อสังหาฯปีเสือ เฟื่องมากกว่าฟุบ

ที่อยู่อาศัย บ้าน หรือที่ซุกหัวนอนเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ซึ่งมีความสำคัญต่อการดำรงชีวิต วิวัฒนาการของที่อยู่อาศัยมีการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาตั้งแต่วัสดุก่อสร้าง รูปแบบ รวมถึงการนำไปใช้เก็งกำไรนอกเหนือจากวัตถุประสงค์เดิม

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมานอกจากตองสนองความต้องการของมนุษย์ด้านที่อยู่อาศัยแล้ว ในยุคโลกาภิวัฒน์วงการนี้ยังเป็นเครื่องมือในการแสวงหาผลกำไรจากการลงทุนอีกด้วย

กำลังซื้อและรายได้ของประชากรเป็นส่วนหนึ่งที่วงการอสังหาริมทรัพย์นำมาประเมินกำลังซื้อ ซึ่งในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจแน่นอนว่าธุรกิจส่วนนี้ย่อมได้รับผลกระทบไปเต็มๆ หรือมากกว่า เนื่องจากตัวมันเองเป็นต้นตอส่วนหนึ่งของปัญหา

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองเรื่องนี้ ว่าตลาดอสังหาริทรัพย์ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่เผชิญมรสุมรุมเร้ารอบด้านในปี 2552 ที่ผ่านมายังหดตัวไม่มากนัก เนื่องจากมีมาตรการภาครัฐที่ออกมาเพื่อช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การต่ออายุมาตรการการลดหย่อนค่าธรรมเนียมด้านการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ และมาตรการทางภาษีนั้นช่วยประคับประครอง

ส่วนสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2553 นี้ ภายใต้ปัจจัยเศรษฐกิจไทยที่เริ่มฟื้นตัวนั้น คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะกลับมามีความคึกคักอีกครั้งทั้งในด้านของการเปิดตัวโครงการใหม่ และการซื้อขายที่น่าจะขยายตัวได้ดีขึ้นในปีนี้ ซึ่งส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2553 คงจะหลีกไม่พ้นกับการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจัยเสี่ยงยังมี

นอกจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่จะเป็นแรงหนุนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมีการเติบโตแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีปัจจัยเฉพาะที่คาดว่าจะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ คือ มาตรการต่างๆ ของภาครัฐ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำในช่วงครึ่งแรกของปี 2553 น่าจะยังคงเป็นปัจจัยหนุนต่อตลาดที่อยู่อาศัยให้ขยายตัวได้

อย่างไรก็ตามในช่วงปี 2553 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญปัจจัยเสี่ยงและความท้าทายในหลายด้าน อาทิ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังคงมีความเสี่ยงจากปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศและเสถียรภาพการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก ที่อาจจะทำให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่มีทิศทางที่ดีขึ้นขาดความต่อเนื่องได้ ซึ่งอาจจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้การขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ไม่ฟื้นตัวตามที่คาด
 
นอกจากนี้แนวโน้มต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นของผู้ประกอบอาจจะส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น รวมถึงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะเริ่มปรับขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีอาจจะส่งผลต่อต้นทุนการกู้ยืม ทั้งของผู้ประกอบการธุรกิจและผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับขึ้นจะส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง

อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล (ไม่รวมบ้านเอื้ออาทร) ในปี 2553 น่าจะขยายตัวประมาณร้อยละ 4.5 - 6.2 (มีจำนวนประมาณ 73,700 – 74,850 หน่วย) จากจำนวน 70,500 หน่วย ในปี 2552 โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยทุกประเภท โดยคาดว่าโครงการแนวราบน่าจะมีน้ำหนักเพิ่มมากขึ้น จากที่ชะลอลงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากคู่แข่งอย่างที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมได้เข้ามามีบทบาทมากขึ้น ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมในปีนี้ แม้คาดว่าจะชะลอตัว โดยอาจจะมีห้องชุดที่สร้างเสร็จลดลง หรือใกล้เคียงกับปีก่อน แต่ก็ยังเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะมีจำนวนมากที่สุด เมื่อเทียบกับโครงการแนวราบและบ้านปลูกสร้างเอง

สรุปแล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้น่าจะขยายตัวได้ดีตามสภาพเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว แต่ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงอื่นๆ ที่ต้องเฝ้าระวังอยู่ ผู้ประกอบการเองคงจะต้องเผชิญกับการแข่งขันที่สูง จากปัจจัยบวกที่เริ่มเอื้อต่อการดำเนินธุรกิจ ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีการเปิดแผนโครงการลงทุนใหม่เพิ่มมากขึ้นจากปีก่อน

