ผู้จัดการสุดสัปดาห์ -“.... ความรู้สึกนี้มันทำให้นึกย้อนกลับไปเมื่อ 30 ปีที่แล้ว ที่ตัดสินใจลองแก้ปัญหาการจราจรด้วยระบบขนส่งทางราง ตอนนั้นหลายคนบอกว่ามันยาก แต่มันก็เกิดขึ้นได้จริงจนประสบความสำเร็จ เป้าหมายครั้งนี้ไม่ใช่ระบบโครงสร้างพื้นฐานของประเทศ แต่คือที่พักอาศัย....” นายคีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการ กลุ่มบริษัทบีทีเอส กล่าวในวันแถลงเปิดตัว “โครงการบ้านชาวไทย” เมื่อวันที่ 19 มกราคม 2569 ที่ผ่านมา และยังบอกด้วยว่าการโมเดลการพัฒนาโครงการนี้ ต้องอาศัยทั้งความกล้า และความพร้อมในการลงทุนอย่างจริงจัง
นี่นับเป็นก้าวย่างครั้งล่าสุดของ “เจ้าสัวคีรี” ผู้ถูกจารึกในฐานะ “พยัคฆ์ซ่อนเล็บ” กับการเปิดตัวโครงการ “บ้านชาวไทย” ซึ่งสร้างความปั่นป่วนให้กับแวดวงอสังหาริมทรัพย์ในระดับสึนามิ และเรียกความสนใจจากคนรุ่นใหม่ คนเบี้ยน้อยหอยน้อย แต่ไฝ่ฝันอยากมี “บ้าน” เป็นของตัวเองให้คึกคัก
หัวใจสำคัญของ “บ้านชาวไทย” ที่เจ้าสัวคีรี เน้นย้ำคือการทำให้คนสามารถผ่อนบ้านได้ในราคาที่ใกล้เคียงกับค่าเช่า เพื่อเปิดประตูสู่การเป็นเจ้าของบ้านให้กับคนรุ่นใหม่และผู้มีรายได้จำกัด โดยร่วมมือกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ ใกล้ระบบขนส่งมวลชน พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
ตามมาถอดรหัสความกล้า ความพร้อม และเป้าหมายแท้จริงที่ซ่อนอยู่ในจังหวะก้าวย่างทางธุรกิจของบีทีเอส กรุ๊ป ในปี 2569 ซึ่งมีเดิมพันต้องเอาให้รอดและรุ่งทั้งโครงการบ้านชาวไทย และรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีชมพูที่ยังอยู่ในภาวะ “ขาดทุน” นับเป็นฝันใหญ่ของเจ้าสัวคีรีที่ไม่ได้ต้องการแค่สร้างตำนานในฐานะ “เจ้าพ่อรถไฟฟ้า” เพียงอย่างเดียว แต่เขากำลังสวมวิญญาณ “นักสร้างเมือง” ผ่านอภิมหาโปรเจคมูลค่าแสนล้านอีกด้วย
หากจะเข้าใจยุทธศาสตร์บีทีเอสในปี 2569 เราต้องกลับไปย้อนรอยพยัคฆ์จาก “ธนายง” สู่ “บีทีเอส กรุ๊ป” กันก่อน รากเหง้าของ บริษัท ธนายง จำกัด คือจุดเริ่มต้นของอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ของเจ้าสัวคีรีที่เคยรุ่งเรืองสุดขีดก่อนปี 2540 ในยุคนั้นเจ้าสัวคีรีไม่ได้เพียงแค่อยากขายบ้าน แต่เขามีฝันใหญ่ที่ก้าวล้ำยุคคือการสร้าง “ระบบขนส่งมวลชน” เพื่อเชื่อมต่อที่อยู่อาศัย
แต่โชคร้ายที่ “วิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้ง” ทำให้ฝันใหญ่นั้นกลายเป็นฝันร้าย หนี้สินมหาศาลจากการกู้เงินสกุลต่างประเทศมาลงทุนในโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวเกือบทำให้เขาต้องล้มละลาย แต่ด้วยใจนักสู้ที่ไม่ยอมถอย เจ้าสัวคีรีใช้เวลาหลายสิบปีในการฟื้นฟูกิจการ เจรจากับเจ้าหนี้ และแปรสภาพ “ธนายง” สู่ “บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์” (BTS Group Holdings)” จนกลายเป็นยักษ์ใหญ่ที่คุมเส้นเลือดใหญ่ในการเดินทางของคนกรุงเทพฯ ในปัจจุบัน
