" ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ" แนะปรับภาษีลดภาษีโรงเรือนแทน อสังหาฯเชื่อภาษีที่ดินใหม่เกิดอยาก เหตุรัฐบาลหลายพรรคกฎหมายผ่านอยาก ขณะที่ 9 สมาคมอสังหาฯส่งหนังสือถาม สศค. ให้นิยามคำจำกัดความที่อยู่อาศัยและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์เหตุจ่ายภาษีต่างกัน สศค.ทำใจกฎหมายภาษีที่ดินมีผลบังคับใช้ช้าเร็วขึ้นอยู่กับฝ่ายการเมือง คาดรอบใหม่เข้า ครม.ใน 2 สัปดาห์ ยืนยันขยายเพดานจัดเก็บเชิงพาณิชย์จาก 0.5 เป็น 1.5% เหมาะสมแล้ว เหตุยืดหยุ่นได้ในชั้นบอร์ดซึ่งจะเป็นผู้กำหนดราคากลาง
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า สิ่งที่ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีความเกี่ยวข้องและได้รับผลกระทบโดยตรงกับ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเห็นร่วมกันคือการจะผลักดันภาษีดังกล่าวเป็นเรื่องยากเนื่องจากขณะนี้รัฐบาลเป็นรัฐบาลผสมหลายพรรคการเมือง ไม่ใช่รัฐบาลพรรคเดียวเหมือนเมื่อ 4-5 ปีก่อนหน้า อีกทั้งยังมีความเป็นไปได้สูงที่จะยุบสภาและเลือกตั้งใหม่ ในช่วงต้นปีหน้า
ดังนั้นแนวทางที่จะมีความเป็นไปได้มากสุดในการผลักดันคือ การนำภาษีโรงเรือน มาแก้ไขหรือปรับปรุงใหม่ โดยอาจจะมีการปรับลดอัตราการจ่ายภาษีลงเพราะอัตราเดิมที่ต้องจ่าย 12% ของค่าเช่ารายปีเป็นอัตราที่สูงเกินไป ทั้งนี้ทางผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ในนามสมาคมที่เกี่ยวข้องต่างๆ จะนำเรื่องนี้เข้าไปหารือกับทางสศค. อีกครั้งหนึ่ง
“นอกจากนี้การที่องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) มาเสนอให้เพิ่มอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์ จาก 0.5% เป็น 1.5% จะทำให้กฎหมายผ่านอยากขึ้นไปอีก”
ครึ่งปีหลังตลาดกลาง-ล่างแข่งเดือด
นายสัมมา กล่าวต่อว่า สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีหลังตลาดระดับกลาง-ล่าง ไม่เกิน 3 ล้านบาท จะมีการแข่งขันที่ดุเดือดมาก เพราะเมื่อมีบ้านบีโอไอราคาไม่เกิน 1.2 ล้นบาท ซึ่งได้รับสิทธิพิเศษทางภาษีจะทำให้มีความสามารถในการแข่งขันสูง ซึ่งทั้งปี 52 คาดว่าตลาดจะติดลบ ประมาณ 3% อย่างไรก็ตาม ตลาดในช่วงครึ่งปีหลังนี้จะปรับตัวดีขึ้นกว่าในครึ่งปีแรก และเชื่อว่าจะฟื้นตัวได้ชัดเจนในกลางปีหน้าโดยคาดว่าตลาดจะมีอัตราการเติบโตที่ไม่หวือหวาประมาณ 3-4%
อย่างไรก็ตาม ในส่วนของตลาดอสังหาฯตามเมืองท่องเที่ยวจะยังได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่อง เพราะเศรษฐกิจในต่างประเทศยังไม่ฟื้นตัวเด่นชัด ทำให้ต่างชาติจะยังไม่เข้ามาซื้ออสังหาฯในช่วงนี้ ซึ่งมีผู้ประกอบการจำนวนมากโดยเฉพาะใน ภูเก็ต สมุย หัวหินชะลอการพัฒนาโครงการออกไป ในโครงการที่เปิดตัวไปก่อนหน้านี้ก็จะปรับตัวด้วยการปรับขนาดลง เพื่อให้สามารถขายได้ในราคาที่ต่ำลง นอกจากนี้บ้านราคาแพงยังมีสัดส่วนที่ลดลงอีกด้วย อีกทั้งยังหันมาพัฒนาเพื่อกลุ่มลูกค้าคนไทยแทน
