3 บิ๊กอสังหาฯเจ้าตลาดคอนโดฯ ชี้ปลูกต้นไม้ลดโลกร้อนในโครงการคอนโดฯตามข้อกำหนดสวล. ส่งผลต้นทุนเพิ่ม 4-5% ระบุหากสร้างโครงการในย่านกลางเมือง เช่น เส้นสีลม เอาที่ดินไปปลูกต้นไม้ไม่คุ้มแน่ ขอเพิ่มทางเลือกยึดหลักปฏิบัติได้ตามความเหมาะสม ระบุเกาไม่ตรงที่คัน ควรกำหนดผู้ผลิตแอร์ให้มีความร้อนออกมาจากตัวเครื่องน้อยที่สุดถึงจะถูก
จากปัญหาภาวะโลกร้อนที่ทวีความรุนแรงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ทั่วโลกต่างรณรงค์เพื่อหยุดภาวะดังกล่าว รวมถึงคณะกรรมการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (สวล.) ก็ไม่ละเว้น ล่าสุดได้มีความเห็นที่จะกำหนดให้ทุกอาคาร รวมทั้งคอนโดมิเนียม ต้องปลูกต้นไม้ชดเชยความร้อนที่ออกมาจากเครื่องปรับอากาศ โดยถือเสมือนหนึ่งว่าคอนโดฯติดเครื่องปรับอากาศทุกห้อง กำหนดให้ปลูกต้นไม้ 1 ต้น (ขนาดเส้นรอบวงไม่ต่ำกว่า 50 ซม. ความสูงไม่ต่ำกว่า 5 ม.) ต่อเครื่องปรับอากาศขนาด 2 ตัน ซึ่งทำให้ต้องมีพื้นที่ปลูกต้นไม้เพิ่มขึ้น และจะทำให้โครงการต้องการพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างน้อย 4 เท่า
คอนโดฯโครงการใหม่ๆ จะไม่ผ่านการขออนุญาตสิ่งแวดล้อม จากข้อกำหนดใหม่นี้เอง ทำให้โครงการคอนโดฯที่เพิ่งยื่นขออนุญาตสิ่งแวดล้อมตั้งแต่ไตรมาส 3/50 เกือบทั้งหมดไม่ได้รับใบอนุญาต ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อระยะเวลาการก่อสร้างและการโอน
อย่างไรก็ตาม ในเบื้องต้นผู้ประกอบการมีทางออก โดยการขออนุญาตก่อสร้างโดยใช้มาตรา 39 ทวิ ซึ่งจะทำให้สามารถเริ่มงานก่อสร้างได้ทันที เพื่อให้ทันกับกำหนดการโอน หลังจากนั้นจึงทำเรื่องเรียกร้องให้มีการแก้ไขข้อกำหนดดังกล่าวก่อนที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จ
ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯต่างเห็นตรงกัน ในการที่จะทำเรื่องร้องเรียน เพื่อให้มีการแก้ไขมาตรการดังกล่าว เนื่องจากมาตรการนี้ส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการอย่างมาก ผู้ประกอบการบางรายเสนอขอเปลี่ยนเป็นการนำเงินจัดตั้งกองทุนเพื่อสิ่งแวดล้อมแทน หรืออาจมีการติดตั้งระบบนำเอาความร้อนจากเครื่องปรับอากาศไปใช้ประโยชน์ในทางอื่น แทนที่จะปล่อยออกมาสู่บรรยากาศ
สำหรับ โครงการที่จะได้รับผลกระทบจากข้อกำหนดดังกล่าว มี 2 กลุ่ม คือ กลุ่มแรก โครงการใหม่ที่ยังไม่ได้เริ่มดำเนินการขาย กลุ่มที่ 2. โครงการที่อยู่ระหว่างยื่นขออนุญาตสวล. ซึ่งจากสำรวจข้อมูลของบริษัท หลักทรัพย์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) พบบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ที่อยู่ระหว่างยื่นขออนุญาตสวล. ได้แก่ บริษัท ศุภาลัยฯ จำนวน 4 โครงการ มูลค่า 10,106 ล้านบาท, บริษัทเอเชี่ยนฯ จำนวน 4 โครงการ มูลค่า 4,900 ล้านบาท,บริษัท แอล.พี.เอ็น.ฯจำนวน 3 โครงการ มูลค่า 4,075 ล้านบาท, บริษัท ปริญสิริฯ 1 โครงการมูลค่า 1,800 ล้านบาท และบริษัท พฤกษาฯ จำนวน 2 โครงการมูลค่า 1,179 ล้านบาท รวมทั้งสิ้น 22,060 ล้านบาท
