แผ่นดินไหวฉุดยอดซื้อ “คอนโดมีเนียม” “ประกันภัย” ระส่ำจ่ายเคลมแสนล้าน

ผู้จัดการสุดสัปดาห์ - อาฟเตอร์ช็อกด้านเศรษฐกิจที่สำคัญยิ่งสำหรับเหตุการณ์แผ่นดินไหวในประเทศพม่าซึ่งสะเทือนมาถึงไทยก็คือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะเรื่องความวิตกกังวลในเรื่องความปลอดภัยของอาคารสูงอย่างคอนโดมิเนียม ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ/โอน เพื่อรอดูสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต เพราะเป็นห่วงว่าจากนี้ไปจะเกิดแผ่นดินไหวซ้ำตามอีกหรือไม่

อย่างไรก็ตาม มีการประเมินว่าอาฟเตอร์ช็อกจากแผ่นดินไหวครั้งนี้จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แสนล้านบาท โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมแนวสูงอาคารสำนักงานรวมถึงโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เรียกว่าจะส่งผลกระทบยืดเยื้อจนอาจทำให้การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ไม่เป็นไปตามคาดการณ์ และเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในระยะต่อไป

 นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร คาดการณ์ว่า อาจมีการชะลอซื้อและโอนเป็นระยะเวลา 2 เดือน ตั้งแต่เดือน เม.ย. - พ.ค. 2568 แต่คงไม่มีการหนีไปซื้อแนวราบอยู่อาศัยมากขึ้น เพราะภาพความเสียหายของคอนโดฯ ไม่ได้รุนแรงเท่ากับอาคารสำนักงานตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) ที่ถล่มลงมา ในทางกลับกันเป็นการพิสูจน์ว่าอาคารสูงในประเทศไทยได้ผ่านเหตุแผ่นดินรุนแรงมาได้ รวมถึงเป็นผลเชิงบวกทำให้มีความเชื่อมั่นในระยะยาวทั้งลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติ

กระนั้นก็คือ ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 จะเติบโตเพียงร้อยละ 3 จากเดิมคาดว่าจะเติบโตร้อยละ 5

สำหรับผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมในระยะถัดไป มีการคาดการณ์ว่าความกังวลที่กำลังเกิดขึ้นจะทำให้ผู้บริโภคลังเลที่จะซื้อจนส่งผลให้ยอดขายลดลง และโครงการขายได้ช้าลง นำไปสู่โครงการขายไม่หมด ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคอาจหันไปสนใจอสังหาริมทรัพย์แนวราบมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ ซึ่งอาจทำให้คอนโดมิเนียมขายยากขึ้น จนทำให้โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ชะลอออกไปเพื่อรอดูสถานการณ์และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค

ไม่เพียงเท่านั้นผู้ประกอบการอาจต้องเพิ่มต้นทุนเพื่อปรับปรุงโครงสร้างอาคารให้แข็งแรงยิ่งขึ้น หรือเพิ่มต้นทุนทำประกันภัยเพิ่มเติม นำไปสู่ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้นตามไปด้วย

และหากโครงการขายได้ช้าลง บริษัทอาจต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มขึ้นเป็นเงาตามตัว สิ่งเหล่านี้ย่อมส่งผลต่อราคาหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ เพราะหากยอดขายลดลง หรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ผลประกอบการของบริษัทก็จะลดลง ซึ่งส่งผลต่อราคาหุ้นในระยะต่อไป รวมถึงอาจต้องลดอัตราการจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหุ้น และบริษัทอาจต้องสำรองเงินสดไว้เพื่อรับมือกับความเสียหาย หรือค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งอาจส่งผลต่อการจ่ายเงินปันผลด้วยเช่นกัน

ทั้งหมดนี้สะท้อนกลับไปยังภาครัฐที่ต้องรับมือสถานการณ์ที่กำลังจะเกิดขึ้นในภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะการพิจารณาออกมาตรการหรือแก้ไขกฎหมายเกี่ยวกับผังเมืองและกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคาร เพื่อเพิ่มความปลอดภัยและความทนทานต่อแผ่นดินไหว