ด้านนายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า 9 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วยสมาคธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมาสินเชื่อที่อยู่อาศัย มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สิน และ สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น เตรียมส่งหนังสือนายสมชัย สัจจพงศ์ ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ในฐานะที่เป็นหน่วยงานหลักในการผลักดันพ.ร.บ. ภาษที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถึง เพื่อขอให้สศค. แยกนิยามคำจำกัดความระหว่างที่ดินและสิ่งปลูกใช้เพื่อการอยู่อาศัย และที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์ให้ชัดเจน เพราะการใช้ประโยชน์ต่างกันและมีผลต่อการเสียภาษีที่รัฐบาลจะทำการจัดเก็บตามกฎหมายใหม่ โดยที่อยู่อาศัยจะเสียภาษี 0.1% ในขณะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์จะต้องเสีย0.5% ซึ่งฐานภาษีมีความแตกต่างกันถึง 5 เท่าตัว เพื่อไม่ให้กฎหมายมีปัญหาเมื่อนำมาบังคับใช้
“โดยนิสัยการอยู่อาศัยของคนไทยบางส่วนจะนำอาคารทาวน์เฮาส์ หรือนำชั้น 1 ของทาวน์เฮาส์มาปรับใช้เป็นร้านค้าเพื่อการพาณิชย์ หากตีความความที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ จะต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้น 5 เท่า เรื่องเม็ดเงินไม่ใช้ประเด็นใหญ่ แต่สิ่งที่ผู้ประกอบการมีความกังวลคือ ความเท่าเทียมกันในทางปฏิบัติ และหากกฎหมายออกมาบังคับใช้แล้วการแก้ไขในภายหลังจะเป็นสิ่งที่ยุ่งยาก เพราะเมืองไทยมีที่อยู่อาศัยในลักษณะนี้เป็นจำนวนมาก” นายอิสระกล่าว
สศค.ทำใจการเมืองเตะถ่วง
นายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านเศรษฐกิจมหภาค สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ในฐานะโฆษกกระทรวงการคลัง กล่าวว่า จากกรณีกฎหมายภาษีที่ดินเลื่อนการเข้าคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 25 ส.ค.ที่ผ่านมาจนทำให้ไม่ทันสภาสมัยประชุมนี้ โดยคาดว่าน่าจะใช้เวลา 1-2 สัปดาห์ จึงจะเสนอ ครม.อีกครั้ง ส่วนกฎหมายจะมีผลบังคับใช้หรือไม่เมื่อไร ก็ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจทางการเมือง แต่เพดานการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ขยายขึ้นนั้น เป็นไปตามความคิดเห็นที่ สศค.ได้เดินสายรับฟังความคิดเห็นทั่วประเทศ ซึ่งเห็นว่า การจัดเก็บในอัตรา 0.5% นั้นต่ำเกินไปไม่เหมาะสมกับสภาพความเป็นจริงในปัจจุบัน
"กระแสต่อต้านจากผู้ที่ได้รับผลกระทบมากน้อยเพียงใดหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับว่านโยบายในทางการเมืองว่าจะเอาอย่างไร จะเลือกเอาคะแนนนิยมหรือเลือกกรอบคววามยั่งยืนทางการคลัง" นายเอกนิติกล่าวและว่า ในพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ขยายเพดานอัตราภาษีที่ดินเชิงพาณิชย์ปรับจาก 0.5% เป็น 1.5% ซึ่งเป็นเพียงกรอบเพดานเท่านั้น อัตราการจัดเก็บภาษีจริงขึ้นกับคณะกรรมการกำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นผู้กำหนดอัตรากลาง
