บลจ.ไทยพาณิชย์จับ "ดิออฟฟิศเศสแอทเซ็นทรัลเวิลด์" ตั้งกองทุน

บลจ.ไทยพาณิชย์จับมือเซ็นทรัลพัฒนา ส่งกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท มูลค่าโครงการกว่า 4,200-4,500 ล้านบาท ลงทุนใน "ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์" ชูจุเด่นทำเลทอง อัตราค่าเช่าน่าสนใจ จ่อเปิดขายไอพีโอปลายเดือนสิงหาคมนี้

นางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้อำนวยการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไทยพาณิชย์ จำกัด เปิดเผยว่า ภาพรวมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมามีมูลค่าสินทรัพย์สุทธิประมาณ 140,000 ล้านบาท จากสิ้นปี 2554 ที่ 94,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 48.94% จากปัจจัยบวกที่สำคัญคือ อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับต่ำต่อเนื่องทำให้นักลงทุนมีดีมานด์การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในระยะยาวที่ดีกว่า และตลาดสินทรัพย์เสี่ยงที่มีความผันผวน จะเห็นได้ว่าผลตอบแทนของดัชนีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นปีให้ผลตอบแทนประมาณ 16-17% เมื่อรวมกับอัตราผลตอบแทนเงินปันผลอีกประมาณ 6-9% ก็ถือเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจไม่แพ้ตลาดหุ้น ถือเป็นอีกปีทองของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทในฐานะที่เป็นเจ้าตลาดกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ก็มั่นใจว่าจะยังรักษาความเป็นเจ้าตลาดในธุรกิจกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างต่อเนื่องจนถึงสิ้นปี 55 นี้

โดยบริษัทเตรียมร่วมมือกับพันธมิตร คือ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (CPN) เสนอขายกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท (CPNCG) มีนโยบายลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารสำนักงานดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งถือเป็นทำเลที่ดีที่สุดของออฟฟิศสำนักงานใจกลางกรุงเทพฯ และในอนาคตกองทุน CPNCG ยังสามารถเพิ่มทุนเพื่อไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการอื่นๆ เพิ่มเติมได้อีก

“กองทุน CPNCG มีมูลค่าโครงการประมาณ 4,200-4,500 ล้านบาท โดยขณะนี้อยู่ระหว่างขั้นตอนการอนุมัติจัดตั้งและจัดการจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และคาดว่าจะพร้อมเริ่มเสนอขายได้ประมาณปลายเดือน ส.ค. หรือต้นเดือน ก.ย. นี้ โดยจำนวนจองซื้อขั้นต่ำ 5,000 หน่วย และเพิ่มเป็นทวีคูณของ 1,000 หน่วย โดยมี บมจ.หลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) เป็นที่ปรึกษาการเงินและผู้รับประกันการจัดจำหน่ายหน่วยลงทุน และมี บมจ.ธนาคารไทยพาณิชย์เป็นผู้ร่วมรับประกันการจำหน่ายหน่วยลงทุน”

สำหรับแนวโน้มของธุรกิจให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในอนาคต จากการวิเคราะห์ของบริษัท บรูค เรียลเอสเตท จำกัด กรุงเทพมหานครมีพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าที่จะเพิ่มขึ้นอย่างค่อนข้างจำกัดในระหว่างปี พ.ศ. 2555-2557 รวมทั้งสิ้นประมาณ 265,200 ตารางเมตร โดยจะมาจากโครงการอาคารสำนักงานที่กำลังอยู่ในระหว่างการดำเนินการก่อสร้างในเขตพื้นที่ของกรุงเทพมหานครจำนวน 8 โครงการ ในขณะที่ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครนั้น คาดว่าจะมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการขยายธุรกิจของบริษัทต่างๆ ซึ่งส่งผลให้อัตราค่าเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานในเขตกรุงเทพมหานครเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในเขตใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร

นายกอบชัย จิราธิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า อาคารสำนักงานดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ มีอัตราการเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยสูงกว่าร้อยละ 90 ในปี พ.ศ. 2553, พ.ศ. 2554 และในช่วง 3 เดือนแรกของปี พ.ศ. 2555 โดยผู้เช่าพื้นที่มีหลายประเภทธุรกิจ ประกอบด้วย บริษัทไทยที่มีชื่อเสียง บริษัทข้ามชาติ และสถาบันการเงิน โดยที่บริษัทเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่มีฐานะการเงินที่มั่นคงและมีผลประกอบการที่ดีอย่างต่อเนื่อง และทำการเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ มาอย่างต่อเนื่อง

