ฝ่ายวิจัยบริษัท แอล.พี.เอ็น.เชื่อ ครึ่งปีหลัง 52 มาตรการรัฐบาลเห็นผล คาดทั้งปีคอนโดฯจดทะเบียน 30,000-35,000 หน่วย โต 35% พร้อมสรุปตลาดอสังหาฯ ปี 51 ตลาดคอนโดฯเปิดตัววูบ 45% เหตุปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจ ราคาน้ำมัน-ราคาวัสดุผันผวน แบงก์เข้มปล่อยกู้ส่งผล Reject Rate พุ่ง 20-30%
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยงายวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2551 พร้อมทั้งสรุปแนวโน้มตลาดปี 2552 ว่า เศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีแรกเงินเฟ้อมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก จากปัญหาราคาน้ำมัน ซึ่งสูงสุดในระดับ 9.6 ที่เดือนกรกฎาคม ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงสุดในรอบ 10 ปี ส่วนอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มสูงขึ้นในช่วงต้นปี เนื่องจากเป็นนโยบายในการรักษาระดับอัตราเงินเฟ้อ ทำให้มีสัญญาณของ NPL ที่สูงขึ้นในระบบส่งผลให้สถาบันการเงิน ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจทางรัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เพื่อผลักดันเศรษฐกิจในภาพรวม แต่เนื่องจากภาวะราคาน้ำมันทีมีความผันผวนอย่างมาก และการเมืองที่ขาดเสถียรภาพ ทำให้สถานการณ์โดยรวมไม่เป็นไปตามทิศทางที่กำหนดไว้
สำหรับในครึ่งปีหลัง ภาวะวิกฤตการณ์ซับไพรม์ในสหรัฐฯส่งผลกระทบรุนแรงมากขึ้น และรุนแรงไปทั่วโลก ไม่เว้นแม้แต่ระบบเศรษฐกิจของไทยเอง โดยผลกระทบทางตรงที่เห็นได้ชัดเจนที่สุด คือ การส่งออก และท่องเที่ยว ทำให้ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคอยู่ที่ระดับ 9.30% ในเดือนธันวาคม โดยเป็นตัวเลขที่ต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ในรอบ 10 ปี ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างเห็นได้ชัด และในด้านสถาบันการเงินยิ่งมีความเข้มงวดมากยิ่งขึ้นอีก ส่งผลให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อหรือ Reject Rate ของตลาดโดยรวมทั้งปีอยู่ที่ประมาณ 20-30% แต่ทางบริษัทได้มีการเตรียมการรับมือล่วงหน้ามาตลอด โดยการร่วมมือกับสถาบันการเงินบริหารจัดการ Credit ของลูกค้าตั้งแต่ ณ วันแรกที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ทำให้บริษัทมีอัตรา Reject Rate เพียง 10%
ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างมีความผันผวนมากตามราคาน้ำมัน โดยต้นปีดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างอยู่ที่ 177 (ปี 2543 = 100) หรือปรับขึ้นประมาณ 30% เมื่อเทียบกับปี 2550 ซึ่งเป็นผลมาจาก ราคาผลิตภัณฑ์เหล็กที่มีการปรับขึ้นอย่างรุนแรงและสูงมากที่สุดในเดือนกรกฎาคม โดยมีดัชนีอยู่ที่ 309.90 ในช่วงนั้นเพื่อแก้ปัญหาเรื่องต้นทุน ผู้ประกอบการหลายรายมีการสั่งซื้อวัสดุล่วงหน้าโดยเฉพาะเหล็กเส้น สำหรับในช่วงปลายปี อันเนื่องจากราคาวัสดุก่อสร้างก็ได้ปรับตัวลดลง ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลง จึงทำให้ดัชนีวัสดุก่อสร้างลดลงเหลือ 140.30 ซึ่งใกล้เคียงกับในปีที่ผ่านมา
