แห่เชียร์นโยบายต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทย ยืนยัน 'ขายสิทธิ ไม่ได้ขายชาติ'

เคลียร์ชัด ขายสิทธิ ไม่ได้ขายชาติ! สมาคมอสังหาฯ ชี้เปิดทางให้สิทธิต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดินได้ แต่ควรกำหนดทิศทางนโยบายให้ชัดเจน ระบุหากเปลี่ยนแปลงได้จะโกยเงินก้อนโตเข้าระบบเศรษฐกิจท้องถิ่น พร้อมแนะภาครัฐขยายกฎหมายเช่าที่ดินมากกว่า 30 ปี

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึงการขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ให้ต่างชาติว่าถือเป็นประเด็นที่ต้องกำหนดทิศทางว่าจะไปทางไหน เพราะหากเปลี่ยนแปลงได้จะทำให้เม็ดเงินโตเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจท้องถิ่น อย่างไรก็ตาม เห็นว่าการขายที่ดินและอสังหาฯ ให้คนต่างชาติไม่ได้เปิดการขายแบบเสรี  ต้องมีข้อจำกัด หากสามารถประกาศเป็นประเทศที่ซื้อขายอสังหาฯ ให้ต่างชาติได้ จะทำให้ได้เม็ดเงินหมุนเวียนในเศรษฐกิจจากภาคอสังหาฯ ด้วย  

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยว่า กลายเป็นดรามาจนลืมแก่นสาระของการดึงดูดนักลงทุนเพื่อมาลงทุนระยะยาว โดยให้สิทธิในการซื้ออสังหาฯ แบบมีเงื่อนไข เพื่อสร้างความเชื่อมั่นในการลงทุน ซึ่งกว่า 100 ประเทศทั่วโลกมีมาตรการดึงดูดให้ต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินได้ จะเห็นได้ว่าคนไทยยังสามารถซื้อบ้านในอังกฤษ อเมริกา ยุโรป และเอเชีย อีกหลายประเทศ ที่สำคัญการเปิดขายสิทธิในการซื้อบ้าน มีระยะเวลากำหนด มีเงื่อนไข โดยหลายประเทศอาจกำหนด 50 ปี หรือ 99 ปี แต่สุดท้ายแผ่นดินก็เป็นของไทย ภายใต้กฎหมายไทย จ่ายภาษีไทย และที่สำคัญยังต้องเป็นชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเท่านั้น ดังนั้น ไม่ใช่ว่าใครที่เป็นต่างชาติจะมาซื้อได้ แต่กระทรวงมหาดไทยต้องคัดเลือก มีกระบวนการที่คัดเอาคนคุณภาพเข้ามา และที่สำคัญหากเจอพวกเก็งกำไร หรือเป็นพวกที่ไม่ได้มาสร้างประโยชน์ระยะยาว ก็สามารถยึดคืนสิทธิ และแบล็กลิสต์ได้ วันนี้มาตรการดีๆ ต้องช่วยกันคิดปิดช่องโหว่ โดยไม่เหมารวมว่า ทั้งหมดแย่ แต่คำถามที่สำคัญคือ ทำไมประเทศอื่นๆ บนโลกเขาทำได้ แต่ทำไมเราทำไม่ได้ 


ทั้งนี้ นายนิสิต จันทร์สมวงศ์ อดีตอธิบดีกรมที่ดิน เคยให้ความเห็นว่า กรมที่ดินสนับสนุนมาตรการขยายเพดานการให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่เพิ่มขึ้นรวมถึงบ้านแนวราบ โดยมองว่า สามารถช่วยกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ได้ แต่ทั้งนี้กรมฯ ได้มีเงื่อนไขเพิ่มเติมกลับไปในบางประเด็น หากกำหนดราคาบ้านที่ซื้อได้เป็นราคาสูงเท่านั้น ก็สามารถลดผลกระทบได้ และต้องมีการกำหนดเงื่อนไขให้รัดกุม รอบคอบ ทั้งนี้กรมที่ดินในฐานะผู้สนับสนุนและแนะนำเท่านั้น

ขณะที่นายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรี รัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงาน กล่าวว่า ไทยถูกมองเป็นบ้านหลังที่สองของชาวต่างชาติ รวมถึงกลุ่มผู้สูงอายุที่เกษียณ เนื่องจากมีความปลอดภัยกว่าในหลายประเทศ มีการสาธารณสุขที่ดี มีอาหารที่สมบูรณ์ “ประเทศไทยเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ดี ซึ่งไทยต้องทำตัวให้เป็นประเทศที่น่าลงทุน น่าอยู่อาศัย ทำให้ประเทศไทยเป็นบ้านหลังที่สอง

