“นายอิศรา พุฒตาลศรี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วี จำกัด (บลจ.วี) เปิดเผยว่า การเติบโตของเศรษฐกิจกำลังเผชิญความท้าทายจากปัจจัยเรื่องเงินเฟ้อ การเปลี่ยนแปลงด้านการดำเนินนโยบายการเงิน ภาวะสงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครน รวมทั้งการระบาดของโควิด-19 แต่เมื่อพิจารณามองเป็นรายประเทศจะพบว่าได้รับผลกระทบและมีการเติบโตที่แตกต่างกันไป โดยเฉพาะประเทศไทยที่เศรษฐกิจยังมีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งสนับสนุนให้มีการขยายตัวมากขึ้นสวนทางเศรษฐกิจโลกที่ขยายตัวน้อยลง ขณะที่อัตราเงินเฟ้อยังอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำ โดยตัวเลขการเดินทาง การเคลื่อนย้ายของผู้คนมีการปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง บ่งบอกถึงกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวในประเทศไทยและทั่วโลก ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดประเทศ (Reopening) เป็นปัจจัยบวกสนับสนุนการฟื้นตัวของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และหุ้นอสังหาริมทรัพย์ทั้ง PFUND, REIT และ IFF อย่างมีนัยสำคัญ
โดยตั้งแต่ช่วงต้นปี ความกังวลจากสถานการณ์ต่างๆ ทั้งการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ (FED), สงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ยืดเยื้อ และการระบาดของ Covid-19 ในจีนและหลายประเทศ ส่งผลให้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกปรับตัวลดลงจากความไม่แน่นอน แต่จะพบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์และรีท (REITs) ในประเทศสิงคโปร์และไทยมีการปรับตัวน้อยลงกว่าประเทศอื่นๆ อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาผลตอบแทนย้อนหลังในอดีต 10 ปี จะพบว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ มีการเติบโตที่โดดเด่น
ทั้งนี้ ปัจจัยหลักที่ทำให้ REIT ให้ผลตอบแทนได้ดีในช่วงเวลาที่มีอัตราเงินเฟ้อสูง เนื่องจาก REIT มีการเติบโตและมีกระแสรายได้ที่สม่ำเสมอ ขณะที่การฟื้นตัวของเศรษฐกิจส่งผลให้รายได้จากค่าเช่าเพิ่มขึ้น พร้อมกับการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยอัตราค่าเช่าส่วนใหญ่มักจะผูกกับอัตราเงินเฟ้อ ทำให้สามารถปรับเพิ่มขึ้นค่าเช่าเมื่อครบกำหนดได้ ดังนั้น REIT จึงสามารถสร้างการเติบโตจากสินทรัพย์ที่เข้าซื้อกิจการ ทำให้มีรายได้และสามารถจ่ายผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลได้สูงกว่าอัตราเงินเฟ้อเมื่อเวลาผ่านไป จึงมองว่าการลงทุนในอสังหาฯ มีความน่าสนใจในภาวะปัจจุบัน
บลจ.วี จึงเปิดเสนอขาย IPO กองทุนเปิด วี เฟล็กซิเบิ้ล พร็อพเพอร์ตี้ อินฟรา อินคัม (WE-XPROP) ระหว่างวันที่ 31 พฤษภาคม-9 มิถุนายน 2565 กองทุนมีระดับความเสี่ยงระดับ 8 (ความเสี่ยงสูงมาก) ลงทุนขั้นต่ำ 5,000 บาท กองทุนได้แบ่งเป็น 2 ชนิด คือ 1. กองทุน WE-XPROP-A หน่วยลงทุนชนิดไม่จ่ายเงินปันผล และ 2. กองทุน WE-XPROP-D หน่วยลงทุนชนิดจ่ายเงินปันผล โดยมีนโยบายลงทุนในหุ้น กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (PFUND), REIT และ IFF ประเภท Leasehold เป็นหลัก ในสัดส่วนประมาณ 73% Freehold ประมาณ 15% และกองทุนรวมต่างประเทศราว 12%
