บลจ.ไทยพาณิชย์ ส่ง กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพร์มออฟฟิศ จับอาคารยูบีซี 2 และอาคารเพลินจิตเซ็นเตอร์ เข้าพอร์ต มั่นใจปันผลในปีแรก 9.6% เปิดขายไอพีโอระหว่างวันที่ 21-29 มีนาคม 2554 ขณะที่"โชติกา" รับกฎเกณฑ์เรื่องภาษีกองอสังหาฯREITยังไม่ชัดเจน หวั่นนักลงทุนสถาบันทิ้งกองอสังหาฯประเภทดังกล่าวหากต้องเสียภาษีเพิ่ม
นางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไทยพาณิชย์ จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทเตรียมเปิดขายกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพิ่มอีก 1 กองทุนคือ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพร์มออฟฟิศ ( POPF) ซึ่งจะลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานเกรด B ในทำเลถนนสุขุมวิท ได้แก่อาคารยูบีซี 2 และอาคารเพลินจิตเซ็นเตอร์ มูลค่ารวมประมาณ 3,420 ล้านบาท โดยกำลังอยู่ในระหว่างการขออนุมัติจากก.ล.ต. โดยคาดว่าจะเสนอขายหน่วยลงทุนได้ในระหว่างวันที่ 21-29 มีนาคม 2554 นี้ด้วยเงินลงทุนขั้นต่ำ 50,000 บาท จากปัจจุบันที่มีกองทุนภายใต้บริหารจัดการอยู่ 2 กองทุน ได้แก่กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้เฮ้าส์ (QHPF)
นางโชติกา กล่าวต่อว่า ในช่วงที่ผ่านมากองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ทยอยเปิดขายส่วนใหญ่จะเป็นประเภทกอง 1 ซึ่งยังไม่มีการจัดตั้งในรูปแบบกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) เนื่องจากกฎเกณฑ์ของกองทุนประเภทดังกล่าวโดยเฉพาะการเสียภาษีที่ยังไม่มีข้อชัดเจนว่าในส่วนของนักลงทุนสถาบันจะต้องมีการเสียภาษีในสัดส่วนเท่าไร ซึ่งเราคาดว่าหากในส่วนของนักลงทุนสถาบันต้องเสียภาษีเพิ่มกองทุนอสังหาฯในรูปแบบ REIT อาจไม่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนสถาบัน โดยเฉพาะบริษัทประกันภัย
นายภูม โอสถานนท์ ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ กลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และโครงสร้างพื้นฐาน บลจ.ไทยพาณิชย์ จำกัด กล่าวว่า กองทุนดังกล่าวมีนโยบายกลงทุนในสิทธิการเช่าระยะยาวในที่ดินอาคารและสิ่ง ปลูกสร้างที่เป็นส่วนควบกับที่ดิน พร้อมซื้ออุปกรณ์การเช่าและระบบงานที่เกี่ยวเนื่องกับอาคาร ขนาดพื้นที่ให้เช่า 34,339 ตารางเมตรของอาคารยูบีซี 2 เป็นระยะเวลา 30 ปี จากบริษัทภิรัชบุรี จำกัดในเครือกลุ่มไบเทคบางนา
ส่วนอาคารเพลินจิตเซ็นเตอร์นั้นเป็นการรับโอนกรรมสิทธิในอาคารและ สิ่งปลูกสร้างที่เป็นส่วนควบกับที่ดินพร้อมงานระบบสาธารูปโภคที่เกี่ยวข้อง กับอาคารและรับโอนกรรมสิทธิ์การเช่าที่ดิน ขนาดพิ้นที่ให้เช่า 38,815 ตารางเมตรจากบริษัท ดิเอราวัณ กรุ๊ป เป็นระยะเวลา 13 ปี 10 เดือน
"จุดเด่นของกองทุนดังกล่าวคือ ศักยภาพทำเลที่ตั้งของอาคารทั้ง 2 แห่งที่ดีมากในเขตศูนย์กลางธุรกิจย่านสุขุมวิท ซึ่งถือว่าเป็นทำเลทอง และไม่มีอาคารสร้างใหม่เข้ามาในกลุ่มอาคารเกรด B ย่านดังกล่าว อย่างไรก็ตามอาคารทั้ง 2 ในช่วงที่ 5 ปีที่ผ่านมา อัตราการเช่าพื้นที่มีสูงกว่า 95% แม้ภาวะของเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย โดยเราคาดว่าภายในปีแรกผลตอบแทนสุทธิของกองทุนที่เกิดจากรายได้ค่าเช่าไม่ น่าจะต่ำกว่า 9.6% ซึ่งกองทุนดังกล่าวจะไม่มีการรับประกันค่าเช่าขั้นต่ำ"นายภูมกล่าว