ดังนั้นแนวคิดนี้จึงมีทั้งแง่บวกและแง่ลบ แต่คำถามที่สำคัญคือ ทำไมทุกประเทศทำได้ ต้องศึกษาเงื่อนไขที่ต่างประเทศใช้ และจะปรับใช้กับประเทศไทยได้อย่างไร สำหรับร่างแก้ไขกฎหมายที่ถูกคว่ำไปนั้น กำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านเดี่ยวสำหรับอยู่อาศัยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรราคาประมาณ 10-15 ล้านบาทขึ้นไป โดยซื้อได้ไม่เกิน 49% ของโครงการ ส่วนระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติตามกฎหมายเดิม อนุญาตให้ชาวต่างชาติเช่าอสังหาริมทรัพย์นานสูงสุดไม่เกิน 30 ปี (มาตรา 540 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ขณะร่างแก้ไขกฎหมายใหม่ ได้ขยายให้ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 50 ปี + 40 ปี ซึ่งหากกังวลว่าจะมีคนซื้อไปเก็งกำไร ต้องออกมาตรการเพื่อไม่ให้นำไปเช่าต่อ แต่จำกัดให้ 1 คนซื้อได้เพียง 1 สิทธิ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ต้องศึกษาจากต่างประเทศ นำข้อดีข้อเสีย เลือกมาใช้ แต่ไม่ใช่การมองว่าเป็นประเด็นการเมือง และปัดตกไปทั้งหมด เพราะจะทำให้ประเทศไทยขาดการดึงดูดเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ที่เร่งเสริมมาตรการดึงดูดผู้มาอยู่อาศัยระยะยาวอย่างเต็มที่

"ในวันที่เศรษฐกิจหยุดชะงักเพราะผลกระทบจาก COVID-19 การดึงดูดให้นักลงทุน หรือนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเข้ามาในประเทศถือเป็นหนึ่งในทางออกสำคัญที่จะช่วยดึงเอาเม็ดเงินมากระตุ้นพลิกฟื้นทุกภาคส่วนได้เป็นอย่างดี ซึ่งการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาฯ ได้นั้น ก็เป็นอีกทางหนึ่งที่ได้รับความสนใจอย่างมาก"


นอกจากนี้ การถือครองอสังหาฯ ของคนต่างชาติในไทยมีการกำหนดเงื่อนไข และข้อจำกัด นอกจากคอนโดฯ แล้วยังสามารถเข้ามาครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินในไทยได้เช่นกัน แต่มีเงื่อนไขและข้อกำหนดที่เข้มงวดกว่า เช่น สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้เพียงแค่ไม่เกิน 1 ไร่ และต้องเข้าเกณฑ์ตามที่กฎหมายกำหนด คือต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และลงทุนนานไม่น้อยกว่า 5 ปี โดยต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการตามที่กฎหมายกำหนด และที่สำคัญยังต้องได้รับอนุญาตจาก รมว.มหาดไทยเท่านั้น โดยที่ดินจะต้องอยู่ในเขต กทม. เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตอยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหาร และจะต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่อการอยู่อาศัยสำหรับตนเองเท่านั้น หากนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นก็มีสิทธิถูกดำเนินการให้ขายคืนได้ เป็นต้น

แต่ก็มีแนวโน้มว่ากฎเกณฑ์ต่างๆ ที่กำหนดไว้อาจมีการเปลี่ยนแปลงเพื่อให้ถือครองอสังหาฯ ในไทยได้ง่ายมากขึ้น แต่หากมีข้อกังวลใด ก็ควรนำมาหารือเพื่อเพิ่มมาตรการป้องกันการเก็งกำไรได้ เช่น การเพิ่มบทลงโทษกรณีฝ่าฝืนเงื่อนไข กำหนดพื้นที่เพื่อทดลอง หรืออาจกำหนดภาษี เพื่อนำมาพัฒนาบ้านเอื้ออาทร อันจะนำมาซึ่งประโยชน์ในการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ก็ยังคงอยู่ในขั้นตอนการไตร่ตรองและพิจารณาอย่างรอบคอบ ส่วนคนไทยที่เป็นเจ้าของอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน คอนโดฯ หรือสิ่งปลูกสร้าง ถือว่าควรติดตามอย่างใกล้ชิด เพื่อให้สามารถวางแผนในการลงทุนต่อไป ทั้งในแง่การซื้อเพิ่มเพื่อถือครอง และในแง่ของการขายต่อให้ชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

"ดังนั้นคนที่มีความรู้ต้องมาช่วยกันคิด เมื่อมีมุมบวก ก็อาจจะมีมุมลบ ต้องมาระดมสมองเพื่อปิดช่องโหว่ โดยไม่นำมาเป็นประเด็นทางการเมือง เพราะหากประเทศไทยไม่ฉวยโอกาสหลังโควิด ในการดึงดูดบุคลากร ผู้มีความรู้ นักลงทุนมาลงทุนในประเทศ ก็เท่ากับไทยตกขบวน"