สมาคมอสังหาฯ คาดบ้านบีโอไอช่วยดันยอดจดทะเบียนปี 52 กระเตื้อง ชี้จัดสรร สนลงทุนเพียบ แต่ส่วนใหญ่ยังไม่รู้กฎระเบียบ แนะศึกษาข้อมูลก่อนลงทุน ด้านบีโอไอขู่ ขออนุญาตแล้วต้องโปร่งใส หากตุกติกภาษี โดนสรรพากรสอบแน่
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การปรับหลักเกณฑ์ส่งเสริมการลงทุนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง (บ้านบีโอไอ) ใหม่ นับว่าเป็นข่าวดีของผู้ประกอบการ ที่จะสามารถเข้าสู่ตลาดนี้ได้มากขึ้น โดยเฉพาะรายกลาง รายย่อย หลังจากที่ก่อนหน้านี้มีพัฒนาอยู่ไม่ถึง 10 ราย เนื่องจากต้นทุนก่อสร้างและต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นสูงมาก จนไม่สามารถพัฒนาบ้านได้ตามเกณฑ์ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ ) โดยนับจากที่มีประกาศปรับเกณฑ์ดังกล่าวมีผู้ประกอบการจำนวนมากโทรเข้ามาสอบถาม ข้อสงสัยต่าง เพราะสนใจที่จะลงทุน
ทั้งนี้ คาดว่าภายในปีนี้ น่าจะมีผู้ประกอบการพัฒนาบ้านบีโอไอออกสู่ตลาดมากกว่า 10,000 หน่วย ซึ่งจะทำให้ตัวเลขยอดจดทะเบียนที่อยู่อาศัยใหม่ในปีนี้ เพิ่มขึ้นมาได้มากพอสมควร เช่นเดียวกับปี 51 ที่ยอดจดทะเบียนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากคอนโดมิเนียมที่ขายดีมาตั้งแต่ก่อนหน้า 2-3 ปี แต่ยอดจดทะเบียนมากที่สุดในรอบ 10 ปีในปี 51
ดังนั้น เพื่อสร้างความเข้าใจให้แก่ผู้ประกอบการ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและสมาคมอาคารชุดไทย จึงได้ร่วมกันจัดงานสัมมนา เรื่อง เจาะลึกกฎใหม่ บ้าน – คอนโดฯ BOI ขึ้นเมื่อคืนวันที่ 28 ก.ค.ที่ผ่านมา โดยมีวิทยากรและเจ้าหน้าที่จากบีโอไอร่วมชี้แจงข้อสงสัยต่างๆ
โดยผู้ประกอบการได้ตั้งข้อสังเกตว่า การส่งเสริมการลงทุนควรจะให้เท่าเทียมกันในทุกจังหวัด แม้ว่าในต่างจังหวัดต้นทุนที่ดินและแรงงานก่อสร้างจะถูกกว่าในกรุงเทพฯ จึงเห็นควรให้ยึดถือตามเกณฑ์เดินนั้นเป็นเรื่องที่ถูกต้อง แต่สำหรับจังหวัดขนาดใหญ่หรือเมืองท่องเที่ยวเช่น หาดใหญ่ ภูเก็ต และเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ ที่มีราคาที่ดินแพงพอๆกับกรุงเทพฯ อีกทั้ง ราคาวัสดุยังแพงกว่าเพราะสั่งซื้อจากกรุงเทพฯ รวมไปถึงค่าแรงงานที่สูง ส่งผลให้ต้นทุนก่อสร้างสูงตาม หากใช้เกณฑ์เดิมในจังหวัดเหล่านี้ จะไม่สามารถสร้างบ้านบีโอไอได้ ทำให้ประชาชนไม่มีโอกาสซื้อบ้านบีโอไอ ในขณะที่ผู้ประกอบการบางรายเรียกร้องให้เพิ่มเขตส่งเสริมในจังหวัดอื่น เช่น จ.ฉะเชิงเทรา เป็นต้น
นอกจากนี้ ยังมีข้อสงวัยว่า หากห้องชุดที่อยู่หัวมุมที่มีขนาดใหญ่ หรือห้องเช่าเพื่อการพาณิชย์ได้ คอนโดมิเนียมที่มักมีราคาที่สูงกว่าเกณฑ์ที่บีโอไอกำหนด สามารถแยกบัญชีเพื่อไม่เข้าสู่เกณฑ์ของบีโอไอได้หรือไม่ แต่สำหรับบ้านหลังมุมของทาวน์เฮาส์ที่มีขนาดที่ดินมากกว่า สามารถแยกบัญชีในส่วนของที่ดินที่เกินมาออกไปได้
