การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าว

นายอนุรักษ์ นิยมเวช
กรรมการผู้จัดการบริษัท กฎหมายธุรกิจอนุรักษ์ จำกัด
anurak@anurakbusinesslaw.com

ปัจจุบันคนต่างด้าวอาจถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ในบางกรณีตามที่กำหนดไว้ในกฎหมาย เช่น

1. กรณีคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ ประกอบกับกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 โดยมีเงื่อนไขในการอนุญาตว่าต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการที่กำหนดเป็นจำนวนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี และที่ดินที่จะได้มาต้องอยู่ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง

2. กรณีบริษัทต่างชาติที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิที่ดินเพื่อประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขภายใต้พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520

3. กรณีผู้ประกอบอุตสาหกรรมต่างชาติได้รับอนุญาตให้ถือครองกรรมสิทธิที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพื่อประกอบกิจการตามพระราชบัญญัตินิคมอุตสาหกรรม พ.ศ. 2522

4. กรณีผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษซึ่งเป็นนิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมสามารถถือกรรมสิทธิในที่ดินภายในเขตส่งเสริมดังกล่าวเพื่อประกอบกิจการที่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 (EEC)

5. คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าวที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันในอัตราส่วนไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นๆ ตามหลักเกณฑ์ที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนด เช่น คนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง คนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน คนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยเพื่อชำระค่าห้องชุด เป็นต้น
สำหรับการได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในกรณีทั่ว ๆ ไปตามประมวลกฎหมายที่ดินนั้น แม้บุคคลที่ได้มาจะไม่ใช่คนต่างด้าว แต่ก็มีข้อควรพิจารณา ดังนี้

1. บริษัทที่มีหุ้นอันเป็นทุนจดทะเบียนถือโดยคนต่างด้าวเกินกว่าร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียนหรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวนผู้ถือหุ้น จะถือเป็นคนต่างด้าวตามกฎหมายที่ดินซึ่งต้องห้ามมิให้ถือที่ดิน ในทางปฏิบัติ เจ้าพนักงานที่ดินจะตรวจสอบว่าบริษัทที่จะขอจดทะเบียนได้มาซึ่งที่ดินมีสัดส่วนคนต่างด้าวเกินกว่าเกณฑ์ดังกล่าวหรือไม่ รวมทั้งมีอำนาจสอบสวนในกรณีที่มีเหตุน่าสงสัยว่าคนไทยที่ถือหุ้นในบริษัทนั้นๆ ถือหุ้นแทนคนต่างด้าวหรือไม่ มีข้อสังเกตว่า ที่ผ่านมามีบางบริษัทที่เลี่ยงข้อกฎหมายดังกล่าว โดยการออกหุ้นบุริมสิทธิที่กำหนดให้มีสิทธิออกเสียงมากกว่าหุ้นสามัญให้คนต่างด้าวถือในสัดส่วนที่ไม่เกิน 49% เพื่อให้บริษัทนั้นไม่เข้าเกณฑ์เป็นคนต่างด้าวตามกฎหมายที่ดินในขณะที่คนต่างด้าวมีสิทธิออกเสียงมากกว่าคนไทยที่ถือหุ้นในสัดส่วนที่มากกว่า หรือกลับกันบางบริษัทอาจให้คนไทยถือหุ้นไม่น้อยกว่า 51% เป็นหุ้นบุริมสิทธิที่มีสิทธิบางอย่างเหนือกว่าแต่มีสิทธิออกเสียงด้อยกว่าหุ้นสามัญข้างน้อยที่ถือโดยคนต่างชาติ เพื่อให้คนต่างด้าวมีสิทธิออกเสียงมากกว่าคนไทยที่ถือหุ้นในสัดส่วนที่มากกว่า ซึ่งการหลีกเลี่ยงข้อกฎหมายดังกล่าวนั้น เป็นไปได้เนื่องจากบทบัญญัติมาตรา 97 ของประมวลกฎหมายที่ดิน มุ่งพิจารณาเพียงสัดส่วนการถือหุ้นของคนต่างด้าวในบริษัทเท่านั้น

2. กรณีคนไทยที่มีคู่สมรสโดยชอบหรือมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าว หากนำเงินสินสมรสหรือเงินที่ทำมาหาได้ร่วมกันมาซื้อที่ดิน ที่ดินดังกล่าวย่อมเป็นสินสมรสหรือทรัพย์สินที่หาได้ร่วมกันตามกฎหมาย และทำให้คู่สมรสต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของที่ดินด้วย อันเป็นการต้องห้ามตามกฎหมายที่ดิน ดังนั้น ในทางปฏิบัติในการจดทะเบียนได้มาซึ่งที่ดิน คู่สมรสที่เป็นคนไทยจะต้องแสดงหลักฐานว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัวหรือเงินส่วนตัว ทั้งต้องไม่ปรากฏพฤติการณ์ว่าเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมายที่ดิน จึงจะขอจดทะเบียนซื้อที่ดินได้

นอกจากที่กล่าวข้างต้น เมื่อปีที่แล้วทางรัฐบาลเคยมีมติ ครม. เห็นชอบในหลักการสำหรับการอนุญาตให้คนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่ม เช่น ผู้มีความมั่งคั่งสูง ฯลฯ เข้ามาพำนักระยะยาวในประเทศไทยได้เป็นกรณีพิเศษ (Long Term Resident Visa) โดยมีกระแสข่าวว่ารัฐบาลมีแนวทางในการออกกฎกระทรวงเพิ่มเติมตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ เพื่อกำหนดหลักเกณฑ์เพิ่มเติมในการรองรับคนต่างชาติกลุ่มนี้ แต่จนปัจจุบันก็ยังไม่มีการออกกฎกระทรวงเพิ่มเติมดังกล่าว