“ซีพี” ทุ่มสู้ กู้วิกฤต MQDC CPAXT ปั้น “The Happitat” รั้งผู้นำค้าปลีกค้าส่งแห่งเอเชีย

ผู้จัดการสุดสัปดาห์ -  เรียกได้ว่าตื่นตะลึงกันทั้งตลาดหุ้น หลังบริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT ประกาศเข้าลงทุนในโครงการ The Happitat ซึ่งตั้งอยู่ภายในโครงการ The Forestias ขณะที่นักลงทุนต่างเทขายหุ้นกลุ่มซีพีจนราคาร่วงแรง ก่อนเด้งกลับ เพราะราคาเข้าสู่โซนน่าซื้อ และพื้นฐานผลงานยังแข็งแกร่ง 

ข้อกังวลต่อการทุ่มเงินเข้าลงทุนในโครงการดังกล่าวของ CPAXT นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ โบรกเกอร์หลายสำนัก ประเมินว่า จะกดดันกำไรของ CPAXT ให้ลดลงหลายปีติดต่อกันหรือไม่ รวมทั้งยังต้องตีความว่า การลงทุนเป็นรายการที่เกี่ยวโยงกันหรือไม่ เพราะ The Forestias ก่อตั้งและบริหารงานโดยบุตรสาวนายธนินท์ เจียรวนนท์ เจ้าของอาณาจักรเครือเจริญโภคภัณฑ์หรือ CP

สัปดาห์แห่งความประหวั่นของตลาดหุ้น เริ่มต้นขึ้นหลังปิดตลาดหุ้นเมื่อวันศุกร์ที่ 13 ธันวาคม 2567  บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯ ว่า บริษัทฯ ได้จัดตั้งบริษัทย่อยทางตรงคือ บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด หรือ AGP  ซึ่งบริษัทฯ ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 95

บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด จะเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทย่อยทางอ้อม คือ  บริษัท แฮปปี้้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด ในสัดส่วนร้อยละ 100 ซึ่งประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน ภายใต้โครงการ The Happitat ซึ่งตั้งอยู่ภายในโครงการ The Forestias โดยบริษัทได้ดำเนินการแล้วเสร็จเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2567

บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด ทุนจดทะเบียน 8,390 ล้านบาท เพื่อดำเนินธุรกิจการลงทุน สัดส่วนการถือหุ้นจำนวน 796,999,998 หุ้น คิดเป็นสัดส่วนการถือหุ้น ร้อยละ 95 และบริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ถือหุ้น จำนวน 42,000,000 หุ้น คิดเป็นสัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 5 แหล่งเงินทุนใช้เงินสดลงทุนหรือเงินกู้ยืมจากธนาคารและสถาบันการเงิน

ทั้งนี้ โครงการ ฟลอเรสเทียส์ เป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนที่ใหญ่ที่สุด ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม.ที่ 7 บนเนื้อที่ประมาณ 398 ไร่ มูลค่าโครงการกว่า 125,000 ล้านบาท เริ่มก่อสร้างปี 2563 กำหนดเสร็จปี 2565 แต่โครงการล่าช้ากว่ากำหนด ดำเนินโครงการโดย บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดิเวล็อปเม้นท์ คอร์ปอเรขั่น จำกัด หรือ MQDC  ซึ่งเป็นบริษัทในเครือบริษัท เจริญโภคภัณฑ์อาหาร จำกัด (มหาชน) โดยมีบุตรสาวคนเล็กของนายธนินท์ เป็นผู้ก่อตั้งและบริหารงาน

หลังจากนั้น ก่อนเปิดตลาดในช่วงเช้าวันจันทร์ที่ 16 ธันวาคม 2567 บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT ได้ชี้แจงข้อซักถามของตลาดหลักทรัพย์ฯ เกี่ยวกับการลงทุนในโครงการดังกล่าว โดยระบุว่า บริษัทฯ เข้าร่วมลงทุนในหุ้นของ AGP ในสัดส่วน 95% โดยการชำระค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP เป็นเงินสด จำนวนประมาณ 7,970 ล้านบาท และบริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด เข้าลงทุนในสัดส่วน 5% โดยชำระค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP ด้วยทรัพย์สิน คือ หุ้นใน HATF ในสัดส่วน 100% (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น)

