กรรมการหอการค้าไทย-สวีเดนเผย กองทุนส่วนบุคคล 3 ชาติ สนใจเข้าซื้ออสังหาฯในไทย ชี้กลุ่มผู้เกษียณอายุในต่างประเทศต้องการพักอาศัยในไทย เฉพาะเม็ดเงินจากประเทศสวีเดนเข้าไทยแล้ว 27,000 ล้านบาทต่อปี ซื้อที่พักอาศัยไปแล้ว 1 หมื่นยูนิต “ ปฎิมา จีระแพทย์ ” ตั้งเป้า 10 ข้างหน้า 1 แสนยูนิต พร้อมแจง 4 ข้ออุปสรรคสกัดผู้ลงทุนชาวต่างชาติ เร่งศึกษาข้อมูล แนวทางแก้ไขเสนอนายกฯ 24 ก.ค.นี้
ปัจจุบันรัฐบาลไทยพยายามสนับสนุนให้กองทุนและนักลงทุนจากต่างประเทศ เข้ามาลงทุนในประเทศอย่างต่อเนื่อง แต่ปัญหาคือ การชะลอตัวการลงทุนจากต่างชาติ อันเป็นผลจากวิกฤตเศรษฐกิจโลกที่เกิดขึ้น ทำให้สภาพคล่องของแต่ละประเทศลดลง แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีกลุ่มทุนหรือกองทุนบางส่วน โดยเฉพาะกองทุนส่วนบุคคล(ไพรเวทฟันด์) ที่มีความพร้อมทางด้านสภาพคล่อง เช่น กลุ่มผู้เกษียณอายุในต่างประเทศ ต้องการเข้ามาซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยในไทย
นายปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการหอการค้าไทย-สวีเดน ในฐานะประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์หอการค้านานาชาติ ซึ่งมีสมาชิกรวม 30 กว่าประเทศ เปิดเผยว่า จากการหารือร่วมกับสภาหอการค้านานชาติ ในประเด็นการส่งเสริมการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย พบว่า ในปัจจุบันยังมีกลุ่มทุนส่วนบุคคลจากประเทศญี่ปุ่น สวีเดน และออสเตรเลีย สนใจเข้ามาลงทุนซื้อที่พักอาศัยในประเทศไทย โดยเฉพาะกลุ่มทุนส่วนบุคคลกลุ่มผู้เกษียณอายุ จำนวนมากที่สนใจเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทย เพื่อใช้เป็นที่พักอาศัย
“ ที่ผ่านมา กองทุนส่วนบุคคลจากประเทศสวีเดน และเป็นประเทศที่มีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศไทยต่อปีมากที่สุด ได้เข้ามาซื้ออสังหฯในไทย และยังมีกองทุนส่วนบุคคลอีกจำนวนมาก ต้องการเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทย เพียงแต่ยังกังวลต่อกฎระเบียบและข้อกำหนดของไทยหลายอย่าง ”นายปฏิมา กล่าวและฉายภาพกลุ่มนักท่องเที่ยวจากประเทศสวีเดนว่า
ในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว จำนวนนักท่องเที่ยวจากประเทศสวีเดนเดินทางเข้ามาในไทยสูงถึง 55,000 ราย โดยในจำนวนนี้ มีประมาณ10% หรือประมาณ 5,500 ราย ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ระดับราคาเฉลี่ยประมาณ 5 ล้านบาท หรือคิดเป็นมูลค่า 27,000 ล้านบาทต่อปี
“ก่อนหน้านี้มีชาวสวีเดนที่เกษียณอายุ และได้รับเงินสวัสดิการสังคมจากรัฐบาลต่อเดือน 50,000 บาท เข้ามาซื้อที่พักอาศัยในประเทศแล้วประมาณ 10,000 ยูนิต และหอการค้าสวีเดนตั้งเป้าว่า ในระยะ10ปีจากนี้จะผลักดันให้ได้ 100,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีชาวญี่ปุ่นและชาวออสเตรเลีย ที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศจำนวนหนึ่ง และแนวโน้มจะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง”
