ตลาดอสังหาฯ ไทยดี๊ด๊ารับ “ลูกค้าจีน” ฝันหวานกำลังซื้อบ้าน-คอนโดฯ พุ่ง

ผู้จัดการสุดสัปดาห์ - ปฏิกิริยาหลังจากรัฐบาลจีนประกาศหลังวันที่ 8 ม.ค. 2566 ส่งผลให้ภาคธุรกิจต่างๆ ตื่นตัว ประเมินผลในเชิงบวกต่อการกลับเข้ามาของกลุ่มชาวจีนที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียม

โดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) คาดว่าปี 2566 จะมีนักท่องเที่ยวจีนเดินทางมาเที่ยวไทยเกิน 5 ล้านคน จากในปี 2562 ตัวเลขชาวจีนเดินทางมาไทยประมาณ 11 ล้านคน และในปี 2565 มีนักท่องเที่ยวจีนเดินทางเข้าไทยอยู่ที่ 2.7 แสนคน

ทั้งนี้ คาดการณ์ว่า อสังหาฯ จะเติบโตตามภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งในปี 2566 จะขยายตัวประมาณ 3.4% โดย  นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI เปิดเผยว่า การที่จีนเปิดประเทศเป็นผลดีต่อภาพรวมแน่นอน ซึ่งคนจีนเข้ามาเปรียบได้กับคลื่นที่จะทะลัก การท่องเที่ยวจะกลับมา และหากนักท่องเที่ยวเข้ามาเยือนประเทศไทยสูงถึง 30 ล้านคน เชื่อมั่นที่จะได้เห็นตัวเลขยอดขายคอนโดฯ ให้ลูกค้าต่างประเทศสูงสุดอีกครั้งภายในปี 2567 ซึ่งทาง SIRI จัดตั้งทีม INTERNATIONAL BUSINESS ลิงก์กับลูกค้าต่างชาติ มีเอเยนต์กว่า 100 ราย และมีพนักงานอยู่ที่จีน ฮ่องกงและไต้หวัน

อย่างไรก็ดี ทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมยังคงต้องรอนักท่องเที่ยว โดยตลาดคนไทยเริ่มหันมาซื้อคอนโดฯ หรือมองหาคอนโดฯ เป็นบ้านหลังที่ 2 เนื่องจากปัจจัยเรื่องของการเดินทางและค่าเดินทางที่สูงขึ้น แต่ถ้าจะให้ตลาดคอนโดฯ โตเต็มที่ต้องรอการท่องเที่ยวเป็นหลัก ถ้าท่องเที่ยวดี จะส่งผลต่อกรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่ดีตามมาด้วย ซึ่งคงต้องรอภายในปี 2567 ที่ตัวเลขนักท่องเที่ยวจะกลับมาดีขึ้นเทียบเท่าก่อนโควิด

เป็นไปในทิศทางเดียวกับ  นายสุรเชษฐ กองชีพ  กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ระบุว่ากถ้าปี 2566 นักท่องเที่ยวชาวจีนกลับมามากขึ้นกว่าที่ผ่านมา แม้ว่าจะไม่มากเทียบเท่าช่วงก่อนโควิด-19 ก็เพียงพอต่อการช่วยกระตุ้นให้ธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยดีขึ้นมากแล้ว ธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับชาวจีนได้รับอานิสงส์บวกไปด้วย โดยเฉพาะเรื่องของตลาดคอนโดมิเนียม ที่ผู้ประกอบการหลายรายรอการมาของคนจีนที่อาจจะซื้อหรือวางเงินดาวน์คอนโดฯ ไว้ รอเพียงเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น แต่ที่ผ่านมาทำไม่ได้เพราะปัญหาหลายอย่าง ถ้าการเดินทางสะดวกมากขึ้น และค่าใช้จ่ายลดลงเป็นไปได้ที่จะเกิดการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมมากกว่าที่ผ่านมา