**ปี 51 คอนโดฯเปิดตัวลง 45%**
ในปี 2551 มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยทั้งหมดประมาณ 70,000 หน่วย ลดลงจากปีที่แล้ว ประมาณ 30% โดยเมื่อพิจารณาเฉพาะคอนโดมิเนียมนั้น มีการเปิดตัวประมาณ 33,000 หน่วย ลดลง 45% จากปี 2550 โดยปี 2551 การเปิดตัวชะลอตั้งแต่ต้นปี เนื่องจากมีความกังวลเรื่อง Over Supply จากปี 2550 ที่มีการเปิดตัวเป็นจำนวนมากถึงเกือบ 60,000 หน่วยโดยเฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้า เช่น สุขุมวิท รัชดา และ ลาดพร้าว แต่หลายๆ บริเวณก็ยังขาด ซัปพลาย ไม่มีผู้ประกอบการเข้าไปพัฒนา จากความกังวลดังกล่าวทำให้บางบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวคอนโดฯลดลง หรือเปลี่ยนเป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น เนื่องจากการพัฒนาคอนโดมิเนียมเป็นการพัฒนาโครงการที่มีขนาดใหญ่การลงทุนสูง มีผลทำให้ซัปพลายในภาพรวมของตลาดลดลงจากปีที่ผ่านมา ประกอบกับภาวะความไม่ชัดเจนทางเศรษฐกิจและการเมืองทำให้ในครึ่งปีหลังคอนโดมีการปรับลดลง 30% เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก แต่ถึงอย่างไรก็ตาม สัดส่วนอาคารชุดพักอาศัยยังคงมีสัดส่วนสูงสุดเมื่อเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยประเภทอื่น โดยมีส่วนแบ่งการตลาดอยู่ที่ 48%
ด้านการจดทะเบียนอาคารชุดในปี 2551 มีจำนวนประมาณ 26,124 หน่วย หากแบ่งตามระดับราคาคอนโดฯระดับ A+ จดทะเบียนรวมทั้งสิ้น 1,250 หน่วย หรือ 5% ระดับ A จดทะเบียนรวมทั้งสิ้น 2,092 หน่วย หรือ 8% ส่วนคอนโดฯระดับ B จดทะเบียนทั้งสิ้น 14,518 หน่วย หรือ 55% และคอนโดฯระดับ C จดทะเบียนทั้งสิ้น 8,264 หน่วย หรือ 32% โดยภาพรวมทั้งหมดมีการเติบโต 61% ซึ่งบริษัทมีการเติบโตถึง 163% และมีส่วนครองตลาดสูงสุดอยู่ที่ 31% หรือ ประมาณ 8,009 หน่วย
**คาดปี 52 คอนโดฯจดทะเบียน 35,000 หน่วย**
สำหรับในปี 2552 คาดว่า ช่วงต้นปีภาวะตลาดโดยรวม น่าจะมีการชะลอการเปิดตัวโครงการ เนื่องจากรอดูสถานการณ์ของการเมืองและเศรษฐกิจให้ชัดเจนขึ้น ประกอบกับหลายบริษัทต้องวางแผนและปรับปรุงกระบวนการเพื่อรับมือกับวิกฤตเศรษฐกิจ ในช่วงครึ่งปีหลังสถานการณ์น่าจะชัดเจนมากขึ้นทั้งภายนอกและภายในประเทศ และมาตรการต่างๆ ของรัฐบาลที่กระตุ้นเศรษฐกิจน่าจะเริ่มเห็นผลบ้าง ทำให้ผู้ประกอบการหันกลับมาเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้นอีกครั้ง
แม้การเปิดตัวใหม่จะไม่สูงมาก แต่การแข่งขันในอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีสูง เนื่องจากภาวะโดยรวม ส่งผลต่อจิตวิทยาของผู้บริโภคทำให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการต่างๆ จำเป็นต้องงัดกลยุทธการตลาด แข่งขันกันในด้านโปรโมชันต่างๆ เพื่อระบายสต๊อกสินค้าที่มีอยู่ในมือ โดยเฉพาะในทำเลที่มีการแข่งขันสูง เช่น ทำเลที่อยู่ติดกับสถานีขนส่งมวลชนต่างๆ สำหรับการปรับตัวอาจเห็นหลายบริษัท เริ่มมีการปรับทิศทางการพัฒนาโครงการเป็นโครงการขนาดเล็กก่อสร้างได้รวดเร็ว เพื่อให้ได้รับประโยชน์จากมาตรการของภาครัฐอย่างเต็มที่ และเป็นการลดความเสี่ยงต่อตัวโครงการหรือบริษัทเอง บางรายขยายการลงทุนไปต่างจังหวัดหรือในต่างประเทศ รวมถึงการขยายรูปแบบทางธุรกิจไปสู่รูปแบบอื่นๆ เช่น การขยายไลน์ไปรับสร้างบ้าน การทำเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หรือโรงแรม เป็นต้น
จากข้อมูลที่ฝ่ายวิจัยและพัฒนารวบรวมไว้ คาดว่า ในปี 2552 นี้จะมีอาคารชุดสร้างเสร็จ และจดทะเบียนประมาณ 30,000-35,000 หน่วย ซึ่งโตจากปี 2551 ประมาณ 35% ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวอย่างมากของคอนโดในปี 2550 แม้ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวแต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถือเป็นหัวจักรขับเคลื่อนหลักของเศรษฐกิจก็น่าจะยังมีทิศทางที่ดี โดยเฉพาะกลุ่มของ Real Demand ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักในปี 2552 ซึ่งเป็นโอกาสดีของคนที่จะซื้อบ้านในปีนี้