ส่วนด้านการลงทุน นักวิเคราะห์หลายท่าน หลายสำนักยังคงเชื่อมั่นในการสร้างผลตอบแทนของกองทุนอสังหาฯ เนื่องจากหากมองด้านผลตอบแทนจากอัตราดอกเบี้ยแล้วการลงทุนในกองทุนประเภทนี้ยังเป็นอะไรที่น่าสนใจมากกว่า แต่ต้องเน้นย้ำด้วยว่าต้องเลือกสินทรัพย์ที่อยากเข้าลงทุนให้ดี เพราะบางตัวบางอย่างแนวโน้มยังคลุกฝุ่นตลบอยู่ และที่แน่ๆ ต้องทำใจยอมรับลงทุนระยะยาวให้ได้อีกด้วย


ดีมานด์คอนโดทาวน์พุ่ง

สำหรับแนวโน้มตลาดโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2553 นี้ คาดว่า ผู้ประกอบการคงจะให้น้ำหนักการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เพิ่มมากขึ้นจากปีก่อนหน้า โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตามเส้นทางรถไฟฟ้าที่มุ่งสู่นอกเมือง เช่น รถไฟฟ้าสายสีม่วงเส้นทางบางใหญ่-บางซื่อ เส้นทางรถไฟฟ้าแอร์พอรต์ลิงค์ เป็นต้น ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า โดยภาพรวมแล้วความต้องการที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรในปี 2553 น่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าในปี 2552 โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรรสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลประมาณ 26,450 - 27,400 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.6 ถึง 16.6 จากที่หดตัวร้อยละ 10.7 ในปี 2552 แนวโน้มตลาดบ้านจัดสรรในช่วงปี 2553 ยังคงเป็นตลาดของลูกค้าคนชั้นกลางซึ่งต้องการบ้านที่มีราคาไม่สูงจนเกินไป กลุ่มลูกค้าที่ตั้งครัวเรือนใหม่และมีรายได้มั่นคงน่าจะเป็นเซ็กเมนต์ตลาดที่อุปสงค์มีเสถียรภาพที่ต่อเนื่อง ทำให้คาดว่าในตลาดบ้านเดี่ยวที่มีระดับราคา 2,500,000-5,000,000 บาท น่าจะเป็นเซ็กเมนต์ที่ได้รับความสนใจจากตลาดมากที่สุด สำหรับตลาดทาวน์เฮ้าส์ หรือทาวน์โฮม บ้านระดับราคา 1,000,000-3,000,000 ล้านบาท น่าจะเป็นเซ็กเมนต์ที่มีความต้องการสูง

ธุรกิจคอนโดมิเนียม : ต้นทุนที่ขยับขึ้น ... อุปทานสูงในบางพื้นที่

สำหรับแนวโน้มการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในและชั้นกลางและตามเส้นทางรถไฟฟ้ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในบางทำเลยังมีอยู่สูง สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมนั้นมีปัจจัยเฉพาะทางธุรกิจ คือ ต้นทุนการก่อสร้าง อาทิ ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ราคาวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะราคาเหล็กที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ซึ่งต้นทุนที่ปรับขึ้นอาจส่งผลให้ราคาห้องชุด ในปี 2553 มีการปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5-10 เมื่อเทียบกับราคาที่เปิดตัวในปี 2552 และเปรียบเทียบกับโครงการที่อยู่ในทำเลเดียวกัน ซึ่งปัจจัยด้านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอาจจะมีผลทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของตลาด CITY Condo ในระยะข้างหน้า อาทิ การเปลี่ยนแปลงของกลุ่มลูกค้าจากระดับกลาง เป็นกลุ่มลูกค้าชั้นกลางระดับบน และการเปลี่ยนแปลงทำเลที่ตั้งของโครงการสู่ตลาดชานเมืองรอบกรุงเทพฯ หรือตามแหล่งชุมชนที่มีเส้นทางการคมนาคมสะดวก

ธุรกิจรับสร้างบ้าน : เร่งปรับภาพลักษณ์

สำหรับแนวโน้มตลาดรับสร้างบ้านในปี 2553 นี้ ผู้ประกอบการคงจะเผชิญกับความท้าทายมากขึ้น โดยในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวในระดับศักยภาพ ผู้บริโภคบางกลุ่มอาจยังคงชะลอการตัดสินใจการสร้างที่อยู่อาศัยออกไป นอกจากนี้ ที่ผ่านมาตลาดบ้านปลูกสร้างเองยังมีปัญหาเรื่องภาพลักษณ์ของผู้ประกอบการบางราย จากกรณีสร้างบ้านแล้วไม่ได้บ้าน หรือการส่งงานล่าช้าทำให้ผู้บริโภคต้องมีภาระรายจ่ายเพิ่มขึ้น ซึ่งผู้ประกอบจำเป็นต้องปรับภาพลักษณ์ของตนเอง รวมทั้งพัฒนาคุณภาพการให้บริการมากขึ้น