กม.ภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างใกล้คลอด ธนารักษ์เร่งเกณฑ์ประเมินราคากลาง

บิ๊ก ธอส.แนะธุรกิจอสังหาฯ เตรียมความพร้อมรับ กม.ภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง ฉบับใหม่ ก่อนบังคับใช้ 1 ม.ค.53 สศค.ชี้ "พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน-พ.ร.บ.ภาษีบำรุงท้อง" ที่ใช้กันในขณะนี้ ไม่เหมาะสมในสถานการณ์ปัจจุบัน เพราะจัดเก็บในอัตราสูงถึง 12.5% ต้นเหตุการหลบเลี่ยงภาษี ด้านธนารักษ์ เร่งศึกษา CAMA กำหนดราคากลางประเมินใหม่ เพื่อสร้างเกณฑ์มาตรฐานสากล

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวระหว่างสัมมนาเรื่อง “พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แบบ CAMA” โดยระบุว่า ร่าง พ.ร.บ.ฉบับนี้ กระทรวงการคลังอยู่ระหว่างดำเนินการและเตรียมเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้ในเร็วๆ นี้ ซึ่งจะนำมาใช้แทน พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและภาษีที่ดิน และ พ.ร.บ.ภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งบังคับใช้มานานแล้ว และจัดเก็บภาษีไม่เหมาะสมกับสภาวการณ์ในปัจจุบัน

ทั้งนี้ ในการสัมมนา ผู้ประกอบการเห็นด้วยกับร่าง พ.ร.บ.ใหม่ แต่ได้มีข้อเสนอแนะว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างน่าจะมีการยกเว้นการจัดเก็บภาษีเป็นการชั่วคราว จนกว่าจะขายอสังหาริมทรัพย์ได้ เพราะยังไม่มีความชัดเจนว่าในระหว่างการก่อสร้างจะมีการใช้การคำนวณภาษีในลักษณะใด

โดยตามร่างกฎหมายให้กำหนดว่าหากเป็นที่ดินเชิงพาณิชย์จะจัดเก็บภาษีอัตราร้อยละ 0.5 ขณะที่ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยจัดเก็บภาษีอัตราร้อยละ 0.1 ที่ดินเพื่อการเกษตรจัดเก็บภาษีร้อยละ 0.05 ส่วนอสังหาริมทรัพย์ในระหว่างการก่อสร้าง หากมีการคิดภาษีเชิงพาณิชย์ก็จะเป็นอัตราที่สูงเกินไป สุดท้ายผู้ประกอบการก็จะผลักให้เป็นภาระของผู้บริโภคในที่สุด

นายสัมมา กล่าวอีกว่า การออกกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นการหนุนให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างเต็มที่ ซึ่งจะทำให้ปัญหาการซื้อที่ดินเพื่อการเก็งกำไรหมดไป เพราะราคาที่ดินคงจะไม่ขยับสูงมากเหมือนในอดีต ขณะเดียวกันท้องถิ่นจะได้รายได้เพิ่มขึ้น และประชาชนจะมีการเสียภาษีอย่างเป็นธรรม

โดยในส่วนของผู้มีรายได้น้อยหรือยากจน ขณะนี้กระทรวงการคลังพิจารณาว่าจะกำหนดหลักเกณฑ์อย่างไร เพื่อยกเว้นการจัดเก็บภาษี ซึ่งจะมีการประเมินจากราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ขณะที่การประกาศใช้กฎหมายฉบับดังกล่าว กรมธนารักษ์ซึ่งมีภารกิจในการประเมินมูลค่าที่ดิน เพื่อเป็นฐานในการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จะมีภารกิจเพิ่มในการจัดทำข้อมูลราคาประเมินที่ดินให้เป็นรายแปลง เพื่อเป็นฐานภาษีให้แก่หน่วยงานท้องถิ่นในการจัดเก็บรายได้ต่อไป โดยใช้แนวทางการประเมินราคาคราวละหลายแปลง หรือ Computer Assisted Mass Appraisal หรือ CAMA

สำนักงานประเมินราคาทรัพย์สินของกรมธนารักษ์ ได้ไปศึกษาเทคนิคประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบนี้จากต่างประเทศ เพื่อประยุกต์ใช้กับประเทศไทยในอนาคต เมื่อกฎหมายนี้มีผลบังคับใช้ก็ถือได้ว่าเป็นการพัฒนาด้านการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่น่าสนใจ

"เทคนิคการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ แบบประเมินราคาคราวละหลายแปลง ในต่างประเทศ นิยมเรียกว่า CAMA ที่จะนำมาประยุกต์ใช้กับไทย มั่นใจว่า วิธีคำนวณนี้จะเป็นการประเมินราคาทรัพย์สินอย่างเป็นระบบ มีการทดสอบทางสถิติ และมีความเป็นมาตรฐานสากล"

ขณะที่ น.ส.จรูญศรี ชายหาด ผู้อำนวยการส่วนนโยบายส่วนภาษีท้องถิ่น และรายได้อื่น สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กล่าวว่า การบังคับใช้ พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน และ พ.ร.บ.ภาษีบำรุงท้องที่ในขณะนี้ ไม่เหมาะสมในสถานการณ์ปัจจุบัน เพราะภาษีโรงเรือนและที่ดินจัดเก็บในอัตราสูง คือ ร้อยละ 12.5 เป็นเหตุจูงใจให้ผู้เสียภาษีหลบเลี่ยงภาษี

ส่วนภาษีบำรุงท้องที่ คำนวณจากราคากลางของที่ดิน จึงทำให้ผู้เสียภาษีมีภาระต่ำมาก และมีการซื้อที่ดินไว้กักตุนเก็งกำไร ขณะที่การจัดเก็บภาษีตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเตรียมนำมาใช้ประเมินฐานภาษีจากมูลค่าทั้งหมดของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง

ทั้งนี้ กฎหมายฉบับนี้อยู่ระหว่างการทำประชาพิจารณ์ทั่วประเทศ คาดว่า จะเสร็จภายในเดือนนี้ ก่อนที่จะนำเสนอคณะรัฐมนตรีในเดือนสิงหาคม เพื่อให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2553 เป็นต้นไป