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยงายวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2551 พร้อมทั้งสรุปแนวโน้มตลาดปี 2552 ว่า เศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีแรกเงินเฟ้อมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก จากปัญหาราคาน้ำมัน ซึ่งสูงสุดในระดับ 9.6 ที่เดือนกรกฎาคม ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงสุดในรอบ 10 ปี ส่วนอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มสูงขึ้นในช่วงต้นปี เนื่องจากเป็นนโยบายในการรักษาระดับอัตราเงินเฟ้อ ทำให้มีสัญญาณของ NPL ที่สูงขึ้นในระบบส่งผลให้สถาบันการเงิน ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจทางรัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เพื่อผลักดันเศรษฐกิจในภาพรวม แต่เนื่องจากภาวะราคาน้ำมันทีมีความผันผวนอย่างมาก และการเมืองที่ขาดเสถียรภาพ ทำให้สถานการณ์โดยรวมไม่เป็นไปตามทิศทางที่กำหนดไว้
สำหรับในครึ่งปีหลัง ภาวะวิกฤตการณ์ซับไพรม์ในสหรัฐฯส่งผลกระทบรุนแรงมากขึ้น และรุนแรงไปทั่วโลก ไม่เว้นแม้แต่ระบบเศรษฐกิจของไทยเอง โดยผลกระทบทางตรงที่เห็นได้ชัดเจนที่สุด คือ การส่งออก และท่องเที่ยว ทำให้ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคอยู่ที่ระดับ 9.30% ในเดือนธันวาคม โดยเป็นตัวเลขที่ต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ในรอบ 10 ปี ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างเห็นได้ชัด และในด้านสถาบันการเงินยิ่งมีความเข้มงวดมากยิ่งขึ้นอีก ส่งผลให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อหรือ Reject Rate ของตลาดโดยรวมทั้งปีอยู่ที่ประมาณ 20-30% แต่ทางบริษัทได้มีการเตรียมการรับมือล่วงหน้ามาตลอด โดยการร่วมมือกับสถาบันการเงินบริหารจัดการ Credit ของลูกค้าตั้งแต่ ณ วันแรกที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ทำให้บริษัทมีอัตรา Reject Rate เพียง 10%
ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างมีความผันผวนมากตามราคาน้ำมัน โดยต้นปีดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างอยู่ที่ 177 (ปี 2543 = 100) หรือปรับขึ้นประมาณ 30% เมื่อเทียบกับปี 2550 ซึ่งเป็นผลมาจาก ราคาผลิตภัณฑ์เหล็กที่มีการปรับขึ้นอย่างรุนแรงและสูงมากที่สุดในเดือนกรกฎาคม โดยมีดัชนีอยู่ที่ 309.90 ในช่วงนั้นเพื่อแก้ปัญหาเรื่องต้นทุน ผู้ประกอบการหลายรายมีการสั่งซื้อวัสดุล่วงหน้าโดยเฉพาะเหล็กเส้น สำหรับในช่วงปลายปี อันเนื่องจากราคาวัสดุก่อสร้างก็ได้ปรับตัวลดลง ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลง จึงทำให้ดัชนีวัสดุก่อสร้างลดลงเหลือ 140.30 ซึ่งใกล้เคียงกับในปีที่ผ่านมา
**ปี 51 คอนโดฯเปิดตัวลง 45%**
ในปี 2551 มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยทั้งหมดประมาณ 70,000 หน่วย ลดลงจากปีที่แล้ว ประมาณ 30% โดยเมื่อพิจารณาเฉพาะคอนโดมิเนียมนั้น มีการเปิดตัวประมาณ 33,000 หน่วย ลดลง 45% จากปี 2550 โดยปี 2551 การเปิดตัวชะลอตั้งแต่ต้นปี เนื่องจากมีความกังวลเรื่อง Over Supply จากปี 2550 ที่มีการเปิดตัวเป็นจำนวนมากถึงเกือบ 60,000 หน่วยโดยเฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้า เช่น สุขุมวิท