แรงต้านมาเต็มขายที่ดินต่างชาติ “รัฐบาลลุง” เล็งตีธงถอยดีกว่า

ผู้จัดการสุดสัปดาห์ -  ทำท่าเหมือนว่าจะไม่มีปัญหากับการผ่านร่างกฎกระทรวงให้ต่างชาติกระเป๋าตุงถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ แต่ไปๆ มาๆ มีการปั่นกระแสร้อนแรงขึ้นจนกลายเป็นประเด็นเดือด ความหวังดึงเม็ดเงินกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนจากมาตรการดังกล่าวคงเป็นหมัน เพราะดูทรงแล้ว “รัฐบาลลุง” คงตีธงถอยดีกว่า 

แต่ลีลาการถอยของ  พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา  นายกรัฐมนตร และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงกลาโหม ไม่แน่ว่าจะช่วยลดกระแสต่อต้านหรือช่วยสุมไฟกันแน่ ด้วยว่าพักหลังท่านผู้นำก็อยู่ในช่วงดวงตก พระศุกร์เข้าพระเสาร์แทรก โดยตอบคำถามแต่เพียงสั้นๆ ว่า  “ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ต้องรับฟังความคิดเห็นอีก มีอะไรก็ปรับเปลี่ยนแปลงได้” 

เมื่อรุกต่อว่าแล้วจะชี้แจงทำความเข้าใจกับสังคมหรือไม่? “ พล.อ.ประยุทธ์ ก็ว่า “ไม่มี ผมพูดไปแล้วและชี้แจงได้หมด” เป็นอารมณ์ขุ่นๆ หลังที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 1 พ.ย. ที่ผ่านมา หารือกันเป็น “วาระลับ” ระหว่างนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้องจากข้อวิพากษ์วิจารณ์ทั่วบ้านทั่วเมืองว่ารัฐบาลกำลัง “ขายชาติ” หรือไม่ อย่างไร

เมื่อ “เผือกร้อน” โยนมาที่สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา นายปกรณ์ นิลประพันธ์  เลขาธิการคณะกรรมการกฤษฎีกา ก็คงพอรู้กระแสสังคมเป็นเลาๆ อยู่แล้ว ด้วยว่าเคยทำวิจัยและมีข้อเสนอในทำนองนี้จนถูกชี้นิ้วด้วยข้อกล่าวหาทำ “วิจัยขายชาติ” และถูกรุมซักฟอกจนจดจำไม่ลืม เขาได้อธิบายเรื่องนี้ผ่านบล็อกส่วนตัวและแจกแจงอีกครั้งหลังรับเผือกร้อนเต็มมือ โดยระบุว่าข้อกล่าวหา “ขายชาติ” นี่เป็นข้อกล่าวหาคลาสสิกที่มักจะมีการหยิบยกขึ้นมาว่ากล่าวกันตอนใกล้เลือกตั้ง กับเมื่อใดก็ตามที่จะอนุญาตให้คนต่างด้าวซื้อที่ดินในประเทศได้

อ่านความนัย เลขาฯ กฤษฎีกา ฟันธงตรงประเด็นว่าเรื่องนี้จะเป็นกระแสร้อนแรงเกินเบอร์หรือไม่ มักมีเรื่อง “การเมือง” เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ยิ่งตอนใกล้เลือกตั้งยิ่งปั่นข้อหานี้ขึ้นเทรนด์ฮิตติดชาร์ทได้ง่าย อย่างคราวนี้ ก็ดันแฮชแท็ก “#ประยุทธ์ขายชาติ” พุ่งติดเทรนด์ทวิตเตอร์เช่นกัน ทั้งๆ ที่กฎหมายทำนองนี้มีมานมนานแล้ว