นายปฏิมากล่าวว่า ทางสภาหอการค้านานชาติ ได้เสนอแนะเกี่ยวกับการแก้ไขอุปสรรค์และปัญหาของการเข้ามาลงทุนธุรกิจอสังหาฯในประเทศไทยของกองทุน และนักลงทุนต่างชาติ โดย ปัญหาหลักๆ คือกฎระเบียบและข้อบังคับทางด้านกฎหมายของประเทศไทย ที่ไม่ส่งเสริมการเข้าลงทุนจากต่างประเทศ
ในขณะที่ ประเทศคู่แข่งอย่างมาเลเซีย เวียดนามนั้น มีการออกกฎระเบียบต่างๆ ที่เอื้ออำนวยต่อการลงทุนของต่างชาติ แถมยังเพิ่มสิทธิประโยชน์ด้านอื่นๆให้แก่นักลงทุนที่เข้าไปลงทุนแทบทุกๆด้าน ต่างจากประเทศไทยที่มีกฎระเบียบที่รัดกุม เช่น การถือครองกรรมสิทธิ์บนที่ดิน อาคารชุด การต่ออายุวีซ่า รวมถึงปัญหาด้านการปล่อยสินเชื่อแก่ชาวต่างชาติ ที่เข้ามาลงทุนในประเทศ ส่งผลให้ต่างประเทศชะลอการเข้ามาลงทุนในไทย
“ สิ่งที่หอการค้านานาชาติเรียกร้อง อยากให้รัฐบาลผ่อนปรนกฎระเบียบข้อปฏิบัติต่างๆ เพื่อดึงทุนจากต่างชาติเข้ามา ซึ่งคณะกรรมการอสังหาฯหอการค้านานาชาติ เตรียมทำการศึกษาอุปสรรค และแนวทางการแก้ปัญหา รวมถึงข้อเสนอแนะต่างๆ นำเสนอต่อนายกรัฐมนตรีเพื่อพิจารณา ปรับเปลี่ยนกฎระเบียบต่างๆ ให้เอื้อและส่งเสริมการลงทุนของต่างชาติมากขึ้น ”
โดยกำหนดแนวทางการศึกษาไว้ 4 หัวเรื่องหลักๆ ได้แก่ 1.การยืดอายุสัญญาเช่าซื้อที่ดินของชาวต่างชาติ 2. การถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ 49 % 3.การให้สิทธิ์ หรือ ขยายอายุหนังสือเดินทาง(วีซ่า) ของชาวต่างชาติ และ 4. การปล่อยสินเชื่อแก่ชาวต่างชาติที่จะเข้ามาซื้ออสังหาฯ
ทั้งนี้ การให้สิทธิ์เช่าซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติ มีอายุสัญญาเช่าที่ค่อนข้างสั้น คือ มีระยะเวลา 30 ปี ซึ่งชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาในประเทศไทยต้องการเช่าเป็นเวลา 60 ปี หรือ 90 ปี ซึ่งจะช่วยสร้างแรงจูงใจเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทยมากขึ้น นอกจากนี้ ในการเสนอแนะ ยังมีมาตรการป้องกันการซื้อเพื่อเก็งกำไร เช่น กำหนดระยะเวลาในการเปลี่ยนมือ การจัดแบ่งโซนนิ่ง และการกำหนดขนาดของที่ดิน เป็นต้น
“ เรื่องดังกล่าวทนายของสภาหอการค้าเสนอทางออก ด้วยวิธีการออกกรรมสิทธิ์ครอบครองที่ดินแบบเดียวกับ น.ส.3ก แก่ชาวต่างชาติได้ เพื่อแก้ไขปัญหาเรื่องอายุสัญญาเช่าซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัย และการซื้อเพื่อเก็งกำไร สามารถนำไปแก้ปัญหาเรื่องการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม เพื่อให้สามารถขยายสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในสัดส่วน 49% ของพื้นที่ขาย เป็น 80-100% ของพื้นที่ขาย จะช่วยแก้ปัญหาการขายห้องชุดในโครงการที่มีราคาแพง ป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาการสร้างซัปพลายเกินกว่าจำเป็น โดย