รัชดา และ ลาดพร้าว แต่หลายๆ บริเวณก็ยังขาด ซัปพลาย ไม่มีผู้ประกอบการเข้าไปพัฒนา จากความกังวลดังกล่าวทำให้บางบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวคอนโดฯลดลง หรือเปลี่ยนเป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น เนื่องจากการพัฒนาคอนโดมิเนียมเป็นการพัฒนาโครงการที่มีขนาดใหญ่การลงทุนสูง มีผลทำให้ซัปพลายในภาพรวมของตลาดลดลงจากปีที่ผ่านมา ประกอบกับภาวะความไม่ชัดเจนทางเศรษฐกิจและการเมืองทำให้ในครึ่งปีหลังคอนโดมีการปรับลดลง 30% เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก แต่ถึงอย่างไรก็ตาม สัดส่วนอาคารชุดพักอาศัยยังคงมีสัดส่วนสูงสุดเมื่อเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยประเภทอื่น โดยมีส่วนแบ่งการตลาดอยู่ที่ 48%
ด้านการจดทะเบียนอาคารชุดในปี 2551 มีจำนวนประมาณ 26,124 หน่วย หากแบ่งตามระดับราคาคอนโดฯระดับ A+ จดทะเบียนรวมทั้งสิ้น 1,250 หน่วย หรือ 5% ระดับ A จดทะเบียนรวมทั้งสิ้น 2,092 หน่วย หรือ 8% ส่วนคอนโดฯระดับ B จดทะเบียนทั้งสิ้น 14,518 หน่วย หรือ 55% และคอนโดฯระดับ C จดทะเบียนทั้งสิ้น 8,264 หน่วย หรือ 32% โดยภาพรวมทั้งหมดมีการเติบโต 61% ซึ่งบริษัทมีการเติบโตถึง 163% และมีส่วนครองตลาดสูงสุดอยู่ที่ 31% หรือ ประมาณ 8,009 หน่วย
**คาดปี 52 คอนโดฯจดทะเบียน 35,000 หน่วย**
สำหรับในปี 2552 คาดว่า ช่วงต้นปีภาวะตลาดโดยรวม น่าจะมีการชะลอการเปิดตัวโครงการ เนื่องจากรอดูสถานการณ์ของการเมืองและเศรษฐกิจให้ชัดเจนขึ้น ประกอบกับหลายบริษัทต้องวางแผนและปรับปรุงกระบวนการเพื่อรับมือกับวิกฤตเศรษฐกิจ ในช่วงครึ่งปีหลังสถานการณ์น่าจะชัดเจนมากขึ้นทั้งภายนอกและภายในประเทศ และมาตรการต่างๆ ของรัฐบาลที่กระตุ้นเศรษฐกิจน่าจะเริ่มเห็นผลบ้าง ทำให้ผู้ประกอบการหันกลับมาเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้นอีกครั้ง
แม้การเปิดตัวใหม่จะไม่สูงมาก แต่การแข่งขันในอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีสูง เนื่องจากภาวะโดยรวม ส่งผลต่อจิตวิทยาของผู้บริโภคทำให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการต่างๆ จำเป็นต้องงัดกลยุทธการตลาด แข่งขันกันในด้านโปรโมชันต่างๆ เพื่อระบายสต๊อกสินค้าที่มีอยู่ในมือ โดยเฉพาะในทำเลที่มีการแข่งขันสูง เช่น ทำเลที่อยู่ติดกับสถานีขนส่งมวลชนต่างๆ สำหรับการปรับตัวอาจเห็นหลายบริษัท เริ่มมีการปรับทิศทางการพัฒนาโครงการเป็นโครงการขนาดเล็กก่อสร้างได้รวดเร็ว เพื่อให้ได้รับประโยชน์จากมาตรการของภาครัฐอย่างเต็มที่ และเป็นการลดความเสี่ยงต่อตัวโครงการหรือบริษัทเอง บางรายขยายการลงทุนไปต่างจังหวัดหรือในต่างประเทศ รวมถึงการขยายรูปแบบทางธุรกิจไปสู่รูปแบบอื่นๆ เช่น การขยายไลน์ไปรับสร้างบ้าน การทำเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หรือโรงแรม เป็นต้น
จากข้อมูลที่ฝ่ายวิจัยและพัฒนารวบรวมไว้ คาดว่า ในปี 2552 นี้จะมีอาคารชุดสร้างเสร็จ และจดทะเบียนประมาณ 30,000-35,000 หน่วย ซึ่งโตจากปี 2551 ประมาณ 35% ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวอย่างมากของคอนโดในปี 2550 แม้ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวแต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถือเป็นหัวจักรขับเคลื่อนหลักของเศรษฐกิจก็น่าจะยังมีทิศทางที่ดี โดยเฉพาะกลุ่มของ Real Demand ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักในปี 2552 ซึ่งเป็นโอกาสดีของคนที่จะซื้อบ้านในปีนี้