เลขาฯ กฤษฎีกา อธิบายที่มาที่ไปในเรื่องต่างชาติกับการถือครองที่ดินในราชอาณาจักรไทยว่า “จริงๆ ประมวลกฎหมายที่ดินที่ใช้มาตั้งแต่ปี 2497 เขาก็มีบทบัญญัติเรื่อง “การกำหนดสิทธิในที่ดินของคนต่างด้าว” ไว้ในหมวด 8 ตั้งแต่มาตรา 86 ถึงมาตรา 96 ตรี ซึ่งกำหนดเงื่อนไขไว้หลากหลายประการ ใครเรียนกฎหมายมา หรือทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็คงจะทราบดีว่ามีกฎหมายนี้มานานแล้ว แต่ที่นิ่งเสียไม่อธิบายอะไร ก็คงจะเป็นเพราะภยาคติอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ว่าจะรัก โลภ โกรธ หลง

“ถ้าศึกษาประวัติศาสตร์เสียหน่อย หรือเคยดูละครบุพเพสันนิวาส ที่โด่งดังมากเมื่อหลายปีก่อน ท่านก็คงจะพอระลึกกันได้ว่าเราให้สิทธิ์คนต่างด้าวถือที่ดินในพระราชอาณาจักรมาตั้งแต่ครั้งอยุธยาแล้ว เพราะเขามาทำมาค้าขายต้องมีที่พักอาศัย มีแหล่งทำมาหากิน แต่ยุคนั้นไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ เป็นสิทธิ์ครอบครอง เนื่องจากในยุคนั้นถือว่าที่ดินทุกแปลงเป็นของหลวง

“ครั้นเมื่อเราเปลี่ยนระบบกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยพระราชบัญญัติออกโฉนดตราจอง รศ. 124 การซื้อที่ดินของคนต่างด้าวก็ยังทำได้ แต่เราจำกัดสิทธิ์คนต่างด้าวจริงจังตามพระราชบัญญัติที่ดินในส่วนที่เกี่ยวกับคนต่างด้าว พุทธศักราช 2486 เพราะเป็นช่วงสงครามโลกครั้งที่สอง จึงจำเป็นต้องควบคุมการถือครองที่ดินของต่างด้าวทั้งหลาย และแก้ให้เข้มข้นอีกครั้งปี พ.ศ. 2493 เมื่อเกิดสงครามเกาหลีที่เป็นการต่อสู้ระหว่างฝ่ายประชาธิปไตยกับฝ่ายคอมมิวนิสต์ และต่อมาก็เป็นประมวลกฎหมายที่ดินปี พ.ศ. 2497

“นี่แหละที่กำหนดแน่นอนว่าต่างชาติถือที่ดินได้ไม่เกินเท่าไร และภายใต้เงื่อนไขอย่างไร เขาไม่ได้มีสิทธิ์อย่างคนไทยที่จะถือที่ดินกันจำนวนเท่าไรก็ได้ จนทำให้หลายคนมีที่ดินเป็นพันเป็นหมื่นไร่ ในขณะที่คนไทยอีกจำนวนหนึ่งไม่มีที่ทำกิน เป็นปัญหาสังคม”
เลขาฯกฤษฎีกา ยังเล่าว่า “มีประสบการณ์ถูกกล่าวหาว่าขายชาติกับเขามาแล้ว เมื่อครั้งทำวิจัยเรื่องเขตเศรษฐกิจพิเศษในราวปี พ.ศ. 2548 ที่เสนอให้ผู้มาลงทุนใน SEZ ถือครองที่ดินได้ตามประมวลกฎหมายที่ดินนี่แหละ ไม่ได้เสนอแปลกประหลาดอะไรเลย แต่มีการจัดประชุมกรรมาธิการสามคณะมาซักฟอก “ผู้วิจัย” ด้วย

“วันนั้นผู้ทรงเกียรติทุกคนกล่าวหาว่าผู้เขียนมีข้อเสนอให้ขายชาติ คำก็ขายชาติ สองคำก็ขายชาติ มันเจ็บปวดนะ ข้อหานี้ ใครไม่เจอกับตัวไม่รู้หรอก พอผู้เขียนของขึ้น ถามว่าขายตรงไหน ให้ยกขึ้นมา จะอธิบายให้ฟังอย่าพูดเหมาๆ เขาก็ยกว่าให้ต่างชาติซื้อที่ดินไทยได้นี่ไงขายชาติแล้ว ผู้เขียนจึงบอกว่า อ้าว! จริงๆ มีมาตั้งแต่อยุธยาโน่น มีหมู่บ้านจีน หมู่บ้านโปรตุเกส หมู่บ้านญี่ปุ่น หมู่บ้านมอญ หมู่บ้านญวน ตรงเชิงสะพานซังฮี้ก็มี และประมวลกฎหมายที่ดินเราก็รับรองเรื่องนี้มาตั้งแต่ปี 2497 นะ