รัฐบาลอาจจะกำหนดเป็นโซนนิ่งในการพัฒนาโครงการให้ผู้ประกอบการด้วย”
ส่วนแนวทางการแก้ปัญหาเรื่องหนังสือเดินทาง แม้อาจจะไม่เกี่ยวโดยตรงกับการซื้ออสังหาฯ แต่เรื่องดังกล่าว จะเป็นเครื่องมือหนึ่งในการจูงใจให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯได้ เนื่องจากปัจจุบันวีซ่ามีระยะเวลา 3-6เดือน ซึ่งเป็นอุปสรรค์ในการพักอาศัยในประเทศ เพราะต้องเดินทางออกนอกประเทศ ทุกๆ 3หรือ 6 เดือน เพื่อต่อวีซ่า แต่หากให้สิทธิ์ยืดอายุวีซ่า เป็น 1-2 ปี และสามารถต่ออายุครั้งใหม่ได้ หรือมากกว่านั้น จะเป็นการดี เพราะในมาเลเซียหรือบางประเทศ ให้สิทธิ์ผู้ซื้ออสังหาฯนานถึง10ปี หรืออาจจะออกใบอนุญาตประกอบกิจการ หรือการอยู่อาศัยแทน
ส่วนแนวทางสนับสนุนสินเชื่อให้แก่ชาวต่างประเทศเพื่อซื้ออสังหาฯนั้น เป็นเรื่องที่ค่อนข้างยากเนื่องจากรัฐบาลต้องการให้ชาวต่างชาตินำเงินเข้ามาซื้อมากกว่าใช้สินเชื่อในประเทศ ซึ่งเรื่องดังกล่าวต้องมีการหารืออีกครั้งหนึ่ง
“ การศึกษาอุปสรรค และข้อเสนอแนะเกี่ยวกับการส่งเสริมการเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาฯของชาวต่างชาตินั้น คาดว่าจะสรุปข้อมูลเสนอต่อนายกรัฐมนตรีได้ในวันที่ 24 ก.ค.นี้ และคาดว่า ในอีก 6 เดือนข้างหน้า จะสามารถรวบรวมข้อมูลทั้งหมด แนวทางการแก้ไขปัญหา เพื่อจัดทำเป็นสมุดปกขาวอย่างสมบูรณ์แบบ เสนอต่อนายกรัฐมนตรี ในนามของสภาหอการค้านานาชาติ”
ปัจจุบันรัฐบาลไทยพยายามสนับสนุนให้กองทุนและนักลงทุนจากต่างประเทศ เข้ามาลงทุนในประเทศอย่างต่อเนื่อง แต่ปัญหาคือ การชะลอตัวการลงทุนจากต่างชาติ อันเป็นผลจากวิกฤตเศรษฐกิจโลกที่เกิดขึ้น ทำให้สภาพคล่องของแต่ละประเทศลดลง แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีกลุ่มทุนหรือกองทุนบางส่วน โดยเฉพาะกองทุนส่วนบุคคล(ไพรเวทฟันด์) ที่มีความพร้อมทางด้านสภาพคล่อง เช่น กลุ่มผู้เกษียณอายุในต่างประเทศ ต้องการเข้ามาซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยในไทย
นายปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการหอการค้าไทย-สวีเดน ในฐานะประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์หอการค้านานาชาติ ซึ่งมีสมาชิกรวม 30 กว่าประเทศ เปิดเผยว่า จากการหารือร่วมกับสภาหอการค้านานชาติ ในประเด็นการส่งเสริมการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย พบว่า ในปัจจุบันยังมีกลุ่มทุนส่วนบุคคลจากประเทศญี่ปุ่น สวีเดน และออสเตรเลีย สนใจเข้ามาลงทุนซื้อที่พักอาศัยในประเทศไทย โดยเฉพาะกลุ่มทุนส่วนบุคคลกลุ่มผู้เกษียณอายุ จำนวนมากที่สนใจเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทย เพื่อใช้เป็นที่พักอาศัย
