บริษัทรับสร้างบ้าน แนะใช้กม.เอสโครว์ แอคเคานต์ ป้องกันสารพัดกลโกงผู้ประกอบฉ้อโกง ชี้กรณี “ภูธนแสงทอง” สร้างความเดือนทั่ววงการ ชี้สัญญามาตรฐาน - กม.แพ่งยังมีช่องโหว่ไล่บี้โจรไม่ได้ “พีดี เฮาส์” มั่นใจใช้กม.เอสโครว์ฯดึงสถาบันการเงินดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา
นายสิทธิพร สุวรรณสุต ประธานกรรมการ บริษัท ปทุมดีไซน์ ดีเวลลอป จำกัด หรือ พีดี เฮาส์ กล่าวว่า จากกรณีความเดือดร้อนของประชาชนกว่า 30 ราย ที่ได้ทำสัญญาว่าจ้างบริษัท ภูธนแสงทอง และบริษัทในเครือ ให้ก่อสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง ออกมาร้องเรียนผ่านทางสื่อต่างๆ ว่า ถูกบริษัทดังกล่าวฉ้อโกงในรูปแบบต่างๆนั้น เห็นว่า แนวทางการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น นอกจากหน่วยงานรัฐฯ เช่น สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) และหน่วยงานรัฐบาลอื่นๆ ที่ต้องออกมาตรวจสอบและเร่งดำเนินการแก้ไขปัญหาให้แก่ประชาชนแล้ว
ในปัจจุบัน รัฐบาลได้มีการประกาศใช้พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือ กฎหมายเอสโครว์ แอคเคานต์ แต่ปรากฏว่า ไม่ถูกนำมาปฎิบัติอย่างเป็นรูปธรรม เนื่องจากกฎหมายดังกล่าวรัฐบาลไม่ได้มีการบังคับใช้ แต่เป็นการประกาศใช้โดยเปิดโอกาสให้คู่สัญญาตกลงกันเอง หรือ ต้องมีความสมัครใจกัน ระหว่างคู่สัญญาจะใช้กฎหมายดังกล่าวในการคุ้มครองคู่สัญญาหรือไม่
ทั้งนี้ กฎหมายดังกล่าวมีการประกาศใช้มาแล้วตั้งแต่ปี2551 แต่รัฐบาลไม่ได้บังคับต้องนำไปใช้ระหว่างคู่สัญญาทุกคู่ เนื่องจากวิธีการของกฎหมายเอสโครว์ฯนั้น จะต้องมีบุคคลที่ 3 เข้ามาทำหน้าที่ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาทั้งสอง ซึ่งต้องมีค่าใช้จ่ายหรือค่าทำเนียมในการดูแลสัญญาดังกล่าว โดยขณะนี้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้กำหนดว่าจะให้หน่วยงานใดเข้ามาทำหน้าที่ดูแลคู่สัญญา ซึ่งขณะนี้สถาบันการเงินต่างๆ เสนอตัวเข้ามารับหน้าที่ดังกล่าว แต่ยังไม่มีข้อสรุปใดๆ จาก ธปท.