ทั้งนี้ กรอบในการจัดเก็บที่ได้มีการปรับเพิ่มขึ้นนี้จะเป็นการให้โอกาสองค์กรปกครองท้องถิ่น (อปท.) สามารถออกข้อบัญญัติท้องถิ่นเพิ่มจากอัตรากลางที่กฎหมายแม่ระบุไว้ได้ แต่ต้องไม่เกินเพดานที่กฎหมายกำหนด โดยกรอบการจัดเก็บในครั้งนี้ถือเป็นการกระจายอำนาจทางการคลังให้กับท้องถิ่นมากขึ้นตามรัฐธรรมนูญและเป็นการลดภาระทางการคลังของรัฐบาลกลางได้ในระดับหนึ่ง รวมทั้งเป็นการเพิ่มแหล่งจัดเก็บรายได้ของ อปท.ให้สามารถพัฒนาท้องถิ่นได้ด้วยตนเองมากขึ้น
สำหรับกระบวนการจัดทำร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นกระทรวงการคลังจะต้องนำเสนอเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี(ครม.)ให้ความเห็นชอบกับร่างกฎหมายฉบับนี้ก่อน จากนั้นจึงเสนอไปให้คณธกรรมการกฤษฎีกาพิจารณากฎหมายทั้งฉบับก่อนที่จะส่งกลับมาที่ครม.อีกครั้งหนึ่ง เพื่อผลักดันเข้าสู่กระบวนการพิจาณาของรัฐสภาต่อไป ซึ่งจะใช้เวลานานเพียงใด ก็ขึ้นกับการเมืองด้วย
อย่างไรก็ตาม สศค.มีหน้าที่ทำงานในส่วนของการรับฟังความคิดเห็นของประชาชนและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ซึ่งพบว่าก็ยังมีข้อกังวลในส่วนของที่ดินที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ รวมถึงที่ดินเปล่า เพื่อรอการพัฒนาของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ว่าจะมีรายละเอียดในการดำเนินการจัดเก็บภาษีอย่างไร รวมถึงที่ดินของเกษตรกรด้วย ซึ่งเจ้าหน้าที่ สศค.อยู่ระหว่างการทำรายละเอียดข้อกังวลต่างๆ เหล่านี้ เพื่อนำมาปรับปรุงในร่างกฎหมายดังกล่าวให้เหมาะสมก่อนเสนอคณะรัฐมนตรีต่อไป
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า สิ่งที่ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีความเกี่ยวข้องและได้รับผลกระทบโดยตรงกับ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเห็นร่วมกันคือการจะผลักดันภาษีดังกล่าวเป็นเรื่องยากเนื่องจากขณะนี้รัฐบาลเป็นรัฐบาลผสมหลายพรรคการเมือง ไม่ใช่รัฐบาลพรรคเดียวเหมือนเมื่อ 4-5 ปีก่อนหน้า อีกทั้งยังมีความเป็นไปได้สูงที่จะยุบสภาและเลือกตั้งใหม่ ในช่วงต้นปีหน้า
ดังนั้นแนวทางที่จะมีความเป็นไปได้มากสุดในการผลักดันคือ การนำภาษีโรงเรือน มาแก้ไขหรือปรับปรุงใหม่ โดยอาจจะมีการปรับลดอัตราการจ่ายภาษีลงเพราะอัตราเดิมที่ต้องจ่าย 12% ของค่าเช่ารายปีเป็นอัตราที่สูงเกินไป ทั้งนี้ทางผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ในนามสมาคมที่เกี่ยวข้องต่างๆ จะนำเรื่องนี้เข้าไปหารือกับทางสศค. อีกครั้งหนึ่ง
“นอกจากนี้การที่องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) มาเสนอให้เพิ่มอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์ จาก 0.5% เป็น 1.5% จะทำให้กฎหมายผ่านอยากขึ้นไปอีก”
