เอกชนยันแนวคิดเพิ่มขนาดถนนโครงการทาวน์เฮาส์จาก 9 ม.เป็น 12 ม. ไว้ในข้อกำหนดการจัดสรรที่ดิน ต้นทุนทาวน์เฮาส์เพิ่มแน่หลังละอย่างน้อย 1 แสนบาท ผู้ซื้อระดับล่างกระอักรับเต็มๆ แนะแก้ต้นเหตุห้ามต่อเติมบ้านจนไม่มีที่จอดรถ พร้อมเผยกรมที่ดินเสียงเริ่มอ่อย เห็นด้วยเตรียมยกเลิกแนวคิด
กรณีกรมที่ดินมีแนวคิดแก้ไขข้อกำหนดการจัดสรรที่ดิน กรุงเทพมหานคร โดยจะเพิ่มความกว้างถนนในโครงการทาวน์เฮาส์ที่หันหน้าชนกันจาก 9 เมตร เป็น 12 เมตร และข้อกำหนดพื้นที่สีเขียวภายในโครงการตามที่กฎหมายกำหนดโดยไม่รวมสิ่งปลูกสร้างอื่น ซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้พื้นที่สาธารณะมีไม่น้อยกว่า 5% พื้นที่สวนหรือพื้นที่สีเขียวไม่น้อยกว่า 2%
อย่างไรก็ตาม แนวคิดในการแก้ข้อกำหนดจัดสรรที่ดิน กทม. ครั้งนี้ กรมที่ดินได้เรียกผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่เกี่ยวข้อง เพื่อสอบถามความคิดเห็นว่าจะมีผลดี ผลเสียในด้านใดบ้าง เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาเหมือนการร่างสัญญามาตรฐาน ที่เมื่อประกาศใช้แล้วมีปัญหาในทางปฏิบัติในหลายจุด
โดยนายอธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สำหรับการเพิ่มความกว้างถนนในโครงการทาวน์เฮาส์ที่หันหน้าชนกัน จาก 9 เป็น 12 เมตรนั้น ในทางปฏิบัติจะทำให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นสูงกว่า 1 แสนบาท/ยูนิต ซึ่งเชื่อว่าผู้ประกอบการจะต้องผลักภาระไปที่ผู้บริโภคอย่างแน่นอน
สำหรับแนวคิดการเพิ่มความกว้างของถนนดังกล่าวผู้ที่เสนอให้เหตุผลว่า ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะนำรถยนต์มาจอดรถที่หน้าบ้านทำให้การจราจรไม่สะดวกเกิดปัญหาทะเราะเบาะแว้งของผู้อยู่อาศัยบ่อยครั้ง แต่สำหรับตนเห็นว่า กรมที่ดินควรจะแก้ปัญหาที่ต้นเหตุมากกว่า กล่าวคือ ปกติทาวน์เฮาส์จะมีพื้นที่จอดรถทุกหลักอยู่แล้ว แต่เจ้าของส่วนใหญ่ทำการต่อเติมบ้านหรือนำพื้นที่จอดรถไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น จนต้องนำรถออกมาจอดนอกบ้าน ดังนั้นกรมที่ดินควรแก้ด้วยการออกข้อบังคับไม่ให้ทำการต่อเติมจึงจะถูกต้อง ซึ่งได้ทำหนังสือยืนยันไปยังกรมที่ดินถึงเหตุผลที่ไม่ควรเพิ่มความกว้างของถนน
ส่วนกรณีพื้นที่สีเขียวภายในโครงการ ตามปกติผู้ประกอบการได้จัดพื้นที่สีเขียวไว้อยู่แล้ว แต่หากข้อกำหนดใหม่ไม่ให้นำสิ่งปลูกสร้างเข้ารวมด้วย ทางผู้ประกอบการเองก็สามารถทำได้ แต่ในหลักความเป็นจริงแล้วหากมีเฉพาะส่วนไม่มีสิ่งปลูกสร้างก็จะไม่มีความสวยงาม
“ปกติสวนมีอยู่แล้ว แต่ต้องมีสิ่งปลูกสร้างอื่นอยู่ด้วยไม่ว่าจะเป็นลู่วิ่ง หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ เพื่อเพิ่มความสวยงาม ความจริงต้องให้เกียตริภูมิสถาปัตย์ที่เค้าออกมาแบบสวน เค้าต้องคำนึงถึงความสวยงามประโยชน์ใช้สอยและสิ่งแวดล้อมเป็นสำคัญอยู่แล้ว ไม่เช่นนั้นเค้าจะมีใบประกอบวิชาชีพไปเพื่ออะไร”
ด้านนายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ความเห็นว่า การแก้ข้อกำหนดโดยการเพิ่มความกว้างของถนนในโครงการประเภททาวน์เฮาส์จาก 9 เมตร เป็น 12 เมตร จะทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นแน่นอน เพราะการขยายถนนจะทำให้ทาวน์เฮาส์แต่ละแปลงจะต้องเสียพื้นที่เพิ่มอีก 2 ตร.ม./
แปลง หรือคิดเป็นต้นทุนเพิ่ม 25,000-50,000 บาท/ตร.ม.หรือประมาณ 1 แสนบาท/ตร.ม.