“ในต่างประเทศนั้น มีการนำกฎหมายเอสโครว์ ฯ มาบังคับใช้กับคู่สัญญาที่มีการว่าจ้างให้ผลิต หรือก่อสร้างที่อยู่อาศัย หรือผลิตภัณฑ์ที่ต้องใช้ช่วงเวลาในการผลิต เช่น งานจ้างผลิตเครื่องจักร การต่อเรือ การประกอบเครื่องบิน โดยให้สถาบันการเงินเข้ามาทำหน้าที่ดูแลสัญญาและรักษาผลประโยชน์คู่สัญญา ทำให้การเบิกจ่ายเงินค่าจ้างเป็นไปตามงวดงาน ช่วยให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคได้ประโยชน์เท่าเทียมกัน ”
นายสิทธิพร กล่าวว่า ในกรณีการร้องเรียนของผู้ได้รับความเดือดร้อนจากบริษัทในเครือภูธนแสงทอง หากได้นำกฎหมายเอสโครว์ฯมาบังคับใช้ได้ จะช่วยให้ผู้บริโภคได้รับการคุ้มครองและไม่เกิดปัญหาเหมือนเช่นปัจจุบัน เนื่องจากการทำสัญญาของทั้งสองฝ่าย ได้รับการดูแลผลประโยชน์จากสถาบันการเงิน ในการทำหน้าที่ จ่ายเงินค่าจ้างตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง โดยมีผู้เชี่ยวชาญในวิชาชีพจากสถาบันการเงิน เข้ามาตรวจงานและอนุมัติจ่ายเงินตามความคืบหน้าของผลงาน
“การทำสัญญาของลูกค้าและบริษัทดังกล่าวที่เกิดขึ้นนั้น แม้ว่าลูกค้าจะมีการตรวจสอบสัญญา และติดตามอย่างต่อเนื่อง แต่จากกรณีที่ลูกค้าที่ได้รับความเดือดร้อนออกมาชี้แจง คือ การขู่ว่าจะทิ้งงาน หากไม่ให้เบิกเงินค่างวด เพราะไม่สามารถก่อสร้างต่อได้ เนื่องจากผู้ประกอบการจะอ้างว่าขาดสภาพคล่อง หรือบางครั้งใช้วิธีการอ้อน หรือวาทะในการโน้มน้าวใจให้เบิกค่างวดล่วงหน้าได้ ทำให้ลูกค้าเสียประโยชน์ แต่หากมีธนาคารเข้ามาดูแล จะทำให้ทั้งสองฝ่ายไม่สามารถบิดพลิ้ว หรือ ผิดสัญญาได้ ”
สัญญามาตรฐานคุมโจรไม่อยู่!
สำหรับกรณี การนำเรื่องสัญญามาตรฐานมาใช้ในการทำสัญญาก่อสร้างระหว่างลูกค้าและผู้ประกอบการนั้น นายสิทธิพร มีความเห็นว่า สัญญาดังกล่าวไม่มีผลต่อผู้ประกอบการที่มีพฤติกรรมหรือมีเจตนาในการฉ้อโกงหรือโจรตัวจริงได้ แต่จะมีผลกับผู้ประกอบการที่มีคุณธรรม และตั้งใจประกอบธุรกิจโดยสุจริตเท่านั้น เนื่องจากเมื่อเกิดการโกงกันขึ้นแล้ว สัญญาดังกล่าวไม่สามารถบังคับให้ผู้ประกอบการจ่ายค่าเสียหายได้ทันที แต่จะต้องผ่านกระบวนการยุติธรรม หรืออาศัยขั้นตอนศาลในพิพากษาคดี ซึ่งคดีความส่วนใหญ่จะเป็นคดีแพ่งและพาณิชย์
“ ผู้ประกอบการที่ตั้งใจเข้ามาทุจริต จะเข้าใจและรู้ถึงขั้นตอนการดำเนินคดีต่างๆ รวมถึงเข้าใจพฤติกรรมของลูกค้าอยู่แล้วว่า โดยมากจะไม่มีลูกค้ารายใดที่ยอมเสียเวลาในการดำเนินการขั้นตอนของศาล หรือแม้หากจะมีการดำเนินคดีถึงที่สุดตามขั้นตอนศาล คือ ให้ยึดทรัพย์ชดใช้ค่าเสียหายแก่ลูกค้า แต่ผู้ประกอบการสามารถยักยอกโดยการถ่ายโอนทรัพย์ให้ผู้อื่น ทำให้ลูกค้าคำนวณแล้วว่า ไม่คุ้ม เสียเวลาเสียเงิน ”
นายสิทธิพร ชี้ถึงการทำสัญญามาตรฐานนั้น ไม่ช่วยลูกค้าได้มากนัก เพราะสุดท้ายแล้ว หากผู้ประกอบการไม่ยินยอมชดใช้ค่าเสียหาย ก็ต้องดำเนินการขั้นตอนศาล ซึ่งผู้ประกอบการก็รู้อยู่แล้วว่า ขั้นตอนศาลนั้นต้องใช้เวลา และต้องใช้จ่ายเงินจำนวนมาก ทำให้ลูกค้าไม่ดำเนินการจนถึงที่สุด หรือแม้จะมี ก็มีน้อยราย
แหล่งข่าวรายหนึ่ง ได้ตั้งสังเกตว่า การจะนำกฎหมายเอสโครว์ฯมาใช้กับธุรกิจรับสร้างบ้านนั้น คงเป็นเรื่องที่ยาก แม้ว่าโดยหลักการแล้ว จะเป็นวิธีที่ดีในการเก็บเงินสำรองไว้สำหรับการทำธุรกรรมของผู้ซื้อและผู้ขาย แต่อย่าลืมว่า ธุรกิจรับสร้างบ้านหรือการก่อสร้างบ้าน ก็เป็นเรื่องของการจ้างทำของ เมื่อผู้รับจ้างไม่ปฏิบัติตามสัญญา ก็ต้องฟ้องเป็นคดีความทางแพ่งและพาณิชย์ นี้ คือช่องโหว่ทางกฎหมาย แต่สิ่งที่จะป้องกันปัญหาให้แก่ลูกค้าที่คิดจะปลูกสร้างบ้านหรือเลือกบริษัทรับสร้างบ้าน ต้องรัดกุมในเรื่องของสัญญา
