“บ้านจัดสรร-คอนโดฯ” ภูเก็ตยังไปได้ “บ้านหรู” ขายต่างชาติซบจากพิษเศรษฐกิจ

ศูนย์ข่าวภูเก็ต - ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยผลสำรวจตลาดโครงการบ้านจัดสรร อาคารชุด และความต้องการที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติในภูเก็ต พบ มีสูงถึง 136 โครงการ 12,334 หน่วย ตลาดยังไปได้จากกำลังซื้อตลาดคนไทย ขณะที่ตลาดระดับหรูสร้างขายชาวต่างชาติเป็นล้านดอลลาร์สหรัฐฯ มีแนวโน้มลดลงจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่กำลังซบเซาอยู่ในขณะนี้

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต ในโอกาสจัดสัมมนา “ผ่าอสังหาริมทรัพย์ปี 2552 วิเคราะห์โอกาสการลงทุนตลาดที่อยู่อาศัยเมืองภูเก็ต ซึ่งทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จัดขึ้น วันนี้ (26 ก.พ.) ณ โรงแรมรอยัล ภูเก็ต ซิตี้ โดยมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตทั้งผู้ประกอบการคนไทยและต่างชาติ เข้าร่วมเป็นจำนวนมาก เพื่อเผยแพร่นำเสนอผลงานสำรวจภาคสนามโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูเก็ต ประเภทโครงการบ้านจัดสรร และอาคารชุดพักที่อยู่อาศัย รวมถึงความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ว่า

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ลงพื้นที่สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูเก็ต ต่อเนื่องมาจากปี 2549 และพัฒนาฐานข้อมูลมาเป็นลำดับ โดยในปีนี้ได้ลงพื้นที่สำรวจในช่วงเดือนกันยายนที่ผ่านมา ซึ่งได้นำเสนอผลการสำรวจดังกล่าวผ่านเวที “ผ่าอสังหาริมทรัพย์ปี 2552 จังหวัดภูเก็ต” เพื่อเผยแพร่ข้อมูลผลการสำรวจที่อยู่อาศัยปี 2551 และแนวโน้มตลาดอสังหาฯภูเก็ตในปี 2552 ซึ่งการนำเสนอในครั้งนี้เป็นการนำเสนอผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยประเภทโครงการบ้านจัดสรร อาคารชุดที่พักอาศัย รวมถึงความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ที่มีหน่วยเหลือขายตั้งแต่ 6 หน่วยขึ้นไป พบว่ามีทั้งสิ้น 136 โครงการ มีจำนวนหน่วยตามผังโครงการมากกว่า 12,334 หน่วย

ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรร จำนวน 88 โครงการ จำนวน 8,561 หน่วย มีหน่วยที่ขายได้ที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไปแล้ว ตั้งแต่อดีตจนถึงสิ้นไตรมาส 3 ของปี 2551 จำนวน 5,508 หน่วย มีหน่วยเหลือขายรวมทั้งสิ้น 3,053 หน่วย และมีหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วทั้งสิ้น 2,720 หน่วย ซึ่งโครงการบ้านจัดสรรจะกระจายอยู่ในพื้นที่อำเภอเมืองภูเก็ตมากที่สุด 40 โครงการ รองลงมาเป็นเขตอำเภอถลาง และอำเภอกะทู้ มีการลงทุนที่เป็นบ้านเดียวมากที่สุดถึง 4,157 หน่วย หรือประมาณ 49% ราคาจะอยู่ที่ 1-2.99 ล้านบาท มากที่สุด

ด้านการก่อสร้าง มีบ้านจัดสรรที่ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์จำนวน 2,997 หน่วย อยู่ระหว่างก่อสร้าง 2,776 หน่วย และยังไม่เริ่มก่อสร้าง 2,788 หน่วย หากเจาะลึกลงไปเฉพาะหน่วยเหลือขาย ผลสำรวจพบว่ามีบ้านจัดสรรที่ก่อสร้างสมบูรณ์รอการขาย จำนวน 304 หน่วย อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 1,114 หน่วย และเป็นหน่วยที่ยังไม่มีการก่อสร้าง 1,635 หน่วย

สำหรับโครงการอาคารชุด ผลการสำรวจพบว่า มีโครงการอาคารชุดที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงไตรมาส 3 ปี 2551 มีจำนวน 51 โครงการ จำนวน 3,773 หน่วย มีหน่วยที่ขายได้ 2,054 หน่วย มีหน่วยเหลือขายทั้งสิ้น 1,719 หน่วย และมีหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วทั้งสิ้น 99 หน่วย

ส่วนความคืบหน้าด้านการก่อสร้าง พบว่ามีอาคารชุดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จสมบูรณ์จำนวน 421 หน่วย อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 2,524 หน่วย และยังไม่เริ่มก่อสร้าง 828 หน่วย โดยมีหน่วยรอการขายที่ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้วจำนวน 74 หน่วย อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 985 หน่วย และเป็นหน่วยที่ยังไม่ก่อสร้าง 660 หน่วย

นายสัมมา กล่าวอีกว่า นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลฯยังได้ลงพื้นที่สำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติในจังหวัดภูเก็ตด้วย โดยสรุปพบว่า ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ทำการสำรวจมีแผนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดมากกว่าวิลล่า เนื่องจากสามารถครอบครองกรรมสิทธิ์ได้ ในขณะที่การซื้อวิลล่ามีความยุ่งยากและมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดตั้งบริษัท

สำหรับวัตถุประสงค์การซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มตัวอย่าง ระบุว่า ร้อยละ 51 ซื้อเพื่อการลงทุนหรือเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีการประกันด้านผลตอบแทน รองลงมาร้อยละ 34 ซื้อเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศ และร้อยละ 15 ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยถาวร ซึ่งกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ต้องการซื้อที่พักอาศัยที่ราคาไม่แพง และอยู่ไกลจากหาดพอสมควร