CPAXT ชี้แจงว่า คณะกรรมการของ CPAXT ได้พิจารณาอนุมัติให้เข้าร่วมลงทุนในโครงการ The Happitat โดยพิจารณาความเหมาะสมและมูลค่าการร่วมลงทุนในครั้งนี้อย่างรอบคอบ และพิจารณามูลค่าทรัพย์สินในโครงการ The Happitat ซึ่งได้ประเมินมูลค่าโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาด หลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และเห็นว่าการลงทุนในครั้งนี้จะเป็นประโยชน์ต่อ CPAXT และเป็นการต่อยอดธุรกิจของ CPAXT ในส่วนของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) โดยคณะกรรมการตรวจสอบของบริษัทฯ มิได้มีความเห็นแตกต่างจากความเห็นของคณะกรรมการของ CPAXT

ทั้งนี้ CPAXT แจ้งว่า รายการดังกล่าวไม่เข้าข่ายเป็นรายการที่เกี่ยวโยง และขนาดรายการเมื่อพิจารณาจากเงินค่าหุ้นที่ออกใหม่ ของ AGP ซึ่ง CPAXT ชำระเป็นเงินสดจำนวนประมาณ 7,970 ล้านบาท และเมื่อพิจารณารวมจำนวนเงินที่คาดว่าจะต้องลงทุนเพิ่มเติมเพื่อให้โครงการ The Happitat แล้วเสร็จ การร่วมทุนของ CPAXT ในโครงการ The Happitat จะมีขนาดรายการสูงสุดที่ต่ำกว่า 15% จึงไม่เข้าข่ายเป็นรายการได้มาหรือจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ที่มีนัยสำคัญตามข้อกำหนดของประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน

 อย่างไรก็ดี เมื่อเปิดตลาดหุ้นวันที่ 16 ธันวาคม 2567 หุ้นกลุ่ม CP ประกอบด้วย CPAXT หุ้นบริษัท ซีพี ออลล์ จำกัด (มหาชน) หรือ CPALL และหุ้นบริษัท เจริญโภคภัณฑ์อาการ จำกัด (มหาชน) หรือ CPF ถูกเทขายกระหน่ำ โดย CPAXT ราคาดิ่ง -6.50 บาท ฉุดมาร์เก็ตแคปหายวันเดียว 67,779 ล้านบาท ส่วน CPALL มาร์เก็ตแคปหาย 31,440 ล้านบาท และ CPF มูลค่าลดลง 3,365 ล้านบาท รวม 3 บริษัท วูบ 102,586 ล้านบาท ฉุดดัชนี SET ร่วงแรง 11.95 

นักวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ 8 สำนัก วิเคราะห์ตรงกันว่าดีลนี้จะส่งผลกระทบระยะสั้นต่อราคา ส่วนระยะยาวจะต้องติดตามสถานการณ์ต่อไป แต่ไม่มีคำแนะนำให้ขาย มีเพียงบางรายปรับจากที่แนะนำให้ซื้อเหลือเพียงถือต่อ

ในวันถัดมา 17 ธันวาคม 2567 ตลาดหุ้นยังปิดร่วงหนัก โดยปรับลดลง 24.15 จุด หลุด 1,400 จุด จากแรงเทขาย CPALL และ CPAXT ต่อเนื่อง รวมทั้งปัจจัยบาทอ่อนค่ากดดัน และนักลงทุนส่วนหนึ่งเลือกขายลดความเสี่ยงก่อนการประชุมธนาคารกลางสหรัฐฯ หรือเฟด รวม 2 วันทำการ (16-17 ธันวาคม 2567) ตลาดหุ้นไทยปรับตัวลงลงรวมกันกว่า 36 จุด