“ที่สำคัญ มาตรา 96 ทวิ ที่กำหนดหลักเกณฑ์เพิ่มเติมเรื่องให้สิทธิ์คนต่างด้าวที่มาลงทุนในประเทศตามที่กำหนดซื้อที่ดินได้ เพื่อส่งเสริมการค้า การลงทุนของประเทศนั้น ก็ได้รับความเห็นชอบจากสภาเองเมื่อปี พ.ศ. 2542 ผู้เขียนขายชาติตรงไหน ถ้าถือว่าการที่ผู้เขียนนำบทกฎหมายที่มีอยู่แล้วนั้นมาเสนอเป็นข้อเสนอแนะในงานวิจัยว่าเป็นการขายชาติละก็ ผมว่าสภาชุดที่อนุมัติกฎหมายเมื่อปี 2542 ก็ต้องเป็นคนต้นคิดขายชาตินั่นแหละ แล้วถ้าบทกฎหมายมันขายชาติ ทำไมท่าน ๆ จึงไม่เสนอแก้เสีย ปล่อยไว้ทำไม … ท่านๆ เลยปล่อยตัวผู้เขียนออกมาได้ และเมื่อกลับมาทำรายงานเสนอผู้บังคับบัญชา ก็ได้ระบุไปด้วยว่า เขาคงต่อว่าผู้เขียนกับท่านว่าผู้เขียนนั้นปากไม่ดี เรื่องนี้ไม่เคยลืมเลย …”

ในความเห็นของเลขาฯ กฤษฎีกา เรื่องการให้ต่างด้าวถือครองที่ดินแบบจำกัดมาก เช่น ไม่เกิน 1 ไร่ในเขตเมือง และภายใต้เงื่อนไขที่ประมวลกฎหมายที่ดินกำหนด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการที่ต้องมาลงทุน เข้ามาในประเทศไม่น้อยกว่าที่กำหนด ซึ่งเป็นจำนวนหลายสิบล้านบาทนั้นสมเหตุสมผล และคงไม่ใช่เหตุผลสำคัญที่ทำให้คนไทยจำนวนหนึ่งยังไม่มีที่ทำกิน แต่เห็นว่าการแก้เรื่องนั้นต้องแก้ที่แลนด์ลอร์ด คนไทยแท้ๆ ต่างหากที่ถือครองที่ดินจำนวนมากมาย

หัวใจสำคัญของปัญหาเรื่องการถือครองที่ดินในความเห็นของเลขาฯกฤษฎีกา จึงอยู่ตรงประเด็นที่ว่า ต้องมีมาตรการชัดเจนว่า “เราจะออกกฎหมายมากระจายที่ดินจำนวนมาก ที่กระจุกอยู่ในมือคนไทยแท้ ๆ ไม่กี่คนนี้ เพื่อสร้างความเป็นธรรมในสังคมอย่างไร” มันจึงจะลดความเหลื่อมล้ำและสร้างความเป็นธรรมในสังคมได้ เรื่องนี้รัฐธรรมนูญ 60 ก็เขียนไว้นะ แต่ไม่เห็นว่าทำกันหรือยัง มันน่าทำนะ … Prudent กว่ากล่าวหากันไปมาเพื่อหาคะแนนนิยมเยอะ …”

