ผู้ประกอบการอพาร์ทเม้นท์ ปรับกลยุทธ์เชิงรุก ลดราคาเช่า พยุง “S4U” สู้วิกฤติโควิด-19 โดยยึดหลัก “เราอยู่รอด พนักงานอยู่รอด และลูกค้าอยู่รอด”
นายศฤทธิ์ วิทูรปกรณ์ ผู้จัดการทั่วไป S4U Office & Hotel เปิดเผยว่า จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19) ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอย่างมาก โดยกิจการ S4U เริ่มกิจการในปี 2007 เพราะคุณแม่ อยากทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ จึงสร้างธุรกิจกิจพื้นที่ให้เช่า ประกอบด้วยอาคาร 2 หลัง โดยตึกหน้าเป็นสำนักงานออฟฟิศให้เช่า จำนวน 7 ชั้น ชั้นละ 310 ตร.ม. ส่วนตึกหลังทำเป็นอพาร์ทเม้นท์ ห้องเช่า จำนวน 100 ห้อง พื้นที่ 29-58 ตร.ม. นอกจากนี้ยังมีโรงแรม มีร้านอาหาร ร้านกาแฟ และร้านซักอบรีด ซึ่งโครงการติดถนนใหญ่และทางด่วนกาญจนภิเษก
นายศฤทธิ์ กล่าวว่า ทั้งนี้ ตนนั้นได้รับช่วงต่อในการบริหาร S4U ต่อจากคุณแม่ เมื่อช่วงเดือนสิงหาคม 2562 ที่ผ่านมา ซึ่งในขณะนั้นอยู่ในสภาวะที่แย่มากๆ เพราะที่ผ่านมาตลอด 10 ปี คุณแม่ไม่ค่อยมีเวลามาดูแลเพราะต้องดูแลหลายกิจการ โดยทั้งโครงการ มีผู้เช่าอยู่แค่ 10% ตนจึงได้ลงทุนรีโนเวทใหม่ และทำการตลาด ทำให้กิจการกระเตื้องขึ้น โดยจากผู้เช่า 10% เป็น 40% และกิจการกำลังฟื้นตัว แต่กลับต้องมาเจอวิกฤติ COVID-19 ในเดือนมีนาคม เรียกได้ว่ามองไม่เห็นทางกันไปเลยทีเดียว เมื่อปรึกษาคุณแม่ก็ได้แนะนำให้ลดเงินเดือนพนักงาน หรือให้พนักงานออก เพื่อลดค่าใช้จ่าย ทำให้รู้สึกเครียดมาก เพราะเราต้องเลือกว่าจะให้ใครอยู่ใครไป
“ความรู้สึกของผมอยากให้พนักงานอยู่ครบทุกคน และอยากให้พนักงานทุกคนได้รับเงินเดือนเต็ม 100% เพราะไม่อยากให้พวกเขาลำบาก เนื่องจากพนักงานบางคนก็ถือว่าเป็นเสาหลักของครอบครัว ถ้าการเงินเขามีปัญหา ครอบครัวก็จะได้รับผลกระทบไปด้วย ผมทั้งไม่รับเงินเดือนเพื่อพยุงเงินเดือนพนักงานไว้ แต่ผมก็ไม่รู้ว่าวิกฤตินี้จะยาวนานแค่ไหน ผมกินไม่ได้ นอนไม่หลับอยู่หลายวัน จนวันนึงผมตัดสินใจขอความช่วยเหลือจากภรรยา และนั่นคือจุดเปลี่ยนของ S4U” ผู้จัดการทั่วไป S4U กล่าว