ทั้งนี้กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพร์มออฟฟิศ นั้นมีศักยภาพในเรื่องของทำเลที่ตั้งของอาคารทั้ง 2 แห่งที่ดีมากอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจย่านสุขุมวิท ซึ่งเป็นถือว่าเป็นทำเลทอง และไม่มีอาคารสร้างใหม่เข้ามาในกลุ่มอาคารเกรด B ย่านดังกล่าวตั้งแต่ปี 2548 เนื่องจากต้นทุนการลงทุนโดยเฉพาะที่ดินในทำเลที่ดีสูงเกินกว่าที่จะสร้างอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าต่ำกว่า 600 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่อัตราค่าเช่าของอาคารยูบีซี 2 และเพลินจิตเซ็นเตอร์อยู่ที่ประมาณ 500 กว่าบาทต่อตารางเมตร จึงทำให้มีความต้องการพื้นที่เช่าอยู่เสมอ ซึ่งเห็นได้จากอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมา (Occupancy Rate) มีอัตราค่อนข้างสูงมากกว่า 95% แม้สภาวะของเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย จึงทำให้ทั้งอาคารยูบีซี 2 และเพลินจิตเซ็นเตอร์สามารถคงอัตราค่าเช่าที่สูงมาโดยตลอด ขณะเดียวกันยังมีการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าเฉลี่ยปีละ 7% และส่วนรายได้เฉลี่ยเพิ่มขึ้นปีละ 6% สามารถทำอัตรากำไรให้อยู่ในระดับสูงได้
นอกจากนี้ยังมีความหลากหลายของผู้เช่า อย่างอาคารเพลินจิตเซ็นเตอร์มี กลุ่มบริษัทซิคลิค ฟาร์มา กลุ่มน้ำตาลมิตรผล ส่วนอาคารยูบีซี 2 มี บริษัท บัตรกรุงไทย จำกัด (KTC) บริษัท เจ.วอลเตอร์ ธอมสัน จำกัด ธนาคารกสิกรไทย เป็นต้น ตลอดจนอาคารดังกล่าวยังได้มีการบำรุงรักษาเป็นอย่างดีผ่านการปรับปรุงครั้งใหญ่มาแล้ว ส่วนเรื่องอัตราผลตอบแทนของกองทุนนี้จะจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ลงทุนไม่เกินปีละ 4 ครั้ง ไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ซึ่งผลตอบแทนดังกล่าวเป็นผลตอบแทนสุทธิของกองทุนที่เกิดจากรายได้ค่าเช่า โดยคาดว่าภายในปีแรกจะได้ไม่ต่ำกว่า 9.6%
นางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไทยพาณิชย์ จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทเตรียมเปิดขายกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพิ่มอีก 1 กองทุนคือ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพร์มออฟฟิศ ( POPF) ซึ่งจะลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานเกรด B ในทำเลถนนสุขุมวิท ได้แก่อาคารยูบีซี 2 และอาคารเพลินจิตเซ็นเตอร์ มูลค่ารวมประมาณ 3,420 ล้านบาท โดยกำลังอยู่ในระหว่างการขออนุมัติจากก.ล.ต. โดยคาดว่าจะเสนอขายหน่วยลงทุนได้ในระหว่างวันที่ 21-29 มีนาคม 2554 นี้ด้วยเงินลงทุนขั้นต่ำ 50,000 บาท จากปัจจุบันที่มีกองทุนภายใต้บริหารจัดการอยู่ 2 กองทุน ได้แก่กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้เฮ้าส์ (QHPF)
นางโชติกา กล่าวต่อว่า ในช่วงที่ผ่านมากองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ทยอยเปิดขายส่วนใหญ่จะเป็นประเภทกอง 1 ซึ่งยังไม่มีการจัดตั้งในรูปแบบกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) เนื่องจากกฎเกณฑ์ของกองทุนประเภทดังกล่าวโดยเฉพาะการเสียภาษีที่ยังไม่มีข้อชัดเจนว่าในส่วนของนักลงทุนสถาบันจะต้องมีการเสียภาษีในสัดส่วนเท่าไร ซึ่งเราคาดว่าหากในส่วนของนักลงทุนสถาบันต้องเสียภาษีเพิ่มกองทุนอสังหาฯในรูปแบบ REIT อาจไม่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนสถาบัน โดยเฉพาะบริษัทประกันภัย