อย่างไรก็ดี ตามขั้นตอนของการออกกฎหมาย หลังจาก ครม.ผ่านร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …. เมื่อวันที่ 25 ต.ค. 2565 แล้ว นายปกรณ์ แจงว่า ขั้นตอนจากนี้จะเอาเรื่องนี้เข้าคณะกรรมการกฤษฎีกา และปกติจะนำขึ้นระบบกลางผ่านเว็ปไซต์สำนักงานคณะกรรมการกฤษฏีกา เพื่อรับฟังความคิดเห็นก่อนตรวจร่างฯ เมื่อตรวจร่างฯ เสร็จอาจนำขึ้นรับฟังความคิดเห็นอีกครั้ง ใช้เวลาประมาณ 15 วัน เมื่อรับฟังแล้วอาจจะมีผลต่อการตรวจร่างฯ แต่กฎหมายนี้ 15 วันคงไม่จบ ระหว่างนี้ก็ใช้กฎหมายเก่าได้

“ถ้ามีคนไม่เห็นด้วยเยอะ เราจะมีหนังสือตอบเป็นข้อสังเกต และนำเข้า ครม.อีกครั้ง ส่วนจะสรุปอย่างไรเป็นเรื่องของฝ่ายนโยบาย” นายปกรณ์ กล่าว และว่ากฤษฎีกาอาจมีความเห็นกลับมาด้วยในประเด็นเรื่องหลักเกณฑ์ต่างๆ เช่น ระยะเวลาลงทุนสั้นไปหรือยาวไป เงินทุนมากไปหรือน้อยไป ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับ ครม.จะปรับแก้ตรงไหน และหากมีเสียงค้านมากๆ ถ้าจะปรับให้เป็นการเช่าระยะยาวก็ทำได้ ร่างกฎกระทรวงฯ ฉบับปัจจุบันสามารถทำได้เลย ภายใต้ประมวลแพ่ง กฎหมายที่ดิน ไม่ต้องมีสิทธิ์ก็ได้ ตราบใดที่เขามีสิทธิ์ที่จะอยู่ในราชอาณาจักร มาเช่าได้

นายปกรณ์ ยังโต้ในประเด็นว่าจะมีการรวมที่ดินแปลงใหญ่ของชาวต่างชาติกลายเป็นเขตคนไทยห้ามเข้าว่าไม่มีอยู่แล้ว ทำไมไม่ไปไล่จับพวกนอมินีที่ทำกันอยู่ตอนนี้น่ากลัวกว่าเยอะ ที่มาแอบตั้งบริษัทผ่านภรรยาหรือสามีที่เป็นคนไทยแล้วมาซื้อที่ดิน ควรเอาการถือครองแบบใต้ดินนี้ขึ้นมาไว้บนดินและจำกัดสิทธิ์ ซึ่งที่ผ่านมาร่างกฎกระทรวงฯ ฉบับปี 2545 ที่ให้ต่างชาติมาถือครองที่ดินได้นั้น มีเพียง 8 คน เพราะไม่ดึงดูด ทั้งยังย้ำว่า ที่ดินโอนไปไหนไม่ได้ ยกไปไหนไม่ได้ ปัญหาไม่ได้อยู่ตรงที่ต่างชาติซื้อ ปัญหาอยู่ที่แลนด์ลอร์ดคนไทยถือที่ดินเป็นหมื่นๆ พันๆ ไร่ ในสภาก็มี เศรษฐีก็ถือ ทำไมไม่กระจายให้เป็นธรรม ต้องจัดการที่ต้นเหตุ ทำอย่างไรให้คนที่มีอยู่เยอะมาก ให้กระจายออกมา ดีกว่าไปเล่นคำว่าขายชาติ

เป็นคำอธิบายแบบยาวเหยียดละเอียดยิบจากเลขาฯกฤษฎีกา ประสานเสียงกับเนติบริกร นายวิษณุ เครืองาม รองนายกรัฐมนตรี มือกฎหมายของรัฐบาล ที่ยอมรับว่าเสียงทักท้วงจากหลายฝ่ายทำให้รัฐบาลกำลังพิจารณาข้อเสนอ เช่น การเพิ่มวงเงินลงทุนของต่างชาติที่ควรมากกว่า 40 ล้านบาท หรือระยะเวลาการถือครองการลงทุนที่ยาวขึ้น รวมถึงข้อเสนอไม่ให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินแล้วขายต่อเปลี่ยนมือ และไม่ให้ซื้อที่ดินแปลงที่ดินที่ใกล้กันเพื่อป้องกันการถือครองที่ดินขนาดใหญ่ด้วย