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ข้อกำหนดดังกล่าวเป็นผลมาจากแผนปฏิบัติการสีเขียวยั้งยืน จากปัญหาโลกร้อน ซึ่งจากการวิเคราะห์ต้นไม้ 1 ต้นจะช่วยลดความร้อนจากแอร์ขนาด 2 ตัน ทั้งนี้ข้อกำหนดดังกล่าว จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนของผู้ประกอบการอย่างแน่นอน โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ ตั้งอยู่ในทำเลกลางเมืองหรือใจกลางธุรกิจ ราคาที่ดินแพง ทำให้การพัฒนาโครงการทำได้ยากขึ้น
“ เชื่อว่าเรื่องเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม ผู้ประกอบการยินดีปฏิบัติตาม เพื่อลดผลกระทบดังกล่าว และเชื่อว่าน่าจะมีหลายวิธีที่จะช่วยลดโลกร้อน ซึ่งสวล. ก็น่าจะเพิ่มทางเลือกให้แก่ผู้ประกอบการแทนการปลูกต้นไม้เพียงอย่างเดียว เพราะในบางทำเลบางพื้นที่ ไม่สามารถทำตามข้อกำหนดได้ โดยเฉพาะทำเลที่มีราคาที่ดินสูงมากๆ เช่น ย่านสีลม ราคาที่ดินตารางเมตรละ 6-7 แสนบาท ถ้าเอามาปลูกต้นไม้จะทำให้การใช้ประโยชน์ในพื้นไม่คุ้มค่า ดังนั้นน่าจะเพิ่มทางเลือกอื่นๆ เพื่อให้เลือกปฏิบัติตามความเหมาะสม” นายโอภาสกล่าวและว่า
ในส่วนของแอล.พี.เอ็น. ได้รับผลกระทบบ้าง โดยปัจจุบันมี 3 โครงการที่อยู่ระหว่างยื่นขอสลว. และทางบริษัทอยู่ระหว่างพิจารณาแนวทางในการดำเนินการต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ใน 3 โครงการดังกล่าวมี 2 โครงการ ได้แก่ ลุมพินี ประชาชื่น-พงษ์เพชร และลุมพินี คอนโด ทาวน์ รัตนาธิเบศร์ ที่มีที่ดินเหลือพอที่จะนำมาปลุกต้นไม้ได้ ส่วนอีกโครงการอยู่ระหว่างพิจารณาหาทางออก
**โครงการใหม่ต้นทุนก่อสร้างเพิ่ม
**กระทบกำไรขั้นต้น 1-2%
ด้านนายวิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัทเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ข้อกำหนดดังกล่าวจะส่งผลประทบต่อต้นทุนของผู้ประกอบการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยจะกระทบใน 2 กลุ่มคือ 1. โครงการใหม่ที่ยังไม่ได้ยื่นขออนุญาตจาก สวล. จะต้องออกแบบให้ตรงกับข้อกำหนด ในส่วนนี้จะทำให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น 4-5% ส่วนในแง่กำไรนั้นเชื่อว่าจะกระทบต่อกำไรขึ้นต้นประมาณ 1-2%
กลุ่มที่ 2 โครงการที่อยู่ระหว่างยื่นขอ สวล. จะต้องนำมาปรับแบบใหม่เพื่อให้ตรงกับข้อกำหนดใหม่ ซึ่งจะทำให้ต้นทุนเพิ่มเช่นกัน อย่างไรก็ตามการก่อสร้างตามข้อกำหนดใหม่จะทำให้ต้นทุนโดยรวมเพิ่มขึ้น 5-10% เชื่อว่าผู้ประกอบการจะต้องปรับราคาขายขึ้นตามเพื่อให้ผลกำไรคงเดิม
“ ผู้ประกอบการทุกรายต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดนี้หมด จะไม่มีใครได้เปรียบหรือเสียเปรียบ เมื่อต้นทุนเพิ่มก็ต้องขึ้นราคาขาย เพื่อคงสัดส่วนกำไรเอาไว้ ผลกระทบจะตกอยู่ที่ผู้ซื้อ จะออกกฎอะไรก็ได้ แต่ขอให้มีความชัดเจน มีมาตรฐาน และมีความเป็นไปได้ในเชิงปฏิบัติ นอกจากนี้อยากให้คำนึงด้วยว่าเมื่อปฏิบัติตามต้นทุนเพิ่มราคาบ้านก็ต้องเพิ่มตาม จะทำให้คนซื้อบ้านได้ยากขึ้น ในขณะที่นโยบายใหญ่ต้องการให้ประชาชนมีบ้านเป็นของตนเองมากที่สุด ซึ่งสวนทางกัน” นายวิษณุกล่าว