“ ที่ผ่านมา กองทุนส่วนบุคคลจากประเทศสวีเดน และเป็นประเทศที่มีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศไทยต่อปีมากที่สุด ได้เข้ามาซื้ออสังหฯในไทย และยังมีกองทุนส่วนบุคคลอีกจำนวนมาก ต้องการเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทย เพียงแต่ยังกังวลต่อกฎระเบียบและข้อกำหนดของไทยหลายอย่าง ”นายปฏิมา กล่าวและฉายภาพกลุ่มนักท่องเที่ยวจากประเทศสวีเดนว่า
ในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว จำนวนนักท่องเที่ยวจากประเทศสวีเดนเดินทางเข้ามาในไทยสูงถึง 55,000 ราย โดยในจำนวนนี้ มีประมาณ10% หรือประมาณ 5,500 ราย ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ระดับราคาเฉลี่ยประมาณ 5 ล้านบาท หรือคิดเป็นมูลค่า 27,000 ล้านบาทต่อปี
“ก่อนหน้านี้มีชาวสวีเดนที่เกษียณอายุ และได้รับเงินสวัสดิการสังคมจากรัฐบาลต่อเดือน 50,000 บาท เข้ามาซื้อที่พักอาศัยในประเทศแล้วประมาณ 10,000 ยูนิต และหอการค้าสวีเดนตั้งเป้าว่า ในระยะ10ปีจากนี้จะผลักดันให้ได้ 100,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีชาวญี่ปุ่นและชาวออสเตรเลีย ที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศจำนวนหนึ่ง และแนวโน้มจะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง”
นายปฏิมากล่าวว่า ทางสภาหอการค้านานชาติ ได้เสนอแนะเกี่ยวกับการแก้ไขอุปสรรค์และปัญหาของการเข้ามาลงทุนธุรกิจอสังหาฯในประเทศไทยของกองทุน และนักลงทุนต่างชาติ โดย ปัญหาหลักๆ คือกฎระเบียบและข้อบังคับทางด้านกฎหมายของประเทศไทย ที่ไม่ส่งเสริมการเข้าลงทุนจากต่างประเทศ
ในขณะที่ ประเทศคู่แข่งอย่างมาเลเซีย เวียดนามนั้น มีการออกกฎระเบียบต่างๆ ที่เอื้ออำนวยต่อการลงทุนของต่างชาติ แถมยังเพิ่มสิทธิประโยชน์ด้านอื่นๆให้แก่นักลงทุนที่เข้าไปลงทุนแทบทุกๆด้าน ต่างจากประเทศไทยที่มีกฎระเบียบที่รัดกุม เช่น การถือครองกรรมสิทธิ์บนที่ดิน อาคารชุด การต่ออายุวีซ่า รวมถึงปัญหาด้านการปล่อยสินเชื่อแก่ชาวต่างชาติ ที่เข้ามาลงทุนในประเทศ ส่งผลให้ต่างประเทศชะลอการเข้ามาลงทุนในไทย
“ สิ่งที่หอการค้านานาชาติเรียกร้อง อยากให้รัฐบาลผ่อนปรนกฎระเบียบข้อปฏิบัติต่างๆ เพื่อดึงทุนจากต่างชาติเข้ามา ซึ่งคณะกรรมการอสังหาฯหอการค้านานาชาติ เตรียมทำการศึกษาอุปสรรค และแนวทางการแก้ปัญหา รวมถึงข้อเสนอแนะต่างๆ นำเสนอต่อนายกรัฐมนตรีเพื่อพิจารณา ปรับเปลี่ยนกฎระเบียบต่างๆ ให้เอื้อและส่งเสริมการลงทุนของต่างชาติมากขึ้น ”
โดยกำหนดแนวทางการศึกษาไว้ 4 หัวเรื่องหลักๆ ได้แก่ 1.การยืดอายุสัญญาเช่าซื้อที่ดินของชาวต่างชาติ 2. การถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ 49 % 3.การให้สิทธิ์ หรือ ขยายอายุหนังสือเดินทาง(วีซ่า) ของชาวต่างชาติ และ 4. การปล่อยสินเชื่อแก่ชาวต่างชาติที่จะเข้ามาซื้ออสังหาฯ