มาถึงปีพ.ศ.นี้ อาณาจักรบีทีเอส กรุ๊ป ไม่ได้พึ่งพาเพียงแค่ค่าตั๋วรถไฟฟ้าอีกต่อไป แต่ยืนอยู่บน “ยุทธศาสตร์ 3 M” ซึ่งสร้างโอกาสทางธุรกิจจาก “รางรถไฟ” ให้เป็นมากกว่าการขนส่งและกลายเป็นกลไกขับเคลื่อนหลัก กล่าวคือ MOVE (ระบบขนส่ง) ที่ไม่ใช่แค่รถไฟฟ้าสายสีเขียว แต่รวมถึงสายสีเหลืองและสายสีชมพู ที่เปิดให้บริการเต็มรูปแบบ นี่คือ “เส้นเลือดใหญ่” ที่พาคนเข้าสู่ระบบ
ส่วน MIX (สื่อและดิจิทัล) ผ่านอาณาจักร VGI และบัตร Rabbit ที่วันนี้กลายเป็น “ดวงตา” และ “สมอง” ของกลุ่มบริษัท เพราะเก็บข้อมูลรู้พฤติกรรมการกิน การใช้ และการเดินทางของคนเมืองแบบนาทีต่อนาที ส่วน MATCH (พันธมิตรทางธุรกิจ) จับมือกับพันธมิตรเพื่อต่อยอดธุรกิจเดิม เช่น อสังหาริมทรัพย์แนวราบและแนวสูงที่สืบทอดมาจากจุดเริ่มต้นของธนายง การบริหารจัดการโครงการมิกซ์ยูส และการร่วมทุนในอุตสาหกรรมต่าง ๆ เช่น อาหารและเครื่องดื่ม
และ MATCH คือหัวใจของโครงการ “บ้านชาวไทย” ที่เป็นการนำที่ดิน Land Bank ผืนยักษ์ที่นอนนิ่งมานานมา “Match” กับพันธมิตรทางการเงินและอสังหาฯ เพื่อสร้างรายได้ก้อนโต โดยเจ้าสัวคีรี ไม่ได้จำกัดเฉพาะการพัฒนาที่ดินในมือของบีทีเอส กรุ๊ป เท่านั้น แต่พร้อมร่วมมือกันพันธมิตรที่มีที่ดินมีศักยภาพทั่วประเทศ
อย่างไรก็ดี การปลุกปั้นโครงการแสนล้าน “บ้านชาวไทย” ต้องย้อนกลับไปถอดบทเรียน “เมืองทองธานี” เพื่อล้างอาถรรพ์วิมานร้าง ซึ่งเป็นบทเรียนที่ใหญ่ที่สุดในตระกูลกาญจนพาสน์ เมื่อหลายสิบปีมาแล้ว
เมืองทองธานีของ “อนันต์ กาญจนพาสน์” ผู้เป็นพี่ชายของคีรี ในอดีตเมืองทองธานีถูกวิจารณ์ว่าเป็น “เมืองร้าง” มีแต่ตึก ไม่มีระบบขนส่งสาธารณะที่มีประสิทธิภาพเชื่อมต่อสู่ใจกลางเมือง ต้องรอเวลาเกือบ 30 ปีกว่าความเจริญจะตามทัน และเมืองทองธานีเริ่มต้นจากการเป็นที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว กว่าจะพัฒนาเป็นศูนย์ประชุม (IMPACT) และแหล่งพาณิชย์ที่ทำกำไรได้จริงต้องใช้เวลาหลายสิบปี
สำหรับโครงการบ้านชาวไทย เจ้าสัวคีรี ใช้กลยุทธ์ “Infrastructure-LedW” คือสร้างรถไฟฟ้า (สายสีชมพู/เหลือง) ให้เสร็จก่อนหรือขนานไปกับการสร้างเมือง ทำให้โครงการบ้านชาวไทยมี “เส้นเลือดใหญ่” เตรียมไว้รองรับตั้งแต่วันแรก ลดความเสี่ยงในการเป็นเมืองร้างได้อย่างสิ้นเชิง บวกกับ โมเดล 3M (MOVE, MIX, MATCH) โครงการบ้านชาวไทยจึงไม่ได้มีแค่ที่พัก แต่มีสื่อโฆษณา (VGI), ร้านค้า และระบบชำระเงิน (Rabbit) เตรียมไว้รองรับชีวิตประจำวันของผู้อยู่อาศัย ทำให้บริษัทเก็บรายได้ได้ทุกมิติตั้งแต่วันแรกที่คนย้ายเข้า