“ทาวน์เฮาส์เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนที่มีรายได้ระดับกลาง- ล่าง กว่าที่เค้าจะหาเงินมาซื้อบ้านซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านหลังแรกของเค้า ดังนั้นรัฐไม่ควรไปเพิ่มต้นทุนตรงนี้ให้แก่ประชาชน นอกจากเพิ่มต้นทุนให้แก่ประชาชนแล้วยังไปกระทบกระแสเงินสดของผู้ประกอบการในการก่อสร้างบ้านอีกด้วย ทุกวันนี้ ที่ดิน 100 ไร่ สามารถสร้างบ้านได้เพียง 65% เท่านั้น ถ้าเพิ่มถนนเข้าไปอีกก็สร้างบ้านได้น้อยลงไปด้วย”
ส่วนข้อกำหนดพื้นที่สีเขียวไม่น้อยกว่า 2% โดยไม่นับรวมสิ่งปลูกสร้าง การสร้างพื้นที่สีเขียวเชื่อว่านั้นผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยินดีปฏิบัติตามอยู่แล้ว บางรายสร้างพื้นที่สีเขียวมากกว่าที่กฎหมายกำหนดด้วยซ้ำ แต่ข้อกำหนดดังกล่าวควรมีการปรับปรุงถ่อยคำให้ชัดเจน โดยเฉพาะคำว่าสิ่งปลูกสร้าง ศาลา แท้งค์น้ำ ก็ถือเป็นสิ่งปลูกสร้างทั้งนั้น การไม่ให้มีอะไรในสวนก็จะไม่เกิดความสวยงาม
“เท่าที่ได้มีการพูดคุยนอกรอบกับกรมที่ดินเองก็ยอมรับข้อเสนอแนะของเอกชน และเชื่อว่าการขยายขนาดถนนคงต้องยกเลิกไป”
นาย สุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน เปิดเผยว่า ภายหลังจากได้รวบรวมแนวคิดที่รับฟังจากเอกชนในครั้งนี้ กรมที่ดินเตรียมที่จะรวบรวม และนำเสนอแก่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินอีกครั้ง ในการประชุมครั้งต่อไปคือเดือนตุลาคมที่จะถึงนี้ ซึ่งคณะกรรมการจะเป็นผู้กำหนดว่าควรเพิ่มข้อกำหนดดังกล่าวเข้าไปในข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินหรือไม่
กรณีกรมที่ดินมีแนวคิดแก้ไขข้อกำหนดการจัดสรรที่ดิน กรุงเทพมหานคร โดยจะเพิ่มความกว้างถนนในโครงการทาวน์เฮาส์ที่หันหน้าชนกันจาก 9 เมตร เป็น 12 เมตร และข้อกำหนดพื้นที่สีเขียวภายในโครงการตามที่กฎหมายกำหนดโดยไม่รวมสิ่งปลูกสร้างอื่น ซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้พื้นที่สาธารณะมีไม่น้อยกว่า 5% พื้นที่สวนหรือพื้นที่สีเขียวไม่น้อยกว่า 2%
อย่างไรก็ตาม แนวคิดในการแก้ข้อกำหนดจัดสรรที่ดิน กทม. ครั้งนี้ กรมที่ดินได้เรียกผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่เกี่ยวข้อง เพื่อสอบถามความคิดเห็นว่าจะมีผลดี ผลเสียในด้านใดบ้าง เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาเหมือนการร่างสัญญามาตรฐาน ที่เมื่อประกาศใช้แล้วมีปัญหาในทางปฏิบัติในหลายจุด
โดยนายอธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สำหรับการเพิ่มความกว้างถนนในโครงการทาวน์เฮาส์ที่หันหน้าชนกัน จาก 9 เป็น 12 เมตรนั้น ในทางปฏิบัติจะทำให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นสูงกว่า 1 แสนบาท/ยูนิต ซึ่งเชื่อว่าผู้ประกอบการจะต้องผลักภาระไปที่ผู้บริโภคอย่างแน่นอน
