บอร์ดวินิจฉัยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รับลูก กทม. วินิจฉัยจ่อเก็บภาษี "ศูนย์การค้าจัตุรัส จามจุรี" จากเจ้าของที่ดิน "จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย" เกือบ 14 ล้านบาท พื้นที่ 6 หมู่อาคารเรือน รวมตลาดใต้ดิน บนพื้นที่ 448 ไร่ 72 ตารางวา เข้าข่าย ต้องประเมินภาษี ทุกปี รวมถึง อาคารที่หน่วยราชการ สร้างเพื่อ "เช่า" ใช้พื้นที่ ย้ำ! เป็นพื้นที่ ไม่ได้สร้างขึ้นมาเพื่อใช้ในกิจการของรัฐ หรือ ของหน่วยงานของรัฐ หรือในกิจการสาธารณะ
วันนี้ (3 ก.ย.2568) มีรายงานจากกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ คณะกรรมการวินิจฉัยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้วินิจฉัยกรณีกรุงเทพมหานคร (กทม.) ขอหารือการการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
กรณีจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (จุฬาฯ) นําทรัพย์สินไปใช้หาผลประโยชน์ โดยใช้สิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์ทั้งอาคาร
ได้แก่ ที่ดินโฉนดเลขที่ 2059 เนื้อที่ดินรวม 448 ไร่ 72 ตารางวา มีอาคารศูนย์การค้าจัตุรัสจามจุรี (เนื้อที่ดิน 20 ไร่ 3 งาน) ให้เช่าทําการค้า ให้เช่าพักอาศัย และให้เช่าเป็นสํานักงาน
ซึ่งมีหน่วยงานของรัฐ ได้แก่ สำนักงานคณะกรรมการกำกับกิจการพลังงาน สํานักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) สํานักงานสภานโยบายการอุดมศึกษา วิทยาศาสตร์ วิจัยและนวัตกรรมแห่งชาติ (สอวช.) เช่า
อาคารสยามสแควร์วัน (เนื้อที่ดิน 6 ไร่ 3 งาน 43.75 ตารางวา) ให้เช่าท่าการค้า อาคารสยามกิตต์ (เนื้อที่ดิน 6 ไร่ 3 งาน 86.50 ตารางวา)
ให้เช่าทําการค้าและโรงเรียนกวดวิชา อาคารวิทยกิตติ์ (เนื้อที่ดิน 5 ไร่ 2 งาน 94.06 ตารางวา) ให้เช่าเป็นสํานักงาน และอาคารลิโด้คอนเน็กซ์ (เนื้อที่ดิน 4 ไร่ 2 งาน 23.56 ตารางวา) ให้เข้าทําการค้า
ที่ดินโฉนดเลขที่ 2057 เนื้อที่ดินรวม 700 ไร่ 3 งาน 52 ตารางวา มีอาคารระเบียงจามจุรี และเรือนวิรัชมิตร (เนื้อที่ดิน 6 ไร่ 2 งาน 29 ตารางวา) ให้เช่าพักอาศัย
ส่วนชั้นล่างให้เช่าทําการค้า และอาคารตลาดสามย่าน (เนื้อที่ดิน 3 ไร่ 16.80 ตารางวา) เป็นอาคารตลาดสด ให้เช่าทําการค้าและเป็นที่ทําการของ สํานักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ อีกแห่งหนึ่ง
บอร์ดฯวินิจฉัยภาษีฯ มีความเห็นว่า กรณี พื้นที่ส่วนกลางอื่น ๆ ในอาคารที่เหลือจากการแบ่งให้ผู้เช่าตามสัญญาเช่า เช่น ทางเดิน บันได ลิฟท์ ห้องน้ำ เป็นต้น ต้องประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ และต้องแจ้งประเมินภาษีให้กับผู้ใด
เห็นว่า ต้องประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เนื่องจากจุฬาฯ สร้างอาคารขึ้นมาเพื่อใช้หาผลประโยชน์ทั้งอาคาร ซึ่งพื้นที่ส่วนกลางเป็นพื้นที่ต่อเนื่อง และมีไว้เพื่ออํานวยความสะดวกแก่ผู้เช่าในการเข้าใช้ประโยชน์พื้นที่เช่า
"ไม่ได้สร้างขึ้นมาเพื่อใช้ในกิจการของรัฐ หรือ ของหน่วยงานของรัฐ หรือในกิจการสาธารณะ จึงเป็นพื้นที่ที่นําไปใช้หาผลประโยชน์เช่นกัน จึง "ไม่ได้รับยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมาตรา 8 (1) แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562"
และ เมื่อจุฬาฯ ไม่ได้ให้ผู้เช่าคนใด เป็นผู้ครอบครอง หรือทําประโยชน์โดยเฉพาะ แต่เป็นพื้นที่ที่จุฬาฯ ผู้ให้เช่าจัดการดูแล เพื่ออํานวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่าจุฬาฯ จึงมี หน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่ส่วนกลางดังกล่าว
กรณี พื้นที่แบ่งไว้สําหรับเพื่อเช่า "แต่ปิดว่างไว้" ต้องประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ และต้องแจ้งประเมินภาษีให้กับผู้ใด