ขณะที่บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด ได้รายงานถึงภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งหลังของปี 52 ว่า ในส่วนของธุรกิจรับสร้างบ้าน ทางศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า น่าจะมีอัตราการเติบโตได้ดีกว่าครึ่งแรกของปี52 แม้จะเป็นอัตราที่ติดลบเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่เนื่องจากตลาดรับสร้างบ้านยังคงมีปัจจัยหนุนนอกจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่คาดว่า น่าจะมีทิศทางที่ดีขึ้นแล้ว ธุรกิจรับสร้างบ้านยังมีปัจจัยหนุนจาก แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างที่อาจปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการผลิต จึงเป็นโอกาสดีสำหรับผู้บริโภคที่มีความพร้อมอาจจะเร่งตัดสินใจในขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างยังคงอยู่ในระดับที่ทรงตัว
สำหรับสภาวะตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี52 คาดว่า ผู้ประกอบการยังคงใช้กลยุทธ์ด้านราคาในการทำตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยผู้ประกอบการอาจปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้าน วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งบ้านให้เหมาะสมและสอดคล้องกับราคาของบ้าน แต่ยังคงความสวยงาม และความคงทนตามความต้องการของลูกค้า ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าในปี 2552 จำนวนบ้านที่ปลูกสร้างเองในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล น่าจะลดลง 24.1 % ถึงลดลง 32.8 % เมื่อเทียบกับปี 2551
นายสิทธิพร สุวรรณสุต ประธานกรรมการ บริษัท ปทุมดีไซน์ ดีเวลลอป จำกัด หรือ พีดี เฮาส์ กล่าวว่า จากกรณีความเดือดร้อนของประชาชนกว่า 30 ราย ที่ได้ทำสัญญาว่าจ้างบริษัท ภูธนแสงทอง และบริษัทในเครือ ให้ก่อสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง ออกมาร้องเรียนผ่านทางสื่อต่างๆ ว่า ถูกบริษัทดังกล่าวฉ้อโกงในรูปแบบต่างๆนั้น เห็นว่า แนวทางการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น นอกจากหน่วยงานรัฐฯ เช่น สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) และหน่วยงานรัฐบาลอื่นๆ ที่ต้องออกมาตรวจสอบและเร่งดำเนินการแก้ไขปัญหาให้แก่ประชาชนแล้ว
ในปัจจุบัน รัฐบาลได้มีการประกาศใช้พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือ กฎหมายเอสโครว์ แอคเคานต์ แต่ปรากฏว่า ไม่ถูกนำมาปฎิบัติอย่างเป็นรูปธรรม เนื่องจากกฎหมายดังกล่าวรัฐบาลไม่ได้มีการบังคับใช้ แต่เป็นการประกาศใช้โดยเปิดโอกาสให้คู่สัญญาตกลงกันเอง หรือ ต้องมีความสมัครใจกัน ระหว่างคู่สัญญาจะใช้กฎหมายดังกล่าวในการคุ้มครองคู่สัญญาหรือไม่
ทั้งนี้ กฎหมายดังกล่าวมีการประกาศใช้มาแล้วตั้งแต่ปี2551 แต่รัฐบาลไม่ได้บังคับต้องนำไปใช้ระหว่างคู่สัญญาทุกคู่ เนื่องจากวิธีการของกฎหมายเอสโครว์ฯนั้น จะต้องมีบุคคลที่ 3 เข้ามาทำหน้าที่ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาทั้งสอง ซึ่งต้องมีค่าใช้จ่ายหรือค่าทำเนียมในการดูแลสัญญาดังกล่าว โดยขณะนี้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้กำหนดว่าจะให้หน่วยงานใดเข้ามาทำหน้าที่ดูแลคู่สัญญา ซึ่งขณะนี้สถาบันการเงินต่างๆ เสนอตัวเข้ามารับหน้าที่ดังกล่าว แต่ยังไม่มีข้อสรุปใดๆ จาก ธปท.