ด้าน  นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ  กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ประเมินนโยบายการเปิดประเทศของจีนว่า สามารถกระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัยในประเทศไทยได้เพิ่มขึ้น โดยมีนักลงทุนชาวจีนสนใจที่จะเข้ามาลงทุนซื้ออาคารชุดในประเทศไทยในปี 2566 ขณะเดียวกัน การเปิดประเทศของจีนจะเปิดโอกาสให้นักลงทุนชาวจีนเดินทางเข้ามาในประเทศไทยและซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยได้มากขึ้น

ขณะที่  นายพัทธนันท์ พิสุทธิวิมล  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต มองว่า หลังจากที่มีการเปิดประเทศให้นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย ทำให้นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาภูเก็ตเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ส่งผลดีต่อภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯ ในภูเก็ตเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะตลาดอสังหาฯ ที่เป็นตลาดระดับล่าง และระดับบนที่เป็นลักชัวรีมีการเติบโตอย่างเห็นได้ชัด แม้ว่าในส่วนของตลาดระดับกลางจะยังไม่กระเตื้องขึ้นก็ตาม

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาฯ ในภูเก็ตนั้นแบ่งออกเป็น 3 ตลาดหลักๆ คือ ตลาดระดับล่างที่ระดับราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาท ตลาดระดับกลาง ที่ราคาตั้งแต่ 2.5 ล้านไปจนถึง 8 ล้านบาท และตลาดระดับบนหรือตลาดลักชัวรี ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จนถึงตลาดซูเปอร์ลักชัวรีที่ราคาตั้งแต่ 100 ล้านบาทขึ้นไป

สำหรับตลาดระดับล่าง กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นคนท้องถิ่นในภูเก็ต คนที่เข้ามาทำงานในภูเก็ต รวมถึงชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในภูเก็ตนานแล้วและมีภรรยาเป็นคนไทยบ้างเล็กน้อย ซึ่งตลาดกลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูง สังเกตได้จากหลายโครงการที่เปิดขายในราคา 1.9 ล้านบาท ไปจนถึง 2 ล้านบาทกว่าๆ จะได้รับการตอบรับที่ดีมาก มียอดจองสูงและสามารถปิดโครงการได้รวดเร็ว แต่จะมีปัญหาการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ค่อนข้างจะเข้มงวด และหลังจากช่วงไตรมาส 4 ของปีนี้ ตลาดกลุ่มนี้จะกลับมาเร็วมาก จากการท่องเที่ยวภูเก็ตขยายตัว

ส่วนตลาดระดับกลางที่ราคาตั้งแต่ 2.5 ล้านบาทขึ้นไปจนถึง 8 ล้านบาท ฐานลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มพนักงานโรงแรม ธุรกิจท่องเที่ยว ในระดับหัวหน้างาน หรือผู้ประกอบการ SMEs เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อโควิดมากที่สุด เนื่องจากมีการเลิกจ้าง ลดเงินเดือน ทำให้กำลังซื้อของตลาดกลุ่มนี้หายไปเกือบทั้งหมดในช่วงที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม คาดว่ากำลังซื้อตลาดกลุ่มนี้จะกลับมาหลังไตรมาส 3 ของปีหน้าไปแล้ว เนื่องจากเมื่อการท่องเที่ยวกลับมา เจ้าของโรงแรมและสถานประกอบการก็จะจ้างพนักงานมากขึ้น แต่ก็มีปัญหาเช่นเดียวกับกลุ่มแรกคือสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยเงินกู้