ในประเด็นข้อสงสัยต่างๆ นางหิรัญญา สุจินัย ที่ปรึกษาด้านการลงทุน สำนักคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน กล่าวว่า ทางบีโอไอได้ให้คำมั่นที่จะนำประเด็นข้อสงสัยต่างๆ ไปพิจารณาและหาข้อสรุปให้ต่อไป แต่ในกรณีที่เป็นข้อกำหนดอยู่แล้ว จะไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้นอกจากคณะกรรมการที่มีนายกรัฐมนตรีเป็นประธานอนุมัติ อย่างไรก็ตาม ทางบีโอไอได้เตือนผู้ประกอบการที่จะขอส่งเสริมการลงทุนจากบีโอไอ ต้องมีความโปร่งใสด้านการดำเนินงาน บัญชี เพราะนอกจากบีโอไอจะเข้าไปตรวจสอบแล้ว กรมสรรพากรยังจะตรวจสอบอีกชั้นหนึ่งด้วย
อย่างไรก็ตาม จากการสังเกตการณ์ของผู้สื่อข่าวที่เข้าร่วมงานสัมมนาพบว่า มีผู้ประกอบการหลายราย ยังไม่เข้าใจถึงหลักการในการส่งเสริมการลงทุนเท่าที่ควร อีกทั้งยังเรียกร้องขอเพิ่มสิทธิประโยชน์อย่างอื่น เพื่อให้ตรงกับสินค้าที่ตนจะพัฒนาออกมา แต่กลับไม่คำนึกถึงการให้สิทธิประโยชน์ของบีโอไอ ก็เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางสามารถซื้อหาได้
อนึ่ง โครงการที่ได้รับการส่งเสริมจากบีโอไอ ซึ่งได้แบ่งเขตส่งเสริมการลงทุนออกเป็น 3 เขต ได้แก่ เขตการส่งเสริมการลงทุนเขต 1 ประกอบด้วย กรุงเทพฯ, นครปฐม, ปทุมธานี , สมุทรปราการและสมุทรสาคร เขต 2 ได้แก่ กาจนบุรี, ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี, นครนายก, อยุธยา, ภูเก็ต, ระยอง, ราชบุรี, สมุทรสงคราม, สระบุรี, สุพรรณบุรีและอ่างทอง ส่วนจังหวัดที่เหลือเป็นเขต 3 โดยมีเงื่อนไข 1. จะต้องมีที่อยู่อาศัยไม่น้อยกว่า 50 หน่วย สำหรับทุกเขต, 2. โครงการที่ตั้งในเขต 1 ที่มีลักษณะเป็นอาคารชุด จะต้องมีพื้นที่ใช้สอยอย่างน้อย 28 ตร.ม. ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยว พื้นที่ใช้สอย 70 ตร.ม. (ส่วนพื้นที่บ้านตามพ.ร.บ.จัดสรรกำหนดให้ไม่น้อยกว่า 16 ตร.ว.) ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท
ส่วนโครงการที่ตั้งอยู่ในเขต 2 และ 3 ใช้เกณฑ์เดิม คือ ขนาด 31 ตร.ม. ราคาไม่เกิน 6 แสนบาท โดยสิทธิประโยชน์ที่จะได้รับ คือ โครงการที่ตั้งอยู่ในเขต 1 และ 2 จะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นเวลา 5 ปี (ภาษีนิติบุคคลผู้ประกอบการจะต้องเสียจำนวน 30% ของรายได้จากกำไร) ส่วนในเขต 3 จะได้รับยกเว้น 8 ปี ทั้งนี้ ภาษีเงินได้นิติบุคคลที่ได้รับการยกเว้น จะมีมูลค่าไม่เกินเงินลงทุน โดยไม่รวมค่าที่ดินและเงินทุนหมุนเวียน
ตัวอย่างเช่น โครงการใช้งบประมาณในการลงทุน 100 ล้านบาท แบ่งเป็นการลงทุนสิ่งก่อสร้าง 60 ล้านบาท ระบบสาธารณูปโภค 20 ล้านบาท ค่าบริการและค่าดอกเบี้ยจ่ายสถาบันการเงิน 20 ล้านบาท โดยทั้งโครงการสามารถทำยอดขายได้ 150 ล้านบาท เท่ากับมีกำไร 50 ล้านบาทซึ่งปกติจะต้องเสียภาษีเงินได้ 15 ล้านบาท (30% ของกำไร) ก็จะได้รับการยกเว้น เพราะกำไรไม่เกินการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภค ที่มีมูลค่า 20 ล้านบาท แต่ถ้าหากมียอดขายได้ 170 ล้านบาท โดยมีกำไร 70 ล้านบาท เมื่อหักภาษี 30% ก็จะเท่ากับ 21 ล้านบาท ดังนั้นส่วนที่เกิน 1 ล้านบาทจะต้องนำไปเสียภาษีในส่วนนี้