ส่วนปัญหาเรื่องของนอมินีที่มาถือครองที่ดินนั้นมีมาตั้งแต่ปี 2470 แล้ว และหากไปดูการครอบครองที่ดินตั้งแต่มีกฎหมายลักษณะนี้ที่ว่าครอบครองได้ตามกฎหมาย 1 ไร่นั้นมีเพียง 8 ราย แต่หากไปดูเงื่อนไขอื่นๆ เช่น การเข้ามาครอบครองที่ดินในระดับ 100 – 200 ตารางวา นั้นก็มีหลายราย

“ทุกครั้งที่มีการหยิบยกกฎหมายลักษณะนี้ขึ้นมาพิจารณาก็จะมีข้อกล่าวหาเรื่องการขายชาติมาตลอด ผมเห็นมาตลอดตั้งแต่สมัยอยู่ในรัฐบาลพล.อ.ชาติชาย ชุณหะวัณ ที่โดนต่อต้านก็ถอนไป มาสมัยรัฐบาลทักษิณ ทำกฎหมายเรื่องนี้สำเร็จ มาถึงรัฐบาลนี้ก็มีการหยิบกฎหมายเรื่องนี้ขึ้นมาพิจารณาปรับแก้ไข ตอนนี้อยู่ระหว่างขั้นตอนของคณะกรรมการกฤษฎีกา ซึ่งทุกอย่างก็ยังแก้ไขได้” นายวิษณุ กล่าว

ด้าน “พล.อ.อนุพงษ์ เผ่าจินดา” รมว.มหาดไทย กล่าวชี้แจงแทนนายกรัฐมนตรีในการตอบกระทู้สดในสภาเมื่อวันที่ 3 พ.ย.ว่า

“คณะกรรมการกฤษฎีกาต้องนำเรื่องนี้ไปรับฟังความเห็นประชาชนก่อน เราอาจจะกำหนดให้เข้มงวดหรือยากกว่านี้ เช่น เพิ่มการลงทุนเป็น 100 ล้านบาท หรือเพิ่มเวลาลงทุนจาก 3 ปี เป็น 10ปี แล้วส่งให้ครม.พิจารณาใหม่ หรืออาจจะล้มเลิกไปเลย ถ้าประชาชนกังวลมาก ไม่ถือว่าเสียหน้า ส่วนที่มองเป็นการจนมุมทางเศรษฐกิจนั้น การแก้ปัญหาเศรษฐกิจไม่ว่ารัฐบาลใด ไม่มีใครทำมาตรการเดียว ต้องทำทุกทาง ถ้าอยากได้นักท่องเที่ยว นักลงทุน ก็ต้องหาทางให้คนกลุ่มนี้เข้ามา ต้องใช้มาตรการผสมกันไปหลายอย่าง อย่าไปคิดเชิงกังวล ให้มองโลกแง่ดีบ้าง ส่วนเรื่องนอมินีนั้น ไม่เกี่ยวกับการให้คนต่างชาติซื้อที่ดิน ต้องไปแก้กฎหมายอื่น”

เช็กกระแสสังคมและการเมืองที่โหมประเด็นไม่เห็นด้วยมีจำนวนมาก นับตั้งแต่  “เดอะแจ๊ค” นายวัชระ เพชรทอง   อดีตส.ส.พรรคประชาธิปัตย์  พล.ต.อ.เสรีพิสุทธ์ เตมียเวส  ส.ส.บัญชีรายชื่อ และหัวหน้าพรรคเสรีรวมไทย นายนิพิฏฐ์ อินทรสมบัติ รองหัวหน้าพรรคสร้างอนาคตไทย ดร.สันติ กีระนันทน์ รองหัวหน้าพรรคสร้างอนาคตไทย นายสุชาติ ธาดาธำรงเวช อดีตรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง และคณะทำงานด้านเศรษฐกิจ พรรคเพื่อไทย  นายธีระชัย ภูวนารถนรานุบาล  อดีตรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เป็นต้น