แต่กลับกันในส่วนของตลาดระดับบนไปจนถึงลักชัวรี ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จนถึงตลาดระดับซูเปอร์ลักชัวรี ที่ราคาสูงๆ หลังละเป็น 100 ล้านบาท กลับบูมที่สุดหลังโควิดระบาด เนื่องจากตลาดกลุ่มนี้ลูกค้าหลักเป็นชาวต่างชาติที่มีความต้องการที่พักอาศัยในภูเก็ต ได้รับปัจจัยบวกมาจากการท่องเที่ยวของภูเก็ตที่ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว นอกจากนี้ ชาวยุโรปยังนิยมที่จะซื้อที่พักในระดับลักชัวรีที่ภูเก็ต เพื่อไว้หนีหนาวมาพักผ่อน เนื่องจากประเทศในยุโรปมีปัญหาเรื่องพลังงาน ที่ทางรัฐบาลได้จำกัดเรื่องการใช้พลังงานโดยให้เลือกว่าแต่ละบ้านจะใช้พลังงานชนิดใดชนิดหนึ่ง และต้นทุนพลังงานจะสูงมาก ทำให้คนยุโรปที่มีกำลังซื้อสูงเลือกที่จะหนีหนาวมาพักผ่อนในเมืองร้อน

สำหรับภาพรวมสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศว่า หากพิจารณาในภาวะการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติสะสมในช่วง 9 เดือน ปี 2565 (ม.ค.-ก.ย.) พบว่ามีจำนวน 7,290 หน่วย เพิ่มขึ้น 19.0% มูลค่า 36,986 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.3% แสดงให้เห็นว่าตลาดห้องชุดคนต่างชาติในภาพรวมน่าจะมีการฟื้นตัวขึ้นแล้ว และการซื้อห้องชุดของคนต่างชาติในช่วงก่อนหน้าได้มีการรับโอนอย่างต่อเนื่อง

ในรอบ 9 เดือน ชาวจีนเป็นสัญชาติที่มีการโอนห้องชุดมากที่สุดทั่วประเทศ จำนวน 3,562 หน่วย สัดส่วนสูงถึง 48.9% ของหน่วยทั้งหมด มูลค่าโอน 17,943 ล้านบาท สูงถึง 48.5% ของมูลค่าทั้งหมด แต่เป็นที่น่าสังเกต มีกลุ่มของชาวพม่าที่มีมูลค่าการโอนสูงจำนวน 1,342 ล้านบาท คิดเป็น 3.6% เป็นต้น

 ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าจีนเปิดประเทศเป็นปัจจัยบวกที่ดีสำหรับตลาดห้องชุดในประเทศไทย แต่ที่ผ่านมา สัดส่วนของหน่วยและมูลค่าการโอนชาวจีนลดลงต่ำกว่าร้อยละ 50 ในปี 2565 จากเดิมสูงสุดถึงกว่าร้อยละ 60 ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจของจีนได้รับผลกระทบจากการล็อกดาวน์ประเทศ รวมถึงผลกระทบจากวิกฤตอสังหาฯ ในประเทศจีน และนโยบายเศรษฐกิจจีนที่จะมุ่งเน้นการบริโภคในประเทศมากขึ้น ดังนั้น คาดว่าอสังหาฯ จะได้รับผลดีอย่างชัดเจนในช่วงครึ่งหลังของปี 2566

ทั้งนี้ จำนวนต่างชาติที่ซื้อและโอนคอนโดฯ ในไทย พบว่า นับตั้งแต่ปี 2561-2565 (5 ปี) พบว่า ในปี 61-62 หน่วยโอนจะสูงระดับเกิน 1.3-1.2 หมื่นหน่วย มูลค่าการโอนไม่ต่ำกว่า 57,251 ล้านบาท และ 50,610 ล้านบาท ตามลำดับ ก่อนที่จะปรับลดลงทั้งจำนวนหน่วย และมูลค่าการโอนในปี 63-64 ดังนั้น หากพิจารณาช่วง 5 ปี ต่างชาติมาชอปคอนโดฯ ในไทยไปแล้วรวม 50,000 หน่วย มูลค่ากว่า 230,329 ล้านบาท พบว่าลูกค้าชาวจีนมีมูลค่าการโอนสูงกว่า 124,000 ล้านบาท ครองส่วนแบ่งตลาดถึง 50%

 ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ นอกจากกระเตื้องจากกำลังซื้อต่างชาติแล้วยังน่าจะแข่งกันอย่างดุเดือดอีกด้วย