ด้านงบประมาณการซื้อ ส่วนใหญ่ร้อยละ 22 ต้องการซื้ออาคารชุดที่สามารถมองเห็นวิวทะเล ในระดับราคา 100,000-200,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ร้อยละ 20 ต้องการซื้ออาคารชุดที่มองเห็นวิวทะเลหรืออยู่ในที่ตั้งของชุมชน เช่น ป่าตอง กมลา และ สุรินทร์ ในระดับราคา 300,000-400,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ และร้อยละ 13 ต้องการซื้อวิลล่า ที่มีระดับราคาตั้งแต่ 750,000-1,000,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ โดยปัจจัยที่ทำให้คนต่างชาติตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนั้น อันดับแรกวิวทะเล หรือชายหาด รองลงมาคือ ที่ตั้งโครงการซึ่งอยู่ในชุมชนหรือแหล่งที่มีสาธารณูปโภคครบครัน ระดับราคาที่อยู่อาศัยและผลตอบแทนจากการลงทุนเป็นเหตุผลอันดับ 3

นอกจากนี้ ศูนน์ข้อมูลฯ ได้สำรวจถึงทัศนคติที่มีต่อการซื้อในรูปแบบของ “สิทธิการเช่า” พบว่า ชาวต่างชาติร้อยละ 79 ยอมรับได้กับเงื่อนไขนี้ เพราะโดยส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะเสนอการเช่า 90 ปี โดยแบ่งสัญญาเช่าเป็น 30 ปี โดยมีเงื่อนไขต่ออายุได้อีก 2 ครั้ง ขณะที่ประมาณร้อยละ 31 ไม่ยอมรับในเงื่อนไขสิทธิการเช่า จึงสนใจที่จะซื้ออาคารชุดพักอาศัยแทน ทั้งนี้เมื่อพิจารณาโดยภาพรวมการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติในปัจจุบันมีการชะลอตัว เนื่องจากผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำในต่างประเทศ

ขณะที่นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมจะซบเซามากกว่าตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากราคาน้ำมันที่ปรับตัวลดลง ทำให้คนเลิกกังวลเรื่องการเดินทาง หันไปซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านมากกว่าคอนโดฯ ซึ่งปัจจัยบวกที่จะมีผลต่อตลาดบ้านจัดสรรและคอนโดฯในปีนี้มีหลายประการด้วยกัน คือ การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้ธนาคารพาณิชย์ลดดอกเบี้ยด้วย ทำให้ดอกเบี้ย MLR ลดลงอีก 25 สตางค์ ทำให้ลูกค้าสามารถกู้ได้เพิ่มขึ้น การขยายเวลาการลดหย่อนค่าธรรมเนียมเกี่ยวกับการโอนไปจนถึงเดือนมีนาคม 2553 รวมทั้งให้นำการผ่อนชำระบ้านที่อยู่อาศัยมาหักภาษีได้ถึง 300,000 บาท ราคาน้ำมันที่ปรับตัวลดลงทำให้ต้นทุนผู้ประกอบการลดลงด้วย

อย่างไรก็ตาม คิดว่า ปัจจัยบวกทั้งหมดที่มีอยู่ไม่สามารถที่จะต้านปัจจัยลบได้ ทำให้ตลาดอสังหาฯในปีนี้ซบเซาลง ไม่ว่าจะเป็นปัญหาการเมืองที่ไม่แน่นอน ปัญหาเศรษฐกิจโดยรวมที่ซบเซา ทำให้คนไม่กล้าตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ปัญหาราคาน้ำมันที่ยังไม่แน่ว่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นอีกหรือไม่ ปัญหาตลาดเงินตลาดทุนที่ผันผวน ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ รวมทั้งปัญหาการเงินในสหรัฐอเมริกาที่ลามไปทั่วโลก ซึ่งทั้งหมดนี้มีผลทำให้ตลาดอสังหาฯในปีนี้ไม่ดีอย่างแน่นอน

ด้าน รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษ ภาควิชาเคหการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯปีนี้อยู่ในขั้นวิกฤตมากขึ้นทุกขณะ เอ็นพีแอลมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น จากปัญหาคนตกงานที่คาดการณ์กันว่าจะสูงถึง 1.5 ล้านคน ซึ่งเมื่อคนตกงานคนก็จะทิ้งบ้านทำให้เกิดเอ็นพีแอลเพิ่มมากขึ้น อย่างเศรษฐกิจของภูเก็ตก็เช่นกันที่ผูกกับการท่องเที่ยวที่เป็นกลุ่มคนต่างชาติเกือบทั้งหมด

เมื่อเกิดวิกฤตในต่างประเทศ ทำให้การท่องเที่ยวของภูเก็ตได้รับผลกระทบด้วย แต่ตลาดอสังหาฯภูเก็ตแตกต่างจากกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยสิ้นเชิง ที่ภูเก็ตมีบ้านที่สร้างขายในราคา 5-10 ล้านบาทสูงถึง 20% ตลาดระดับกลางตั้งแต่ 3-5 ล้านบาท ถึง 40% รวมทั้งตลาดต่างประเทศกับตลาดในประเทศแยกกันโดยสิ้นเชิง ตลาดอสังหาฯภูเก็ตขึ้นอยู่กับการท่องเที่ยว ซึ่งเมื่อท่องเที่ยวทรุดอสังหาฯก็ทรุดตามไปด้วย โดยเฉพาะตลาดชาวต่างชาติที่กำลังเจอกับวิกฤตเศรษฐกิจอยู่ในขณะนี้