**มีบางโครงการไม่เข้าเกณฑ์สวล.
นายอธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การออกข้อกำหนดใดๆ ควรประกาศล่วงหน้าเพื่อให้ผู้ปฏิบัติตามได้มีเวลาเตรียมตัว แต่ข้อกำหนดดังกล่าวประกาศและมีผลบังคับใช้เลยเมื่อ 1 เดือนที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการที่ยื่นสวล.ไปแล้วต้องนำกลับมาแก้ไขใหม่ ทำให้เกิดความล่าช้าไปอีก จากเดิมที่พิจารณาช้าอยู่แล้ว เมื่อโครงการล่าช้าจะส่งผลกระทบในหลายด้านทั้งการก่อสร้าง ต้นทุนการเงินที่เพิ่มขึ้น
“ศุภาลัยมีโครงการที่อยู่ระหว่างยื่นสวล.เพียง 2 โครงการเท่านั้น ส่วนโครงการอื่นยังไม่ได้ยื่นซึ่งจะไม่ส่งผลกระทบแต่อย่างใด ส่วนการปลูกต้นไม่นั้นไม่ได้ทำให้ต้นทุนเพิ่มมากเท่าใดนัก แต่จะทำให้ความหนาแน่นของต้นไม้มีมากเกินไป มองแล้ว ไม่สวยงาม น่าจะมีวิธีการอื่นๆ ประกอบด้วย เช่น กำหนดให้การผลิตแอร์มีความร้อนที่ออกมาจากตัวเครื่องน้อยที่สุด ซึ่งน่าจะเป็นทางออกที่ดี และข้อกำหนดนี้จะมีผลเฉพาะโครงการที่เข้าเกณฑ์สวล.เท่านั้น แต่โครงการที่ไม่ต้องทำตามก็สามารถใช้แอร์ได้ตามปกติไม่ต้องปลูกต้นไม้เพิ่ม เชื่อว่าเป็นการแก้ปัญหาไม่ตรงจุด
จากปัญหาภาวะโลกร้อนที่ทวีความรุนแรงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ทั่วโลกต่างรณรงค์เพื่อหยุดภาวะดังกล่าว รวมถึงคณะกรรมการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (สวล.) ก็ไม่ละเว้น ล่าสุดได้มีความเห็นที่จะกำหนดให้ทุกอาคาร รวมทั้งคอนโดมิเนียม ต้องปลูกต้นไม้ชดเชยความร้อนที่ออกมาจากเครื่องปรับอากาศ โดยถือเสมือนหนึ่งว่าคอนโดฯติดเครื่องปรับอากาศทุกห้อง กำหนดให้ปลูกต้นไม้ 1 ต้น (ขนาดเส้นรอบวงไม่ต่ำกว่า 50 ซม. ความสูงไม่ต่ำกว่า 5 ม.) ต่อเครื่องปรับอากาศขนาด 2 ตัน ซึ่งทำให้ต้องมีพื้นที่ปลูกต้นไม้เพิ่มขึ้น และจะทำให้โครงการต้องการพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างน้อย 4 เท่า
คอนโดฯโครงการใหม่ๆ จะไม่ผ่านการขออนุญาตสิ่งแวดล้อม จากข้อกำหนดใหม่นี้เอง ทำให้โครงการคอนโดฯที่เพิ่งยื่นขออนุญาตสิ่งแวดล้อมตั้งแต่ไตรมาส 3/50 เกือบทั้งหมดไม่ได้รับใบอนุญาต ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อระยะเวลาการก่อสร้างและการโอน
อย่างไรก็ตาม ในเบื้องต้นผู้ประกอบการมีทางออก โดยการขออนุญาตก่อสร้างโดยใช้มาตรา 39 ทวิ ซึ่งจะทำให้สามารถเริ่มงานก่อสร้างได้ทันที เพื่อให้ทันกับกำหนดการโอน หลังจากนั้นจึงทำเรื่องเรียกร้องให้มีการแก้ไขข้อกำหนดดังกล่าวก่อนที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จ
ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯต่างเห็นตรงกัน ในการที่จะทำเรื่องร้องเรียน เพื่อให้มีการแก้ไขมาตรการดังกล่าว เนื่องจากมาตรการนี้ส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการอย่างมาก ผู้ประกอบการบางรายเสนอขอเปลี่ยนเป็นการนำเงินจัดตั้งกองทุนเพื่อสิ่งแวดล้อมแทน หรืออาจมีการติดตั้งระบบนำเอาความร้อนจากเครื่องปรับอากาศไปใช้ประโยชน์ในทางอื่น แทนที่จะปล่อยออกมาสู่บรรยากาศ
สำหรับ โครงการที่จะได้รับผลกระทบจากข้อกำหนดดังกล่าว มี 2 กลุ่ม คือ กลุ่มแรก โครงการใหม่ที่ยังไม่ได้เริ่มดำเนินการขาย กลุ่มที่ 2. โครงการที่อยู่ระหว่างยื่นขออนุญาตสวล. ซึ่งจากสำรวจข้อมูลของบริษัท หลักทรัพย์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) พบบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ที่อยู่ระหว่างยื่นขออนุญาตสวล. ได้แก่ บริษัท ศุภาลัยฯ จำนวน 4 โครงการ มูลค่า 10,106 ล้านบาท, บริษัทเอเชี่ยนฯ จำนวน 4 โครงการ มูลค่า 4,900 ล้านบาท,บริษัท แอล.พี.เอ็น.ฯจำนวน 3 โครงการ มูลค่า 4,075 ล้านบาท, บริษัท ปริญสิริฯ 1 โครงการมูลค่า 1,800 ล้านบาท และบริษัท พฤกษาฯ จำนวน 2 โครงการมูลค่า 1,179 ล้านบาท รวมทั้งสิ้น 22,060 ล้านบาท
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ข้อกำหนดดังกล่าวเป็นผลมาจากแผนปฏิบัติการสีเขียวยั้งยืน จากปัญหาโลกร้อน ซึ่งจากการวิเคราะห์ต้นไม้ 1 ต้นจะช่วยลดความร้อนจากแอร์ขนาด 2 ตัน ทั้งนี้ข้อกำหนดดังกล่าว จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนของผู้ประกอบการอย่างแน่นอน โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ ตั้งอยู่ในทำเลกลางเมืองหรือใจกลางธุรกิจ ราคาที่ดินแพง ทำให้การพัฒนาโครงการทำได้ยากขึ้น
“ เชื่อว่าเรื่องเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม ผู้ประกอบการยินดีปฏิบัติตาม เพื่อลดผลกระทบดังกล่าว และเชื่อว่าน่าจะมีหลายวิธีที่จะช่วยลดโลกร้อน ซึ่งสวล. ก็น่าจะเพิ่มทางเลือกให้แก่ผู้ประกอบการแทนการปลูกต้นไม้เพียงอย่างเดียว เพราะในบางทำเลบางพื้นที่ ไม่สามารถทำตามข้อกำหนดได้ โดยเฉพาะทำเลที่มีราคาที่ดินสูงมากๆ เช่น ย่านสีลม ราคาที่ดินตารางเมตรละ 6-7 แสนบาท ถ้าเอามาปลูกต้นไม้จะทำให้การใช้ประโยชน์ในพื้นไม่คุ้มค่า ดังนั้นน่าจะเพิ่มทางเลือกอื่นๆ เพื่อให้เลือกปฏิบัติตามความเหมาะสม” นายโอภาสกล่าวและว่า
ในส่วนของแอล.พี.เอ็น. ได้รับผลกระทบบ้าง โดยปัจจุบันมี 3 โครงการที่อยู่ระหว่างยื่นขอสลว. และทางบริษัทอยู่ระหว่างพิจารณาแนวทางในการดำเนินการต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ใน 3 โครงการดังกล่าวมี 2 โครงการ ได้แก่ ลุมพินี ประชาชื่น-พงษ์เพชร และลุมพินี คอนโด ทาวน์ รัตนาธิเบศร์ ที่มีที่ดินเหลือพอที่จะนำมาปลุกต้นไม้ได้ ส่วนอีกโครงการอยู่ระหว่างพิจารณาหาทางออก