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การปรับหลักเกณฑ์ส่งเสริมการลงทุนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง (บ้านบีโอไอ) ใหม่ นับว่าเป็นข่าวดีของผู้ประกอบการ ที่จะสามารถเข้าสู่ตลาดนี้ได้มากขึ้น โดยเฉพาะรายกลาง รายย่อย หลังจากที่ก่อนหน้านี้มีพัฒนาอยู่ไม่ถึง 10 ราย เนื่องจากต้นทุนก่อสร้างและต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นสูงมาก จนไม่สามารถพัฒนาบ้านได้ตามเกณฑ์ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ ) โดยนับจากที่มีประกาศปรับเกณฑ์ดังกล่าวมีผู้ประกอบการจำนวนมากโทรเข้ามาสอบถาม ข้อสงสัยต่าง เพราะสนใจที่จะลงทุน
ทั้งนี้ คาดว่าภายในปีนี้ น่าจะมีผู้ประกอบการพัฒนาบ้านบีโอไอออกสู่ตลาดมากกว่า 10,000 หน่วย ซึ่งจะทำให้ตัวเลขยอดจดทะเบียนที่อยู่อาศัยใหม่ในปีนี้ เพิ่มขึ้นมาได้มากพอสมควร เช่นเดียวกับปี 51 ที่ยอดจดทะเบียนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากคอนโดมิเนียมที่ขายดีมาตั้งแต่ก่อนหน้า 2-3 ปี แต่ยอดจดทะเบียนมากที่สุดในรอบ 10 ปีในปี 51
ดังนั้น เพื่อสร้างความเข้าใจให้แก่ผู้ประกอบการ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและสมาคมอาคารชุดไทย จึงได้ร่วมกันจัดงานสัมมนา เรื่อง เจาะลึกกฎใหม่ บ้าน – คอนโดฯ BOI ขึ้นเมื่อคืนวันที่ 28 ก.ค.ที่ผ่านมา โดยมีวิทยากรและเจ้าหน้าที่จากบีโอไอร่วมชี้แจงข้อสงสัยต่างๆ
โดยผู้ประกอบการได้ตั้งข้อสังเกตว่า การส่งเสริมการลงทุนควรจะให้เท่าเทียมกันในทุกจังหวัด แม้ว่าในต่างจังหวัดต้นทุนที่ดินและแรงงานก่อสร้างจะถูกกว่าในกรุงเทพฯ จึงเห็นควรให้ยึดถือตามเกณฑ์เดินนั้นเป็นเรื่องที่ถูกต้อง แต่สำหรับจังหวัดขนาดใหญ่หรือเมืองท่องเที่ยวเช่น หาดใหญ่ ภูเก็ต และเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ ที่มีราคาที่ดินแพงพอๆกับกรุงเทพฯ อีกทั้ง ราคาวัสดุยังแพงกว่าเพราะสั่งซื้อจากกรุงเทพฯ รวมไปถึงค่าแรงงานที่สูง ส่งผลให้ต้นทุนก่อสร้างสูงตาม หากใช้เกณฑ์เดิมในจังหวัดเหล่านี้ จะไม่สามารถสร้างบ้านบีโอไอได้ ทำให้ประชาชนไม่มีโอกาสซื้อบ้านบีโอไอ ในขณะที่ผู้ประกอบการบางรายเรียกร้องให้เพิ่มเขตส่งเสริมในจังหวัดอื่น เช่น จ.ฉะเชิงเทรา เป็นต้น
นอกจากนี้ ยังมีข้อสงวัยว่า หากห้องชุดที่อยู่หัวมุมที่มีขนาดใหญ่ หรือห้องเช่าเพื่อการพาณิชย์ได้ คอนโดมิเนียมที่มักมีราคาที่สูงกว่าเกณฑ์ที่บีโอไอกำหนด สามารถแยกบัญชีเพื่อไม่เข้าสู่เกณฑ์ของบีโอไอได้หรือไม่ แต่สำหรับบ้านหลังมุมของทาวน์เฮาส์ที่มีขนาดที่ดินมากกว่า สามารถแยกบัญชีในส่วนของที่ดินที่เกินมาออกไปได้