ยกตัวอย่างถึงเหตุผลที่คัดค้านก็อย่างเช่นในรายของนายธีระชัยที่บอกว่า การอ้างว่าเป็นการแลกกับการลงทุนในไทยขั้นต่ำ 40 ล้านบาทนั้น ไม่อาจเรียกได้ว่าเป็นการลงทุนในลักษณะของ Foreign Direct Investment ที่เงินทุนมาพร้อมกับเทคโนโลยี พร้อมการจ้างงาน พร้อมยี่ห้อและการตลาดส่งออก แต่ผลในข้อเท็จจริง เป็นเพียงการขายที่ดิน เพียงแต่ตั้งระดับวงเงินให้เป็นที่ดินราคาสูง และเพียงแต่ยังไม่เปิดให้ซื้อที่ดินเกษตรกรรม

ส่วนความหวังที่จะให้คนต่างชาติ นำเอาทักษะความรู้ความสามารถของเขา มาสร้างงานสร้างโอกาสในไทย นั้น ขณะนี้มีโครงการดึงดูดบุคลากรที่มีความรู้เฉพาะด้านที่กำลังดำเนินการอยู่แล้ว โครงการให้ต่างชาติซื้อที่ดินนั้น ไม่ได้คัดเลือกต่างชาติที่มีความรู้หรือมีทักษะ แต่เลือกต่างชาติที่ฐานะร่ำรวยเป็นสำคัญ ทั้งที่การเปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ทำได้อยู่แล้วในรูปแบบคอนโดมีเนียม โดยจะทำให้เลิศหรูแพงแค่ไหนก็ได้ จึงไม่ควรเอาสองเรื่องที่มีวัตถุประสงค์แตกต่างกันไปปะปนกัน

สำหรับประเทศตะวันตกที่เปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินได้อย่างเสรีนั้น ส่วนใหญ่รอให้มีการพัฒนาประเทศจนมีความก้าวหน้าระดับหนึ่งเสียก่อน และบางประเทศจะทำการปฏิรูปเพื่อกระจายการถือครองที่ดินก่อนด้วย กล่าวคือ ทำให้ประเทศมีความก้าวหน้า จนกระทั่งประชาชนในชาติมีระดับเงินเดือนและค่าแรงสูงขึ้นเสียก่อน เพื่อปล่อยให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมปรับตัวสูงขึ้นไปก่อนตามกำลังซื้อของคนในชาติอย่างกรณียุโรป ขณะที่ไทยยังไม่ได้กระจายความเจริญและอำนาจทางเศรษฐกิจออกจากมืออภิมหาเศรษฐีสู่ประชาชนอย่างกว้างขวาง รัฐจึงควรทำนโยบายเพื่อเพิ่มความเก่ง เพิ่มโอกาสให้แก่คนไทยโดยเฉพาะคนรุ่นใหม่มากกว่าขายสมบัติเจ้าคุณทวดเช่นนี้

ขณะที่  นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ ประธานพรรคสร้างอนาคตไทย มองว่า ทางพรรคไม่ได้ต่อต้านเรื่องต่างชาติถือครองที่ดินแต่ไม่มีนโยบายอย่างนี้เพราะนโยบายพรรคจะให้สิทธิประโยชน์พิเศษหลายๆ ด้านเพื่อส่งเสริมนักลงทุนเข้ามา เช่นเดียวกับ  นายเศรษฐา ทวีสิน ประธานอำนวยการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ถูกจับตาในฐานะว่าที่แคนดิเดตนายกรัฐมนตรีจากพรรคเพื่อไทย ที่สรุปสั้นๆ แบบได้ใจความว่า “ในเชิงการเมืองแล้วค่อนข้างทำลำบาก”

อย่างไรก็ดี ท่ามกลางกระแสค้านดังขรม  นายวิชัย วิรัตกพันธ์  รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ร่วมด้วยช่วยออกแรงเชียร์รัฐบาล โดยมองว่าเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนหนึ่งที่จะดึงดูดคนต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้ามาสู่ประเทศไทย ซึ่งจะเป็นการสร้างให้เกิดอุปสงค์ใหม่ๆ ที่มีกำลังซื้อสูงในประเทศเพื่อเข้ามาอยู่อาศัยในระยะยาว และจับจ่ายใช้สอยในสินค้าอุปโภคบริโภคในประเทศ ดังนั้น การเปิดโอกาสให้ซื้อบ้านและที่ดินในประเทศจะเป็นปัจจัยให้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจนี้ได้รับการตอบรับจากคนต่างชาติ