กองทุนจะเน้นบริหารกองทุนเชิงรุก (Active Fund Management) มีความยืดหยุ่นในนโยบายการลงทุน สามารถลงทุนได้ทั้งในประเทศและต่างประเทศ เน้นโอกาสสร้างผลตอบแทนทั้งในด้านกระแสรายรับสม่ำเสมอ (Income) และการเติบโตจากหลักทรัพย์ที่เข้าไปลงทุน (Growth) โดยจัดสัดส่วนตามภาวะตลาด ด้วยการเลือกหลักทรัพย์แบบ Bottom Up, วิเคราะห์เชิงปริมาณ (Quantitative Analysis) และเชิงคุณภาพ (Qualitative Analysis) ไม่ว่าจะเป็น การจ่ายเงินปันผลสูงกว่าอุตสาหกรรม, ทรัพย์สินมีคุณภาพด้านทำเลที่ตั้ง, ผู้บริหารมีความเชี่ยวชาญ และมีประสบการณ์, มีอัตราการเช่าในระดับสูง, ผู้เช่ามีศักยภาพมีการกระจายตัวของผู้เช่าที่ดี, ซื้อขายในระดับราคา P/E ที่เหมาะสม, ไม่มีประเด็นปัญหาเรื่อง ESG, มีโอกาสเติบโตสูงในอนาคต
ขณะเดียวกัน ผู้จัดการกองทุนจะประเมินภาวะเศรษฐกิจเพื่อปรับสัดส่วนการลงทุนระหว่างไทยกับต่างประเทศและสัดส่วนการลงทุนในแต่ละกลุ่มธุรกิจ (Sector) ให้เหมาะกับปัจจัยเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงภายใต้การติดตามคุณภาพของหลักทรัพย์ ซึ่งความซับซ้อนและเปลี่ยนแปลงตลอดเวลาอย่างสม่ำเสมอในทุกๆ ด้าน จากผู้จัดการกองทุนและนักวิเคราะห์
ตัวอย่างหลักทรัพย์ที่กองทุนคาดว่าจะลงทุน ได้แก่ *
1.) AIMIRT 2.) BOFFICE 3.) CPNREIT 4.) DIF 5.) FTREIT 6.) GVREIT
7.) HREIT 8.) INETREIT 9.) KTBSTMR 10.) WHART 11.) ALERIAN MLP ETF (ALMP US)
12.) REAL ESTATE SELECT SECT SPDR (XLRE US) *บริษัทจัดการจะใช้ดุลพินิจในการเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินที่ลงทุนหรือสัดส่วนการลงทุน โดยขึ้นอยู่กับสภาวะการลงทุนภายใต้ดุลพินิจของผู้จัดการกองทุน ภาวะตลาด และปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อราคาหลักทรัพย์ขณะนั้น เมี่อเป็นการดำเนินการภายใต้สถานการณ์ที่จำเป็นและสมควรเพื่อรักษาผลประโยชน์ของผู้ลงทุนเป็นสำคัญ โดยไม่ทำให้ความเสี่ยงของทรัพย์สินที่ลงทุนเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
“เศรษฐกิจไทยกำลังอยู่ในช่วงฟื้นตัวหลังโควิด-19 ส่งผลดีต่อภาคการท่องเที่ยว การบริโภค การลงทุน และกิจกรรมทางเศรษฐกิจต่างๆ หนุนให้อสังหาฯ ของไทยและต่างประเทศได้รับผลตอบแทนจากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น บลจ.วี จึงขอแนะนำกองทุนอสังหาฯ ที่สามารถสร้างโอกาสรับผลตอบแทน ผ่านกองทุน WE-XPROP-A แบบสะสมมูลค่าเพื่อสร้างโอกาสเพิ่มพูนผลตอบแทนในระยะยาว หรือจะเป็นกองทุน WE-XPROP-D เพื่อสร้างโอกาสได้รับผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอในรูปแบบเงินปันผล เป็นเครื่องมือกระจายความเสี่ยง โดยเฉพาะในช่วงที่สินทรัพย์เสี่ยงผันผวนหนักจากนโยบายการเงินที่เปลี่ยนแปลงฉับพลัน”
