จัดสรรไม่ใช้ข้อมูลอสังหาฯ เหตุเป็นข้อมูลเชิงมหภาพ เป็นประโยชน์เฉพาะระดับประเทศ หากต้องการเจาะทำเลพัฒนา ต้องจ้างบริษัทเอกชนทำวิจัยการตลาดเชิงลึกเอง ชี้ระบบจัดเก็บข้อมูลไทยเหลว หน่วยงานด้านอสังหาฯมีมาก แต่หวงข้อมูล ส่วนเอกชนไม่กล้าเปิดเผยตัวเลข โดยเฉพาะยอดขายที่แท้จริง หวั่นกระทบราคาหุ้น แนะต้องใช้กฎหมายบังคับส่งข้อมูล
วานนี้ (16 ก.ค.52) สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย จัดงานสัมมนา เรื่อง แนวทางการวิเคราะห์ข้อมูลของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยมีนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เป็นวิทยากรในการบรรยาย
โดยนายสมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) หรือ NCH กล่าวว่า ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ทั้งจากกรมที่ดิน ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) หรือศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ล้วนเป็นข้อมูลในเชิงมหภาค เป็นข้อมูลในภาพกว้าง ที่จะเป็นประโยชน์เฉพาะต่อภาพรวมของประเทศ แต่ในส่วนของผู้ประกอบพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ไม่สามารถนำข้อมูลดังกล่าว มาประกอบการดำเนินธุรกิจหรือพัฒนาโครงการได้ทั้งหมด
ทั้งนี้ ข้อมูลที่ผู้ประกอบการจะนำไปใช้ได้จริง คือ ข้อมูลจุลภาค ในทำเลที่ต้องการพัฒนา ซึ่งได้แก่ ประเภทจำนวนของโครงการที่เปิดขาย ระดับราคา ผู้ประกอบการที่ทำการตลาดอยู่ อัตราการดูดซับ(ยอดขาย)ของตลาด รายได้ต่อหัวของประชากรในพื้นที่ อาชีพ และความต้องการ เหล่านี้ล้วนหาไม่ได้จากศูนย์ข้อมูลต่างๆของไทย หากผู้ประกอบการต้องการ คงต้องจ้างบริษัทเอกชนทำการวิจัยตลาดให้เท่านั้น
“ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลต่างๆ หรือแม้แต่ศูนย์ข้อมูลฯของธอส.เอง แม้จะทำได้ดีแค่ไหน ก็ไม่สามารถให้ข้อมูลในเชิงจุลภาคแก่ผู้ประกอบการได้” นายสมเชาว์ กล่าว
นอกจากนี้ ข้อมูลบางอย่าง เช่น จำนวนสินค้าที่ขายได้จริง ยอดปฏิเสธสินเชื่อ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไม่กล้าแจกแจงตัวเลข บางรายถึงกับปรับข้อมูลก่อนนำมาเปิดเผย เพื่อให้ดูใกล้เคียงหรือดีกว่าสถานการณ์ที่แท้จริง เพราะข้อ มูลบางอย่าง เป็นเรื่องที่อ่อนไหวต่อบริษัท โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
สำหรับภาพรวมอสังหาฯ ในปีนี้ ถือว่าดีกว่าปีที่ผ่านมาเล็กน้อยเท่านั้น ส่วนในช่วงครึ่งปีหลังจะมีอัตราการเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่ยังมีสถานการณ์ที่เป็นเรื่องเปราะบางมากสำหรับตลาด เช่น สถานการณ์การเมืองไม่นิ่ง ข่าวร้ายต่างๆ หากมีปัญหาเหล่านี้เกิดขึ้นเศรษฐกิจไทยก็ทรุดลงไปอีก