ที่ผ่านมา ประเทศไทยเปิดให้คนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ โดยพบว่า ในช่วงก่อนเกิด COVID-19 มีการโอนกรรมสิทธิ์ปีละมากกว่า 10,000 หน่วย มูลค่ามากกว่า 50,000 ล้านบาท หรือ คิดเป็นประมาณ 5% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ แต่หากเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ คาดว่าก็น่าจะทำให้เกิดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงสุดได้อีกประมาณ 50,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 100,000 ล้านบาท จากมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในแต่ละปีจะสูงถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งอาจจะทำให้สัดส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ซื้อโดยคนต่างชาติเพิ่มจาก 5% เป็น 15% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ

แต่อย่างไรก็ตาม ในการดำเนินการนโยบายนี้ควรกำหนดให้ชัดเจนว่า รัฐบาลจะอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาวในประเทศไทยในช่วงกี่ปี อาจไม่ต้องเปิดนโยบายนี้ตลอดไป และควรกำหนดให้ชัดเจนว่าเป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาใด เพื่อไม่ให้เกิดการซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่อยู่ในกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ เช่น รัฐบาลอาจไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินในระดับราคาไม่เกิน 10 หรือ 15 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับพื้นที่

นอกจากนี้ ยังควรกำหนดระยะเวลาในการถือครองกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น ไม่น้อยกว่า 3-5 ปี ซึ่งจะไม่ทำให้เกิดการเก็งกำไรในที่ดินและราคาที่อยู่อาศัย และยังเป็นการป้องกันไม่ให้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ได้ รวมถึงควรมีการกำหนดภาษีหรือค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องสำหรับผู้ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เป็นคนต่างชาติในอัตราที่แตกต่างจากคนไทย และการกำหนดเรื่องกฎเกณฑ์การขายบ้านและที่ดินเมื่อชาวต่างชาติต้องการขายต่อเมื่อผ่านไประยะเวลาหนึ่งแล้วให้ชัดเจนอีกด้วย

สำหรับภาพรวมสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2565 พบว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวน 2,326 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเป็นจำนวนหน่วยที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยรายไตรมาสในช่วง 2 ปี ที่เกิด COVID-19 (ปี 2563-2564) ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสอง เป็นอัตราส่วนร้อยละ 62.9 : 37.1 โดยห้องชุดมือสองมีสัดส่วนการโอนเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่องติดต่อกัน 6 ไตรมาส และเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดในรอบ 18 ไตรมาส

ส่วนราคาที่มีการโอนฯ ประมาณ 81.9% ไม่เกิน 5.00 ล้านบาท และขนาดห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่ประมาณ 83.5% ขนาดไม่เกิน 60 ตร.ม. โดยมีการโอนสูงสุดในพื้นที่ 5 อันดับแรกต่างชาติโอนสูงสุด คือ กรุงเทพฯ ชลบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต และเชียงใหม่

ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังลุ้นระทึกว่ามาตรการให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ จะได้ไปต่อหรือไม่ ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยืนยันว่า จะไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV (loan-to-value ratio) หมายถึงอัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน หลังภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยในช่วง 8 เดือนปี 2565 มียอดการโอนอสังหาฯ เพิ่มขึ้น 8.5% ขณะที่มียอดเปิดโครงการใหม่ราว 9,000 ยูนิต/เดือน ใกล้เคียงกับในช่วงต้นปี 2562 ที่ 9,300 ยูนิต/เดือน ซึ่งเป็นช่วงที่ยังไม่มีการระบาดของโควิด

 การไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV ทำให้บรรดานักวิเคราะห์หลักทรัพย์ ประเมินว่าจะส่งผลกระทบกลุ่มุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ โดยหุ้นอสังหาฯ ระดับกลาง – บนจะได้รับผลกระทบมากสุด