เมื่อราคาร่วงหนักจนเข้าสู่โซนน่าซื้อ และพื้นฐานผลงานที่แข็งแกร่ง ทำให้ราคาหุ้นกลุ่มซีพีดีดกลับมาในวันที่ 18 ธันวาคม 2567 โดย บล.ทรีนิตี้ มองว่าหุ้น CPALL และ CPAXT ปรับตัวลงมาแล้ว 2 วันกว่า 23% ของหุ้น CPAXT และ 10% ของหุ้น CPALL ทำให้ Valuation ของหุ้นทั้ง 2 ปรับลงมาเข้าใกล้บริเวณจุดต่ำสุด ด้วย Valuation ที่ลงมารับความกังวลของตลาดไปมาก อาจเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนระยะยาวที่สามารถถือข้ามผ่านความไม่แน่นอนระยะสั้นเหล่านี้ไปได้

สำหรับความกังวลของนักลงทุนในผลกระทบที่จะตามมา มีทั้งแนวโน้มผลประกอบการของ CPAXT และคำถามถึงรายการที่เกี่ยวโยงกันจากการนำเงินของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไปอุ้มธุรกิจของทายาทกลุ่มซีพี รวมทั้ง MQDC เจ้าของโครงการฟลอเรสเทียส์ ที่มีผลประกอบการไม่สู้ดีนัก

จากปี 2565 MQDC มีรายได้รวม 5,284.65 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 216.86 ล้านบาท ปี 2566 รายได้รวม 6,627.24 ล้านบาท กำไรสุทธิ 117.94 ล้านบาท และล่าสุดงวด 6 เดือนปี 2567 มีรายได้รวม 2,874.13 ล้านบาท ขาดทุนสุทธิ 546.31 ล้านบาท

โดยสิ้นงวด 6 เดือนปี 2567 บริษัทมีสินทรัพย์รวม 77,739.46 ล้านบาท แต่มีหนี้สินสูงถึง 60,237.29 ล้านบาท แบ่งเป็น หนี้สินหมุนเวียน 27,273.29 ล้านบาท และหนี้สินไม่หมุนเวียน 32,964 ล้านบาท ขณะที่ส่วนผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 17,502.17 ล้านบาท

MQDC ยังมีภาระหนี้หุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระในเดือนมกราคม 2568 กว่า 7 พันล้านบาท ที่ต้องรอติดตามว่าจะเกิดปัญหาผิดนัดชำระหนี้หรือไม่ การที่ CPAXT อัดฉีดเงินลงทุนเข้าไปร่วม 8 พันล้านบาท จึงถูกมองว่า เป็นการช่วยกู้วิกฤตของ MQDC ใช่หรือไม่

คำถามที่ยังเป็นข้อกังวลของนักลงทุน ทางสมาคมบริษัทจัดการลงทุน เรียกประชุมด่วนสมาชิกในสัปดาห์นี้ เพื่อปรึกษาหารือประเด็น CPAXT เข้าลงทุนในโครงการ The Happitat เข้าข่ายรายการบริษัทจดทะเบียนลงทุนในบุคคลที่เกี่ยวโยงกันหรือไม่

ขณะที่ ก.ล.ต.ขอให้ CPAXT ชี้แจงเพิ่มเติมเกี่ยวกับการร่วมลงทุนในโครงการ The Happitat ผ่านการร่วมลงทุนใน บริษัทย่อยบริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด (AGP) เนื่องจากข้อมูลที่ CPAXT เปิดเผยอาจยังไม่ครบถ้วนหรือไม่ชัดเจนเกี่ยวกับการร่วมลงทุนในโครงการดังกล่าว ซึ่งจะอาจมีผลกระทบต่อสิทธิประโยชน์ของผู้ถือหลักทรัพย์หรือต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ลงทุนหรือต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาหลักทรัพย์