แหล่งข่าวระดับสูงจากวงการอสังหาฯกล่าวว่า ปัจจุบันข้อมูลด้านอสังหาฯ ของไทยถือว่ามีน้อยมาก ไม่ครอบคลุมในหลายๆด้าน แต่ละหน่วยงานจะไม่ให้ข้อมูลที่ละเอียดได้ เช่น หากต้องการขอข้อมูลตัวเลขจำนวนอาคารที่สร้างในเขตกรุงเทพฯปีนี้ ทางหน่วยงานของกรุงเทพมหานคร(กทม.) ไม่สามารถให้ข้อมูลที่ชัดเจนได้ เนื่องจากสำนักงานเขตเป็นผู้จัดเก็บ ข้อมูลไม่ได้เชื่อมโยงกับส่วนกลาง หรือ หากศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ขอข้อมูลจากหน่วยงานราชการด้วยกันเอง ยังเป็นเรื่องยาก
ดังนั้น หากประเทศไทยต้องการมีข้อมูลด้านอสังหาฯที่ครบถ้วน โดยเฉพาะในเรื่องของตัวเลขการซื้อและขายจริง ปริมาณการก่อสร้าง และอื่นๆ จะต้องใช้กฎหมายมาบังคับเพื่อให้ได้ข้อมูล อย่างไรก็ตาม การปฏิบัติยังถือเป็นเรื่องลำบาก ตราบใดหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง ยังกระจัดกระจายไปตามกระทรวง ทบวงต่างๆ ทำให้ยากต่อการรวบรวมข้อมูล
“ตราบใดที่ระบบราชการไทยยังมีการรับสินบนกันอยู่ เรื่องที่จะรวบรวมหน่วยงานต่างๆ มาเป็นวันสต๊อป เซอร์วิส ก็ย่อมเป็นเรื่องยาก หรือเป็นไปไม่ได้เลย หมดหวังแล้วสำหรับประเทศไทย”
ด้านนายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึงเหตุผลในการจัดงานดังกล่าวว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯมีข้อมูลที่เก็บไว้มากมาย แต่ผู้ประกอบการหรือผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาฯอีกจำนวนมาก ใช้บริการจากศูนย์ข้อมูลฯน้อยมาก บางรายยังไม่ทราบวิธีการเข้าไปดูข้อมูลดังกล่าวว่า มีอะไรที่เป็นประโยชน์ได้บ้าง ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว สามารถตรวจสอบข้อมูลภาพรวมตลาดอสังหาฯโดยรวมได้ในระดับหนึ่ง เพราะมีการแยกประเภท (เซ็กเมนต์)ที่ชัดเจน และสรุปข้อมูลในทุกๆสัปดาห์ ทำให้เห็นภาพรวมเศรษฐกิจได้เป็นอย่างดี เนื่องจากการจะพัฒนาแต่ละโครงการขึ้นมา ต้องนำข้อมูลหลายอย่างประกอบ
นอกจากนี้ การที่ผู้ประกอบการบางราย ไม่เลือกใช้บริการของศูนย์ข้อมูลฯเลย อาจจะเป็นผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ที่จะพัฒนาโครงการในโซนที่ถนัด จึงมีข้อมูลในพื้นที่อยู่แล้ว ขณะเดียวกันผู้ประกอบการรายกลางอีกหลายราย ไม่สามารถมีข้อมูลในเชิงลึกได้ เมื่อเทียบกับศูนย์ข้อมูลฯ หรือผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่มีทีมลงสำรวจตลาดจึงไม่มีความจำเป็นต้องพึ่งพาข้อมูลของศูนย์ข้อมูลฯ
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯนั้น ในช่วงวิกฤตที่ผ่านมา ประเภทอสังหาฯที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ ธุรกิจโรงแรมและวิลลา ราคาตั้งแต่ 1 ล้านเหรียญสหรัฐขึ้นไป เชื่อว่ากลุ่มธุรกิจโรงแรมยังสามารถปรับแผนได้ ด้วยการปรับลดพนักงานบางส่วนออกไป ขณะที่วิลลาราคาแพง แม้การขายจะชะลอตัวแต่ราคากลับไม่ตก เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ มีเงินทุนเพียงพอ จึงสามารถรอให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้
ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียม นายกิตติพล กล่าวว่า ไปได้ดี ส่วนตลาดแนวราบยังทรงตัว แต่โซนที่ยังมียอดขายดี จะเป็นทำเลย่านราชพฤกษ์ และโซนตะวันออกของกทม. ซึ่งในเดือนพ.ค.ที่ผ่านมา มีตัวเลขการเข้าเยี่ยมชมโครงการเป็นที่น่าพอใจ
วานนี้ (16 ก.ค.52) สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย จัดงานสัมมนา เรื่อง แนวทางการวิเคราะห์ข้อมูลของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยมีนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เป็นวิทยากรในการบรรยาย
โดยนายสมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) หรือ NCH กล่าวว่า ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ทั้งจากกรมที่ดิน ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) หรือศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ล้วนเป็นข้อมูลในเชิงมหภาค เป็นข้อมูลในภาพกว้าง ที่จะเป็นประโยชน์เฉพาะต่อภาพรวมของประเทศ แต่ในส่วนของผู้ประกอบพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ไม่สามารถนำข้อมูลดังกล่าว มาประกอบการดำเนินธุรกิจหรือพัฒนาโครงการได้ทั้งหมด
ทั้งนี้ ข้อมูลที่ผู้ประกอบการจะนำไปใช้ได้จริง คือ ข้อมูลจุลภาค ในทำเลที่ต้องการพัฒนา ซึ่งได้แก่ ประเภทจำนวนของโครงการที่เปิดขาย ระดับราคา ผู้ประกอบการที่ทำการตลาดอยู่ อัตราการดูดซับ(ยอดขาย)ของตลาด รายได้ต่อหัวของประชากรในพื้นที่ อาชีพ และความต้องการ เหล่านี้ล้วนหาไม่ได้จากศูนย์ข้อมูลต่างๆของไทย หากผู้ประกอบการต้องการ คงต้องจ้างบริษัทเอกชนทำการวิจัยตลาดให้เท่านั้น
“ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลต่างๆ หรือแม้แต่ศูนย์ข้อมูลฯของธอส.เอง แม้จะทำได้ดีแค่ไหน ก็ไม่สามารถให้ข้อมูลในเชิงจุลภาคแก่ผู้ประกอบการได้” นายสมเชาว์ กล่าว
นอกจากนี้ ข้อมูลบางอย่าง เช่น จำนวนสินค้าที่ขายได้จริง ยอดปฏิเสธสินเชื่อ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไม่กล้าแจกแจงตัวเลข บางรายถึงกับปรับข้อมูลก่อนนำมาเปิดเผย เพื่อให้ดูใกล้เคียงหรือดีกว่าสถานการณ์ที่แท้จริง เพราะข้อ มูลบางอย่าง เป็นเรื่องที่อ่อนไหวต่อบริษัท โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
สำหรับภาพรวมอสังหาฯ ในปีนี้ ถือว่าดีกว่าปีที่ผ่านมาเล็กน้อยเท่านั้น ส่วนในช่วงครึ่งปีหลังจะมีอัตราการเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่ยังมีสถานการณ์ที่เป็นเรื่องเปราะบางมากสำหรับตลาด เช่น สถานการณ์การเมืองไม่นิ่ง ข่าวร้ายต่างๆ หากมีปัญหาเหล่านี้เกิดขึ้นเศรษฐกิจไทยก็ทรุดลงไปอีก
แหล่งข่าวระดับสูงจากวงการอสังหาฯกล่าวว่า ปัจจุบันข้อมูลด้านอสังหาฯ ของไทยถือว่ามีน้อยมาก ไม่ครอบคลุมในหลายๆด้าน แต่ละหน่วยงานจะไม่ให้ข้อมูลที่ละเอียดได้ เช่น หากต้องการขอข้อมูลตัวเลขจำนวนอาคารที่สร้างในเขตกรุงเทพฯปีนี้ ทางหน่วยงานของกรุงเทพมหานคร(กทม.) ไม่สามารถให้ข้อมูลที่ชัดเจนได้ เนื่องจากสำนักงานเขตเป็นผู้จัดเก็บ ข้อมูลไม่ได้เชื่อมโยงกับส่วนกลาง หรือ หากศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ขอข้อมูลจากหน่วยงานราชการด้วยกันเอง ยังเป็นเรื่องยาก