**โครงการใหม่ต้นทุนก่อสร้างเพิ่ม
**กระทบกำไรขั้นต้น 1-2%
ด้านนายวิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัทเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ข้อกำหนดดังกล่าวจะส่งผลประทบต่อต้นทุนของผู้ประกอบการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยจะกระทบใน 2 กลุ่มคือ 1. โครงการใหม่ที่ยังไม่ได้ยื่นขออนุญาตจาก สวล. จะต้องออกแบบให้ตรงกับข้อกำหนด ในส่วนนี้จะทำให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น 4-5% ส่วนในแง่กำไรนั้นเชื่อว่าจะกระทบต่อกำไรขึ้นต้นประมาณ 1-2%
กลุ่มที่ 2 โครงการที่อยู่ระหว่างยื่นขอ สวล. จะต้องนำมาปรับแบบใหม่เพื่อให้ตรงกับข้อกำหนดใหม่ ซึ่งจะทำให้ต้นทุนเพิ่มเช่นกัน อย่างไรก็ตามการก่อสร้างตามข้อกำหนดใหม่จะทำให้ต้นทุนโดยรวมเพิ่มขึ้น 5-10% เชื่อว่าผู้ประกอบการจะต้องปรับราคาขายขึ้นตามเพื่อให้ผลกำไรคงเดิม
“ ผู้ประกอบการทุกรายต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดนี้หมด จะไม่มีใครได้เปรียบหรือเสียเปรียบ เมื่อต้นทุนเพิ่มก็ต้องขึ้นราคาขาย เพื่อคงสัดส่วนกำไรเอาไว้ ผลกระทบจะตกอยู่ที่ผู้ซื้อ จะออกกฎอะไรก็ได้ แต่ขอให้มีความชัดเจน มีมาตรฐาน และมีความเป็นไปได้ในเชิงปฏิบัติ นอกจากนี้อยากให้คำนึงด้วยว่าเมื่อปฏิบัติตามต้นทุนเพิ่มราคาบ้านก็ต้องเพิ่มตาม จะทำให้คนซื้อบ้านได้ยากขึ้น ในขณะที่นโยบายใหญ่ต้องการให้ประชาชนมีบ้านเป็นของตนเองมากที่สุด ซึ่งสวนทางกัน” นายวิษณุกล่าว
**มีบางโครงการไม่เข้าเกณฑ์สวล.
นายอธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การออกข้อกำหนดใดๆ ควรประกาศล่วงหน้าเพื่อให้ผู้ปฏิบัติตามได้มีเวลาเตรียมตัว แต่ข้อกำหนดดังกล่าวประกาศและมีผลบังคับใช้เลยเมื่อ 1 เดือนที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการที่ยื่นสวล.ไปแล้วต้องนำกลับมาแก้ไขใหม่ ทำให้เกิดความล่าช้าไปอีก จากเดิมที่พิจารณาช้าอยู่แล้ว เมื่อโครงการล่าช้าจะส่งผลกระทบในหลายด้านทั้งการก่อสร้าง ต้นทุนการเงินที่เพิ่มขึ้น
“ศุภาลัยมีโครงการที่อยู่ระหว่างยื่นสวล.เพียง 2 โครงการเท่านั้น ส่วนโครงการอื่นยังไม่ได้ยื่นซึ่งจะไม่ส่งผลกระทบแต่อย่างใด ส่วนการปลูกต้นไม่นั้นไม่ได้ทำให้ต้นทุนเพิ่มมากเท่าใดนัก แต่จะทำให้ความหนาแน่นของต้นไม้มีมากเกินไป มองแล้ว ไม่สวยงาม น่าจะมีวิธีการอื่นๆ ประกอบด้วย เช่น กำหนดให้การผลิตแอร์มีความร้อนที่ออกมาจากตัวเครื่องน้อยที่สุด ซึ่งน่าจะเป็นทางออกที่ดี และข้อกำหนดนี้จะมีผลเฉพาะโครงการที่เข้าเกณฑ์สวล.เท่านั้น แต่โครงการที่ไม่ต้องทำตามก็สามารถใช้แอร์ได้ตามปกติไม่ต้องปลูกต้นไม้เพิ่ม เชื่อว่าเป็นการแก้ปัญหาไม่ตรงจุด