หากเมืองทองธานีคือการ “สร้างวิมานกลางทุ่ง” ที่ต้องรอนานกว่าความเจริญจะมาถึง โครงการบ้านชาวไทย คือการ “สร้างเมืองบนเส้นทางแห่งความเจริญ” หรือการเอาโครงสร้างพื้นฐานนำหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่กลุ่ม BTS เป็นเจ้าของโครงสร้างพื้นฐานเอง เป็นการปิดจุดอ่อนเรื่องการเดินทางและสภาพคล่องที่เคยทำให้ตระกูลกาญจนพาสน์ต้องเหนื่อยหนักในอดีต
ถามว่า ทำไมต้องโครงการบ้านชาวไทย? เพราะบีทีเอส กรุ๊ป มีรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีเหลืองอยู่ในมือ แต่ปัญหาคือยอดผู้โดยสารต่ำ ทางแก้ที่เบ็ดเสร็จที่สุดคือการ “สร้างเมืองไปหาคน” ลูกค้าโครงการบ้านชาวไทยจะกลายเป็นฐานผู้โดยสารหลักให้กับรถไฟฟ้าสายสีชมพู สายสีเหลือง และสายสีเขียวต่อขยาย ทำให้รถไฟฟ้ามีรายได้ที่มั่นคงจากกลุ่มคนทำงานที่ต้องเดินทางเข้าเมืองทุกวัน
ขณะเดียวกัน บีทีเอส กรุ๊ป จะกลายเป็นผู้กำหนดทิศทางความเจริญ โดยนำที่ดินในมือที่มีอยู่เดิมมาพัฒนาโครงการบ้านชาวไทย ทำให้บริษัทได้กำไรสูงขึ้นเมื่อเทียบกับการซื้อที่ดินใหม่ และเมื่อมีรถไฟฟ้าผ่านทำให้ที่ดินรอบข้างมีมูลค่าสูงขึ้นสามารถเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ได้ครบวงจร
นอกจากนั้น การบูรณาการ 3M แพลตฟอร์ม อนาคตของธุรกิจจะเห็นการเชื่อมโยงผ่าน Rabbit Ecosystem ผู้อยู่อาศัยในโครงการบ้านชาวไทยจะใช้ บัตร Rabbit เป็นทั้งคีย์การ์ดเข้าหมู่บ้าน, บัตรโดยสารรถไฟฟ้า และกระเป๋าเงินดิจิทัลเพื่อซื้อสินค้าในร้านค้าพันธมิตร ข้อมูลการเดินทางและการใช้จ่ายของผู้อยู่อาศัยหลายแสนราย จะถูกนำมาวิเคราะห์เพื่อวางแผนสื่อโฆษณาของ VGI ให้ตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น
ทั้งนี้ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ภายใต้การดำเนินงานของบริษัท อีสเทิร์น บางกอก โมโนเรล จำกัด (EBM) ในเครือ BTS Group มีจำนวนผู้โดยสารสะสมตลอดทั้งปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 16.53 ล้านคน-เที่ยว ซึ่งรั้งอันดับ 6 ของระบบรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ
ส่วนรถไฟฟ้าสายสีชมพู ภายใต้การดำเนินงานของบริษัท นอร์ทเทิร์น บางกอกโมโนเรล จำกัด (NBM) ในเครือ BTS Group ในช่วงต้นปี 2026 รถไฟฟ้าสายสีชมพูมียอดผู้โดยสารเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 55,000 - 65,000 คน-เที่ยวต่อวัน
แม้รายได้จากการเดินรถไฟฟ้าในภาพรวมของกลุ่มมีแนวโน้มขยายตัวประมาณ 15.9% ในปีงบประมาณ 2568/69 แต่สายสีเหลืองและสายสีชมพูยังคงเป็นปัจจัยหลักที่กดดันผลประกอบการ โดยคาดการณ์ว่ามีผลขาดทุนรวมกันประมาณ 1,600 ล้านบาทต่อปี ในช่วงแรกของการเปิดให้บริการ สาเหตุเกิดจากค่าใช้จ่ายทางการเงินและค่าเสื่อมราคาในระดับสูงจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานมหาศาล ขณะที่ปริมาณผู้โดยสารยังไม่ถึงจุดคุ้มทุนที่เคยวางแผนไว้ในช่วงเปิดตัวว่าจะมีผู้โดยสารเฉลี่ย 200,000 คนต่อวัน
