ดอกเบี้ยต่ำติดดิน!กองทุนอสังหาริมทรัพย์...ตอบโจทย์

มีนักลงทุนจำนวนไม่น้อยต้องการถือครองอสังหาริมทรัพย์ แต่ด้วยการซื้อหาไว้เป็นเจ้าของต้องใช้เงินเป็นจำนวนมาก การแปลงจากสินทรัพย์มาเป็นตัวเงินก็ทำได้ไม่ง่ายนัก ประกอบกับการซื้อขายยังมีต้นทุนในการดำเนินการสูง นี่จึงเป็นอุปสรรคหรือข้อจำกัดที่สำคัญในการตัดสินใจเลือกถือครองของนักลงทุน อย่างไรก็ตาม นักลงทุนมีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ ผ่านการลงทุนใน* กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) คล้ายกับ Real Estate Investment Trust (REIT) ในต่างประเทศ ซึ่งให้โอกาสนักลงทุนในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยมีต้นทุนในการดำเนินงานที่ต่ำกว่า ในขณะที่มีความคล่องตัวมากกว่าการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จริงๆ นอกจากนั้น ยังเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการผลตอบแทนในระดับสูง

 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นเครื่องมือลงทุนรูปแบบหนึ่ง เกิดขึ้นครั้งแรกในประเทศไทย ตั้งแต่ปี 2546 แตกต่างจากกองทุนรวมประเภทอื่นๆ ตรงที่จะระดมเงินจากนักลงทุนแล้วนำไปลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารสำนักงาน โรงงาน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า สนามบิน ที่อยู่อาศัย อพาร์ทเมนท์ ฯลฯ หรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายกำหนด

 พูดง่ายๆ ว่า แทนที่เราจะต้องไปลงทุนสร้างอาคารสำนักงานหรือโรงงานขึ้นมาเอง ก็สามารถเป็นผู้ถือครองหน่วยลงทุน แล้วมีมืออาชีพมาคอยบริหารจัดการนำเงินไปลงทุนให้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผลกำไรที่เกิดขึ้นก็จะนำมาปันผลให้ตามสัดส่วนที่ลงขัน เรียกว่าเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อมก็ว่าได้

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะถูกจัดตั้งขึ้นโดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) ประเภท “กองทุนปิด” โดยนักลงทุนสามารถเข้ามาซื้อหน่วยลงทุนได้ในช่วง IPO แต่หลังจากที่หมดช่วงนี้ไปแล้ว นักลงทุนจะไม่สามารถซื้อหน่วยลงทุนดังกล่าวจาก บลจ.ได้อีก  แต่เพื่อเป็นการเพิ่มสภาพคล่องให้กับนักลงทุน ทาง บลจ.จะนำกองทุนดังกล่าวไปจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ดังนั้น นักลงทุนจึงสามารถเข้าไปซื้อขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยการเปิดพอร์ตกับโบรกเกอร์เพื่อซื้อขายได้เหมือนกับการซื้อขายหุ้น

  กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีทั้งประเภทที่ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เลย (Free Hold) และประเภทที่ไปเช่าอสังหาริมทรัพย์ (Lease Hold)  คือไม่ได้เป็นเจ้าของ เป็นแต่เพียงผู้มีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นตลอดช่วงอายุสัญญาเช่า สุดท้ายเมื่อครบกำหนดก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของไป ดังนั้น นักลงทุนจะต้องศึกษาให้ดีก่อนว่ากองทุนที่สนใจเป็นแบบ “ซื้อ” หรือ “เช่า” อสังหาริมทรัพย์ เพราะหากเป็นกองทุนประเภทที่ลงทุนในสิทธิการเช่า ระยะเวลาของสัญญาเช่าที่เหลืออยู่ จะมีผลกับราคาของหน่วยลงทุนและรายได้ของอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วย และเมื่อสิทธิการเช่าของกองทุนหมดลง ก็จะต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวกลับคืนไปให้กับเจ้าของ ไม่สามารถหาประโยชน์บนอสังหาริมทรัพย์นั้นได้อีกต่อไป

  สำหรับผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสได้รับจะมีอยู่ 2 รูปแบบ คือ ผลตอบแทนจากรายได้ที่เกิดจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ  อาทิ เงินปันผล ค่าเช่า หรือดอกเบี้ย เป็นงวดๆ โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีข้อกำหนดให้จ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี พบว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่ที่สุด 5 อันดับแรกในจำนวน 21 กองทุนของไทย ให้ผลตอบแทนโดยเฉลี่ยในรูปเงินปันผลอยู่ที่ประมาณ 12% สูงกว่าผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 1 ปีที่ 2.0% หรืออัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ที่ 1.75% และ  อีกรูปแบบ คือ กำไรจากส่วนเกินทุน (Capital Gain)  ที่อาจเกิดจากการซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ซื้อขาด (Free Hold) ซึ่งผู้ลงทุนอาจคาดหวังกำไรจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคา
 นอกจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะมีข้อดีตรงที่สภาพคล่องในการซื้อขายสูงกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปเพราะมีการจดทะเบียนเข้าไปซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แล้ว การลงทุนในกองทุนประเภทนี้ยังมีข้อดีและประโยชน์อีกหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการให้อัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างมาก การจ่ายเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ ค่าใช้จ่ายในการซื้อขายต่ำกว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และยังเป็นทางเลือกในการกระจายความเสี่ยงจากการลงทุนประเภทอื่นๆ ด้วย 
 เมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2552 ที่ผ่านมา ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีกำหนดการแยกกลุ่มหลักทรัพย์ประเภทกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ออกจากหมวดธุรกิจ (Sector) พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property Development: PROP) ซึ่งอยู่ภายใต้กลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง (Property and Construction)
โดยปัจจุบัน ตลาดหลักทรัพย์ฯ มีจำนวนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนซื้อขายบนกระดานหลักทั้งหมด 21 หลักทรัพย์ มีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Market Capitalization) รวมกว่า 50,000 ล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 2% ของมูลค่าตามราคาตลาดรวมของตลาดหลักทรัพย์ฯ (ข้อมูล ณ วันที่ 2 มี.ค. 2552) ซึ่งถือได้ว่าหลักทรัพย์ประเภทกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์อีกประเภทหนึ่งที่มีความสำคัญต่อตลาดหลักทรัพย์ฯ และขนาดของตลาดยังมีโอกาสเติบโตไปได้อีก เนื่องจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือที่ใช้ประโยชน์ได้เป็นอย่างดีในการระดมทุนของผู้ประกอบธุรกิจแทนการกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์ ยกตัวอย่าง ขนาดของตลาด REIT ของประเทศญี่ปุ่นที่มีมูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หรือของสิงคโปร์ที่มีขนาดใหญ่กว่า 6 แสนล้านบาท นอกจากนี้ การแยกกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะทำให้ผู้ลงทุนทั้งในและต่างประเทศสามารถเห็นภาพรวมของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และสามารถค้นหาข้อมูลเพื่อใช้ประกอบการลงทุนเกี่ยวกับหลักทรัพย์ประเภทนี้ ได้ง่ายยิ่งขึ้น

 การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเลือกที่ดีและน่าสนใจสำหรับใครหลายคน ในต่างประเทศ REIT หรือ Property Fund มีมูลค่าตลาดสูงมาก เพราะช่วยให้นักลงทุนสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนผู้นั้นไม่สามารถซื้อหาได้เอง แต่ที่สำคัญ ก่อนตัดสินใจลงทุนทุกครั้ง อย่าลืมศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วน เรียนรู้และทำความเข้าใจเครื่องมือลงทุนอย่างรอบคอบทั้งในแง่ของประโยชน์และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้ เพื่อให้การลงทุนบรรลุความวัตถุประสงค์และต้องการของท่านมากที่สุดค่ะ

 หากท่านสนใจและมองหาทางเลือกให้เงินออมในภาวะดอกเบี้ยต่ำ มาเปลี่ยนใจใช้กองทุนรวมในงาน SET in the city Zone@  Money Expo 2009 ณ  Meeting Room 3 ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมที่ S-E-T Call Center 0 2229 2222  หรือ www.set.or.th