“CPN มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการบริหารโครงการอาคารสำนักงานมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ควบคู่ไปกับการบริหารโครงการศูนย์การค้าแบบครบวงจร (Mixed Use Complex) โดย ณ วันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2555 CPN ได้บริหารโครงการอาคารสำนักงานจำนวน 7 โครงการ ได้แก่ อาคารสำนักงานลาดพร้าว อาคารสำนักงานปิ่นเกล้า Tower A และ Tower B อาคารสำนักงานบางนา อาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์ อาคารสำนักงานแจ้งวัฒนะ และอาคารสำนักงานแกรนด์ พระราม 9 โดยที่ผ่านมาอาคารสำนักงานเหล่านี้ส่วนใหญ่มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่า 90%”

ทางด้านนายนริศ เชยกลิ่น รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานการเงินและบัญชี และสายงานบริหารทรัพย์สิน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในส่วนของอัตราการเช่าในดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ นั้นก็จะแบ่งเป็นลูกค้า 3 กลุ่ม คือ ขนาดใหญ่ ขนาดกลาง และขนาดเล็ก โดยอัตราค่าเช่ารายใหญ่จะเป็นสัญญาเช่าประมาณ 6-9 ปี นอกนั้นจะมีสัญญาเช่าเฉลี่ยประมาณ 3 ปี ซึ่งในปี 2013 และปี 2014 นั้นจะมีสัญญาเช่าทยอยครบอายุปีละ 50% ก็ส่งผลดีต่อการขึ้นอัตราค่าเช่า และขณะเดียวกันในปี 2015 จะมีการเปิด AEC ก็จะทำให้มีบริษัทจากประเทศในอาเซียนเข้ามาเปิดที่ทำการในประเทศไทยเพิ่มขึ้น โดยดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ ก็จะได้รับอานิสงส์ดังกล่าวด้วยเช่นกัน

ส่วนนายโสภณ อัศวานุชิต ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ สายวาณิชธนกิจ บมจ.ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า กองทุน CPNCG กลุ่ม CPN จะถือหน่วยด้วยประมาณ 25% ที่เหลือจะมีการจัดสรรให้นักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายย่อยต่อไป ซึ่งจะมีการจำหน่ายหน่วยลงทุนมูลค่ารวมประมาณ 4,100-4,300 ล้านบาท และเป็นเงินกู้ประมาณ 350 ล้านบาท โดยธนาคารไทยพาณิชย์ ส่วนช่วงราคาคาดว่าจะอยู่ประมาณ 10 บาทบวกลบ โดยคาดว่าจะสามารถทราบราคาเสนอขายได้ในช่วงวันที่ 22 ส.ค. 55 ขึ้นกับดีมานด์ความต้องการซื้อของนักลงทุนเอง และน่าจะเปิดไอพีโอได้ในช่วงปลายเดือน ส.ค.หรือต้นเดือน ก.ย.55 นี้ ทั้งนี้ คาดว่าผลตอบแทนที่จะได้น่าจะประมาณ 7.0% ปลายๆ-8.0% ต้นๆ แต่ถ้าอัตราการเติบโตของค่าเช่าเป็นไปได้ดีตามแผน ผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับจริงก็มีแนวโน้มจะดีกว่าที่ประเมินไว้ได้เช่นกัน

“จากเกณฑ์กองทุนทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่อาจไม่ได้ให้ประโยชน์กับเจ้าของทรัพย์สินเหมือนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ทำให้มีเจ้าของทรัพย์สินที่อยากจะจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ที่มาติดต่อกับธนาคารเองก็มีเป็นจำนวนมาก โดยในเบื้องต้นที่มีการคุยกันไปแล้วมีประมาณ 4 โครงการ เป็นโรงแรม 2 แห่ง ออฟฟิศ 1 แห่ง และค้าปลีก 1 แห่ง มูลค่าประมาณ 20,000 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าในปีนี้น่าจะผลักดันออกมาได้ประมาณ 2 แห่ง เป็นอย่างน้อยเช่นเดียวกัน มูลค่ารวมกันประมาณ 7,000-8,000 ล้านบาท”