ดังนั้น หากประเทศไทยต้องการมีข้อมูลด้านอสังหาฯที่ครบถ้วน โดยเฉพาะในเรื่องของตัวเลขการซื้อและขายจริง ปริมาณการก่อสร้าง และอื่นๆ จะต้องใช้กฎหมายมาบังคับเพื่อให้ได้ข้อมูล อย่างไรก็ตาม การปฏิบัติยังถือเป็นเรื่องลำบาก ตราบใดหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง ยังกระจัดกระจายไปตามกระทรวง ทบวงต่างๆ ทำให้ยากต่อการรวบรวมข้อมูล
“ตราบใดที่ระบบราชการไทยยังมีการรับสินบนกันอยู่ เรื่องที่จะรวบรวมหน่วยงานต่างๆ มาเป็นวันสต๊อป เซอร์วิส ก็ย่อมเป็นเรื่องยาก หรือเป็นไปไม่ได้เลย หมดหวังแล้วสำหรับประเทศไทย”
ด้านนายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึงเหตุผลในการจัดงานดังกล่าวว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯมีข้อมูลที่เก็บไว้มากมาย แต่ผู้ประกอบการหรือผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาฯอีกจำนวนมาก ใช้บริการจากศูนย์ข้อมูลฯน้อยมาก บางรายยังไม่ทราบวิธีการเข้าไปดูข้อมูลดังกล่าวว่า มีอะไรที่เป็นประโยชน์ได้บ้าง ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว สามารถตรวจสอบข้อมูลภาพรวมตลาดอสังหาฯโดยรวมได้ในระดับหนึ่ง เพราะมีการแยกประเภท (เซ็กเมนต์)ที่ชัดเจน และสรุปข้อมูลในทุกๆสัปดาห์ ทำให้เห็นภาพรวมเศรษฐกิจได้เป็นอย่างดี เนื่องจากการจะพัฒนาแต่ละโครงการขึ้นมา ต้องนำข้อมูลหลายอย่างประกอบ
นอกจากนี้ การที่ผู้ประกอบการบางราย ไม่เลือกใช้บริการของศูนย์ข้อมูลฯเลย อาจจะเป็นผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ที่จะพัฒนาโครงการในโซนที่ถนัด จึงมีข้อมูลในพื้นที่อยู่แล้ว ขณะเดียวกันผู้ประกอบการรายกลางอีกหลายราย ไม่สามารถมีข้อมูลในเชิงลึกได้ เมื่อเทียบกับศูนย์ข้อมูลฯ หรือผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่มีทีมลงสำรวจตลาดจึงไม่มีความจำเป็นต้องพึ่งพาข้อมูลของศูนย์ข้อมูลฯ
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯนั้น ในช่วงวิกฤตที่ผ่านมา ประเภทอสังหาฯที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ ธุรกิจโรงแรมและวิลลา ราคาตั้งแต่ 1 ล้านเหรียญสหรัฐขึ้นไป เชื่อว่ากลุ่มธุรกิจโรงแรมยังสามารถปรับแผนได้ ด้วยการปรับลดพนักงานบางส่วนออกไป ขณะที่วิลลาราคาแพง แม้การขายจะชะลอตัวแต่ราคากลับไม่ตก เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ มีเงินทุนเพียงพอ จึงสามารถรอให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้
ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียม นายกิตติพล กล่าวว่า ไปได้ดี ส่วนตลาดแนวราบยังทรงตัว แต่โซนที่ยังมียอดขายดี จะเป็นทำเลย่านราชพฤกษ์ และโซนตะวันออกของกทม. ซึ่งในเดือนพ.ค.ที่ผ่านมา มีตัวเลขการเข้าเยี่ยมชมโครงการเป็นที่น่าพอใจ