อาทิ มาตรการที่คาดว่าจะเกิดขึ้นคือการพิจารณาปรับปรุงผังเมืองให้สอดคล้องกับความเสี่ยงจากแผ่นดินไหว หรือกำหนดพื้นที่ที่มีความเสี่ยงสูงเป็นพื้นที่ควบคุมพิเศษ ตลอดจนอาจมีการกำหนดข้อกำหนดในการก่อสร้างอาคารในพื้นที่เสี่ยงให้มีความแข็งแรงและทนทานต่อแผ่นดินไหวมากขึ้น หรืออาจมีการแก้ไขกฎหมายควบคุมอาคารให้มีความเข้มงวดมากขึ้นกำหนดมาตรฐานการออกแบบและก่อสร้างอาคารให้สามารถต้านทานแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวได้มากกว่าที่มีอยู่ในปัจจุบัน รวมถึงอาจมีการกำหนดให้มีการตรวจสอบโครงสร้างอาคารอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะอาคารสูงและอาคารสาธารณะ และการกำหนดมาตรฐานวัสดุก่อสร้าง

ส่วนทิศทางในอนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลังแผ่นดินไหว ประเมินว่าการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอาคารสูง ผู้บริโภคจะให้ความสำคัญอาคารมาตรฐานสูง สร้างความเชื่อมั่นด้วยคุณภาพและความโปร่งใส ควบคู่กับทำเลที่ตั้งพื้ที่ที่มีความเสี่ยงต่ำจะได้รับความสนใจมากเป็นพิเศษ อาจส่งผลให้คอนโดมิเนียมพื้นที่ชายฝั่งทะเล โดยเฉพาะภาคใต้จะได้รับความสนใจสูงสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภคที่ต้องการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากภัยพิบัติ

อีกหนึ่งภาคธุรกิจที่ได้รับผลกระทบอย่างน่าจับตา คือ  อุตสาหกรมประกันภัย ซึ่งมีการประเมินผลกระทบการจ่ายเคลมประกันทั้งระบบอุตสาหกรรมประกันวินาศภัย มูลค่าประมาณ 1 แสนล้านบาท

 นายชูฉัตร ประมูลผล  เลขาธิการ คณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย (คปภ.) กล่าวว่า บริษัทประกันมีวงเงินจดทะเบียน 3 เท่ากว่าจากกฎหมายกำหนดไว้ แม้จะมีเหตุการณ์เกิดขึ้น ก็ยืนยันได้ว่าธุรกิจประกันภัยยังแข็งแกร่ง รองรับเศรษฐกิจของประเทศได้

ประเด็นที่สังคมให้ความสนใจ กรณีความเสียหายของอาคารสำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) แห่งใหม่ ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างและถล่มลงมาจากแผ่นดินไหว มี 4 บริษัทประกันภัย ร่วมรับประกันภัยตามสัดส่วน ได้แก่ บมจ. ทิพยประกันภัย 40% บมจ.กรุงเทพประกันภัย 25% บมจ.อินทรประกันภัย 25% และ บมจ.วิริยะประกันภัย 10% กรมธรรม์ประกันภัยการปฏิบัติงานตามสัญญาการก่อสร้าง (Contractor All Risk-CAR) มี Total Sum Insure 100% มูลค่า 2,136 ล้านบาท

นอกจากนี้ โครงการดังกล่าวยังมีการทำประกันอื่นๆ เพิ่มเติม เช่น ประกันทรัพย์สินที่มีอยู่ก่อนหน้า (existing property) ทุนประกัน 5 ล้านบาท และประกันบุคคลภายนอก (third party) ทุนประกัน 100 ล้านบาท

เบื้องต้น สำนักงาน คปภ. และ 4 บริษัทประกันที่ร่วมรับประกัน ได้ลงพื้นที่สำรวจความเสียหายของตึก สตง.ที่เกิดขึ้นจากเหตุแผ่นดินไหวครั้งนี้ ร่วมกับผู้เชี่ยวชาญทุกภาคส่วน เพื่อประเมินความเสียหายและเตรียมความพร้อมในการให้ความช่วยเหลือด้านประกันภัยแก่ผู้ที่ได้รับผลกระทบต่อไป