ข้อเท็จจริงที่ ก.ล.ต.ขอให้ CPAXT ชี้แจง อาทิ ความเห็นของคณะกรรมการบริษัทและคณะกรรมการตรวจสอบในการพิจารณาอนุมัติให้เข้าร่วมโครงการ The Happitat มูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ ความคืบหน้าของการพัฒนาโครงการ ระยะเวลาที่คาดว่าจะมีรายได้จากโครงการ เงินลงทุนทั้งหมดที่คาดว่าจะใช้ในโครงการ และรายการดังกล่าวเป็นการให้ความช่วยเหลือบริษัทในกลุ่มหรือไม่ อย่างไร เป็นต้น พร้อมทั้งเปิดเผยคำชี้แจงดังกล่าวผ่านระบบเผยแพร่ข้อมูลบริษัทจดทะเบียนของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ระบบ SETLink) ภายในวันที่ 25 ธันวาคม 2567


ทาง CPAXT ออกมาชี้แจงอีกครั้งว่า การเข้าลงทุนในโครงการ Lotus’s Mall Bangna (the Happitat) ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ในย่านบางนา เพื่อบริษัทฯ จะได้มีศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่บนพื้นที่กว่า 30 ไร่ ซึ่งองค์ประกอบหลักของพื้นที่และรายได้มาจากการบริหารพื้นที่ศูนย์การค้าขนาด 48,000 ตร.ม. และมีร้านโลตัส Hypermarket ในรูปแบบใหม่ เพื่อต่อยอดจากรูปแบบธุรกิจในปัจจุบันของ CPAXT ที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจค้าส่ง ค้าปลีก และการบริหารพื้นที่เช่า

สำหรับกลุ่มลูกค้าหลักของ the Happitat คือ ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่บางนาเขตรัศมีไม่เกิน 7 กม. ซึ่งมีจำนวนถึง 1.2 ล้านคน, ผู้ใช้บริการสำนักงาน และนักท่องเที่ยว คาดการณ์ผู้มาเยือน 36,000 คนต่อวัน

“การลงทุนในโครงการ Lotus's Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat เป็นการลงทุนในธุรกิจปกติของบริษัทฯเพื่อสร้างมูลค่าการลงทุนและผลตอบแทนให้แก่บริษัทฯ และผู้ถือหุ้น และบริษัทฯ ขอชี้แจงว่า บริษัทฯ ไม่ได้ลงทุนในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ The Forestias ตามที่มีการรายงานข่าวในสื่อบางสื่อ” นั่นเป็นคำชี้แจงของ CPAXT

บริษัทฯ ยังมุ่งหวังผลตอบแทนที่รวดเร็ว เนื่องจากอาคารที่ลงทุนได้ก่อสร้างไปกว่าร้อยละ 80 และสามารถเปิดดำเนินการบางส่วนได้ภายใน 12 เดือน โดยคาดว่าจะเริ่มมีรายได้เชิงพาณิชย์ ในปี 2569ซึ่งเร็วกว่าการพัฒนาพื้นที่ใหม่ซึ่งหาได้ยากในทำเลยุทธศาสตร์ในย่านบางนา และต้องใช้เวลาอย่างน้อย 3-5 ปี กว่าจะเปิดดำเนินการได้

CPAXT ย้ำว่า การลงทุนผ่านการประเมินมูลค่าที่รอบคอบ โดยคณะกรรมการบริษัทฯ ได้พิจารณาความเหมาะสมของการลงทุนอย่างรอบคอบ โดยการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในโครงการนี้ผ่านผู้ประเมินที่ได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. โดยใช้ราคาเฉลี่ยของผู้ประเมิน 3 ราย ซึ่งมูลค่าการลงทุน บริษัทฯ ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการบริษัทฯ ที่วงเงินการลงทุนประมาณ 15,000 ล้านบาท โดยมีผลตอบแทนการลงทุนเป็นไปตามนโยบายของบริษัทฯ ในการบริหารร้านค้าขนาดใหญ่

โครงการ Lotus's Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat ตั้งอยู่บนที่ดินขนาดประมาณ 30 ไร่ 2 งาน 18.5 ตารางวา มีพื้นที่อาคารรวม 211,910 ตารางเมตร ประกอบด้วยพื้นที่ในอาคารศูนย์การค้ารวมทั้งหมด 3 อาคาร N1, N2 และ N3 โดยพื้นที่อาคารรวมทั้งสิ้น 145,929 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 69 ของพื้นที่อาคารรวม