นายภูม โอสถานนท์ ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ กลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และโครงสร้างพื้นฐาน บลจ.ไทยพาณิชย์ จำกัด กล่าวว่า กองทุนดังกล่าวมีนโยบายกลงทุนในสิทธิการเช่าระยะยาวในที่ดินอาคารและสิ่ง ปลูกสร้างที่เป็นส่วนควบกับที่ดิน พร้อมซื้ออุปกรณ์การเช่าและระบบงานที่เกี่ยวเนื่องกับอาคาร ขนาดพื้นที่ให้เช่า 34,339 ตารางเมตรของอาคารยูบีซี 2 เป็นระยะเวลา 30 ปี จากบริษัทภิรัชบุรี จำกัดในเครือกลุ่มไบเทคบางนา
ส่วนอาคารเพลินจิตเซ็นเตอร์นั้นเป็นการรับโอนกรรมสิทธิในอาคารและ สิ่งปลูกสร้างที่เป็นส่วนควบกับที่ดินพร้อมงานระบบสาธารูปโภคที่เกี่ยวข้อง กับอาคารและรับโอนกรรมสิทธิ์การเช่าที่ดิน ขนาดพิ้นที่ให้เช่า 38,815 ตารางเมตรจากบริษัท ดิเอราวัณ กรุ๊ป เป็นระยะเวลา 13 ปี 10 เดือน
"จุดเด่นของกองทุนดังกล่าวคือ ศักยภาพทำเลที่ตั้งของอาคารทั้ง 2 แห่งที่ดีมากในเขตศูนย์กลางธุรกิจย่านสุขุมวิท ซึ่งถือว่าเป็นทำเลทอง และไม่มีอาคารสร้างใหม่เข้ามาในกลุ่มอาคารเกรด B ย่านดังกล่าว อย่างไรก็ตามอาคารทั้ง 2 ในช่วงที่ 5 ปีที่ผ่านมา อัตราการเช่าพื้นที่มีสูงกว่า 95% แม้ภาวะของเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย โดยเราคาดว่าภายในปีแรกผลตอบแทนสุทธิของกองทุนที่เกิดจากรายได้ค่าเช่าไม่ น่าจะต่ำกว่า 9.6% ซึ่งกองทุนดังกล่าวจะไม่มีการรับประกันค่าเช่าขั้นต่ำ"นายภูมกล่าว
ทั้งนี้กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพร์มออฟฟิศ นั้นมีศักยภาพในเรื่องของทำเลที่ตั้งของอาคารทั้ง 2 แห่งที่ดีมากอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจย่านสุขุมวิท ซึ่งเป็นถือว่าเป็นทำเลทอง และไม่มีอาคารสร้างใหม่เข้ามาในกลุ่มอาคารเกรด B ย่านดังกล่าวตั้งแต่ปี 2548 เนื่องจากต้นทุนการลงทุนโดยเฉพาะที่ดินในทำเลที่ดีสูงเกินกว่าที่จะสร้างอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าต่ำกว่า 600 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่อัตราค่าเช่าของอาคารยูบีซี 2 และเพลินจิตเซ็นเตอร์อยู่ที่ประมาณ 500 กว่าบาทต่อตารางเมตร จึงทำให้มีความต้องการพื้นที่เช่าอยู่เสมอ ซึ่งเห็นได้จากอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมา (Occupancy Rate) มีอัตราค่อนข้างสูงมากกว่า 95% แม้สภาวะของเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย จึงทำให้ทั้งอาคารยูบีซี 2 และเพลินจิตเซ็นเตอร์สามารถคงอัตราค่าเช่าที่สูงมาโดยตลอด ขณะเดียวกันยังมีการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าเฉลี่ยปีละ 7% และส่วนรายได้เฉลี่ยเพิ่มขึ้นปีละ 6% สามารถทำอัตรากำไรให้อยู่ในระดับสูงได้
นอกจากนี้ยังมีความหลากหลายของผู้เช่า อย่างอาคารเพลินจิตเซ็นเตอร์มี กลุ่มบริษัทซิคลิค ฟาร์มา กลุ่มน้ำตาลมิตรผล ส่วนอาคารยูบีซี 2 มี บริษัท บัตรกรุงไทย จำกัด (KTC) บริษัท เจ.วอลเตอร์ ธอมสัน จำกัด ธนาคารกสิกรไทย เป็นต้น ตลอดจนอาคารดังกล่าวยังได้มีการบำรุงรักษาเป็นอย่างดีผ่านการปรับปรุงครั้งใหญ่มาแล้ว ส่วนเรื่องอัตราผลตอบแทนของกองทุนนี้จะจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ลงทุนไม่เกินปีละ 4 ครั้ง ไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ซึ่งผลตอบแทนดังกล่าวเป็นผลตอบแทนสุทธิของกองทุนที่เกิดจากรายได้ค่าเช่า โดยคาดว่าภายในปีแรกจะได้ไม่ต่ำกว่า 9.6%