“ในต่างประเทศนั้น มีการนำกฎหมายเอสโครว์ ฯ มาบังคับใช้กับคู่สัญญาที่มีการว่าจ้างให้ผลิต หรือก่อสร้างที่อยู่อาศัย หรือผลิตภัณฑ์ที่ต้องใช้ช่วงเวลาในการผลิต เช่น งานจ้างผลิตเครื่องจักร การต่อเรือ การประกอบเครื่องบิน โดยให้สถาบันการเงินเข้ามาทำหน้าที่ดูแลสัญญาและรักษาผลประโยชน์คู่สัญญา ทำให้การเบิกจ่ายเงินค่าจ้างเป็นไปตามงวดงาน ช่วยให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคได้ประโยชน์เท่าเทียมกัน ”
นายสิทธิพร กล่าวว่า ในกรณีการร้องเรียนของผู้ได้รับความเดือดร้อนจากบริษัทในเครือภูธนแสงทอง หากได้นำกฎหมายเอสโครว์ฯมาบังคับใช้ได้ จะช่วยให้ผู้บริโภคได้รับการคุ้มครองและไม่เกิดปัญหาเหมือนเช่นปัจจุบัน เนื่องจากการทำสัญญาของทั้งสองฝ่าย ได้รับการดูแลผลประโยชน์จากสถาบันการเงิน ในการทำหน้าที่ จ่ายเงินค่าจ้างตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง โดยมีผู้เชี่ยวชาญในวิชาชีพจากสถาบันการเงิน เข้ามาตรวจงานและอนุมัติจ่ายเงินตามความคืบหน้าของผลงาน
“การทำสัญญาของลูกค้าและบริษัทดังกล่าวที่เกิดขึ้นนั้น แม้ว่าลูกค้าจะมีการตรวจสอบสัญญา และติดตามอย่างต่อเนื่อง แต่จากกรณีที่ลูกค้าที่ได้รับความเดือดร้อนออกมาชี้แจง คือ การขู่ว่าจะทิ้งงาน หากไม่ให้เบิกเงินค่างวด เพราะไม่สามารถก่อสร้างต่อได้ เนื่องจากผู้ประกอบการจะอ้างว่าขาดสภาพคล่อง หรือบางครั้งใช้วิธีการอ้อน หรือวาทะในการโน้มน้าวใจให้เบิกค่างวดล่วงหน้าได้ ทำให้ลูกค้าเสียประโยชน์ แต่หากมีธนาคารเข้ามาดูแล จะทำให้ทั้งสองฝ่ายไม่สามารถบิดพลิ้ว หรือ ผิดสัญญาได้ ”
สัญญามาตรฐานคุมโจรไม่อยู่!