บอร์ดฯวินิจฉัยภาษีฯ มีความเห็นว่า ต้องประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เนื่องจากมีการนําไปใช้หาผลประโยชน์แล้ว จึงไม่ได้รับยกเว้นภาษี ตามมาตรา 8 (1) ฯ
"เมื่อยังไม่มีผู้ครอบครอง หรือหาประโยชน์ในพื้นที่ดังกล่าว จุฬาฯ จึงมีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงต้องแจ้งประเมินภาษีให้กับ จุฬาฯ"
กรณี หากต้องประเมินภาษีพื้นที่ส่วนกลางดังกล่าว วิธีการประเมินภาษีต้องคํานวณภาษี แยกแต่ละอาคารก่อน แล้วนําค่าภาษีมารวมกัน
หรือนําราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกอาคาร มารวมกันก่อน แล้วจึงคํานวณภาษี เนื่องจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ละหลังเป็นของจุฬาฯ และอยู่บนโฉนดที่ดินแปลงเดียวกัน
เช่น ที่ดินโฉนดเลขที่ 2059 ซึ่งมี อาคารจัตุรัสจามจุรี อาคารสยามสแควร์วัน อาคารสยามกิตต์ อาคารวิทยกิตติ์ และอาคารลิโด้คอนเน็กซ์ ตั้งอยู่
ดังนั้น หากคํานวณภาษีแยก แต่ละอาคารก่อน แล้วนำค่าภาษีมารวมกัน จะได้ค่าภาษีเป็นเงิน 11,183,141.65 บาท แต่หากนำราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกอาคารมารวมกันก่อน แล้วจึงคํานวณภาษี จะได้ค่าภาษีเป็นเงิน 13,618, 963.67 บาท"
บอร์ดฯวินิจฉัยภาษีฯ มีความเห็นว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้กําหนดอัตราภาษี เป็นแบบก้าวหน้า ตามมูลค่าของฐานภาษี เป็นเหตุให้ค่าภาษีที่คํานวณได้จึงแตกต่างกัน
เมื่อพิจารณามาตรา 135 วรรคหนึ่ง ประกอบ มาตรา 42 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า ฐานภาษีเพื่อการคํานวณภาษี ได้แก่ มูลค่าทั้งหมดของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และกรณีที่ดินหลายแปลงซึ่งมีอาณาเขตติดต่อกันและเป็นของเจ้าของเดียวกัน
ให้คํานวณมูลค่าที่ดินทั้งหมดรวมกันเป็นฐานภาษี แสดงให้เห็นว่า กฎหมายประสงค์ให้คํานวณมูลค่าฐานภาษีเป็นรายแปลง
และหากที่ดินหลายแปลง ติดต่อกันและเป็นของเจ้าของเดียวกัน ก็ให้คํานวณมูลค่าฐานภาษีรวมกัน เพื่อมิให้เจ้าของวิธีแบ่งแยกที่ดินออก เป็นหลายแปลงเพื่อหลีกเลี่ยงค่าภาษี
"ดังนั้น เมื่อเป็นที่ดินแปลงเดียวกัน จึงต้องคํานวณมูลค่าฐานภาษี โดยนําราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกอาคารมารวมกันก่อน แล้วจึงคํานวณภาษี จะได้ค่าภาษีเป็นเงิน 13,618, 963.67 บาท"
กรณี พื้นที่แบ่งเช่าในอาคารส่วนที่หน่วยงานราชการสังกัดกระทรวงต่าง ๆ เช่า เพื่อเป็น สํานักงานของหน่วยงานนั้น ๆ ต้องประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ และต้องแจ้งประเมินภาษีให้กับผู้ใด
บอร์ดฯวินิจฉัยภาษีฯ มีความเห็นว่า เมื่อพิจารณาสรุปคําถาม - คําตอบเกี่ยวกับ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ปี 2562 ข้อ 18 ของกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น กระทรวงมหาดไทย
กรณีเทศบาลเมือง เช่าที่ดินจากองค์การบริหารส่วนจังหวัด เพื่อให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อย มาเช่าเพื่อปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย
เมื่อที่ดินบางส่วนที่เช่าแล้วว่างเปล่า ไม่ได้ทําประโยชน์ เทศบาลเมืองต้องเสียภาษีในฐานะผู้ครอบครองหรือทําประโยชน์ ในที่ดินของรัฐโดยเสียภาษีในอัตราอื่น ๆ แล้ว
ก็จะเห็นว่า แม้เทศบาลเมือง ยังไม่ได้นําที่ดินที่เข้ามาไปหาผลประโยชน์ เทศบาลเมืองก็มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ดังนั้น ทรัพย์สินของรัฐหรือของหน่วยงานของรัฐ ที่จะได้รับยกเว้นภาษีตามมาตรา 8 (1) ฯ นั้น
จะต้องเป็น ทรัพย์สินที่ใช้ในกิจการของรัฐ หรือของหน่วยงานของรัฐ หรือในกิจการสาธารณะ และเจ้าของทรัพย์สินต้องมิได้ใช้หาผลประโยชน์