ทั้งนี้ การให้สิทธิ์เช่าซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติ มีอายุสัญญาเช่าที่ค่อนข้างสั้น คือ มีระยะเวลา 30 ปี ซึ่งชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาในประเทศไทยต้องการเช่าเป็นเวลา 60 ปี หรือ 90 ปี ซึ่งจะช่วยสร้างแรงจูงใจเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทยมากขึ้น นอกจากนี้ ในการเสนอแนะ ยังมีมาตรการป้องกันการซื้อเพื่อเก็งกำไร เช่น กำหนดระยะเวลาในการเปลี่ยนมือ การจัดแบ่งโซนนิ่ง และการกำหนดขนาดของที่ดิน เป็นต้น
“ เรื่องดังกล่าวทนายของสภาหอการค้าเสนอทางออก ด้วยวิธีการออกกรรมสิทธิ์ครอบครองที่ดินแบบเดียวกับ น.ส.3ก แก่ชาวต่างชาติได้ เพื่อแก้ไขปัญหาเรื่องอายุสัญญาเช่าซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัย และการซื้อเพื่อเก็งกำไร สามารถนำไปแก้ปัญหาเรื่องการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม เพื่อให้สามารถขยายสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในสัดส่วน 49% ของพื้นที่ขาย เป็น 80-100% ของพื้นที่ขาย จะช่วยแก้ปัญหาการขายห้องชุดในโครงการที่มีราคาแพง ป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาการสร้างซัปพลายเกินกว่าจำเป็น โดย
รัฐบาลอาจจะกำหนดเป็นโซนนิ่งในการพัฒนาโครงการให้ผู้ประกอบการด้วย”
ส่วนแนวทางการแก้ปัญหาเรื่องหนังสือเดินทาง แม้อาจจะไม่เกี่ยวโดยตรงกับการซื้ออสังหาฯ แต่เรื่องดังกล่าว จะเป็นเครื่องมือหนึ่งในการจูงใจให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯได้ เนื่องจากปัจจุบันวีซ่ามีระยะเวลา 3-6เดือน ซึ่งเป็นอุปสรรค์ในการพักอาศัยในประเทศ เพราะต้องเดินทางออกนอกประเทศ ทุกๆ 3หรือ 6 เดือน เพื่อต่อวีซ่า แต่หากให้สิทธิ์ยืดอายุวีซ่า เป็น 1-2 ปี และสามารถต่ออายุครั้งใหม่ได้ หรือมากกว่านั้น จะเป็นการดี เพราะในมาเลเซียหรือบางประเทศ ให้สิทธิ์ผู้ซื้ออสังหาฯนานถึง10ปี หรืออาจจะออกใบอนุญาตประกอบกิจการ หรือการอยู่อาศัยแทน
ส่วนแนวทางสนับสนุนสินเชื่อให้แก่ชาวต่างประเทศเพื่อซื้ออสังหาฯนั้น เป็นเรื่องที่ค่อนข้างยากเนื่องจากรัฐบาลต้องการให้ชาวต่างชาตินำเงินเข้ามาซื้อมากกว่าใช้สินเชื่อในประเทศ ซึ่งเรื่องดังกล่าวต้องมีการหารืออีกครั้งหนึ่ง
“ การศึกษาอุปสรรค และข้อเสนอแนะเกี่ยวกับการส่งเสริมการเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาฯของชาวต่างชาตินั้น คาดว่าจะสรุปข้อมูลเสนอต่อนายกรัฐมนตรีได้ในวันที่ 24 ก.ค.นี้ และคาดว่า ในอีก 6 เดือนข้างหน้า จะสามารถรวบรวมข้อมูลทั้งหมด แนวทางการแก้ไขปัญหา เพื่อจัดทำเป็นสมุดปกขาวอย่างสมบูรณ์แบบ เสนอต่อนายกรัฐมนตรี ในนามของสภาหอการค้านานาชาติ”