สำหรับกรณี การนำเรื่องสัญญามาตรฐานมาใช้ในการทำสัญญาก่อสร้างระหว่างลูกค้าและผู้ประกอบการนั้น นายสิทธิพร มีความเห็นว่า สัญญาดังกล่าวไม่มีผลต่อผู้ประกอบการที่มีพฤติกรรมหรือมีเจตนาในการฉ้อโกงหรือโจรตัวจริงได้ แต่จะมีผลกับผู้ประกอบการที่มีคุณธรรม และตั้งใจประกอบธุรกิจโดยสุจริตเท่านั้น เนื่องจากเมื่อเกิดการโกงกันขึ้นแล้ว สัญญาดังกล่าวไม่สามารถบังคับให้ผู้ประกอบการจ่ายค่าเสียหายได้ทันที แต่จะต้องผ่านกระบวนการยุติธรรม หรืออาศัยขั้นตอนศาลในพิพากษาคดี ซึ่งคดีความส่วนใหญ่จะเป็นคดีแพ่งและพาณิชย์
“ ผู้ประกอบการที่ตั้งใจเข้ามาทุจริต จะเข้าใจและรู้ถึงขั้นตอนการดำเนินคดีต่างๆ รวมถึงเข้าใจพฤติกรรมของลูกค้าอยู่แล้วว่า โดยมากจะไม่มีลูกค้ารายใดที่ยอมเสียเวลาในการดำเนินการขั้นตอนของศาล หรือแม้หากจะมีการดำเนินคดีถึงที่สุดตามขั้นตอนศาล คือ ให้ยึดทรัพย์ชดใช้ค่าเสียหายแก่ลูกค้า แต่ผู้ประกอบการสามารถยักยอกโดยการถ่ายโอนทรัพย์ให้ผู้อื่น ทำให้ลูกค้าคำนวณแล้วว่า ไม่คุ้ม เสียเวลาเสียเงิน ”
นายสิทธิพร ชี้ถึงการทำสัญญามาตรฐานนั้น ไม่ช่วยลูกค้าได้มากนัก เพราะสุดท้ายแล้ว หากผู้ประกอบการไม่ยินยอมชดใช้ค่าเสียหาย ก็ต้องดำเนินการขั้นตอนศาล ซึ่งผู้ประกอบการก็รู้อยู่แล้วว่า ขั้นตอนศาลนั้นต้องใช้เวลา และต้องใช้จ่ายเงินจำนวนมาก ทำให้ลูกค้าไม่ดำเนินการจนถึงที่สุด หรือแม้จะมี ก็มีน้อยราย
แหล่งข่าวรายหนึ่ง ได้ตั้งสังเกตว่า การจะนำกฎหมายเอสโครว์ฯมาใช้กับธุรกิจรับสร้างบ้านนั้น คงเป็นเรื่องที่ยาก แม้ว่าโดยหลักการแล้ว จะเป็นวิธีที่ดีในการเก็บเงินสำรองไว้สำหรับการทำธุรกรรมของผู้ซื้อและผู้ขาย แต่อย่าลืมว่า ธุรกิจรับสร้างบ้านหรือการก่อสร้างบ้าน ก็เป็นเรื่องของการจ้างทำของ เมื่อผู้รับจ้างไม่ปฏิบัติตามสัญญา ก็ต้องฟ้องเป็นคดีความทางแพ่งและพาณิชย์ นี้ คือช่องโหว่ทางกฎหมาย แต่สิ่งที่จะป้องกันปัญหาให้แก่ลูกค้าที่คิดจะปลูกสร้างบ้านหรือเลือกบริษัทรับสร้างบ้าน ต้องรัดกุมในเรื่องของสัญญา
ขณะที่บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด ได้รายงานถึงภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งหลังของปี 52 ว่า ในส่วนของธุรกิจรับสร้างบ้าน ทางศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า น่าจะมีอัตราการเติบโตได้ดีกว่าครึ่งแรกของปี52 แม้จะเป็นอัตราที่ติดลบเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่เนื่องจากตลาดรับสร้างบ้านยังคงมีปัจจัยหนุนนอกจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่คาดว่า น่าจะมีทิศทางที่ดีขึ้นแล้ว ธุรกิจรับสร้างบ้านยังมีปัจจัยหนุนจาก แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างที่อาจปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการผลิต จึงเป็นโอกาสดีสำหรับผู้บริโภคที่มีความพร้อมอาจจะเร่งตัดสินใจในขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างยังคงอยู่ในระดับที่ทรงตัว
สำหรับสภาวะตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี52 คาดว่า ผู้ประกอบการยังคงใช้กลยุทธ์ด้านราคาในการทำตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยผู้ประกอบการอาจปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้าน วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งบ้านให้เหมาะสมและสอดคล้องกับราคาของบ้าน แต่ยังคงความสวยงาม และความคงทนตามความต้องการของลูกค้า ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าในปี 2552 จำนวนบ้านที่ปลูกสร้างเองในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล น่าจะลดลง 24.1 % ถึงลดลง 32.8 % เมื่อเทียบกับปี 2551