เมื่อจุฬาฯ นําทรัพย์สินไปหาผลประโยชน์ ไม่ว่าจะให้เอกชนหรือหน่วยงาน ของรัฐเช่า ก็ไม่ได้รับยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมาตรา 8 (1)
และเมื่อหน่วยงานของรัฐเช่าพื้นที่ของจุฬาฯ "หน่วยงานของรัฐผู้เช่า" จึงมีหน้าที่เสียภาษีในฐานะผู้ครอบครอง หรือหาประโยชน์ในที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างอันเป็นทรัพย์สินของรัฐ
ตามนิยาม “ผู้เสียภาษี"มาตรา 5 จึงต้องแจ้งการประเมินภาษี ไปยังหน่วยงานของรัฐผู้เช่า
ส่วนกรณี หากต้องประเมินภาษีพื้นที่ส่วนกลางอื่น ๆ ของอาคารพักอาศัย ต้องใช้อัตราภาษีประเภทที่อยู่อาศัยหรือประเภทอื่น ๆ
มีความเห็นว่า เมื่อพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ให้เช่าพักอาศัย เป็นของเจ้าของเดียวกัน โดยพื้นที่ส่วนกลางเป็นพื้นที่ซึ่งใช้ประโยชน์ต่อเนื่องกับพื้นที่พักอาศัย จึงต้องเสียภาษีในอัตราประเภทที่อยู่อาศัย
ตามข้อ 3 ของประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ 30 มกราคม 2560 เรื่อง หลักเกณฑ์ การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย
กรณีจุฬาฯ แบ่งที่ดินให้หน่วยงานของรัฐเช่าเพื่อสร้างอาคาร หน่วยงานราชการนั้น ๆ ต้องประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ และต้องแจ้งประเมินภาษีให้กับผู้ใด
มีความเห็นว่า หน่วยงานของรัฐผู้เช่า มีหน้าที่เสียภาษีในฐานะผู้ครอบครองหรือทํา ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอันเป็นทรัพย์สินของรัฐ
จึงต้องแจ้งการประเมินภาษีไปยังหน่วยงานของรัฐผู้เช่าเช่นเดียวกับ กรณีการพื้นที่แบ่งเช่าในอาคารส่วนที่หน่วยงานราชการสังกัดกระทรวงต่าง ๆ เช่า
สำหรับ ที่ดินที่เป็นถนน ตรอก ซอย เพื่อสัญจรเป็นการทั่วไปบริเวณรอบ ๆ พื้นที่เช่า เช่น อาคารพาณิชย์ อาคารศูนย์การค้า อาคารเช่าต่าง ๆ ของจุฬาฯ จะต้องเสียภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้างหรือไม่
มีความเห็นว่า ที่ดินที่เป็นถนน ตรอก ซอย เพื่อสัญจรเป็นการทั่วไปบริเวณรอบ ๆ พื้นที่เช่า นั้น จัดทําขึ้นเพื่ออํานวยความสะดวกให้แก่ผู้เข่า
ซึ่งโดยทั่วไปจะมีการนําค่าก่อสร้างและค่าซ่อมแซม บํารุงรักษาถนน ตรอก ซอย ดังกล่าว มารวมคํานวณต้นทุน ดอกเบี้ย และระยะเวลาในการคืนทุนด้วย
จึงถือว่า ที่ดินดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่ง ที่นําออกให้เช่าเพื่อหาผลประโยชน์ จุฬาฯ จึงต้องเสียภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้างด้วย
ทั้งนี้ หากที่ดินที่เป็นถนน ตรอก ซอยดังกล่าว เป็นที่ดินซึ่งใช้ประโยชน์ต่อเนื่องกับพื้นที่พักอาศัย
ก็ต้องเสียภาษีในอัตราประเภทที่อยู่อาศัยตามข้อ 3 ของประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ 30 มกราคม 2563
เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย แต่หากใช้ประโยชน์ต่อเนื่อง กับพื้นที่อาคารพาณิชย์หรืออาคารศูนย์การค้า
ก็ต้องเสียภาษีในอัตราประเภทใช้ประโยชน์อื่น เนื่องจากไม่ได้ใช้ ประกอบเกษตรกรรมและไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ตามมาตรา 37 (3) แห่ง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ปี 2562
สุดท้าย กรณี ที่ทําการของสํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ต้องประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือไม่
มีความเห็นว่า สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ใช้เป็นที่ติดต่อกับผู้เช่าหรือผู้ที่ต้องการเช่าทรัพย์สินของจุฬาฯ
เช่นเดียวกับสํานักงานของบริษัทเอกชน ถือได้ว่าเป็นส่วนที่นําไปใช้หาผลประโยชน์ เมื่อไม่ได้ใช้ในกิจการของจุฬาฯ หรือในกิจการสาธารณะ
"จึงไม่ได้รับยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมาตรา 8 (2) ฯ จึงต้องประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย".
