แก่ ราชดำริ สาทร และสุขุมวิท บางโครงการมีราคาขายสูงถึง 200,000 บาท/ตารางเมตร และจากราคาที่สูงมากประกอบกับสถานการณ์แข่งขันด้านราคาทำให้ทำเลอย่าง อ่อนนุช , พหลโยธิน ฯลฯ กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
**คนหันใส่ใจตึกปลอดภัยแผ่นดินไหว*
สำหรับเหตุแผ่นดินไหวในประเทศญี่ปุ่น ไทยน่าจะได้รับผลกระทบในแง่ของนักท่องเที่ยวญี่ปุ่นที่จะเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยน้อยลง ขณะที่ในแง่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็มีความเป็นไปได้ที่ชาวญี่ปุ่นโดยเฉพาะนักลงทุนจะเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยแห่งที่สอง ที่มีความปลอดภัย ซึ่งประเทศไทยน่าจะเป็นอีกตัวเลือกที่สำคัญ เนื่องจากไทยกับญี่ปุ่นมีการลงทุนระหว่างกันค่อนข้างสูง
ขณะที่เหตุแผ่นดินไหวในพม่า ซึ่งแรงสั่นสะเทือนได้เข้ามาถึงพื้นที่ภาคเหนือของไทยรวมถึงตึกสูงในกรุงเทพฯนั้น ผู้ประกอบการต้องเริ่มให้ความใส่ใจกับเหตุการณ์ดังกล่าว รวมถึงต้องสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคถึงความปลอดภัยในการอยู่อาศัยในตึกสูง ซึ่งในอนาคตคาดว่าเรื่องดังกล่าวจะเป็นอีกคำถามหนึ่งที่ผู้ประกอบการเองต้องให้ความสำคัญและเตรียมการเพื่อสร้างความเชื่อมั่นกับผู้บริโภคที่ต้องอยู่อาศัยในอนาคต
