บลจ.ไทยพาณิชย์ชี้ดอกเบี้ยทรงระดับต่ำ แนะชิงจังหวะลงทุนกองอสังหาฯ ล่าสุดเตรียมเปิดกองอสังหาฯ สิทธิการเช่า คริสตัล รีเทล โกรท ลงทุนคอมมูนิตีมอลล์สุดฮิป มั่นใจเศรษฐกิจและการบริโภคช่วยหนุนรายได้ค่าเช่าโตตาม
นางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้อำนวยการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไทยพาณิชย์ จำกัด เปิดเผยว่า ในช่วงนี้ถือว่าเป็นจังหวะดีที่จะลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงทุนในตราสารหนี้ ซึ่งปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำ และคาดว่าจะทรงตัวอยู่ในระดับนี้ไปอีกระยะหนึ่ง
ทั้งนี้ การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรจะพิจารณาถึงทำเล ประเภทของสินทรัพย์ที่จะทำการลงทุนอย่างรอบคอบ โดยที่ผ่านมานักลงทุนเริ่มให้ความสนใจกับกองทุนประเภทนี้มากขึ้น ถึงแม้ความเสี่ยงจะมากกว่าการลงทุนตราสารหนี้แต่ผลตอบแทนที่ได้จะดีกว่ามากเมื่อเปรียบกันกับอัตราดอกเบี้ยขณะนี้
ล่าสุดบริษัทเตรียมทำการเปิดขายกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์คริสตัล รีเทล โกรท หรือ CRYSTAL ระยะเวลาเช่า 30 ปี มูลค่าโครงการประมาณ 4,000 ล้านบาท ในระหว่างวันที่ 7-17 มิถุนายนนี้ โดยกองทุนจะลงทุนในสิทธิการเช่าโครงการเดอะ คริสตัล และโครงการคริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ หรือซีดีซี ซึ่งบริหารงานโดยบริษัท เค.อี.รีเทล จำกัด หรือ KER บริษัทในกลุ่ม เค.อี.แลนด์
ทั้งนี้ โครงการที่กองทุนจะลงทุนข้างต้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอมมูนิตีมอลล์ 1 แห่ง และศูนย์รวมสินค้าเพื่อการตกแต่งแบบครบวงจรแห่งแรกในประเทศไทยและภูมิภาคเอเชีย 1 แห่ง ซึ่งตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพสูง บริเวณถนนประดิษฐ์มนูธรรม หรือถนนเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา โดยกองทุนมีนโยบายการจ่ายปันผลไม่ต่ำกว่า 2 ครั้งต่อปี หรือไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ
“ยิลด์ที่มองดูน่าจะได้ประมาณ 7% ซึ่งทั้ง 2 โครงการอยู่ในธุรกิจค้าปลีก และตั้งอยู่ในทำเลที่มีคนชั้นกลางขึ้นไปอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก โดยแนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจของเอเชียและประเทศไทยในอีก 10-20 ปีข้างหน้าจะถูกขับเคลื่อนด้วยคนกลุ่มนี้เป็นตัวผลักดัน ดังนั้น การบริโภคและการใช้จ่ายของคนกลุ่มนี้จะส่งผลให้อัตราการเช่าและผู้เช่าพื้นที่ในโครงการเติบโตตามไปด้วย นอกจากนี้ การที่มีโครงการใหม่ๆ และส่วนต่อขยายในอนาคตน่าจะส่งผลดีและเป็นประโยชน์ต่อนักลงทุนเพิ่มขึ้น”
ด้านนายกวีพันธ์ เอี่ยมสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เค.อี.รีเทล จำกัด (KER) กล่าวว่า กองทุนฯ คริสตัล รีเทล โกรท จะลงทุนในพื้นที่ของโครงการ The Crystal ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแนวราบ คิดเป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ 13,700 ตารางเมตร ส่วนโครงการ CDC จะลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินบางส่วนและพื้นที่ในอาคารบางส่วน คิดเป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ 29,000 ตารางเมตร รวมพื้นที่เช่าทั้ง 2 โครงการประมาณ 42,700 ตารางเมตร
นอกจากนี้ยังลงทุนในกรรมสิทธิ์เฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์และงานระบบต่างๆ ที่ใช้ในการดำเนินโครงการ และสิทธิในการใช้ที่จอดรถในพื้นที่ที่กองทุนรวมไม่ได้เข้าลงทุนของทั้ง 2 โครงการ
ทั้งนี้ บริษัทจะเข้าร่วมถือหน่วยลงทุนในอัตรา 1 ใน 3 ของมูลค่าหน่วยลงทุน ซึ่งที่ผ่านมาอัตราการเช่าพื้นที่ของทั้ง 2 โครงการจะสูงถึง 90% และมีรายได้ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาเติบโตไม่ต่ำกว่า 30% โดยในปีที่ผ่านมามีรายได้รวม 600 ล้านบาท และมีอีบิตดาอยู่ที่ 420 ล้านบาท และในช่วงที่ผ่านมาอัตราการต่อสัญญาเช่าเองยังอยู่ในระดับสูงถึง 80% อีกด้วย
“ที่ผ่านมาค่าเช่าเฉลี่ยของเราถึงแม้จะต่ำกว่าของโครงการคอมมูนิตีมอลล์อื่นๆ แต่ถือเป็นการจัดการที่มีประสิทธิภาพและกระจายร้านค้าให้หลากหลาย โดยหลังจากนี้การเพิ่มอัตราค่าเช่าจะขึ้นอยู่กับแต่ละประเภทของผู้ประกอบการ แต่ก็มีโอกาสปรับเพิ่มตามระยะเวลาการเช่าที่มีตั้งแต่ 1 ปีถึง 3 ปี ซึ่งที่โครงการเดอะคริสตัล ที่ผ่านมาอัตราการการเพิ่มค่าเช่าสูงสุดจะอยู่ที่ประมาณ 40% ส่วนการระดมทุนผ่านกองทุนอสังหาฯ ส่วนหนึ่งจะนำไปรีไฟแนนซ์และนำไปลงทุนส่วนต่อขยายต่างๆ”
บริษัทมีแผนที่จะพัฒนาโรงภาพยนตร์ภายในโครงการ The Crystal และโชว์รูม ตลอดจนอาคารสำนักงานให้เช่าภายในโครงการ CDC รวมถึงการขยาย The Crystal เฟส 3 และ CDC เฟส 3 รวมทั้งมีแผนเปิด The Crystal PTT บนถนนชัยพฤกษ์ ซึ่งเป็นการร่วมทุนกับ ปตท.ภายในปี 2556 และ The Crystal ราชพฤกษ์ ซึ่งเป็นการร่วมทุนกับกลุ่ม เอส.บี.เฟอร์นิเจอร์ ภายในปี 2557