สำหรับแนวคิดการเพิ่มความกว้างของถนนดังกล่าวผู้ที่เสนอให้เหตุผลว่า ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะนำรถยนต์มาจอดรถที่หน้าบ้านทำให้การจราจรไม่สะดวกเกิดปัญหาทะเราะเบาะแว้งของผู้อยู่อาศัยบ่อยครั้ง แต่สำหรับตนเห็นว่า กรมที่ดินควรจะแก้ปัญหาที่ต้นเหตุมากกว่า กล่าวคือ ปกติทาวน์เฮาส์จะมีพื้นที่จอดรถทุกหลักอยู่แล้ว แต่เจ้าของส่วนใหญ่ทำการต่อเติมบ้านหรือนำพื้นที่จอดรถไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น จนต้องนำรถออกมาจอดนอกบ้าน ดังนั้นกรมที่ดินควรแก้ด้วยการออกข้อบังคับไม่ให้ทำการต่อเติมจึงจะถูกต้อง ซึ่งได้ทำหนังสือยืนยันไปยังกรมที่ดินถึงเหตุผลที่ไม่ควรเพิ่มความกว้างของถนน
ส่วนกรณีพื้นที่สีเขียวภายในโครงการ ตามปกติผู้ประกอบการได้จัดพื้นที่สีเขียวไว้อยู่แล้ว แต่หากข้อกำหนดใหม่ไม่ให้นำสิ่งปลูกสร้างเข้ารวมด้วย ทางผู้ประกอบการเองก็สามารถทำได้ แต่ในหลักความเป็นจริงแล้วหากมีเฉพาะส่วนไม่มีสิ่งปลูกสร้างก็จะไม่มีความสวยงาม
“ปกติสวนมีอยู่แล้ว แต่ต้องมีสิ่งปลูกสร้างอื่นอยู่ด้วยไม่ว่าจะเป็นลู่วิ่ง หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ เพื่อเพิ่มความสวยงาม ความจริงต้องให้เกียตริภูมิสถาปัตย์ที่เค้าออกมาแบบสวน เค้าต้องคำนึงถึงความสวยงามประโยชน์ใช้สอยและสิ่งแวดล้อมเป็นสำคัญอยู่แล้ว ไม่เช่นนั้นเค้าจะมีใบประกอบวิชาชีพไปเพื่ออะไร”
ด้านนายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ความเห็นว่า การแก้ข้อกำหนดโดยการเพิ่มความกว้างของถนนในโครงการประเภททาวน์เฮาส์จาก 9 เมตร เป็น 12 เมตร จะทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นแน่นอน เพราะการขยายถนนจะทำให้ทาวน์เฮาส์แต่ละแปลงจะต้องเสียพื้นที่เพิ่มอีก 2 ตร.ม./
แปลง หรือคิดเป็นต้นทุนเพิ่ม 25,000-50,000 บาท/ตร.ม.หรือประมาณ 1 แสนบาท/ตร.ม.
“ทาวน์เฮาส์เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนที่มีรายได้ระดับกลาง- ล่าง กว่าที่เค้าจะหาเงินมาซื้อบ้านซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านหลังแรกของเค้า ดังนั้นรัฐไม่ควรไปเพิ่มต้นทุนตรงนี้ให้แก่ประชาชน นอกจากเพิ่มต้นทุนให้แก่ประชาชนแล้วยังไปกระทบกระแสเงินสดของผู้ประกอบการในการก่อสร้างบ้านอีกด้วย ทุกวันนี้ ที่ดิน 100 ไร่ สามารถสร้างบ้านได้เพียง 65% เท่านั้น ถ้าเพิ่มถนนเข้าไปอีกก็สร้างบ้านได้น้อยลงไปด้วย”
ส่วนข้อกำหนดพื้นที่สีเขียวไม่น้อยกว่า 2% โดยไม่นับรวมสิ่งปลูกสร้าง การสร้างพื้นที่สีเขียวเชื่อว่านั้นผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยินดีปฏิบัติตามอยู่แล้ว บางรายสร้างพื้นที่สีเขียวมากกว่าที่กฎหมายกำหนดด้วยซ้ำ แต่ข้อกำหนดดังกล่าวควรมีการปรับปรุงถ่อยคำให้ชัดเจน โดยเฉพาะคำว่าสิ่งปลูกสร้าง ศาลา แท้งค์น้ำ ก็ถือเป็นสิ่งปลูกสร้างทั้งนั้น การไม่ให้มีอะไรในสวนก็จะไม่เกิดความสวยงาม
“เท่าที่ได้มีการพูดคุยนอกรอบกับกรมที่ดินเองก็ยอมรับข้อเสนอแนะของเอกชน และเชื่อว่าการขยายขนาดถนนคงต้องยกเลิกไป”
นาย สุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน เปิดเผยว่า ภายหลังจากได้รวบรวมแนวคิดที่รับฟังจากเอกชนในครั้งนี้ กรมที่ดินเตรียมที่จะรวบรวม และนำเสนอแก่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินอีกครั้ง ในการประชุมครั้งต่อไปคือเดือนตุลาคมที่จะถึงนี้ ซึ่งคณะกรรมการจะเป็นผู้กำหนดว่าควรเพิ่มข้อกำหนดดังกล่าวเข้าไปในข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินหรือไม่