ด้านนางอริสา วิทูรปกรณ์ กล่าวว่า วิกฤติ COVID-19 ได้ส่งผลกระทบกันเป็นลูกโซ่ เริ่มจากลูกค้าจ่ายค่าเช่าไม่ไหว เพราะบางคนถูกลดเงินเดือนบ้าง หรือพักงาน และถูกเลิกจ้างก็มี ส่วนโรงแรมไม่ต้องพูดถึงเลย การท่องเที่ยวเงียบทันที ดังนั้นแล้ว วิธีที่ง่ายและเร็วที่สุด คือ “การหาเป้าหมายที่จะอยู่รอดกันทุกฝ่าย” ในฝั่งของเรา ถ้าเราจะไปรอดจะต้องมีผู้เช่า มากกว่า 50% เพื่อบริหารเงินทุนได้อย่างครอบคลุม ทั้งรายจ่ายพนักงาน ค่าเสื่อมอาคาร อะไหล่ต่างไป และบวกค่า Error อีก 20%ด้วย ส่วนในฝั่งของลูกค้า เราก็ลดค่าเช่าให้เพื่อรักษาลูกค้าเก่าไว้ ซึ่งความเสี่ยงอยู่ตรงนี้ การลดค่าเช่าหมายถึงรายได้ที่ลดลง ถ้าบริหารความเสี่ยงไม่ได้ หรือไม่สามารถหาลูกค้ามาเพิ่มได้ ทุกอย่างจะยิ่งแย่ลงโดยทันที จากลดเงินเดือนพนักงาน อาจต้องมีพนักงานออกมากกว่า 3 คน ดังนั้น ถ้ามองจากโครงสร้างกิจการของ S4U แบ่งเป็น สำนักงาน 35% อพาร์ทเม้น 35% โรงแรม 20% และอื่นๆ10% การแก้ปัญหาด่วนในช่วงนี้ ให้โฟกัส แค่สำนักงาน และอพาร์ทเม้น ก็พอ เพราะถือเป็นfactorใหญ่ ถ้าหาลูกค้าเต็มได้ กิจการนี้จะพุ้งได้ถึง 70% ของทั้งโครงการ ซึ่งก็ถือว่า อยู่รอดแล้วและมีกำไรอีกนิดหน่อยให้พอหมุนเวียน พอเราเลือกเป้าหมายได้แล้ว ก็หา Solution ว่าจะทำยังไง ให้ลูกค้าเข้ามาเช่า เราได้วิเคราะห์ข้อมูลจากอดีตมาถึงปัจจุบัน เมื่อนำมา plot กราฟ เราจะพบว่า ค่าเช่าเท่าไหร่ จึงจะเป็นที่ต้องการของลูกค้า รวมถึง การลดค่าแรกเข้า เพื่อเร่งจำนวนการเข้าอยู่ของลูกค้าให้มากขึ้นและเร็วขึ้นด้วย
นางอริสา กล่าวว่า ทั้งนี้ เราดึงข้อได้เปรียบทางด้านทำเลมา ผ่านการรีโนเวทเพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ และผลลัพธ์ที่ได้ก็เป็นไปตามคาด “เราอยู่ได้ พนักงานอยู่ได้ ลูกค้าอยู่ได้” โดยระยะเวลาเพียงเดือนเดียว จำนวนผู้เช่าเพิ่มขึ้นเป็น 69% นั่นหมายถึง พนักงานอยู่ครบและได้เงินเดือน 100%
“ เราไม่สามารถตอบได้ว่า วิกฤติ COVID-19 จะหยุดเมื่อไหร่ หรือจะกลับมาแพร่ระบาดรอบ 2 อีกหรือไม่ เรารู้เพียงว่าทำอย่างไรก็ได้ ทำปัจจุบันให้ดีที่สุด แก้ปัญหาตามสถานการณ์ เช่น หากมีการปลดล็อกทั้งหมด ผู้เช่าอพาร์ทเม้นท์ อาจจะลดลงประมาณ 5-10 ห้อง เพราะกลับตจว. แต่เรายังคงราคานี้ไว้ เพราะยังมีลูกค้าที่ให้ความสนใจรอเข้ามาอยู่ตลอด หรือถ้า COVID-19 ยังอยู่อีกยาว การปรับลดค่าเช่าครั้งนี้ ทำให้กิจการนี้อยู่ยาวได้อย่างมั่นคง เพราะมีการคำนวณต้นทุน และแผนรับมือปัจจัยต่างๆไว้แล้ว โดยความสำเร็จนี้ ต้องยกให้ทุกคน ทั้งคุณแม่ที่เลือกทำเลทอง ทั้งคุณศฤทธิ์ที่มีจิตใจดี รักลูกน้อง แคร์ลูกบ้าน และพนักงานที่ที่ร่วมกันสู้ผ่านอุปสรรคนี้มาด้วยกัน”นางอริสา กล่าว