ยืนยันว่าความเสียหายนี้ จะไม่กระทบความมั่นคงของ 4 บริษัทประกันที่ร่วมรับประกัน เนื่องจากบริษัทประกันทั้งหมด ได้มีการบริหารความเสี่ยง ทั้งการประกันภัยต่อต่างประเทศ อาทิ ทิพยประกันภัย ครองสัดส่วน 40% มีการต่อไปยังต่างประเทศถึง 95% และเก็บไว้เพียง 5% เท่านั้น นอกจากนี้ ความคุ้มครองของที่เป็นความรับผิดชอบส่วนแรก (Deductible) ผู้เอาประกันรับผิดชอบเองสัดส่วน 20%

โดยสมาคมประกันวินาศภัยไทย ประเมินมูลค่าการชดเชยความเสียหายของบริษัทประกันภัยต่อเหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งนี้น่าจะต่ำกว่า 100,000 ล้านบาท โดยเป็นมูลค่าต่ำกว่าสถานการณ์แพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ระบบประกันภัยมีการชดใช้ค่าเสียหาย 150,000 ล้านบาท และมูลค่าน้อยกว่าเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ ปี 2554 ซึ่งบริษัทประกันจ่ายเคลมไปกว่า 4 แสนล้านบาท

 ดร.สมพร สืบถวิลกุล นายกสมาคมประกันวินาศภัยไทย เปิดเผยว่าเหตุการณ์แผ่นดินไหวในครั้งนี้สร้างความเสียหายเกิดขึ้นมากในระดับหนึ่ง แต่จะไม่ส่งผลกระทบต่อฐานะความมั่นคงของบริษัทประกันวินาศภัยในภาพรวม เนื่องจากบริษัทประกันวินาศภัยทั้งระบบยังมีความมั่นคงในระดับดีมาก โดยมีอัตราส่วนความเพียงพอของเงินกองทุน (Capital Adequacy Ratio) อยู่ที่เกือบ 300% ซึ่งสูงกว่า 3 เท่าที่กฎหมายกำหนดขั้นต่ำไว้ที่ 100% ยืนยันว่ารอบนี้ไม่มีบริษัทประกันใดต้องปิดกิจการอย่างแน่นอน

เหตุการณ์แผ่นดินไหว ปี 2568 ครั้งนี้ นับเป็นบทเรียนเหมือนเหตุการณณ์น้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ซึ่งทำให้บริษัทประกันต้องปรับตัว จากประกันภัยน้ำท่วมซึ่งป็นการแถมเพื่อจูงใจให้คนทำประกัน หลังเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ บริษัทประกันวินาศภัยก็ได้ปรับวิธีด้วยการคิดเบี้ยประกันภัยน้ำท่วมเพิ่ม 1% และมีการกำหนด Sub Limit คือจำกัดความรับผิดชอบไม่เกิน 20% ของมูลค่าทรัพย์สิน เช่นเดียวกับแผ่นดินไหว เดิมมองเป็นเรื่องค่อนข้างไกลตัวสำหรับประเทศไทย แต่เหตุการณ์เมื่อ 28 มี.ค. 2568 ทำให้เห็นได้ว่าโอกาสหรือความเสี่ยงเกิดแผ่นดินไหวเป็นเรื่องไม่ไกลตัวแล้ว ธุรกิจประกันวินาศภัยก็คงจะต้องปรับวิธีคิดเบี้ยและกำหนด Sub Limit ความคุ้มครอง

อย่างไรก็ดี มีการคาดการณ์ว่าแม้ธุรกิจประกันภัยอาจเผชิญการเคลมจำนวนมากจากเหตุแผ่นดินไหวก่อภาระทางการเงินมหาศาล แต่ในระยะถัดไปอุตสาหกรรมประกันภัยจะได้รับอานิสงส์ เพราะประชาชนและธุรกิจตระหนักถึงความเสี่ยงและความสำคัญของการทำประกันมากขึ้น ส่งผลให้มีการซื้อกรมธรรม์ประกันภัยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกรมธรรม์ด้านอัคคีภัยที่รวมภัยธรรมชาติ หรือกรมธรรม์เฉพาะทางอย่างแผ่นดินไหว

 สรุปก็คือ แรงกระแทกจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น จะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญในภาคอย่างอสังหาฯ ตลอดจนธุรกิจประกันภัยหลังเผชิญความท้าทายใหม่อย่างมีนัยสำคัญ*