พื้นที่ในอาคารสำนักงานเกรด A จำนวนทั้งหมด 10 ชั้น ตั้งอยู่บริเวณชั้น 7-16 ของอาคาร N2 โดยมีพื้นที่อาคารทั้ง 10 ชั้น รวมทั้งสิ้น 49,550 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 23 ของพื้นที่อาคารรวม

พื้นที่ในอาคาร Central Utility Plant (CUP) ตั้งอยู่หลังอาคาร N2 ซึ่งเป็นศูนย์กลางสาธารณูปโภคที่ผลิตน้ำดื่ม และระบบพลังงานความเย็น มีพื้นที่อาคารรวมทั้งสิ้น 16,431 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 8 ของพื้นที่อาคารรวม

ปัจจุบัน CPAXT ดำเนินธุรกิจค้าส่งค้าปลีกและบริหารพื้นที่เช่าศูนย์การค้า โดยเป็นผู้นำค้าส่งค้าปลีกระดับเอเชียที่มีพื้นที่ขายกว่า 2.7 ล้านตารางเมตร และบริหารพื้นที่เช่าศูนย์การค้ากว่า 1.5 ล้านตารางเมตร (รวมการบริหารพื้นที่ในทรัพย์สินของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า แอ็กซ์ ตร้า ฟิวเจอร์ ซิตี้) ดังนั้น การที่บริษัทฯ เข้าลงทุนในทรัพย์สินในโครงการ Lotus's Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat จึงเป็นการลงทุนในธุรกิจหลักและธุรกิจปกติของบริษัทฯ ตามยุทธศาสตร์การพัฒนาศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีกค้าส่งที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง

ด้านนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง จำกัด (มหาชน) มีมุมมองต่อการลงทุนในโครงการ The Happitat ของ CPAXT ว่ามีความเสี่ยงจากการดำเนินงานที่อาจไม่เป็นไปตามเป้าหมาย เพราะโครงการ mixed-use เป็น segment ใหม่ที่ CPAXT ยังไม่เคยทำมาก่อน ในขณะที่พื้นที่ตั้งโครงการบริเวณบางนา มีผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่แล้วหลายรายแข่งขันดูรุนแรง

และการลงทุนครั้งนี้คิดเป็นเงินลงทุน (ไม่รวมที่ดิน) ต่อหน่วยพื้นที่เช่าแพงกว่าโครงการที่มีลักษณะคล้ายกัน 31-48% และแพงกว่าการลงทุนโครงการด้วยวิธีต้นทุน 20% และหากใช้สมมติฐานตามบริษัท คาด 1-3 ปีแรกของโครงการนี้จะขาดทุนกระทบต่อกำไรปกติปี 2568- 2570 ของ CPAXT ลดลงจากปัจจุบัน 2-4% และคิดเป็นดาวน์ไซด์ต่อราคาหุ้น 1 บาท

ส่วนมุมมมองต่อ CPALL คาดผลกระทบน้อย เนื่องจาก CPALL ถือหุ้น CPAXT 60% ในขณะที่ดาวน์ไซด์ต่อกำไรของ CPAXT ที่หายไปคิดเป็นเพียง 1% ต่อปีของกำไรปกติปี 2568-2570 ของ CPALL แต่อย่างไรก็ดีไม่มีนัยยะต่อราคาหุ้นของ CPALL จึงคงคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมายที่ 81 บาท

ด้านนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ ธนชาต จำกัด (มหาชน) คาดการณ์การลงทุนนี้จะทำให้กำไรของ CPAXT ในปี 2568 ลดลงเพียง 413 ล้านบาท หรือ 3% ของประมาณการกำไรในปี 2568 และเมื่อโครงการเปิดตัวการขาดทุนควรจะลดลงในปี 2569

 คำชี้แจงแถลงไขของ CPAXT จะฝ่าด่านธรรมาภิบาล สร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุนหวนกลับมาในเร็ววันหรือไม่ ยังต้องติดตามกันต่อไป