ครึ่งปีหลังตลาดกลาง-ล่างแข่งเดือด
นายสัมมา กล่าวต่อว่า สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีหลังตลาดระดับกลาง-ล่าง ไม่เกิน 3 ล้านบาท จะมีการแข่งขันที่ดุเดือดมาก เพราะเมื่อมีบ้านบีโอไอราคาไม่เกิน 1.2 ล้นบาท ซึ่งได้รับสิทธิพิเศษทางภาษีจะทำให้มีความสามารถในการแข่งขันสูง ซึ่งทั้งปี 52 คาดว่าตลาดจะติดลบ ประมาณ 3% อย่างไรก็ตาม ตลาดในช่วงครึ่งปีหลังนี้จะปรับตัวดีขึ้นกว่าในครึ่งปีแรก และเชื่อว่าจะฟื้นตัวได้ชัดเจนในกลางปีหน้าโดยคาดว่าตลาดจะมีอัตราการเติบโตที่ไม่หวือหวาประมาณ 3-4%
อย่างไรก็ตาม ในส่วนของตลาดอสังหาฯตามเมืองท่องเที่ยวจะยังได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่อง เพราะเศรษฐกิจในต่างประเทศยังไม่ฟื้นตัวเด่นชัด ทำให้ต่างชาติจะยังไม่เข้ามาซื้ออสังหาฯในช่วงนี้ ซึ่งมีผู้ประกอบการจำนวนมากโดยเฉพาะใน ภูเก็ต สมุย หัวหินชะลอการพัฒนาโครงการออกไป ในโครงการที่เปิดตัวไปก่อนหน้านี้ก็จะปรับตัวด้วยการปรับขนาดลง เพื่อให้สามารถขายได้ในราคาที่ต่ำลง นอกจากนี้บ้านราคาแพงยังมีสัดส่วนที่ลดลงอีกด้วย อีกทั้งยังหันมาพัฒนาเพื่อกลุ่มลูกค้าคนไทยแทน
ด้านนายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า 9 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วยสมาคธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมาสินเชื่อที่อยู่อาศัย มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สิน และ สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น เตรียมส่งหนังสือนายสมชัย สัจจพงศ์ ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ในฐานะที่เป็นหน่วยงานหลักในการผลักดันพ.ร.บ. ภาษที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถึง เพื่อขอให้สศค. แยกนิยามคำจำกัดความระหว่างที่ดินและสิ่งปลูกใช้เพื่อการอยู่อาศัย และที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์ให้ชัดเจน เพราะการใช้ประโยชน์ต่างกันและมีผลต่อการเสียภาษีที่รัฐบาลจะทำการจัดเก็บตามกฎหมายใหม่ โดยที่อยู่อาศัยจะเสียภาษี 0.1% ในขณะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์จะต้องเสีย0.5% ซึ่งฐานภาษีมีความแตกต่างกันถึง 5 เท่าตัว เพื่อไม่ให้กฎหมายมีปัญหาเมื่อนำมาบังคับใช้
“โดยนิสัยการอยู่อาศัยของคนไทยบางส่วนจะนำอาคารทาวน์เฮาส์ หรือนำชั้น 1 ของทาวน์เฮาส์มาปรับใช้เป็นร้านค้าเพื่อการพาณิชย์ หากตีความความที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ จะต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้น 5 เท่า เรื่องเม็ดเงินไม่ใช้ประเด็นใหญ่ แต่สิ่งที่ผู้ประกอบการมีความกังวลคือ ความเท่าเทียมกันในทางปฏิบัติ และหากกฎหมายออกมาบังคับใช้แล้วการแก้ไขในภายหลังจะเป็นสิ่งที่ยุ่งยาก เพราะเมืองไทยมีที่อยู่อาศัยในลักษณะนี้เป็นจำนวนมาก” นายอิสระกล่าว
สศค.ทำใจการเมืองเตะถ่วง
นายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านเศรษฐกิจมหภาค สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ในฐานะโฆษกกระทรวงการคลัง กล่าวว่า จากกรณีกฎหมายภาษีที่ดินเลื่อนการเข้าคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 25 ส.ค.ที่ผ่านมาจนทำให้ไม่ทันสภาสมัยประชุมนี้ โดยคาดว่าน่าจะใช้เวลา 1-2 สัปดาห์ จึงจะเสนอ ครม.อีกครั้ง ส่วนกฎหมายจะมีผลบังคับใช้หรือไม่เมื่อไร ก็ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจทางการเมือง แต่เพดานการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ขยายขึ้นนั้น เป็นไปตามความคิดเห็นที่ สศค.ได้เดินสายรับฟังความคิดเห็นทั่วประเทศ ซึ่งเห็นว่า การจัดเก็บในอัตรา 0.5% นั้นต่ำเกินไปไม่เหมาะสมกับสภาพความเป็นจริงในปัจจุบัน
"กระแสต่อต้านจากผู้ที่ได้รับผลกระทบมากน้อยเพียงใดหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับว่านโยบายในทางการเมืองว่าจะเอาอย่างไร จะเลือกเอาคะแนนนิยมหรือเลือกกรอบคววามยั่งยืนทางการคลัง" นายเอกนิติกล่าวและว่า ในพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ขยายเพดานอัตราภาษีที่ดินเชิงพาณิชย์ปรับจาก 0.5% เป็น 1.5% ซึ่งเป็นเพียงกรอบเพดานเท่านั้น อัตราการจัดเก็บภาษีจริงขึ้นกับคณะกรรมการกำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นผู้กำหนดอัตรากลาง
ทั้งนี้ กรอบในการจัดเก็บที่ได้มีการปรับเพิ่มขึ้นนี้จะเป็นการให้โอกาสองค์กรปกครองท้องถิ่น (อปท.) สามารถออกข้อบัญญัติท้องถิ่นเพิ่มจากอัตรากลางที่กฎหมายแม่ระบุไว้ได้ แต่ต้องไม่เกินเพดานที่กฎหมายกำหนด โดยกรอบการจัดเก็บในครั้งนี้ถือเป็นการกระจายอำนาจทางการคลังให้กับท้องถิ่นมากขึ้นตามรัฐธรรมนูญและเป็นการลดภาระทางการคลังของรัฐบาลกลางได้ในระดับหนึ่ง รวมทั้งเป็นการเพิ่มแหล่งจัดเก็บรายได้ของ อปท.ให้สามารถพัฒนาท้องถิ่นได้ด้วยตนเองมากขึ้น
สำหรับกระบวนการจัดทำร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นกระทรวงการคลังจะต้องนำเสนอเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี(ครม.)ให้ความเห็นชอบกับร่างกฎหมายฉบับนี้ก่อน จากนั้นจึงเสนอไปให้คณธกรรมการกฤษฎีกาพิจารณากฎหมายทั้งฉบับก่อนที่จะส่งกลับมาที่ครม.อีกครั้งหนึ่ง เพื่อผลักดันเข้าสู่กระบวนการพิจาณาของรัฐสภาต่อไป ซึ่งจะใช้เวลานานเพียงใด ก็ขึ้นกับการเมืองด้วย
อย่างไรก็ตาม สศค.มีหน้าที่ทำงานในส่วนของการรับฟังความคิดเห็นของประชาชนและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ซึ่งพบว่าก็ยังมีข้อกังวลในส่วนของที่ดินที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ รวมถึงที่ดินเปล่า เพื่อรอการพัฒนาของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ว่าจะมีรายละเอียดในการดำเนินการจัดเก็บภาษีอย่างไร รวมถึงที่ดินของเกษตรกรด้วย ซึ่งเจ้าหน้าที่ สศค.อยู่ระหว่างการทำรายละเอียดข้อกังวลต่างๆ เหล่านี้ เพื่อนำมาปรับปรุงในร่างกฎหมายดังกล่าวให้เหมาะสมก่อนเสนอคณะรัฐมนตรีต่อไป
