ประกาศใช้กฎ “รีตส์” มิ.ย. ต่ออายุกอง 1 จัดตั้งใหม่-เพิ่มทุนอีก 1 ปี

ก.ล.ต.เคาะ “รีตส์” ประกาศใช้เดือนมิถุนายนนี้ ให้เวลา บลจ.อีก 1 ปีตั้งกอง 1 และเพิ่มทุนให้เสร็จ พร้อมลดภาษีและค่าธรรมเนียมจูงใจ

นายชาลี จันทนยิ่งยง รองเลขาธิการคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) กล่าวว่า คณะกรรมการ ก.ล.ต. และคณะกรรมการกำกับตลาดทุนเห็นชอบให้ออกหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดตั้งและจัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trusts : REITs) ซึ่งคาดว่าจะสามารถออกประกาศได้ภายในเดือนมิถุนายนนี้

สำหรับรีตส์ที่จะมีขึ้นในไทย จะมีการกำกับดูแลด้านการออกและเสนอขาย ด้านการเปิดเผยข้อมูล และการให้ความคุ้มครองผู้ลงทุนเหมือนกับบริษัทจดทะเบียน ส่วนการกำกับดูแลด้านการลงทุนจะคล้ายกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) แต่จะมีความยืดหยุ่นกว่าและขจัดข้อติดขัดบางประการของกอง 1 เช่น 1. เปิดให้ผู้ที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนและบริหารอสังหาริมทรัพย์เข้ามาจัดตั้งและจัดการทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ได้ 2. ไม่จำกัดประเภททรัพย์สินที่ลงทุนได้ สามารถลงทุนในทรัพย์สินต่างประเทศได้ และเปิดให้ลงทุนในโครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนาได้ถึง 10% ของทรัพย์สินรวม 3. รีตส์สามารถกู้ยืมเงินเพื่อนำไปลงทุนหรือซ่อมแซมทรัพย์สินได้คล่องตัวกว่า โดยสามารถกู้ได้ถึง 35% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หรือ 60% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หากได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือในระดับ investment grade การกำกับดูแลรีตส์ที่มีลักษณะเดียวกับการออกและเสนอขายหุ้นนั้น เช่น ให้สิทธิแก่ผู้ถือใบรีตส์ในการคุ้มครองประโยชน์ของตนเอง ให้มีการเปิดเผยข้อมูลก่อนและหลังการเสนอขาย รวมถึงการจัดจำหน่ายจะต้องผ่านผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์ (underwriter) มีการจัดการประชุมผู้ถือใบรีตส์เป็นประจำทุกปี ผู้ถือใบรีตส์มีสิทธิในการอนุมัติรายการได้มาหรือจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินสำคัญและการทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวโยงกัน เป็นต้น

ทั้งนี้ ในกระบวนการจัดตั้งและจัดการรีตส์มีนิติบุคคลที่เกี่ยวข้องหลัก ได้แก่ (1) ผู้จัดการรีตส์ ซึ่งอาจเป็นบริษัทที่จัดตั้งขึ้นเพื่อบริหารจัดการรีตส์และมีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนและบริหารอสังหาริมทรัพย์ หรือบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ก็ได้ โดยต้องได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. ตามคุณสมบัติที่กำหนด มีหน้าที่ขออนุญาตเสนอขายหน่วยรีตส์ต่อ ก.ล.ต. และเมื่อเสนอขายหน่วยแล้วต้องนำเงินโอนเข้ากองทรัสต์ และจากนั้นจะทำหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์สินของรีตส์ และ (2) ทรัสตี ซึ่งมีหน้าที่เก็บรักษาทรัพย์สินของรีตส์ และดูแลให้ผู้จัดการรีตส์บริหารจัดการให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ (trust deed) จะต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ก.ล.ต. ให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตี (professional trustee) โดยจะต้องเป็น ธนาคารพาณิชย์ บริษัทหลักทรัพย์ บลจ. หรือสถาบันการเงิน หรือบริษัทจำกัดที่เป็นลูก 100% ของธนาคารพาณิชย์ บริษัทหลักทรัพย์ บลจ. หรือสถาบันการเงินก็ได้

“รีตส์จะเป็นทางเลือกการลงทุนใหม่ที่น่าสนใจสำหรับผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และมีข้อจำกัดน้อยกว่าการลงทุนในกอง 1 เนื่องจากโครงสร้างรีตส์มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นในการลงทุนมากกว่ากอง 1 จึงคาดว่าจะทำให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนมากขึ้น และเพื่อให้ บลจ. และกอง 1 ที่ตั้งอยู่เดิมมีระยะเวลาในการปรับตัว ก.ล.ต.จึงจะยังคงอนุญาตให้ บลจ. จัดตั้งกอง 1 ใหม่และเพิ่มทุนในกอง 1 เดิมได้อีก 1 ปี หลังจากประกาศกองรีตส์มีผลใช้บังคับแล้ว” นายชาลีกล่าว

นอกจากนี้ นายชาลียังกล่าวอีกว่า ก.ล.ต. อยู่ระหว่างการขอยกเว้น ขอลดภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวกับการแปลงสภาพจากกอง 1 เป็นรีตส์ ซึ่งโดยเบื้องต้นทางกรมสรรพากรเห็นชอบในหลักการแล้ว

นายชาลีกล่าวเพิ่มเติมว่า สำหรับนักลงทุนบุคคลธรรมดาที่ลงทุนรีตส์จะเสียภาษีเงินปันผลเหมือนกับกอง 1 แต่สำหรับนิติบุคคลจะต้องนำเงินปันผลไปคำนวณรวมเป็นเงินได้ ในขณะที่กอง 1 จะมีเงื่อนไขที่ได้รับยกเว้นภาษีหากถือหน่วยลงทุน 3 เดือนก่อนจ่ายปันผลและ 3 เดือนหลังจ่ายปันผล อย่างไรก็ตาม ทางสรรพากรมีแนวคิดที่จะยกเลิกสิทธิภาษีดังกล่าวในอนาคต