ด้วยการใช้สงครามราคา คือ ตั้งราคาโครงการบ้านชาวไทยอยู่ที่ 1.6 ล้านบาท ไม่ต้องดาวน์ พร้อมกู้ผ่าน ธอส. นั่นคือ การประกาศสงครามกับคู่แข่งทุกค่าย ซึ่งเจ้าสัวคีรีทำได้เพราะมีที่ดินต้นทุนต่ำที่ถือมานานกว่า 30 ปี และเขาไม่จำเป็นต้องกำไรจากการขายบ้านมากนัก เพราะหวังกำไรจากค่าตั๋วรถไฟฟ้า ค่าสื่อโฆษณา และร้านค้า ที่คนกลุ่มนี้ต้องใช้บริการทุกวัน
โครงการบ้านชาวไทย จะก่อสร้างในทำเลที่มีศักยภาพทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล นำร่อง 2 พื้นที่ ได้แก่ ถนนศรีนครินทร์ ใกล้รถไฟฟ้ามหานครสายนัคราพิพัฒน์ (สายสีเหลือง) และอำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี มูลค่ารวมสองโครงการประมาณ 20,000 ล้านบาท อนาคตจะขยายโครงการทั่วประเทศ มูลค่าโครงการทั้งหมด 1 แสนล้านบาท
สำหรับโครงการนำร่องแห่งแรก คือ โครงการ D : CODE SRI NAKARIN ตั้งอยู่บริเวณสถานีศรีเอี่ยม เป็นคอนโดมิเนียมสูงประมาณ 8 ชั้น จำนวนไม่เกิน 24 อาคาร รวมไม่เกิน 4,150 ยูนิต บนที่ดินพัฒนาโครงการ 42 ไร่ ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท พื้นที่ 30 ตร.ม. พร้อมเฟอร์ฯ และเครื่องใช้ไฟฟ้า คาดก่อสร้างเดือนกันยายน 2569 แล้วเสร็จปลายเดือนธันวาคม 2571
ส่วนโครงการ D : CRAFT KHLONG LUANG อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี ราคาเริ่มต้น 1.6 ล้านบาท พื้นที่ 30 ตร.ม. ตรงข้าม ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต บนที่ดิน 120 ไร่ โดยพัฒนาอาคารชุดประมาณ 115 ไร่ อาคารชุดสูง 8 ชั้น ทยอยพัฒนาไม่เกิน 60 อาคาร
การบุกตลาดระดับล่างของเจ้าสัวคีรี ส่งผลกระทบระดับสึนามิต่อค่ายอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ ไม่ว่าจะเป็น LPN, PSH หรือค่ายที่เน้นคอนโดราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท แม้แต่ค่ายที่เน้นทำเลใกล้รถไฟฟ้า เช่น ASHTON, IDEO ของ Ananda หรือค่าย AP จะสูญเสียอำนาจการต่อรองราคา เมื่อมีของถูกและดีเป็นตัวเลือกใหม่ ค่ายนี้อาจต้องหนีไปทำตลาดลักซ์ชัวร์รี่มากขึ้น ทำให้ตลาดระดับบนจะดุเดือดขึ้นตามไปด้วย ส่วนผู้ประกอบการรายย่อยที่ไม่มีที่ดินดั้งเดิม ต้องซื้อที่ดินใหม่ การแข่งขันกับบีทีเอส แทบเป็นไปไม่ได้
ขณะเดียวกัน ตลาดคอนโดฯมือสอง อาจขายทำกำไรได้ยากขึ้นเพราะมี “บ้านใหม่” มือหนึ่งในราคาถูกกว่า และตลาดบ้านเช่าในแนวรถไฟฟ้าอาจล้นตลาด เพราะผู้เช่าหันมาเปลี่ยนจากเช่าเป็นซื้อเพราะยอดผ่อนต่อเดือนใกล้เคียงกัน
ศึกครั้งนี้ไม่ใช่แค่เรื่อง “บ้าน” แต่เป็นเรื่องของ “Economy of Scale” ใครที่มีสายป่านยาวและมีระบบนิเวศครบวงจรแบบ BTS จะเป็นผู้คุมเกมตลาดที่อยู่อาศัยของชนชั้นกลางถึงล่างในปีนี้