ในประเด็นข้อสงสัยต่างๆ นางหิรัญญา สุจินัย ที่ปรึกษาด้านการลงทุน สำนักคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน กล่าวว่า ทางบีโอไอได้ให้คำมั่นที่จะนำประเด็นข้อสงสัยต่างๆ ไปพิจารณาและหาข้อสรุปให้ต่อไป แต่ในกรณีที่เป็นข้อกำหนดอยู่แล้ว จะไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้นอกจากคณะกรรมการที่มีนายกรัฐมนตรีเป็นประธานอนุมัติ อย่างไรก็ตาม ทางบีโอไอได้เตือนผู้ประกอบการที่จะขอส่งเสริมการลงทุนจากบีโอไอ ต้องมีความโปร่งใสด้านการดำเนินงาน บัญชี เพราะนอกจากบีโอไอจะเข้าไปตรวจสอบแล้ว กรมสรรพากรยังจะตรวจสอบอีกชั้นหนึ่งด้วย
อย่างไรก็ตาม จากการสังเกตการณ์ของผู้สื่อข่าวที่เข้าร่วมงานสัมมนาพบว่า มีผู้ประกอบการหลายราย ยังไม่เข้าใจถึงหลักการในการส่งเสริมการลงทุนเท่าที่ควร อีกทั้งยังเรียกร้องขอเพิ่มสิทธิประโยชน์อย่างอื่น เพื่อให้ตรงกับสินค้าที่ตนจะพัฒนาออกมา แต่กลับไม่คำนึกถึงการให้สิทธิประโยชน์ของบีโอไอ ก็เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางสามารถซื้อหาได้
อนึ่ง โครงการที่ได้รับการส่งเสริมจากบีโอไอ ซึ่งได้แบ่งเขตส่งเสริมการลงทุนออกเป็น 3 เขต ได้แก่ เขตการส่งเสริมการลงทุนเขต 1 ประกอบด้วย กรุงเทพฯ, นครปฐม, ปทุมธานี , สมุทรปราการและสมุทรสาคร เขต 2 ได้แก่ กาจนบุรี, ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี, นครนายก, อยุธยา, ภูเก็ต, ระยอง, ราชบุรี, สมุทรสงคราม, สระบุรี, สุพรรณบุรีและอ่างทอง ส่วนจังหวัดที่เหลือเป็นเขต 3 โดยมีเงื่อนไข 1. จะต้องมีที่อยู่อาศัยไม่น้อยกว่า 50 หน่วย สำหรับทุกเขต, 2. โครงการที่ตั้งในเขต 1 ที่มีลักษณะเป็นอาคารชุด จะต้องมีพื้นที่ใช้สอยอย่างน้อย 28 ตร.ม. ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยว พื้นที่ใช้สอย 70 ตร.ม. (ส่วนพื้นที่บ้านตามพ.ร.บ.จัดสรรกำหนดให้ไม่น้อยกว่า 16 ตร.ว.) ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท
ส่วนโครงการที่ตั้งอยู่ในเขต 2 และ 3 ใช้เกณฑ์เดิม คือ ขนาด 31 ตร.ม. ราคาไม่เกิน 6 แสนบาท โดยสิทธิประโยชน์ที่จะได้รับ คือ โครงการที่ตั้งอยู่ในเขต 1 และ 2 จะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นเวลา 5 ปี (ภาษีนิติบุคคลผู้ประกอบการจะต้องเสียจำนวน 30% ของรายได้จากกำไร) ส่วนในเขต 3 จะได้รับยกเว้น 8 ปี ทั้งนี้ ภาษีเงินได้นิติบุคคลที่ได้รับการยกเว้น จะมีมูลค่าไม่เกินเงินลงทุน โดยไม่รวมค่าที่ดินและเงินทุนหมุนเวียน
ตัวอย่างเช่น โครงการใช้งบประมาณในการลงทุน 100 ล้านบาท แบ่งเป็นการลงทุนสิ่งก่อสร้าง 60 ล้านบาท ระบบสาธารณูปโภค 20 ล้านบาท ค่าบริการและค่าดอกเบี้ยจ่ายสถาบันการเงิน 20 ล้านบาท โดยทั้งโครงการสามารถทำยอดขายได้ 150 ล้านบาท เท่ากับมีกำไร 50 ล้านบาทซึ่งปกติจะต้องเสียภาษีเงินได้ 15 ล้านบาท (30% ของกำไร) ก็จะได้รับการยกเว้น เพราะกำไรไม่เกินการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภค ที่มีมูลค่า 20 ล้านบาท แต่ถ้าหากมียอดขายได้ 170 ล้านบาท โดยมีกำไร 70 ล้านบาท เมื่อหักภาษี 30% ก็จะเท่ากับ 21 ล้านบาท ดังนั้นส่วนที่เกิน 1 ล้านบาทจะต้องนำไปเสียภาษีในส่วนนี้