โครงการบ้านชาวไทย ยังจะสร้างปรากฏการณ์ “จุดพลุ” ให้กับที่ดินที่รอการพัฒนาของบีทีเอส และใกล้เคียง โดยทำเลทองของบีทีเอสหรือกลุ่มธนายงเดิม มี 3 ทำเลทองที่น่าจับตา คือ 1.ย่านบางนา-ตราด (กม. 10-15) และ “ธนาซิตี้” ที่บีทีเอสมีที่ดินผืนยักษ์นับพันไร่ การเชื่อมต่อของ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง และโครงการ LRT บางนา-สุวรรณภูมิ ในอนาคต จะทำให้ที่ดินย่านนี้เปลี่ยนจากชานเมืองเป็น “Extended CBD” ราคาที่ดินอาจขยับขึ้นจากไร่ละ 10-15 ล้านบาท สู่ 20-25 ล้านบาทในเวลาอันสั้น
2.แนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู (ช่วงแจ้งวัฒนะ - มีนบุรี) ซึ่งเป็นทำเลหลักที่โครงการบ้านชาวไทยจะเข้าไปปักหมุด เนื่องจากเป็นสายที่มีสถานีมากและผ่านแหล่งชุมชน โดยสถานีคูคตและจุดเชื่อมต่อมีนบุรี ที่ดินย่านมีนบุรีจะเป็นจุดตัดสำคัญ ระหว่างสายสีชมพูและสายสีส้ม การมีโครงการบ้านราคาประหยัดใกล้จุดตัดจะทำให้ย่านนี้กลายเป็น “Hub” ของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก คาดราคาที่ดินขยับขึ้นจนทำให้ผู้พัฒนาเจ้าอื่นไม่สามารถทำบ้านแนวราบในราคาต่ำกว่า 3 ล้านได้อีกต่อไป ทำให้โครงการของ BTS กลายเป็นผู้คุมตลาดราคาถูกเพียงผู้เดียว
3.ย่านรามคำแหง – ลำสาลี การมาของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ที่เปิดให้บริการเต็มรูปแบบในปี 2026 จะทำให้ย่านลำสาลีที่เคยเป็นคอขวดของการจราจร กลายเป็นจุดยุทธศาสตร์ใหม่ โครงการบ้านชาวไทยในย่านนี้จะดึงดูดกลุ่มนักศึกษาและคนทำงานในย่านรามคำแหง-ศรีนครินทร์ BTS สามารถใช้ที่ดินในซอยลึกที่เชื่อมต่อด้วย Shuttle Bus หรือทางเดิน Skywalk ของตัวเองมาทำโครงการบ้านชาวไทยได้ ทำให้เพิ่มมูลค่าที่ดิน “หลังแนวถนน” ให้สูงเท่ากับที่ดินหน้าถนนได้
หากย้อนกลับไปดูตัวเลขผลประกอบการย้อนหลัง 5 ปี บีทีเอสกรุ๊ปผ่านช่วงที่ “เลือดไหลไม่หยุด” มาแล้ว โดยเฉพาะปีงบประมาณ 2567 ที่ขาดทุนยับเยินกว่า 5,200 ล้านบาท จากการปรับโครงสร้างธุรกิจและการตั้งสำรองหนี้ แต่ในปี 2569 คาดสถานการณ์จะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
หลังจากการได้รับชำระหนี้ประวัติศาสตร์ 3.6 หมื่นล้านบาทจากกรุงเทพมหานคร ในช่วงปลายปี 2568 ทำให้บีทีเอสมีเงินสดเต็มหน้าตัก สัดส่วนหนี้สินลดลงฮวบฮาบ โดยรายได้รวมจากการดำเนินงานในปี 2568 (ปีงบประมาณ สิ้นสุดเดือนมีนาคม) อยู่ที่ 19,012 ล้านบาท พลิกกลับมามีกำไร 2,117 ล้านบาท และเมื่อโครงการบ้านชาวไทยเริ่มเปิดจอง ยอดขายที่ถล่มทลาย ก็อาจทำให้รายได้จากฝั่ง MATCH พุ่งขึ้น พลิกงบการเงินให้กลับมาเขียวขจี จนหุ้น BTS กลายเป็น “หุ้นหลบภัย” มีปันผลน่าดึงดูดในสายตา “แมงเม่า” และกองทุน
โครงการบ้านชาวไทย จะกลายเป็นภาระหนักอึ้งในระยะยาวหรือไม่ หากการบริหารจัดการชุมชนล้มเหลวจะกลายเป็น “สลัมแนวตั้ง” ที่ฉุดรั้งภาพลักษณ์ของบีทีเอส กรุ๊ป ลงเหวหรือไม่ เป็นโจทย์ที่ท้าทายเจ้าสัวคีรี ในช่วงปัจฉิมวัยอย่างยิ่ง
